邱發(fā)富++聶寶森

摘 要：在我國(guó)改革開(kāi)放政策的影響下，房地產(chǎn)事業(yè)發(fā)展迅猛，房地產(chǎn)現(xiàn)代化管理程度越來(lái)越高。而房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)和管理主要依靠現(xiàn)代化測(cè)繪技術(shù)提供的數(shù)據(jù)信息，現(xiàn)代化測(cè)繪技術(shù)在房地產(chǎn)管理中的應(yīng)用也越來(lái)越廣泛。本文分析測(cè)繪技術(shù)在房地產(chǎn)管理中應(yīng)用的重要性，探討房地產(chǎn)管理中的測(cè)繪技術(shù)。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 管理 測(cè)繪技術(shù)

中圖分類號(hào)：P2 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1672-3791（2014）01（b）-0035-01

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，社會(huì)需求也在隨之提高，房地產(chǎn)事業(yè)正在日益迅猛發(fā)展，房地產(chǎn)管理現(xiàn)代化程度也越來(lái)越高。房地產(chǎn)管理中的測(cè)繪技術(shù)結(jié)合了房地產(chǎn)管理業(yè)務(wù)和常規(guī)測(cè)繪技術(shù)。目前我國(guó)房地產(chǎn)管理中的測(cè)繪技術(shù)發(fā)展，主要為實(shí)現(xiàn)自動(dòng)化、便捷化的外業(yè)采集數(shù)據(jù)，電子化內(nèi)業(yè)辦公，以促進(jìn)房地產(chǎn)管理中的測(cè)繪技術(shù)社會(huì)化發(fā)展。

1 測(cè)繪技術(shù)在房地產(chǎn)管理中應(yīng)用的重要性

首先，為房地產(chǎn)管理決策提供信息服務(wù)。制定任何房地產(chǎn)政策，都需房地產(chǎn)管理部門(mén)把握整體情況的前提下方可決策。而這些整體情況的主要信息來(lái)源是通過(guò)房地產(chǎn)測(cè)繪技術(shù)，主要包括產(chǎn)權(quán)單位的界址、位置、房屋、面積等數(shù)據(jù)信息，房地產(chǎn)管理部門(mén)根據(jù)這些數(shù)據(jù)信息進(jìn)行權(quán)屬登記和證書(shū)發(fā)放。

其次，為產(chǎn)權(quán)人提供法律保障。經(jīng)過(guò)房地產(chǎn)測(cè)繪后所發(fā)放的證書(shū)具有法律作用。如出現(xiàn)房屋糾紛的問(wèn)題，這些數(shù)據(jù)信息可作為法律證據(jù)。因此，房地產(chǎn)測(cè)繪的數(shù)據(jù)信息與房屋消費(fèi)者的切身利益直接相關(guān)。

最后，為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和管理提供數(shù)據(jù)信息。房地產(chǎn)測(cè)繪的數(shù)據(jù)信息是企業(yè)在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的主要資源，根據(jù)這些數(shù)據(jù)信息制定相關(guān)的銷售和營(yíng)銷戰(zhàn)略。同時(shí)，也可與房屋消費(fèi)者實(shí)現(xiàn)透明交易。

2 房地產(chǎn)管理中的測(cè)繪技術(shù)

首先，房地產(chǎn)管理中的全站儀測(cè)繪技術(shù)。這種測(cè)繪技術(shù)通過(guò)采集野外數(shù)據(jù)和編碼后，繪制成草圖，然后存儲(chǔ)測(cè)量數(shù)據(jù)，傳輸至設(shè)備內(nèi)存。系統(tǒng)處理數(shù)據(jù)時(shí)，會(huì)根據(jù)繪制好的草圖進(jìn)行圖形編輯，最后完成地形圖的繪制。它是房地產(chǎn)較為常用的采集數(shù)據(jù)方法之一，可用于測(cè)角、測(cè)距，然后進(jìn)行微處理器的處理。先進(jìn)的全站儀測(cè)量已達(dá)到非常高的測(cè)量精度，可實(shí)現(xiàn)人機(jī)交互操作，利用計(jì)算機(jī)應(yīng)用程序可實(shí)現(xiàn)遠(yuǎn)距離遙控操作，如今正在被房地產(chǎn)管理測(cè)量中被廣泛應(yīng)用。

其次，房地產(chǎn)管理中的GPS RTK測(cè)繪技術(shù)。全球定位系統(tǒng)是以衛(wèi)星定位無(wú)線電技術(shù)實(shí)現(xiàn)導(dǎo)航，主要由上空衛(wèi)星、地面控制和接收裝置構(gòu)成。全球定位系統(tǒng)技術(shù)與傳統(tǒng)的房地產(chǎn)測(cè)量技術(shù)相比，它具有高抗干擾、多功能、測(cè)量時(shí)間較短、易于操作、精確度高、高強(qiáng)度的保密性等特點(diǎn)，尤其能進(jìn)行全天、全氣候、全方位的測(cè)量，現(xiàn)今的定位精確單位用厘米計(jì)算。在具體的地形測(cè)量過(guò)程中，不必同時(shí)測(cè)站，需保證開(kāi)闊的上空，為GPS接收提供保證。

房地產(chǎn)測(cè)繪是對(duì)房地產(chǎn)的自然、人工建筑、權(quán)屬和使用情況進(jìn)行專業(yè)的調(diào)查和測(cè)定，為城市設(shè)計(jì)與規(guī)劃，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、管理提供高效、準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)信息，也是房地產(chǎn)管理主要的資料來(lái)源。而傳統(tǒng)的房地產(chǎn)測(cè)繪方法，是根據(jù)國(guó)家控制網(wǎng)點(diǎn)系統(tǒng)，利用常規(guī)測(cè)繪方法布設(shè)、測(cè)繪控制網(wǎng)點(diǎn)，再對(duì)控制點(diǎn)進(jìn)行加密。測(cè)定出房地產(chǎn)的界點(diǎn)、界限、地形要素和行政界限等，并按照標(biāo)準(zhǔn)繪制成房產(chǎn)圖和地籍圖，這種方法出現(xiàn)誤差的幾率非常大。而為提高測(cè)繪的精度，需要進(jìn)行多次重復(fù)的測(cè)量來(lái)減小誤差，不僅降低了測(cè)繪工作的效率，精確度依然不高。常規(guī)測(cè)量方法導(dǎo)線和三角測(cè)量，需點(diǎn)間通視和長(zhǎng)時(shí)間的測(cè)量，測(cè)量結(jié)果的精度不高且不均勻。GPS技術(shù)測(cè)通過(guò)定位進(jìn)行靜態(tài)測(cè)量，不必點(diǎn)間通視即可實(shí)現(xiàn)對(duì)各種控制點(diǎn)進(jìn)行高精度的測(cè)量，但數(shù)據(jù)處理的時(shí)間較長(zhǎng)，因此不能進(jìn)行實(shí)時(shí)定位。內(nèi)業(yè)處理時(shí)如出現(xiàn)數(shù)據(jù)達(dá)不到標(biāo)準(zhǔn)，則需返工測(cè)量。RTK技術(shù)側(cè)可實(shí)現(xiàn)實(shí)時(shí)、高效、高精度的定位測(cè)量，提高了測(cè)繪工作的效率，測(cè)量的精度可達(dá)厘米級(jí)。

再次，房地產(chǎn)管理中的數(shù)字化成圖技術(shù)。房地產(chǎn)圖型設(shè)計(jì)單位為幢，通過(guò)AUTO

CAD計(jì)算機(jī)輔助軟件進(jìn)行房地產(chǎn)圖形的繪制、整飾和修改。將預(yù)處理數(shù)據(jù)后的房地產(chǎn)圖形文件完成圖形繪制后，從顯示屏上可非常直觀的看到跟實(shí)地相似的準(zhǔn)確位置。同時(shí)，計(jì)算機(jī)輔助軟件AUTOCAD的功能完備和易于操作，且自我保護(hù)特性較良好，及時(shí)由于操作失誤也不會(huì)對(duì)系統(tǒng)造成任何影響。因此，數(shù)字化成圖技術(shù)在編輯房地產(chǎn)圖形作業(yè)中被廣泛應(yīng)用。另外，數(shù)字化成圖技術(shù)可生成樓層表測(cè)繪圖和權(quán)屬信息，與幢—層—戶形成對(duì)應(yīng)。

最后，房地產(chǎn)管理中的地理信息系統(tǒng)（GIS）技術(shù)。地理信息系統(tǒng)（GIS）技術(shù)始于60年代的地理學(xué)研究，它通過(guò)建立地理空間的數(shù)據(jù)庫(kù)和地理模型，分析地理模型，提供多種動(dòng)態(tài)、空間的地理數(shù)據(jù)信息，為地理研究和決策提供依據(jù)。GIS技術(shù)主要的特征：其一，通過(guò)數(shù)據(jù)采集—分析—管理—輸出，提供多種動(dòng)態(tài)性和空間性的地理數(shù)據(jù)信息；其二，地理研究和決策目的性較強(qiáng)，通過(guò)分析地理模型，進(jìn)行區(qū)域空間、多要素、動(dòng)態(tài)等預(yù)測(cè)分析，計(jì)算出高層次地理的數(shù)據(jù)信息；其三，由于GIS可實(shí)現(xiàn)空間數(shù)據(jù)的采集，通過(guò)計(jì)算機(jī)模擬和專項(xiàng)計(jì)算，可獲取較為有價(jià)值的信息。

基于網(wǎng)絡(luò)信息時(shí)代的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展，必須實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化管理。通過(guò)計(jì)算機(jī)的運(yùn)算，可實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)測(cè)量數(shù)據(jù)信息。但房地產(chǎn)測(cè)量管理系統(tǒng)較為復(fù)雜，需要求高技術(shù)和高水平的管理。而GIS技術(shù)正是在這種急迫的需求下產(chǎn)生并在房地產(chǎn)管理中應(yīng)用。

3 結(jié)語(yǔ)

隨著網(wǎng)絡(luò)技術(shù)時(shí)代的到來(lái)，傳統(tǒng)的測(cè)繪技術(shù)已不能適應(yīng)現(xiàn)代化房地產(chǎn)管理。全站儀、GPS RTK技術(shù)、數(shù)字化成圖技術(shù)和GIS技術(shù)能為房地產(chǎn)管理決策提供實(shí)時(shí)、高效、準(zhǔn)確的地理數(shù)據(jù)信息，因此，值得房地產(chǎn)行業(yè)的推廣應(yīng)用。當(dāng)然，這些技術(shù)也存在一定的局限性，需要專業(yè)人員進(jìn)行更高層次的研究，以更好的推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。

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