陳紅艷

摘 要：房地產(chǎn)開發(fā)是一項(xiàng)投資成本高、工作任務(wù)重的管理項(xiàng)目，其成本控制空間很廣。在建筑項(xiàng)目開發(fā)、規(guī)劃、施工、管理等環(huán)節(jié)中，成本控制既是管理的核心內(nèi)容，又是提高管理工作效益價(jià)值的根本原因。除行為控制外，成本計(jì)劃、施工項(xiàng)目規(guī)劃、技術(shù)與設(shè)備的研發(fā)和革新，都可以改變成本，提高房地產(chǎn)開放項(xiàng)目的投資效益。基于此，本文將結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)中成本控制內(nèi)容，深度解析成本控制在房地產(chǎn)效益經(jīng)營模式中的影響作用和意義。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；開發(fā)成本；控制要素；研究與分析

中圖分類號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

前言：房地產(chǎn)行業(yè)供大于求，面對急速增長的房價(jià)，很多建筑開發(fā)企業(yè)紛紛進(jìn)入房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)業(yè)的浪潮，希望能從中獲取巨額利益。房價(jià)居高不下，雖然能適當(dāng)緩和房地產(chǎn)開發(fā)的投資壓力，但是卻嚴(yán)重阻礙了公眾購買住房的消費(fèi)行為。近年來，房地產(chǎn)“有房無市”現(xiàn)象愈加嚴(yán)重，它不僅縮小了房地產(chǎn)工程的升值空間，還增加了房地產(chǎn)工程效益回收的經(jīng)營周期。因此，從開發(fā)成本入手，降低房地產(chǎn)市場價(jià)格已成為眾多建筑企業(yè)走出困境的必然選擇。

一、房地產(chǎn)開發(fā)成本特點(diǎn)分析

（一）房地產(chǎn)開發(fā)成本理論概述

房地產(chǎn)開放成本是指建筑企業(yè)在開發(fā)過程中支出的所有項(xiàng)目費(fèi)用，如拆遷補(bǔ)償款、土地購置費(fèi)、前期工程設(shè)計(jì)施工費(fèi)用、公共配套設(shè)施投資、基礎(chǔ)建設(shè)投資等。上述費(fèi)用是根據(jù)國家規(guī)定開發(fā)流程制定的各種支出款項(xiàng)，開放商只能通過管理和約束控制，適當(dāng)精簡操作，而不能采用非法手段，省略或缺陷行使管理執(zhí)行任務(wù)和責(zé)任。由此可見，房地產(chǎn)開發(fā)成本投入點(diǎn)多、投入成本高、投入周期長、效益回收能力弱，成本控制變化大等特點(diǎn)，給建筑企業(yè)日常管理帶來了諸多工作障礙。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)成本控制特征分析

1、內(nèi)容龐雜：因?yàn)殚_發(fā)項(xiàng)目的工作屬性差異性很大，所以在確定控制管理內(nèi)容時(shí)，成本控制信息與實(shí)物形態(tài)很難形成統(tǒng)一的體系構(gòu)成，再加上后期開發(fā)過程中不斷增加的成本內(nèi)容，開發(fā)項(xiàng)目在成本控制方面的管理會(huì)愈加混亂、龐雜。同時(shí)，由于大多數(shù)成本控制項(xiàng)目會(huì)受到政策、市場變化的影響而不斷變化，所以開發(fā)前、施工中、管理時(shí)的成本管理內(nèi)容并不具備可比性，很難進(jìn)行統(tǒng)一計(jì)量。

2、構(gòu)成因素多：作為一項(xiàng)綜合型任務(wù)，房地產(chǎn)開發(fā)的所有支出、收益款項(xiàng)都要進(jìn)行成本控制，不僅構(gòu)成元素眾多，其變量參數(shù)影響力還非常大。如居民對建筑工程的性能要求、功能需求不但提高，建筑原材料市場的資源約束影響、國家相關(guān)惠民政策導(dǎo)向等，上述構(gòu)成因素看似很邊緣化，其實(shí)都可以干擾主流成本控制項(xiàng)目，進(jìn)而改變開發(fā)項(xiàng)目的成本變化。

3、可塑性強(qiáng)：雖然開發(fā)項(xiàng)目的成本控制內(nèi)容復(fù)雜、影響因素眾多，但是其各項(xiàng)費(fèi)用的可塑性很好，只要通過科學(xué)、合理的評估、測算、分配、管理，其成本的壓縮空間依然很廣闊。盡管前期工程費(fèi)、征地補(bǔ)償費(fèi)、拆遷安置費(fèi)等國家強(qiáng)制性開發(fā)費(fèi)用無法有效縮減，但是工程設(shè)計(jì)、施工、原料采購、技術(shù)控制等管理內(nèi)容依然能夠?yàn)殚_發(fā)工程爭取到很大經(jīng)營利潤。

二、影響房地產(chǎn)開發(fā)成本變化的因素

（一）土地開發(fā)成本：土地開發(fā)成本是房地產(chǎn)開發(fā)成本最大的投資，因?yàn)樯婕暗酵恋厥褂脵?quán)購買、拆遷補(bǔ)償款，這些費(fèi)用由國家規(guī)定，不能節(jié)省開支。這些公用費(fèi)用一部分分給當(dāng)?shù)鼐用?，另一部分收入國家?cái)政，是百分之百要投入的資金，無法滯后支付。以往，國家政策支撐鼓勵(lì)開發(fā)房地產(chǎn)，但是面對居高不下的房價(jià)，自2012年起，政府開始實(shí)行了一系列約束性政策，壓縮房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的開發(fā)貸款和貸款權(quán)限，這使原本成本緊張的土地開發(fā)項(xiàng)目面臨更沉重的管理壓力。除土地自身開發(fā)之外，開發(fā)商還需支付一些特殊的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償款，如開發(fā)地區(qū)農(nóng)作物、農(nóng)田、工程、商鋪等經(jīng)營類項(xiàng)目，這些項(xiàng)目因土地征收而無法創(chuàng)造“連續(xù)性價(jià)值”，針對這部分損失，國家也明確規(guī)定了補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和方案。雖然這部分經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償可以通過協(xié)商來確定數(shù)額，但是其成本費(fèi)用依然很大。

（二）建筑安裝工程成本：建筑安裝成本是開發(fā)項(xiàng)目的主體工程，約占工程投資成本的45%。相對于土地開發(fā)的“剛性”要求，建筑施工、安裝的成本費(fèi)用壓縮空間相對較大，但是礙于工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和要求，建筑企業(yè)可以適當(dāng)縮減成本，但是不能“偷工減料”，選擇粗制濫造的原材料參與施工。因此，對于影響工程質(zhì)量的建筑要素，成本控制必須遵守施工安裝原則，以維護(hù)房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的規(guī)范性和安全性。建筑安裝工程成本控制集中點(diǎn)在新工藝、節(jié)能材料、工程結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)、設(shè)備協(xié)調(diào)施工、隊(duì)伍集優(yōu)建設(shè)等方面，通過上述管理內(nèi)容的多方協(xié)調(diào)和共同促進(jìn)，不僅能夠提升建筑工程的整體施工安裝質(zhì)量，還能最大限度的節(jié)約投資成本。據(jù)統(tǒng)計(jì)，一個(gè)集合新技術(shù)、新材料、新設(shè)備等優(yōu)勢性管理項(xiàng)目的工程，其成本控制金額占總體投資項(xiàng)目的11.54%左右。

（三）期間成本費(fèi)用：房地產(chǎn)建筑工程完成施工任務(wù)后，在短時(shí)間內(nèi)很難獲得回收效益，資金回籠速度很慢。受這種運(yùn)營模式影響，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要支付巨額的貸款利息，來彌補(bǔ)投資資金的延遲還貸問題?，F(xiàn)階段，大部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都會(huì)選擇引入貸款資金實(shí)時(shí)開發(fā)建設(shè)，由此帶來的一系列貸款、還息、還款管理內(nèi)容眾多，單純依靠企業(yè)自由資金鏈根本無法填補(bǔ)利息空缺。面對這部分“期間成本費(fèi)用”，開放商企業(yè)必須適當(dāng)調(diào)節(jié)貸款資金比例，采用階段性貸款方式，縮短利息生成周期，多利用自由資金的使用優(yōu)勢，提高資金周轉(zhuǎn)的使用效果和效益能力。

三、優(yōu)化房地產(chǎn)開發(fā)成本控制的對策

（一）前期設(shè)計(jì)規(guī)劃充分應(yīng)用價(jià)值工程原理：通過上文分析可知，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目內(nèi)容、特點(diǎn)清晰，經(jīng)營管理任務(wù)明確、規(guī)范。所以在前期規(guī)劃時(shí)，建筑企業(yè)完全可以引入價(jià)值工程原理，將工程涉及到的所有投資成本看做一個(gè)經(jīng)濟(jì)整體，并劃分成本任務(wù)，按照任務(wù)確定建筑工程的設(shè)計(jì)方案、材料采購方案、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)方案等。因?yàn)榻ㄖこ痰漠a(chǎn)品輸出率很高，基本能夠同步完成建設(shè)任務(wù)，所以針對銷售成本、利息成本兩方面，建筑企業(yè)需利用建筑工程商品的容積率、空間優(yōu)勢來獲取相關(guān)效益。endprint

（二）優(yōu)化建筑商品的功能作用

因?yàn)榻ㄖ唐返膶?shí)用功能對其市場價(jià)格的影響最大，所以要想進(jìn)一步壓縮成本，建筑企業(yè)必須適當(dāng)調(diào)整商品功能，增強(qiáng)其實(shí)用功能，以推動(dòng)商品效益提高，進(jìn)而緩解投資成本壓力，具體方式如下：

1、確定設(shè)計(jì)方案

在確定開發(fā)項(xiàng)目之初，最好市場調(diào)查，如建筑工程的市場價(jià)格變化、建筑原料市場價(jià)格起伏、用戶需求內(nèi)容等，圍繞創(chuàng)新型開發(fā)理念，適量采用新技術(shù)、新工藝、新材料，突顯工程設(shè)計(jì)的方案價(jià)值和使用價(jià)值。除此之外，工程負(fù)責(zé)人應(yīng)在充分了解國家政策、法規(guī)、開發(fā)補(bǔ)償條例的情況下，確定投資成本。

2、壓縮各管理項(xiàng)目的功能成本

監(jiān)理部門要深入每個(gè)施工、安裝環(huán)節(jié)，將初級設(shè)計(jì)方案全面引入施工建設(shè)，在共同管理的環(huán)境下，落實(shí)設(shè)計(jì)工作和管理工作，盡量將工作做細(xì)、做好。

3、科學(xué)評價(jià)

針對每項(xiàng)成本控制項(xiàng)目，建筑企業(yè)應(yīng)學(xué)會(huì)客觀評價(jià)，并將評價(jià)結(jié)果再次引入設(shè)計(jì)方案中，適當(dāng)修改原定方案中的錯(cuò)誤、誤差部分，結(jié)合效益分析數(shù)據(jù)，細(xì)化優(yōu)化內(nèi)容，從而找出彼此協(xié)調(diào)的最優(yōu)設(shè)計(jì)方案，從根本上保證開發(fā)企業(yè)盈利的實(shí)現(xiàn)。

（三）利用行為控制對成本進(jìn)行監(jiān)控

在房地產(chǎn)開發(fā)成本控制工作中，其工作人員的行為的主觀性都很強(qiáng)，也就是說，工作人員的工作情況、心態(tài)、責(zé)任可以直接改變成本控制結(jié)果。為此，建筑企業(yè)必須狠抓行為控制，從規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程施工安裝、工程管理、商品銷售等多項(xiàng)服務(wù)工作中引入監(jiān)控機(jī)制。首先，將財(cái)務(wù)部門分成若干工作小組，深入到各管理部門中，結(jié)合預(yù)定的成本計(jì)劃方案，與部門管理負(fù)責(zé)人一起落實(shí)好每項(xiàng)工作；其次，設(shè)置行為個(gè)人權(quán)限，讓項(xiàng)目負(fù)責(zé)人和財(cái)務(wù)人員協(xié)調(diào)處理相關(guān)事宜，并直接對其工作負(fù)責(zé)，以發(fā)揮責(zé)任權(quán)重的約束能力和控制力；最后，采用成本行為分析和行為控制能調(diào)動(dòng)每個(gè)人的智慧和潛力，針對開發(fā)項(xiàng)目成本控制的結(jié)果好壞，給予獎(jiǎng)金鼓勵(lì)和精神支持，并在全公司范圍內(nèi)樹立模范形象，營造良好工作氛圍。結(jié)論：通過上文對房地產(chǎn)開發(fā)成本控制內(nèi)容進(jìn)行系統(tǒng)分析可知，就建筑企業(yè)內(nèi)部工作模式來看，開發(fā)商最關(guān)注的就是投資成本和工程利益，因?yàn)檫@兩部分內(nèi)容時(shí)影響銷售市場、扭轉(zhuǎn)現(xiàn)實(shí)經(jīng)營狀態(tài)、促進(jìn)企業(yè)發(fā)展的核心動(dòng)力。我國社會(huì)平均消費(fèi)水平低下，所以房地產(chǎn)企業(yè)要想實(shí)現(xiàn)價(jià)值營銷，萬不能盲目提高“商品”價(jià)格，必須要從成本控制方面壓縮工程造價(jià)，以謀得利益。

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