李琳

案例：王某和崔某2000年結(jié)婚，2002年兩人全款買了一套一室一廳的房子，房產(chǎn)證登記在王某一人名下。2011年又購買了一套大房子。丈夫王某想投資生意需要錢，但是崔某不同意，于是2012年王某背著崔某以5000元一平方的價格將房子賣給了韓某，韓某一次性支付給王某35萬元，韓某已經(jīng)入住，但是一直沒有辦理過戶手續(xù)。2013年王某和崔某一室一廳的房屋價格上漲到每平方米7000元，崔某和王某商量賣房。此時王某如實告知，崔某和王某協(xié)商將房屋以每平方米7500元的價格賣給吳某，吳某支付了房款，并辦理的過戶手續(xù)。隨后吳某要求韓某搬離此房，韓某便將王某和崔某告上法庭，主張善意取得，要求吳某為其辦理過戶手續(xù)。崔某主張房子未經(jīng)其同意而被出售，要求法庭認定王某和韓某所簽的合同屬于無權處分的合同，應認定合同無效。吳某主張擁有房屋所有權，要求韓某搬離該房。

該案例中所涉及的法律知識如下：

第一、關于夫妻公共財產(chǎn)。王某和崔某2002年購買的一室一廳的房子是在兩人結(jié)婚后購買的，雖然登記在王某一方名下，仍屬于夫妻共同財產(chǎn)。所謂夫妻共同財產(chǎn)是指從夫妻關系建立到夫妻關系結(jié)束期間雙方的工資、獎金、生產(chǎn)、經(jīng)營的收益等。因此應當認定王某和崔某2002年購買的房屋屬于夫妻共同財產(chǎn)。

第二、關于共同共有。夫妻共同財產(chǎn)屬于共同共有，如果是對共同共有的不動產(chǎn)或動產(chǎn)進行處分，應當經(jīng)全體共同共有人的同意。對房屋進行處分，應當經(jīng)過王某和崔某的同意。而本案中，王某處分該房屋時并沒有取得崔某的同意，因此違反了對夫妻共同財產(chǎn)處分的規(guī)定。崔某也是基于此條規(guī)定要求認定賣房房屋的合同屬于無權處分合同。這里需要區(qū)分無權處分和無權代理。王某未經(jīng)崔某同意以自己的名義將房屋賣給韓某的行為是無權處分，王某未經(jīng)崔某同意以夫妻的名義將房屋賣給韓某的行為是無權代理。無權代理的合同，未經(jīng)被代理人的同意，對被代理人不會發(fā)生法律效力，其后果由行為人負責。

第三、韓某要求認定善意取得缺乏法律依據(jù)?！段餀喾ā返谝话倭懔鶙l規(guī)定了善意取得的法律要求：1、受讓人受讓該不動產(chǎn)或動產(chǎn)時是善意的。該案中，有證據(jù)證明韓某在受讓該不動產(chǎn)時不知道崔某的存在，因為信任房產(chǎn)證上只有王某而與其進行交易，韓某是善意的。2、以合理的價格受讓。經(jīng)產(chǎn)證，王某和崔某之間賣房房屋時，該房的價值是每平方米5500元，5000元并未低于價值的30%，應認定為合理價格。3、轉(zhuǎn)讓的不動產(chǎn)依照法律規(guī)定應登記的已經(jīng)登記。房屋屬于不動產(chǎn)，我國法律規(guī)定，不動產(chǎn)的設立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，應當依法登記，除非法律另有規(guī)定，未經(jīng)登記的不動產(chǎn)不發(fā)生效力。雖然王某已經(jīng)將房屋交付給崔某，但是并未辦理過戶手續(xù)，因此該房屋的物權并沒有變動，所以韓某善意取得的主張不能獲得支持。

第四、該房所有權人是吳某。吳某與王某和崔某達成合意，簽訂了房屋買賣合同，交付了房款并辦理了過戶手續(xù)，不動產(chǎn)物權登記已經(jīng)發(fā)生了效力。吳某是房屋所有權人，物權是絕對權，吳某可以基于此要求韓某搬離該房屋。韓某依據(jù)跟王某的合同交付了房款，但是合同被認定了無權處分，無權處分的買賣合同若無其他效力瑕疵，合同有效，但因為出賣人王某是無權處分，并且房子已經(jīng)賣給吳某并辦理過戶手續(xù)。因為債權的相對性，韓某的主張只能針對王某和崔某，而不能針對吳某，買受人韓某可以要求王某承擔違約責任，或者要求解除合同并主張損害賠償。

綜合本案，韓某雖為善意，但最終因為沒有辦理過戶手續(xù)而不能取得房產(chǎn)，這也提醒我們，在進行不動產(chǎn)買賣時，一定要及時的要求辦理過戶手續(xù)，只要這樣才能獲得法律的保護。（作者單位：鄭州大學法學院）