葉莉　孫潔雅　王樹(shù)強(qiáng)

摘要：結(jié)合已有文獻(xiàn)和實(shí)證檢驗(yàn)發(fā)現(xiàn)，我國(guó)住房?jī)r(jià)格高速攀升與人口結(jié)構(gòu)的變遷和城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快關(guān)系密切，其中城鎮(zhèn)化為直接推動(dòng)力，人口結(jié)構(gòu)以城鎮(zhèn)化為媒介影響住房?jī)r(jià)格，且二者對(duì)住房?jī)r(jià)格的推動(dòng)力將逐漸減弱直至消失。通過(guò)構(gòu)建含有城鎮(zhèn)人口增速的Poterba模型進(jìn)行模擬分析，結(jié)果表明：在現(xiàn)有人口結(jié)構(gòu)變遷和城鎮(zhèn)化發(fā)展趨勢(shì)下，我國(guó)住房?jī)r(jià)格將于2021年轉(zhuǎn)為負(fù)增長(zhǎng)，即我國(guó)的住房市場(chǎng)在未來(lái)的7年左右仍然看好；若放寬二胎政策并加大戶籍制度改革力度，主動(dòng)、恰當(dāng)?shù)卣{(diào)整人口結(jié)構(gòu)和城鎮(zhèn)化的發(fā)展趨勢(shì)，可將住房?jī)r(jià)格負(fù)增長(zhǎng)轉(zhuǎn)折時(shí)間點(diǎn)推遲至2027年左右。

關(guān)鍵詞：住房?jī)r(jià)格；住房市場(chǎng)；人口結(jié)構(gòu)；城鎮(zhèn)化；二胎政策；戶籍制度；Poterba模型；供需矛盾

中圖分類號(hào)：F293.35 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1673-1573（2014）03-0048-08

一、引言

近年來(lái)，我國(guó)人口結(jié)構(gòu)的變遷、城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快，一定程度上加劇了住房市場(chǎng)的供需矛盾，致使住房?jī)r(jià)格出現(xiàn)了新一輪的非理性上漲。但自2014年初，我國(guó)住房?jī)r(jià)格“高歌猛進(jìn)”的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)悄然消失，一些城市的住房?jī)r(jià)格出現(xiàn)了松動(dòng)，“住房市場(chǎng)是否會(huì)崩盤(pán)”引發(fā)了眾多行業(yè)領(lǐng)袖和專家學(xué)者的激烈爭(zhēng)論。據(jù)現(xiàn)有國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，投資和投機(jī)性需求自然是房?jī)r(jià)上揚(yáng)的重要原因，但若忽視住房?jī)r(jià)格的根源性推動(dòng)力——人口結(jié)構(gòu)和城鎮(zhèn)化，那么這種非理性繁榮往往預(yù)示著衰退、蕭條的到來(lái)。以日本、美國(guó)為例，20世紀(jì)80年代日本地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)泡沫，住房?jī)r(jià)格在1986—1989年翻了兩番，但因其未能及時(shí)消弭老齡化社會(huì)帶來(lái)的巨大壓力，90年代末住房市場(chǎng)出現(xiàn)了大崩潰；而20世紀(jì)70年代，美國(guó)20～30歲購(gòu)房主力軍人口比重激增，推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲了近30%，但十余年后住房需求開(kāi)始下跌，市場(chǎng)出現(xiàn)低迷，美國(guó)通過(guò)建立房利美及房地美、推行可調(diào)整的抵押貸款利率等金融手段，雖然緩解了人口結(jié)構(gòu)變遷壓力，但同時(shí)也為2008年的金融危機(jī)埋下了伏筆。因此，為避免我國(guó)住房市場(chǎng)重蹈美、日覆轍，需在不過(guò)于依賴金融政策的前提下未雨綢繆，這勢(shì)必要從推動(dòng)住房?jī)r(jià)格的根源——人口結(jié)構(gòu)和城鎮(zhèn)化著手。而準(zhǔn)確預(yù)測(cè)住房?jī)r(jià)格出現(xiàn)重要轉(zhuǎn)折的時(shí)間點(diǎn)，有助于政府依照住房市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)，更加細(xì)致地設(shè)計(jì)調(diào)控政策，更加精確地制定政策實(shí)施的時(shí)間及力度，確保住房市場(chǎng)的長(zhǎng)期穩(wěn)定。

Mankiw和Weil（1989）[1]采用近似索羅模型的平衡增長(zhǎng)路徑分析法，證明了人口結(jié)構(gòu)是美國(guó)20世紀(jì)70年代住房?jī)r(jià)格上漲的主要原因，且人口結(jié)構(gòu)對(duì)住房?jī)r(jià)格的推動(dòng)力會(huì)逐漸減弱，將于20年后消失，住房?jī)r(jià)格自此開(kāi)始下跌；McFadden（1994）[2]通過(guò)延長(zhǎng)時(shí)間序列數(shù)據(jù)對(duì)Mankin的研究做了進(jìn)一步分析，結(jié)果顯示美國(guó)住房?jī)r(jià)格將于21世紀(jì)初陡降。Fumio Ohtake（1996）[3]和Gabriels.Lee（2001）[4]采用相同的研究方法分別對(duì)日本和奧地利的人口結(jié)構(gòu)和住房?jī)r(jià)格進(jìn)行了分析，均得到了相同的研究結(jié)果。可見(jiàn)，眾多發(fā)達(dá)國(guó)家的住房?jī)r(jià)格上漲均與人口結(jié)構(gòu)變遷密切相關(guān)，但就目前幾個(gè)新興經(jīng)濟(jì)體發(fā)展現(xiàn)狀來(lái)看，劉穎春（2004）[5]、Ramesh Kumar（2011）[6]、駱永民（2011）[7]和鄧翔（2013）[8]等人發(fā)現(xiàn)人口結(jié)構(gòu)并不是住房?jī)r(jià)格的唯一推動(dòng)力，城鎮(zhèn)化也可通過(guò)刺激住房需求進(jìn)而推動(dòng)住房?jī)r(jià)格上漲。由此，部分學(xué)者從人口結(jié)構(gòu)、城鎮(zhèn)化視角對(duì)住房?jī)r(jià)格進(jìn)行了研究：李雄軍（2011）[9]通過(guò)匯總和分析1980—2010年相關(guān)數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，人口結(jié)構(gòu)不僅與城鎮(zhèn)化有聯(lián)系，對(duì)住房?jī)r(jià)格也有一定的推動(dòng)力。哈繼銘（2007）[10]認(rèn)為我國(guó)住房?jī)r(jià)格受人口結(jié)構(gòu)和城鎮(zhèn)化雙核驅(qū)動(dòng)，并預(yù)計(jì)自2015年開(kāi)始人口結(jié)構(gòu)這一引擎將逐漸熄火，城鎮(zhèn)化馬力也將減弱，住房?jī)r(jià)格增速將會(huì)減慢；而楊靜（2012）[11]預(yù)測(cè)我國(guó)將于2027年進(jìn)入老齡化社會(huì)，2023年進(jìn)入城鎮(zhèn)化后期，在需求最大化的理想狀態(tài)下房地產(chǎn)還有10年的發(fā)展期。

由以上學(xué)者的研究成果可知，基于人口結(jié)構(gòu)和城鎮(zhèn)化視角模擬房?jī)r(jià)的未來(lái)走勢(shì)具有重大的理論價(jià)值和實(shí)際意義。但眾多學(xué)者從人口結(jié)構(gòu)和城鎮(zhèn)化視角討論住房?jī)r(jià)格走勢(shì)，其結(jié)果相差較大，且僅停留在定性分析上。此外，學(xué)者們?cè)谘芯咳丝诮Y(jié)構(gòu)、城鎮(zhèn)化對(duì)住房?jī)r(jià)格的影響時(shí)，均將人口結(jié)構(gòu)和城鎮(zhèn)化默認(rèn)為互不影響，但實(shí)際上，人口結(jié)構(gòu)和城鎮(zhèn)化緊密相關(guān)，人口結(jié)構(gòu)不同，城鎮(zhèn)化發(fā)展水平和速度也會(huì)不同（Yasuhiro Sato，2004[12]；張立，2009[13]）。鑒于此，本文通過(guò)實(shí)證檢驗(yàn)挖掘人口結(jié)構(gòu)與城鎮(zhèn)化的關(guān)系，確定二者對(duì)住房?jī)r(jià)格的影響；再構(gòu)建含有城鎮(zhèn)人口增速的Poterba模型，預(yù)測(cè)人口結(jié)構(gòu)和城鎮(zhèn)化推動(dòng)力減弱和消失的時(shí)間點(diǎn)，從而模擬住房?jī)r(jià)格未來(lái)走勢(shì)；最后確定人口結(jié)構(gòu)和城鎮(zhèn)化對(duì)住房?jī)r(jià)格的影響程度，從戶籍制度、二胎政策和城鎮(zhèn)化速度三方面對(duì)如何保證住房市場(chǎng)健康平穩(wěn)發(fā)展進(jìn)行討論。

二、人口結(jié)構(gòu)、城鎮(zhèn)化與住房?jī)r(jià)格間關(guān)系：實(shí)證檢驗(yàn)

（一）指標(biāo)界定與數(shù)據(jù)說(shuō)明

人口結(jié)構(gòu)包括人口自然結(jié)構(gòu)、人口社會(huì)結(jié)構(gòu)、人口地域結(jié)構(gòu)和人口經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)。其中，人口自然結(jié)構(gòu)包括年齡結(jié)構(gòu)、性別比；人口社會(huì)結(jié)構(gòu)包括家庭規(guī)模、人口收入結(jié)構(gòu)和人口文化結(jié)構(gòu)；人口地域結(jié)構(gòu)包括非農(nóng)人口比重、人口凈遷移率；人口經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)包括從業(yè)人員產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和從業(yè)人員職業(yè)結(jié)構(gòu)。已有研究結(jié)果顯示，全國(guó)人口凈遷移率、從業(yè)人員職業(yè)結(jié)構(gòu)、家庭規(guī)模和收入結(jié)構(gòu)對(duì)城鎮(zhèn)化和房?jī)r(jià)呈弱勢(shì)影響[14]，且前兩個(gè)指標(biāo)的統(tǒng)計(jì)困難、準(zhǔn)確率較低。

鑒于此，秉著可得性、代表性和權(quán)威性原則，指標(biāo)設(shè)定如下：X1為總?cè)丝谀暝黾恿浚籜2為14歲～64歲人口比重，即勞動(dòng)力人口比重，代表人口年齡結(jié)構(gòu)；X3為非農(nóng)人口比重，代表?yè)碛谐鞘袘艏丝谡伎側(cè)丝诘谋戎?；X4為第三產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員人口比重；X5為6歲及6歲以上人口的人均受教育年限；X6為人均國(guó)民生產(chǎn)總值，該指標(biāo)為除人口結(jié)構(gòu)外影響住房?jī)r(jià)格的其他因素的代表性指標(biāo)；Y為城鎮(zhèn)人口與總?cè)丝谥?，代表城?zhèn)化率；P為商品房平均銷(xiāo)售價(jià)格，由商品房銷(xiāo)售額除商品房銷(xiāo)售面積得到，代表住房?jī)r(jià)格。為了增加數(shù)據(jù)的平穩(wěn)性，消除回歸方程的異方差，避免時(shí)間序列數(shù)據(jù)普遍具有的趨勢(shì)性，將各指標(biāo)分別取對(duì)數(shù)。endprint

本文選取1982—2011年數(shù)據(jù)，其中X1、X2、X3、X4和X5來(lái)源于2007—2011年《中國(guó)就業(yè)和人口統(tǒng)計(jì)年鑒》及1998—2006年《中國(guó)人口統(tǒng)計(jì)年鑒》，X6和Y源于《2012年中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒》。其中，1983—1985、1989、1992年的勞動(dòng)力人口比重為缺省值，根據(jù)該指標(biāo)總體發(fā)展趨勢(shì)對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行了補(bǔ)充。

（二）格蘭杰因果檢驗(yàn)結(jié)果

首先，采用ADF單位根檢驗(yàn)法對(duì)以上8個(gè)變量進(jìn)行穩(wěn)定性檢驗(yàn)，結(jié)果顯示各變量均為一階單整序列。根據(jù)AIC準(zhǔn)則確定滯后階數(shù)，進(jìn)行格蘭杰因果檢驗(yàn)。結(jié)果如下：第一，城鎮(zhèn)化是住房?jī)r(jià)格的格蘭杰原因，住房?jī)r(jià)格亦是城鎮(zhèn)化的格蘭杰原因；第二，人口年齡結(jié)構(gòu)、非農(nóng)人口比重、總?cè)丝谀暝黾恿亢腿司鶉?guó)民生產(chǎn)總值是城鎮(zhèn)化發(fā)展的直接原因；第三，人均受教育年限和第三產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員比重通過(guò)總?cè)丝谀暝黾恿坑绊懗擎?zhèn)化的發(fā)展，為城鎮(zhèn)化發(fā)展的間接原因；第四，人口結(jié)構(gòu)各因素和人均國(guó)民生產(chǎn)總值均不是住房?jī)r(jià)格上漲的直接原因，通過(guò)城鎮(zhèn)化影響住房?jī)r(jià)格。可見(jiàn)，城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快刺激了住房?jī)r(jià)格上漲，而城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快又是由人口結(jié)構(gòu)變遷引起的。由此，城鎮(zhèn)化是住房?jī)r(jià)格的直接推動(dòng)力，而人口結(jié)構(gòu)是住房?jī)r(jià)格的根本性原動(dòng)力，且以城鎮(zhèn)化為媒介影響住房?jī)r(jià)格。

基于以上研究發(fā)現(xiàn)，以人口結(jié)構(gòu)、城鎮(zhèn)化為切入點(diǎn)，可完美解釋2003—2013年住房?jī)r(jià)格為何會(huì)持續(xù)性上揚(yáng)。從人口結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀來(lái)看：第一，作為由農(nóng)村移居城市的主力軍，14歲～64歲人口比重逐年上升，于2010年達(dá)到頂峰，為74.53%，即10人中就有7.5人為勞動(dòng)力人口；第二，我國(guó)人均受教育年限逐年提升，高校畢業(yè)生數(shù)量越來(lái)越多，僅2013年高校畢業(yè)生就有近700萬(wàn)人，且大多選擇留在城市而不是返鄉(xiāng)；第三，第二、三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展大大提升了城鎮(zhèn)吸納外來(lái)人口的能力，數(shù)億農(nóng)村剩余勞動(dòng)力開(kāi)始轉(zhuǎn)向城鎮(zhèn)尋求工作機(jī)會(huì)。人口結(jié)構(gòu)的優(yōu)勢(shì)，再加之政府的支持和鼓勵(lì)，為城鎮(zhèn)化提供了絕佳的發(fā)展機(jī)遇，自1995年城鎮(zhèn)化進(jìn)程開(kāi)始加快，城鎮(zhèn)化率年均增加近1.4%。城鎮(zhèn)新增人口自然會(huì)產(chǎn)生住房剛性需求，同時(shí)改善性需求也在增多，加之住房供給的時(shí)滯性，多重壓力造成住房供給嚴(yán)重失衡，住房?jī)r(jià)格開(kāi)始上揚(yáng)。繼而，在利益驅(qū)動(dòng)機(jī)制的作用下，熱錢(qián)不斷流入房地產(chǎn)業(yè)，建筑材料和土地資源也隨之漲價(jià)，致使住房?jī)r(jià)格繼續(xù)增高，形成惡性循環(huán)，造成住房?jī)r(jià)格持續(xù)非理性上漲?？梢?jiàn)，若人口結(jié)構(gòu)變遷和城鎮(zhèn)化進(jìn)程對(duì)房?jī)r(jià)的根源性推動(dòng)力消失，投資和投機(jī)性需求對(duì)房?jī)r(jià)的推行也只能是外強(qiáng)中干，房地產(chǎn)業(yè)的繁榮期也就持續(xù)不了多長(zhǎng)時(shí)間，因此基于人口結(jié)構(gòu)和城鎮(zhèn)化討論和預(yù)測(cè)房?jī)r(jià)的未來(lái)走勢(shì)更具準(zhǔn)確性和科學(xué)性。

三、Poterba模型的構(gòu)建與估算

（一）Poterba理論模型

（二）住房?jī)r(jià)格走勢(shì)模擬結(jié)果及分析

由Poterba模型計(jì)算方法可知，采用該模型預(yù)測(cè)住房?jī)r(jià)格，涉及40余次迭代，計(jì)算過(guò)程復(fù)雜、出錯(cuò)率高。為確保在短時(shí)間內(nèi)得到高度準(zhǔn)確的計(jì)算結(jié)果，本文以2009年的住房?jī)r(jià)格（P）和城鎮(zhèn)居民人均居住面積（q）為初始值，利用C++語(yǔ)言編程，進(jìn)行41次循環(huán)。如圖1所示，自2014年開(kāi)始，我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)減速換檔，住房市場(chǎng)供求矛盾逐漸緩和，住房?jī)r(jià)格增速放緩；2021年之后，住房市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)整期，該階段住房?jī)r(jià)格有兩種可能，一是名義住房?jī)r(jià)格不變，但因通貨膨脹實(shí)際住房?jī)r(jià)格緩慢下滑；二是名義和實(shí)際住房?jī)r(jià)格均開(kāi)始下滑。

根據(jù)模擬結(jié)果，可將住房?jī)r(jià)格未來(lái)走勢(shì)劃分為三個(gè)階段：第一階段，2003—2013年，人口結(jié)構(gòu)、城鎮(zhèn)化保持較強(qiáng)的推動(dòng)力，住房?jī)r(jià)格增速持續(xù)上揚(yáng)。第二階段，2014—2021年，隨著人口增量和勞動(dòng)力人口比重的降低，人口結(jié)構(gòu)、城鎮(zhèn)化的推動(dòng)力減弱，住房?jī)r(jià)格增速開(kāi)始下降，保持緩慢溫和的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。第三階段，2022—2050年，由PADIS-INT軟件預(yù)測(cè)結(jié)果可知，2022年之后我國(guó)人口增長(zhǎng)速度基本為零，勞動(dòng)力人口比重于2022年左右降至70%以下，總撫養(yǎng)比增至40%以上，城鎮(zhèn)的生活成本愈來(lái)愈高，城鎮(zhèn)化發(fā)展速度減緩，人口結(jié)構(gòu)和城鎮(zhèn)化對(duì)住房?jī)r(jià)格的推動(dòng)力消失。

可見(jiàn)，在現(xiàn)有人口結(jié)構(gòu)演變路徑和城鎮(zhèn)化發(fā)展趨勢(shì)下，住房市場(chǎng)的繁榮至多再維持七年左右，若政府對(duì)住房?jī)r(jià)格的調(diào)控力度未能及時(shí)放松，致使住房?jī)r(jià)格提前下跌，其壽命可能會(huì)更短。住房市場(chǎng)憑借其高強(qiáng)度的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度，穩(wěn)居我國(guó)經(jīng)濟(jì)的支柱型地位，一旦住房?jī)r(jià)格下跌，如同多米諾骨牌，開(kāi)發(fā)商失去信心，購(gòu)房者因價(jià)格預(yù)期效應(yīng)停止購(gòu)房，住房市場(chǎng)及其相關(guān)產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)頹勢(shì)，那么我國(guó)經(jīng)濟(jì)必將出現(xiàn)動(dòng)蕩甚至蕭條。就當(dāng)前的實(shí)際情況來(lái)看，用七年的時(shí)間改變住房市場(chǎng)的經(jīng)濟(jì)地位是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。因此，若要保證我國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康發(fā)展，住房市場(chǎng)的長(zhǎng)期調(diào)控核心是：在防止住房?jī)r(jià)格反彈的同時(shí)，盡量延遲價(jià)格下跌的時(shí)間點(diǎn)，延長(zhǎng)住房市場(chǎng)壽命，為經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型爭(zhēng)取更多的時(shí)間。

五、住房?jī)r(jià)格模擬結(jié)果的影響路徑和調(diào)控策略

考慮到人口結(jié)構(gòu)主要以城鎮(zhèn)化為媒介推動(dòng)住房?jī)r(jià)格，本文首先采用線性回歸確定人口結(jié)構(gòu)各因素對(duì)城鎮(zhèn)化的影響程度，再以調(diào)整Poterba模型的相關(guān)變量為手段，探究人口結(jié)構(gòu)和城鎮(zhèn)化對(duì)住房?jī)r(jià)格的影響程度，進(jìn)而分階段提出調(diào)控策略。

（一）確定人口結(jié)構(gòu)各因素對(duì)城鎮(zhèn)化的影響程度

結(jié)果顯示F=1 594.973，檢驗(yàn)值很大，回歸方程的整體是顯著的；R2=0.994 596，說(shuō)明回歸方程的擬合程度很好；t檢驗(yàn)結(jié)果表明四個(gè)解釋變量對(duì)lnurbanrate影響都很顯著。再對(duì)該回歸方程進(jìn)行LM和white檢驗(yàn)，檢驗(yàn)結(jié)果顯示該回歸方程不存在自相關(guān)和異方差。據(jù)回歸結(jié)果所得彈性系數(shù)可知，勞動(dòng)力人口比重對(duì)城鎮(zhèn)化影響最大，非農(nóng)人口比重次之，人口增量影響最小。而人均受教育年限和第三產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員比重對(duì)城鎮(zhèn)化沒(méi)有直接影響，可認(rèn)為其對(duì)住房?jī)r(jià)格的影響較小。因此不討論對(duì)二者對(duì)住房?jī)r(jià)格的影響。

（二）探究人口結(jié)構(gòu)與城鎮(zhèn)化對(duì)住房?jī)r(jià)格的影響程度

1. 城鎮(zhèn)化對(duì)住房?jī)r(jià)格的影響最為顯著，且效果顯現(xiàn)速度最快。城鎮(zhèn)化對(duì)住房?jī)r(jià)格具有顯著正向影響，可直接調(diào)節(jié)模型中的nt估測(cè)其對(duì)住房?jī)r(jià)格的影響程度。由圖2可知，若城鎮(zhèn)化速度增加0.1%，即nt′=nt+0.001（t=0，1，…，42），住房?jī)r(jià)格于2024年左右轉(zhuǎn)為負(fù)增長(zhǎng)；若增加0.2%，即nt′=nt+0.002（t=0，1，…，42），住房?jī)r(jià)格于2027年轉(zhuǎn)為負(fù)增長(zhǎng)?？梢?jiàn)，城鎮(zhèn)化對(duì)住房?jī)r(jià)格的影響顯著，且因其直接影響住房?jī)r(jià)格，調(diào)整效果可很快顯現(xiàn)。endprint

2. 非農(nóng)人口比重對(duì)住房?jī)r(jià)格的影響較大，效果顯現(xiàn)速度僅次于城鎮(zhèn)化?；貧w結(jié)果顯示，非農(nóng)人口比重對(duì)城鎮(zhèn)化率的彈性系數(shù)為0.189，可近似為非農(nóng)人口比重增速每增加1%，城鎮(zhèn)化增速就會(huì)增加0.189%③。按此比例可知，若非農(nóng)人口比重增速增加0.5%，則城鎮(zhèn)化速度增加0.099%，近似為0.1%，由上文分析結(jié)果可知，住房?jī)r(jià)格將于2024年轉(zhuǎn)為負(fù)增長(zhǎng)（見(jiàn)圖2）；若非農(nóng)人口比重增速增加1%，則城鎮(zhèn)化速度增加0.198%，近似為0.2%，住房?jī)r(jià)格于2027年轉(zhuǎn)為負(fù)增長(zhǎng)。可見(jiàn)，以城鎮(zhèn)化為途徑，非農(nóng)人口比重對(duì)住房?jī)r(jià)格影響顯著。而戶籍制度是調(diào)控非農(nóng)人口比重的關(guān)鍵，因此可將該制度的改革作為調(diào)控住房?jī)r(jià)格的重要手段。

3. 勞動(dòng)力人口比重對(duì)第三階段的住房?jī)r(jià)格有一定的影響，人口總量對(duì)住房?jī)r(jià)格影響甚微?；貧w結(jié)果顯示，勞動(dòng)力人口比重（X2）對(duì)城鎮(zhèn)化的影響最大，人口增量（X1）次之。理論上說(shuō)，二者對(duì)促進(jìn)城鎮(zhèn)化速度進(jìn)而調(diào)控住房?jī)r(jià)格效果最佳，實(shí)際上人口政策具有較強(qiáng)的時(shí)滯性，因此若以實(shí)行單獨(dú)二胎或二胎政策為手段提高人口總量和勞動(dòng)力人口比重，對(duì)“延長(zhǎng)住房市場(chǎng)壽命”效果甚微④。但勞動(dòng)力人口比重憑借其對(duì)城鎮(zhèn)化的強(qiáng)勁影響力，對(duì)減緩住房?jī)r(jià)格下跌趨勢(shì)效果甚佳。假設(shè)2030年后勞動(dòng)人口比重年降幅減少0.1%，城鎮(zhèn)化速度增加0.19%，即nt1=nt+0.001 9（t=20，31，…，42），則住房?jī)r(jià)格降幅年均減少2%；若其下降幅度每年減少0.2%，城鎮(zhèn)化速度增加0.38%，住房?jī)r(jià)格降幅年均減少3%。可見(jiàn)，以提高勞動(dòng)力人口比重為手段可有效緩解2030年后的住房市場(chǎng)困境。值得注意的是，隨著非農(nóng)人口比重降幅的增加，對(duì)住房?jī)r(jià)格的影響效果會(huì)逐漸減少，以帕累托最優(yōu)為原則，2030年之后，勞動(dòng)力人口比重增速的增量應(yīng)控制在0.2%之內(nèi)，城鎮(zhèn)化速度控制在nt+0.4%之內(nèi)。

（三）調(diào)整人口結(jié)構(gòu)和城鎮(zhèn)化發(fā)展路徑，重塑住房?jī)r(jià)格未來(lái)走勢(shì)

基于以上研究可知，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，應(yīng)把人口結(jié)構(gòu)和城鎮(zhèn)化作為重點(diǎn)調(diào)控手段，并輔以其他調(diào)控政策，標(biāo)本兼治，從而實(shí)現(xiàn)住房市場(chǎng)緩慢溫和的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。2014年之后，人口結(jié)構(gòu)和城鎮(zhèn)化的推動(dòng)力減弱，住房?jī)r(jià)格增速下滑，該階段主要有兩項(xiàng)緊要任務(wù)：盡量延長(zhǎng)住房市場(chǎng)壽命和提前為住房?jī)r(jià)格將轉(zhuǎn)為負(fù)增長(zhǎng)做準(zhǔn)備。一方面，應(yīng)逐步放開(kāi)抑制房?jī)r(jià)的調(diào)控政策，同時(shí)適度加大戶籍制度改革力度，減小非農(nóng)人口比重下跌幅度，加快城鎮(zhèn)化步伐（上文分析可知速度增加幅度控制在0.2%左右），增加住房需求，可將住房?jī)r(jià)格負(fù)增長(zhǎng)轉(zhuǎn)折點(diǎn)延長(zhǎng)至2027年左右。另一方面，十八屆三中全會(huì)提出的“單獨(dú)二胎”政策會(huì)引起人口結(jié)構(gòu)的變動(dòng)，有利于緩解第三階段住房?jī)r(jià)格下滑困境，實(shí)現(xiàn)緩慢溫和的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。

六、主要結(jié)論

本文在確定人口結(jié)構(gòu)、城鎮(zhèn)化和住房?jī)r(jià)格三者間關(guān)系的基礎(chǔ)上，建立了含有城鎮(zhèn)人口增速的Poterba動(dòng)態(tài)均衡模型，從人口結(jié)構(gòu)和城鎮(zhèn)化視角，對(duì)我國(guó)住房?jī)r(jià)格的未來(lái)走向進(jìn)行了預(yù)測(cè)，并運(yùn)用該模型對(duì)如何優(yōu)化模擬結(jié)果進(jìn)行了探討?；诒疚难芯?，可以得出以下結(jié)論：

1.我國(guó)新一輪的住房?jī)r(jià)格非理性上漲為雙核驅(qū)動(dòng)，其中城鎮(zhèn)化為直接推動(dòng)力，人口結(jié)構(gòu)以城鎮(zhèn)化為媒介對(duì)其產(chǎn)生影響，為根本性原動(dòng)力，且二者的推動(dòng)力會(huì)逐漸減弱直至消失。就當(dāng)前我國(guó)住房市場(chǎng)現(xiàn)狀來(lái)看，人口結(jié)構(gòu)和城鎮(zhèn)化對(duì)住房?jī)r(jià)格的推動(dòng)力減弱萌芽初現(xiàn)，并將于2021年左右消失，即在現(xiàn)有人口結(jié)構(gòu)和城鎮(zhèn)化的發(fā)展趨勢(shì)下，我國(guó)住房?jī)r(jià)格在短期內(nèi)不會(huì)出現(xiàn)暴跌或暴漲的情況，而是將維持一段時(shí)間（七年左右）的緩慢溫和增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，之后進(jìn)入調(diào)整期。

2.戶籍制度改革的力度和時(shí)間對(duì)住房?jī)r(jià)格存在著不可忽視的影響力。戶籍制度為調(diào)控非農(nóng)人口比重增速的主要手段，其改革實(shí)施的時(shí)間決定了非農(nóng)人口比重增速將于何時(shí)提高，改革力度決定了其增速提高的程度。而非農(nóng)人口比重可以城鎮(zhèn)化為媒介，影響住房?jī)r(jià)格未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)。由此，戶籍制度可通過(guò)調(diào)控非農(nóng)人口比重影響住房?jī)r(jià)格。

3.因人口政策具有時(shí)滯性，“單獨(dú)二胎”政策僅能通過(guò)改變勞動(dòng)力人口比重增速對(duì)2030年之后的住房?jī)r(jià)格產(chǎn)生影響，可緩解城鎮(zhèn)化減速和住房?jī)r(jià)格下滑時(shí)期的困境。由此，全面推行單獨(dú)二胎政策時(shí)，不必顧慮對(duì)其住房市場(chǎng)的影響，僅考慮人口基數(shù)問(wèn)題即可。

4.人口結(jié)構(gòu)和城鎮(zhèn)化對(duì)抑制當(dāng)下住房?jī)r(jià)格攀升速度的效果甚微，但從長(zhǎng)期來(lái)看，若主動(dòng)、合理、恰當(dāng)?shù)卣{(diào)整二者的發(fā)展趨勢(shì)，適當(dāng)輔以調(diào)整貸款利率等調(diào)控政策，可有效延長(zhǎng)住房市場(chǎng)壽命，將其負(fù)增長(zhǎng)轉(zhuǎn)折時(shí)間點(diǎn)推遲至2027年，同時(shí)還可緩解第三階段住房?jī)r(jià)格下滑的經(jīng)濟(jì)困境。也即表明，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，為實(shí)現(xiàn)住房市場(chǎng)可持續(xù)健康發(fā)展，需從人口結(jié)構(gòu)和城鎮(zhèn)化著手。

需要說(shuō)明的是，本文的研究方法還可以從以下兩個(gè)方面進(jìn)行改進(jìn)：一是Poterba模型預(yù)測(cè)的住房?jī)r(jià)格與實(shí)際值有較大的偏差，可借鑒其他發(fā)達(dá)國(guó)家發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，將折舊率、維修率等指標(biāo)動(dòng)態(tài)化，減少偏差；二是人口結(jié)構(gòu)、城鎮(zhèn)化和住房?jī)r(jià)格都具有強(qiáng)烈的地域性特點(diǎn)，而且城鎮(zhèn)化對(duì)住房?jī)r(jià)格的推動(dòng)力與城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和城鎮(zhèn)化水平有關(guān)，可進(jìn)一步根據(jù)各地區(qū)的實(shí)際發(fā)展特點(diǎn)，分區(qū)域?qū)υ搯?wèn)題進(jìn)行研究，更具針對(duì)性。

注釋：

①住宅市場(chǎng)具有城鎮(zhèn)區(qū)域?qū)傩裕b于此，本文只考慮城鎮(zhèn)住宅的竣工面積。

②我國(guó)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2011年的總和生育率為1.18，由于存在漏報(bào)、錯(cuò)報(bào)等情況，導(dǎo)致結(jié)果數(shù)據(jù)偏低，鑒于此，本文將2011年總和生育率假設(shè)為1.3。而維持一個(gè)國(guó)家和地區(qū)人口規(guī)模長(zhǎng)期穩(wěn)定所需要的平均每個(gè)婦女生育2.1個(gè)孩子，十八屆三中全會(huì)提出的單獨(dú)二胎政策意味著我國(guó)總和生育率將有一定的提升，本文假設(shè)其每年上漲0.02，則我國(guó)將于2050年恢復(fù)至穩(wěn)定水平，即2.1。

④假設(shè)2015年開(kāi)始全國(guó)范圍施行單獨(dú)二胎，用3年左右改變部分大城市居民的生育觀念，2018年出現(xiàn)嬰兒潮，人口總量降幅開(kāi)始下降，人口負(fù)增長(zhǎng)可延遲3～5年。但在2032年之前，由于人口總量的降幅減小，勞動(dòng)力人口比重會(huì)加速下降，直到嬰兒潮時(shí)期出生的嬰兒成長(zhǎng)為勞動(dòng)力人口之后，即2032年，勞動(dòng)力人口比重開(kāi)始迅速上漲。2032年之前，總?cè)丝趯?duì)城鎮(zhèn)化的推動(dòng)力增加，勞動(dòng)力人口比重的推動(dòng)力減弱，兩者相抵，可近似認(rèn)為城鎮(zhèn)化增速保持不變，由此對(duì)2032年之前的住房?jī)r(jià)格幾乎沒(méi)有影響。endprint

參考文獻(xiàn)：

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責(zé)任編輯、校對(duì)：武玲玲

Abstract： Combining with the existing literature and empirical test， the skyrocket of housing price is closely related to the changes of population structure and speeding up of urbanization. Urbanization is the direct impetus. Population structure affects the housing prices through urbanization. Above all， the impetus will become increasingly weaker and disappear in the end. By building the Poterba model which contains the growth of urban population， the results show that China's housing prices will turn into negative in around 2021 under the existing trend of population structure change and urbanization development. If the government broaden the two-child policy and increase the intensity of the household registration system reform， the structure of population and the development trend of urbanization would be adjusted actively. Consequently， the point when the housing prices turn into negative can be delayed until around 2027.

Keywords： housing prices， housing market， population structure， urbanization， two-child policy， household registration system， Poterba model， imbalance between supply and demandendprint

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責(zé)任編輯、校對(duì)：武玲玲

Abstract： Combining with the existing literature and empirical test， the skyrocket of housing price is closely related to the changes of population structure and speeding up of urbanization. Urbanization is the direct impetus. Population structure affects the housing prices through urbanization. Above all， the impetus will become increasingly weaker and disappear in the end. By building the Poterba model which contains the growth of urban population， the results show that China's housing prices will turn into negative in around 2021 under the existing trend of population structure change and urbanization development. If the government broaden the two-child policy and increase the intensity of the household registration system reform， the structure of population and the development trend of urbanization would be adjusted actively. Consequently， the point when the housing prices turn into negative can be delayed until around 2027.

Keywords： housing prices， housing market， population structure， urbanization， two-child policy， household registration system， Poterba model， imbalance between supply and demandendprint

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責(zé)任編輯、校對(duì)：武玲玲

Abstract： Combining with the existing literature and empirical test， the skyrocket of housing price is closely related to the changes of population structure and speeding up of urbanization. Urbanization is the direct impetus. Population structure affects the housing prices through urbanization. Above all， the impetus will become increasingly weaker and disappear in the end. By building the Poterba model which contains the growth of urban population， the results show that China's housing prices will turn into negative in around 2021 under the existing trend of population structure change and urbanization development. If the government broaden the two-child policy and increase the intensity of the household registration system reform， the structure of population and the development trend of urbanization would be adjusted actively. Consequently， the point when the housing prices turn into negative can be delayed until around 2027.

Keywords： housing prices， housing market， population structure， urbanization， two-child policy， household registration system， Poterba model， imbalance between supply and demandendprint