趙長明

(陜西警官職業(yè)學院，西安 710043)

0 引言

事關(guān)民生的二手房地產(chǎn)，由于影響其價格的因素比較多，比較復雜，并且還有一些不確定因素，因此對二手房價格的科學估計是比較難的，這也是當前二手房交易混亂的主要原因之一。合理估計二手房地產(chǎn)的真實價值，尤其是對二手房價格形成中的不確定性因素進行合理地估計，是一個很關(guān)鍵的問題。對不確定性部分進行研究，常用的方法有模糊數(shù)學法、灰色理論法、神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)法和集對分析法,可以運用這些研究不確定部分的方法來研究二手房地產(chǎn)價格的形成。因此,本文利用集對分析法對我國二手房地產(chǎn)交易價格進行估價核算研究。

1 集對分析法的模型構(gòu)造

我國學者趙克勤[1,2]于1989年首次提出集對分析這一理論,該理論是將確定性分析與不確定性分析統(tǒng)籌結(jié)合起來,可以用來描述、處理、分析綜合集成問題的一種全新的系統(tǒng)的科學的評價分析方法。而我國另一學者白揚文[3]在1996年根據(jù)同異反聯(lián)系度的向量表達形式如：u=(a,b,c)，提出了同異反距離這一概念，用來比較兩個同異反聯(lián)系度之間的距離。設(shè)有兩個同異反聯(lián)系向量：

u1=(a1,b1,c1)u2=(a2,b2,c2)

那么，則用ρ來表示同異反向量u1與u2之間的距離，簡稱同異反距離：

本文利用這一同異反距離來估計二手房地產(chǎn)的交易價格，其中p0表示待估計二手房地產(chǎn)的價格，pk表示近期交易二手房地產(chǎn)的實例價格，ρki表示同異反距離且ρki=ρik，計算公式為：

在（3）式中，當i=0時，同異反距離就變成ρko，其表示實例交易的二手房地產(chǎn)與待估計的二手房地產(chǎn)兩者構(gòu)成一個集對所形成的同異反距離，ρko用（2）式來計算，具體計算公式如下：

在（4）式中，當ρko=1時，待估計二手房地產(chǎn)價格p0就等于各實例近期交易二手房地產(chǎn)價格pk的簡單算術(shù)平均數(shù)。

2 二手房地產(chǎn)估價的實例集對分析

二手房地產(chǎn)價格的確定，其影響因素主要有：最近該區(qū)域成交的新房地產(chǎn)價格，該區(qū)域成交的二手房地產(chǎn)價格，該區(qū)域成交的二手房地產(chǎn)交易情況，該區(qū)域成交的二手房地產(chǎn)交易日期，待估計二手房地產(chǎn)所處的區(qū)域影響因素，待估計二手房地產(chǎn)自身的個體影響因素等等。由于利用集對分析，需要與待估二手房地產(chǎn)相對應(yīng)的實例，所以本文選擇最近在該區(qū)域成交的二手房地產(chǎn)實例進行配對，在此只選擇三個實例（1，2，3），來作為理論研究。

在影響待估二手房地產(chǎn)價格的因素中，該區(qū)域成交的二手房地產(chǎn)價格中一般包含有最近該區(qū)域成交的新房價格影響因素，所以對最近該區(qū)域成交的新房價格情況不予分析；還有選擇的三個實例，都是該區(qū)域的，也都是正常交易的，并且也都與待估房地產(chǎn)估價對應(yīng)的最近日期，所以也對該區(qū)域成交的二手房地產(chǎn)交易情況和該區(qū)域成交的二手房地產(chǎn)交易日期兩個因素不予分析；本文只對該區(qū)域成交的二手房地產(chǎn)價格，待估計二手房地產(chǎn)所處的區(qū)域影響因素和待估計二手房地產(chǎn)自身的個體影響因素這三個影響因素進行分析。

2.1 區(qū)域影響因素集對分析

區(qū)域影響因素有基礎(chǔ)生活設(shè)施，公共交通便捷度，周圍道路順暢度，商業(yè)繁華程度，教育設(shè)施完善度，醫(yī)療設(shè)施完善度和周圍環(huán)境質(zhì)量。實例（1、2、3）二手房地產(chǎn)與待估二手房地產(chǎn)都同處一個住房交易區(qū)，并且上述區(qū)域影響因素總分合計為100分。下表1表示實例1、2、3的區(qū)域因素綜合打分，與待估二手房地產(chǎn)的區(qū)域因素綜合得分比較情況。

表1 區(qū)域影響因素分值

從表1可知，各區(qū)域影響因素的聯(lián)系度計算如下表2。

表2 待估二手房地產(chǎn)區(qū)域影響因素聯(lián)系度

區(qū)域影響因素聯(lián)系度具體計算結(jié)果見表3所示。

表3 待估二手房地產(chǎn)區(qū)域影響因素具體聯(lián)系度表

2.2 個體影響因素集對分析

個體影響因素有樓層，房屋朝向，套型，建筑結(jié)構(gòu)，建筑年代，房屋質(zhì)量，物業(yè)管理和小區(qū)環(huán)境。同樣也假設(shè)實例（1，2，3）二手房地產(chǎn)與待估二手房地產(chǎn)都為100分,根據(jù)各實例的區(qū)域因素得分狀況,實例（1，2，3）二手房地產(chǎn)與待估二手房地產(chǎn)的個體因素比較各得分情況如表4所示:

表4 個體影響因素分值

通過各實例和待估二手房地產(chǎn)的個體影響因素得分值，計算個體影響因素聯(lián)系度，見表5：

表5 待估二手房地產(chǎn)個體影響因素聯(lián)系度

區(qū)域影響因素聯(lián)系度具體計算結(jié)果見表6所示。

表6 待估二手房地產(chǎn)個體影響因素具體聯(lián)系度表

2.3 各影響因素的綜合聯(lián)系度

前面已經(jīng)分析了區(qū)域影響因素和個體影響因素的聯(lián)系度，其中交易情況聯(lián)系度和交易日期聯(lián)系度都為1，因為它們與待估二手房地產(chǎn)交易情況和交易日期都相同?，F(xiàn)在就各綜合因素的聯(lián)系度分析如表7：

表7 各綜合影響因素的聯(lián)系度

2.4 二手房地產(chǎn)價格的估計

表8 待估二手房地產(chǎn)與實例的同異反距離

3 結(jié)論

本文采用集對分析的方法，把要待估二手房地產(chǎn)與其周圍最近交易的二手房地產(chǎn)進行配對綜合比較分析，利用集對聯(lián)系度計算同異反距離，最后統(tǒng)計加權(quán)核算出要估計的二手房地產(chǎn)價格，通過與實例（1,2,3）成交的二手房地產(chǎn)其實際成交價格比較情況來看，待估的二手房地產(chǎn)其估算價格較符合周圍其他二手房地產(chǎn)實際成交價格情況。綜合可知，利用集對分析法可以對我國目前二手房地產(chǎn)價格進行較科學地估計，有利于規(guī)范我國二手房地產(chǎn)交易市場，可以據(jù)此建立公平、合理、科學的二手房交易價格體系，具有一定的現(xiàn)實意義。

[1]楊燕,文福拴,李力,王珂,高超.計及風險控制策略的電力系統(tǒng)可用輸電容量決策[J].電力系統(tǒng)自動化,2012,(4).

[2]王榮芳.中小企業(yè)間接融資的法律風險控制研究[J].特區(qū)經(jīng)濟,2012,(1).

[3]蔣巍.基于政府審計的地方政府債券風險控制研究[J].浙江學刊,2012,(1).

[4]何樹紅,孫文,徐文濤.關(guān)于國際原油價格風險價值的分析與計算[J].統(tǒng)計與決策,2010,(18).