蕭穗朝

摘要：建筑工程中常遇到房產(chǎn)測繪面積和建筑面積兩個重要概念，在房產(chǎn)開發(fā)和房產(chǎn)買賣中經(jīng)常涉及，不過很多人對兩者間的區(qū)別理解不夠清晰因此引發(fā)了一系列問題，給我國的建筑行業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生了不利影響。鑒于此本文以房產(chǎn)測繪和建筑面積測量的相關(guān)規(guī)范為基礎(chǔ)，對房產(chǎn)測繪面積和建筑面積的區(qū)別進行探討，以期為相關(guān)人士提供參考。

關(guān)鍵詞：房產(chǎn)；測繪；面積；建筑面積；區(qū)別；探討

目前，我國計算建筑面積時主要參考《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》、《房產(chǎn)測量規(guī)范》兩種規(guī)范，因此，探討測繪面積和建筑面積兩者間的區(qū)別時，應對這兩種規(guī)范中的相關(guān)內(nèi)容進行準確把握，下面從解讀兩種規(guī)范著手，對房產(chǎn)測繪面積和建筑面積的區(qū)別進行詳細的探討，以避免房產(chǎn)交易過程中產(chǎn)生不必要的糾紛，進而為我國建筑行業(yè)營造良好的環(huán)境。

1 兩種規(guī)范的解讀

《房產(chǎn)測量規(guī)范》中規(guī)定了城鎮(zhèn)房產(chǎn)測量要求和具體內(nèi)容，要求建成區(qū)之外的工礦企事業(yè)單位、建制鎮(zhèn)的建成區(qū)、城市等房產(chǎn)測量參考規(guī)范執(zhí)行。該規(guī)范是計算房地產(chǎn)權(quán)證記載建筑面積的重要依據(jù)，以期為房地產(chǎn)產(chǎn)籍、產(chǎn)權(quán)管理提供更為優(yōu)質(zhì)的服務。而《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》總則明確說明該規(guī)范制定的目的在于規(guī)范和統(tǒng)一民用和工業(yè)建筑面積計算和計算方法，要求計算建筑面積時不但需要遵循該規(guī)范規(guī)定，而且還應符合其他規(guī)范要求。

《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》總則對規(guī)范的重要性進行了論述。該規(guī)范在管理工程造價方面發(fā)揮至關(guān)重要的作用，它不但是建筑房屋計算工程量的重要指標，而且是計算單位面積預算造價的重要參考，是建設(shè)部門統(tǒng)計房屋建筑面積完成情況的基礎(chǔ)。例如，國家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局和建設(shè)部頒布的用于計算房產(chǎn)面積的《房產(chǎn)測量規(guī)范》和《住宅設(shè)計規(guī)范》中有關(guān)計算面積的內(nèi)容，均參考了《建筑面積計算規(guī)則》。不過在經(jīng)濟飛速發(fā)展促進下，建筑市場中出現(xiàn)了很多新技術(shù)、新材料，因此為更好的解決當前面積計算方面的問題，修訂了原來的《建筑面積計算規(guī)則》并將更名為《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》以突出其重要性。通過對《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》總則的認真解讀不難看出，該規(guī)范主要作用在于更好的適應民用和工業(yè)建筑的改建、擴建和新建工程中，尤其在計算工程造價方面具有重要的參考價值。

2 兩種規(guī)范的區(qū)別

兩種規(guī)范的區(qū)別主要體現(xiàn)在以下幾點：《房產(chǎn)測量規(guī)范》適合測量商品房等建筑工程，并且要求房產(chǎn)規(guī)劃部門按照該規(guī)范內(nèi)容認真執(zhí)行，而《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》主要應用在工程造價計價方面，不用于測量商品房建筑面積。兩個規(guī)范使用范圍有差別，因此，兩者并不沖突且無主次之分。另外，很多房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和商品房相關(guān)人員對《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》中有關(guān)“建筑物的陽臺應按照其水平投影面積的1/2計算”的規(guī)定進行了咨詢，主要因為實際計算時卻將陽臺全部建筑面積計算在內(nèi)，這一做法和規(guī)定不符。并且《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》實施前商品房交易雙方在買賣合同中就對封閉式陽臺進行了規(guī)定，且交易建筑面積主要通過預測獲得。此時如按照《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》規(guī)定計算建筑面積容易因誤差超過3%而違約。針對這一情況《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》起草人做如下解釋：規(guī)范制定的目的在于服務工程造價計價，在于規(guī)范民用和工業(yè)建筑工程面積計算，并對計算方法進行統(tǒng)一，不用于規(guī)范商品建筑面積的測量，即陽臺按照投影面積1/2計算適合工程造價計價，不用于測量建筑面積。而《房產(chǎn)測量規(guī)范》中“8.1.2中明確規(guī)定了房屋建筑面積包括陽臺在內(nèi)?！?/p>

事實上城鄉(xiāng)規(guī)劃和地方政府根據(jù)規(guī)范內(nèi)容確定面積即可，例如房產(chǎn)登記時按照《房產(chǎn)測量規(guī)范》規(guī)定實施，確定工程造價時參考《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》，兩個規(guī)范之間并不存在矛盾和沖突之處。

另外，建設(shè)部《關(guān)于房屋建筑面積計算與房屋權(quán)屬登記有關(guān)問題通知》中對《房產(chǎn)測量規(guī)范》中規(guī)定不夠詳細或未進行規(guī)定的事項進行了說明：對房屋面積進行計算時每層高度不得低于2.20m；當玻璃幕墻和主墻出現(xiàn)在同一層時，計算建筑面積應以主墻為主，計算墻厚也應重點參考主墻厚度。如樓層中墻體厚度不相同需分別進行計算，諸如材料幕墻和金屬幕墻，應按照玻璃幕墻進行計算；當沉降縫、伸縮縫和室內(nèi)任何一邊相通且能正常使用時應將建筑面積計算在內(nèi)；架空通廊、挑廊、陽臺等水平投影超過底板外沿時，計算建筑面積應以底板水平投影為主；弧狀、傾斜等不垂直的墻體房屋，應將每層高度超過2.20m以上的部分計算到建筑面積中。另外，如果墻體向外傾斜超過底板外沿時計算建筑面積應參考底板投影；計算過建筑面積的樓梯部分，不管下方空間是否被利用均不再計算建筑面積；挑梁、臨街樓房下層用于公共道路通行的，不考慮其是否安裝有維護結(jié)構(gòu)或立柱均不考慮計算建筑面積；兩層或超過兩層的部分應嚴格按照《房產(chǎn)測量規(guī)范》相關(guān)內(nèi)容進行計算；檐廊、挑廊或類似于陽臺的結(jié)構(gòu)如未和室內(nèi)相通不應計算建筑面積；計算樓外樓梯建筑面積時需根據(jù)不同樓層水平投影面積之和計算建筑面積；另外，房屋套內(nèi)可被使用不過樓層高度不足2.20m的部分應對其權(quán)利所屬進行明確說明。

登記房屋產(chǎn)權(quán)時房地產(chǎn)權(quán)屬登記機關(guān)需根據(jù)《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規(guī)則》對商品房的建筑面積進行測定，測定時尤其應注意公用建筑面積的計算，這些面積包括值班警衛(wèi)室、地下室、過道和公共門廳、設(shè)備間、變電室、垃圾道、樓梯間、電梯井以及其他為整個建筑提供服務的建筑面積。同時還包括公共建筑空間和套（單元）之間的分隔墻和外墻墻體水平投影面積的一半。計算時應注意車棚、地下室等已經(jīng)作為獨立空間出租的不應將其計算到公共建筑面積之中，同時人防工程地下室也不能計算在內(nèi)。最后按照下列方法計算公用建筑面積：整體建筑面積中扣除人防工程、當做獨立空間出租的車棚、地下室建筑面積以及所有套內(nèi)建筑面積之和，剩余部分即為公共建筑面積。另外，計算公共建筑分攤系數(shù)時可按照以下公式計算：公用建筑面積/套內(nèi)建筑面積之和。求得公共建筑面積分攤系數(shù)后乘以各套的套內(nèi)公用建筑面積，就能得出房屋購買者應分攤的公用建筑面積值。

3 總結(jié)

綜上所述，房產(chǎn)測繪面積和建筑面積應依據(jù)不同的規(guī)范進行測定，因此要想準確把握兩者間的區(qū)別應對規(guī)范的內(nèi)容進行透徹的分析。同時，為了更好的促進我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，國家相關(guān)部門盡量出臺完善且明確的規(guī)范，并對容易混淆的概念和問題進行詳細的解釋說明，以防止房屋交易過程中因無法分清相關(guān)概念，而影響交易活動的正常進行。另外，地方政府應結(jié)合當?shù)胤慨a(chǎn)發(fā)展情況，在遵守國家頒布的相關(guān)規(guī)范的基礎(chǔ)上出臺相關(guān)細則，不斷規(guī)范房產(chǎn)測繪和建筑面積計算，以有效避免房產(chǎn)糾紛情況的出現(xiàn)，進而為我國房產(chǎn)行業(yè)健康穩(wěn)步發(fā)展奠定堅實的基礎(chǔ)。

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