張菊花

摘 要：我們在進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目的環(huán)境影響評(píng)價(jià)工作時(shí)，要從項(xiàng)目選址合理性、周邊環(huán)境對項(xiàng)目的影響和項(xiàng)目本身對周邊環(huán)境的影響三方面出發(fā)，結(jié)合各種不同的環(huán)境情況，根據(jù)預(yù)測結(jié)果來預(yù)見房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)的可行性，在客觀公正的原則下得出結(jié)論，給出適當(dāng)?shù)恼{(diào)整建議，使房地產(chǎn)的建設(shè)項(xiàng)目對周邊環(huán)境的影響降到最低。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目；環(huán)境影響評(píng)價(jià)；關(guān)鍵問題

房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的環(huán)評(píng)與傳統(tǒng)的工業(yè)型項(xiàng)目有比較大的差異。從以往的一些房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目環(huán)評(píng)情況來看，人們往往更多地注意到了水、氣、聲、渣的問題，而對房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目中的選址、生態(tài)景觀環(huán)境影響方面還存在一些薄弱的地方，而這些薄弱之處往往導(dǎo)致房地產(chǎn)項(xiàng)目的諸多環(huán)境問題，甚至引起房產(chǎn)糾紛和公眾事件。本文擬就房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目環(huán)評(píng)中與此相關(guān)的幾個(gè)關(guān)鍵問題加以討論。

1 規(guī)劃和選址問題

1.1 問題的產(chǎn)生及原因分析

根據(jù)《產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導(dǎo)目錄》（2011年本）（修正）（國發(fā)改2013年第21號(hào)令），國家允許房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)，鼓勵(lì)城鎮(zhèn)園林綠化及生態(tài)小區(qū)建設(shè)。作為房地產(chǎn)項(xiàng)目的環(huán)評(píng)，首先要解決的是規(guī)劃和選址問題，因?yàn)殡m然我國的環(huán)境法律制度已經(jīng)比較較完善，但房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域的環(huán)境問題依然突出，特別是在規(guī)劃和選址問題上。

我們經(jīng)常會(huì)看到或聽到一些因?yàn)檫x址不當(dāng)給居民造成困擾的同時(shí)，也給企業(yè)帶來麻煩。如居民小區(qū)緊貼著鑄造廠、垃圾處理廠、高速公路、高壓線等建設(shè)而造成居民對大氣污染、水污染、噪聲污染和電磁輻射污染的投訴不斷，引發(fā)居民和企業(yè)的糾紛。究其原因主要有以下幾方面：一是缺乏前瞻性、科學(xué)性和系統(tǒng)化的城市規(guī)劃及其法律保障；二是開發(fā)商開發(fā)樓宇時(shí)對綠地、水景區(qū)、公園等配套設(shè)施的建設(shè)關(guān)注不夠，房地產(chǎn)開發(fā)商追求短期經(jīng)濟(jì)利益的最大化，缺乏整體環(huán)境統(tǒng)一協(xié)調(diào)的觀念。就目前的城市開發(fā)建設(shè)而言，在對環(huán)境效益與經(jīng)濟(jì)效益進(jìn)行衡量時(shí)，還處于環(huán)境效益服務(wù)于經(jīng)濟(jì)效益階段。為此，作為環(huán)評(píng)工作者應(yīng)該更多地關(guān)注規(guī)劃和選址的合理性問題，以減少房地產(chǎn)開發(fā)中的環(huán)境問題，維護(hù)環(huán)境權(quán)益。

1.2 環(huán)評(píng)中規(guī)劃和選址問題的解決措施

環(huán)評(píng)需要回答是否符合規(guī)劃，選址是否合理。對于前者的判斷大多根據(jù)城市發(fā)展規(guī)劃來，但由于有的城市規(guī)劃不竟合理，缺乏前瞻性，甚至有隨意修改的情況發(fā)生，以至于使某些房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目因此而引發(fā)環(huán)境問題蒙受損失。對于此類項(xiàng)目特別需要多進(jìn)行現(xiàn)場踏勘調(diào)查，不只是看現(xiàn)有規(guī)劃，還要關(guān)注城市的發(fā)展，根據(jù)外環(huán)境的情況以及可能出現(xiàn)的問題有針對性地進(jìn)行建設(shè)項(xiàng)目的布局，防患于未然。

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在選擇用地時(shí)就決定了周圍的客觀環(huán)境，選址的合理性分析要結(jié)合規(guī)劃進(jìn)行。在保證選址合法的情況下，還得考慮當(dāng)前選址的大氣環(huán)境、噪聲情況、光照情況等以及選址地區(qū)水資源和原有土地利用情況等。

隨著社會(huì)的發(fā)展，土地利用性質(zhì)的變更越來越頻繁。一些原來的工業(yè)用地可能被改變?yōu)榫幼∮玫?。若不加處置的被污染了的工業(yè)用地將對擬居住人群的健康產(chǎn)生不良影響。例如，某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的選址，以前是某公司的生產(chǎn)車間，可能存在土壤污染。環(huán)評(píng)建議業(yè)主委托有資質(zhì)的環(huán)境監(jiān)測機(jī)構(gòu)對原址土地進(jìn)行監(jiān)測分析，并對土壤進(jìn)行修復(fù)，以保證該地址作為房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的環(huán)境安全性。

2 生態(tài)環(huán)境適宜性分析

“把生態(tài)文明建設(shè)放在突出地位，融入經(jīng)濟(jì)建設(shè)、政治建設(shè)、文化建設(shè)、社會(huì)建設(shè)各方面和全過程，努力建設(shè)美麗中國，實(shí)現(xiàn)中華民族永續(xù)發(fā)展?！弊鳛榉康禺a(chǎn)項(xiàng)目的環(huán)評(píng)，居住環(huán)境的生態(tài)宜居性是環(huán)評(píng)中關(guān)心的主要問題。但在急功近利的開發(fā)中，很多項(xiàng)目都忽視了生態(tài)環(huán)境的修復(fù)和維護(hù)，忽略了外環(huán)境對房屋使用者造成的影響，沒有考慮環(huán)境的人居適宜性。這種評(píng)價(jià)模式不能適應(yīng)現(xiàn)代社會(huì)對人居環(huán)境的要求。因此，抓住房地產(chǎn)項(xiàng)目環(huán)評(píng)的特點(diǎn)，科學(xué)評(píng)價(jià)居住環(huán)境的質(zhì)量及生態(tài)適宜性，在房地產(chǎn)類開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目的環(huán)評(píng)中就顯得十分重要。

生態(tài)宜居性分析的目的是通過對項(xiàng)目建成后居室外的環(huán)境質(zhì)量、生態(tài)適宜度、污染防治措施、自然生態(tài)環(huán)境現(xiàn)狀以及環(huán)境管理措施的有效性以及社會(huì)環(huán)境等要素進(jìn)行分析評(píng)價(jià)，對項(xiàng)目的生態(tài)宜居性優(yōu)劣程度進(jìn)行預(yù)測，對缺乏或不足部分提出補(bǔ)充、完善的措施，指導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)，以改善環(huán)境、提高生態(tài)宜居性，營造良好的人居環(huán)境。

評(píng)價(jià)可應(yīng)用國內(nèi)較為成熟的綜合指標(biāo)體系，確定擬建項(xiàng)目的生態(tài)適宜性評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的各項(xiàng)指標(biāo)。 根據(jù)項(xiàng)目的初步規(guī)劃設(shè)計(jì)方案所提供的經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)，得出項(xiàng)目建成后的生態(tài)適宜性評(píng)價(jià)的結(jié)果，并進(jìn)行比較。

3 公眾參與

在房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目中，公眾參與大多流于形式而不能真正體現(xiàn)出公眾參與的意義，這增加了項(xiàng)目建成入住后的糾紛上訪等。為此，在環(huán)評(píng)中應(yīng)認(rèn)真做好公眾參與工作，通過公眾參與更全面地確認(rèn)房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目對環(huán)境資源潛在的影響，以彌補(bǔ)環(huán)評(píng)中可能存在的疏漏和不足，選擇滿足項(xiàng)目需要的最合理的方案，減輕環(huán)境和經(jīng)濟(jì)的損失，使環(huán)評(píng)結(jié)果更客觀有效。

有效的信息公開是公眾參與環(huán)評(píng)的第一步驟和先決條件，應(yīng)針對土地原有用途及污染狀況、周邊企業(yè)衛(wèi)生防護(hù)距離要求、附屬商業(yè)對項(xiàng)目的影響、高樓風(fēng)、光遮擋、光污染、景觀等環(huán)境影響問題，進(jìn)行詳盡的信息公布，便于公眾掌握充分的信息，做出正確的判斷；其次，參與對象的選取應(yīng)考慮公眾的背景、文化程度的差異、環(huán)保意識(shí)的強(qiáng)弱、自身利益的關(guān)聯(lián)性等，將項(xiàng)目獲益的人群、受損的人群、無直接利害關(guān)系的人群均作為公眾參與人群的選擇對象，避免那種為使項(xiàng)目順利通過審批，而刻意征求特定公眾的意見，忽視受影響較大的群體，使得項(xiàng)目對環(huán)境的真實(shí)影響不能反映出來，為項(xiàng)目將來的運(yùn)作埋下禍根。另外，還要根據(jù)項(xiàng)目的情況選擇合適的公眾調(diào)查方式，設(shè)計(jì)和內(nèi)容詳盡而又通俗易懂的問卷調(diào)查表，以利公眾對項(xiàng)目及其環(huán)境影響的了解并正確地表達(dá)意見。

4 結(jié)語

綜上所述，房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目作為一個(gè)建成后供人類進(jìn)行長期活動(dòng)的場所，與一般的工業(yè)項(xiàng)目是不同的，在環(huán)評(píng)方面除了具有一般項(xiàng)目的評(píng)價(jià)共性之外，還有其自身的特點(diǎn)。針對人居環(huán)境的要求，在環(huán)評(píng)過程中更要注重項(xiàng)目選址情況，注重周邊企業(yè)等外環(huán)境對項(xiàng)目本身的影響；注重居住環(huán)境生態(tài)適宜性的評(píng)價(jià)及公眾參與的作用，貫徹“綠色住宅”的理念，使房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)與城市生態(tài)環(huán)境建設(shè)和社會(huì)經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展。

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