盧益+鄭淑蓉

內(nèi)容摘要：城市商業(yè)綜合體的開發(fā)建設(shè)是近幾年城市發(fā)展的重要內(nèi)容，在服務(wù)廣大消費者、帶動區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展和樹立城市新形象等方面起著重要的作用。商業(yè)綜合體是綜合體發(fā)展的初級階段，人類需求范圍的擴張和產(chǎn)業(yè)革命驅(qū)動著商業(yè)綜合體發(fā)展，當發(fā)展到涵蓋基本現(xiàn)代城市生活的全部功能時，商業(yè)綜合體才可稱為城市綜合體。本文通過對杭州城西銀泰城的開發(fā)成功經(jīng)驗的分析，總結(jié)出城市商業(yè)綜合體成功開發(fā)應(yīng)具備靈活的開發(fā)形式、合理的區(qū)位選擇、有序的功能布局和豐富的業(yè)態(tài)組合四個基本要素，并對我國商業(yè)綜合體未來的開發(fā)建設(shè)提出幾點建議，以作借鑒和參考。

關(guān)鍵詞：商業(yè)綜合體 開發(fā) 功能 業(yè)態(tài)

引言

隨著城市化建設(shè)的推進和商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，商業(yè)形態(tài)從單個獨立形態(tài)向綜合化形態(tài)轉(zhuǎn)變，逐漸出現(xiàn)了連鎖超市、購物中心及城市商業(yè)綜合體。近年來，空間巨型化、功能集約化和價值復(fù)合化的商業(yè)綜合體在我國大中城市得到了快速發(fā)展。商業(yè)綜合體可以帶動區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展，塑造城市新形象，是解決城市化過程中帶來的交通擁堵、土地資源緊張等問題一種有效的手段；商業(yè)綜合體可以同時滿足人們基本的生活消費需求以及日益增長的娛樂休閑等更高層次需求，符合現(xiàn)代人們快節(jié)奏的生活方式。城市商業(yè)綜合體開發(fā)建設(shè)具有兩面性，一方面可以塑造城市的新形象，另一方面由于區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境認識不清、項目規(guī)劃定位失誤、資金鏈斷裂、開發(fā)商能力不足、后期運營不利等因素造成商業(yè)綜合體開發(fā)的失敗，出現(xiàn)了商業(yè)綜合體商務(wù)效應(yīng)弱、人氣不足、處于空運轉(zhuǎn)狀態(tài)等現(xiàn)象，嚴重阻礙了區(qū)域經(jīng)濟和城市的發(fā)展（周剛?cè)A等，2012）。城市商業(yè)綜合體的成功開發(fā)需具備一定的條件，本文通過闡述商業(yè)綜合體的內(nèi)涵本質(zhì)和發(fā)展動力，并以杭州城西銀泰城為例，分析商業(yè)綜合體開發(fā)成功的要素，對我國城市商業(yè)綜合體未來發(fā)展提出建議。

城市商業(yè)綜合體的本質(zhì)和內(nèi)涵

當前，對城市綜合體和城市商業(yè)綜合體認識上存在偏差，需厘清兩者之間的區(qū)別與聯(lián)系，才能使得許多城市理性地進行商業(yè)綜合體的開發(fā)。

城市商業(yè)綜合體是將商業(yè)、辦公、居住、酒店、展覽、餐飲和娛樂等城市生活空間的三項以上功能進行有機組合而成的集合體，如杭州銀泰城（王超，2011）。商業(yè)綜合體是以商業(yè)功能為主，核心物業(yè)是購物中心，同時還涵蓋了寫字樓、酒店等物業(yè)，這些是以商業(yè)為核心價值而存在的檔次對應(yīng)的物業(yè)。

城市綜合體是以建筑群為基礎(chǔ)，融合商業(yè)零售、商務(wù)辦公、酒店餐飲、公寓住宅、綜合娛樂五大核心功能于一體組合形成的多功能、高集約化的城市經(jīng)濟聚集體，如日本東京的六本木項目、中國大連的萬達廣場。城市綜合體除具備較強的商業(yè)商務(wù)功能之外，也具備了城市公共服務(wù)機能和物業(yè)綜合功能（盧亮等，2012）。相比較商業(yè)綜合體，城市綜合體更注重社會功能的發(fā)揮，城市綜合體項目糅合了具有服務(wù)功能的公用設(shè)施、文化設(shè)施等各種社會基礎(chǔ)設(shè)施；城市綜合體涵蓋了醫(yī)療、教育、文化中心、郵政、銀行、居住社區(qū)、商業(yè)零售、娛樂餐飲、酒店、寫字樓等業(yè)態(tài)，多種業(yè)態(tài)均衡發(fā)展，物業(yè)綜合功能更具豐富性和全面性。

從表1可看出，城市綜合體和商業(yè)綜合體具有部分重合的關(guān)系，區(qū)別主要在各自的規(guī)模、功能布局和業(yè)態(tài)組合要求上，相對比城市綜合體，商業(yè)綜合體更注重商業(yè)利益，規(guī)模遠不及城市綜合體，業(yè)態(tài)組合相對較少。商業(yè)綜合體和城市綜合體都是隨著城市規(guī)模擴大、人們需求不斷擴張而出現(xiàn)的一種更高形式的商業(yè)形態(tài)，是當前城市發(fā)展過程中一種卓有成效的開發(fā)模式。商業(yè)綜合體和城市綜合體是綜合體發(fā)展過程中的不同階段，商業(yè)綜合體是綜合體發(fā)展的初級階段，城市綜合體是綜合體發(fā)展的高級階段；只有當商業(yè)綜合體業(yè)態(tài)發(fā)展到涵蓋基本現(xiàn)代城市生活的全部功能時，商業(yè)綜合體才能可以稱為城市綜合體。因此，商業(yè)綜合體開發(fā)建設(shè)過程中切勿盲目追求綜合體規(guī)模和數(shù)量，根據(jù)城市經(jīng)濟發(fā)展水平、城市總體規(guī)劃需要和區(qū)域發(fā)展狀況來確定商業(yè)綜合體開發(fā)的規(guī)模、功能布局、業(yè)態(tài)組合和發(fā)展模式。

城市商業(yè)綜合體發(fā)展動力

改革開放和市場經(jīng)濟促進商業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)生和發(fā)展，商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)歷從超市、商業(yè)街、購物中心不斷走向成熟，進入商業(yè)綜合體時代。城市商業(yè)綜合體是適應(yīng)商業(yè)和城市化發(fā)展需要、人類需求擴張而不斷發(fā)展起來的，商業(yè)綜合體從建筑綜合群發(fā)展到以購物中心為主要內(nèi)容的簡單綜合體，再發(fā)展到將多項功能組合優(yōu)化而成的現(xiàn)代化商業(yè)綜合體，驅(qū)使商業(yè)綜合體不斷發(fā)展的動力主要有以下兩個方面：

（一）產(chǎn)業(yè)革命是城市商業(yè)綜合體發(fā)展的外在動力

產(chǎn)業(yè)革命是城市商業(yè)綜合體發(fā)展的外在動力。武前波、黃杉和崔萬珍（2013）認為第三次產(chǎn)業(yè)革命促使了計算機等信息技術(shù)的發(fā)展和以知識密集型生產(chǎn)為主的第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，為商業(yè)綜合體發(fā)展奠定了物質(zhì)基礎(chǔ)和人口基礎(chǔ)。第一，第三產(chǎn)業(yè)尤其是服務(wù)經(jīng)濟和創(chuàng)意經(jīng)濟的迅猛發(fā)展帶來巨大的需求，服務(wù)階層和創(chuàng)意階層的群體成為未來城市消費的主體，是商業(yè)綜合體發(fā)展的人口基礎(chǔ)。第二，以知識密集型生產(chǎn)為主的第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，為區(qū)域內(nèi)的活動提供高度綜合、高效率、大容量的服務(wù)，為商業(yè)綜合體零售、辦公、娛樂休閑融合發(fā)展提供了物質(zhì)基礎(chǔ)。

（二）人類需求范圍的擴張是城市商業(yè)綜合體發(fā)展的內(nèi)在動力

隨著經(jīng)濟和技術(shù)水平不斷提高，人們的生活節(jié)奏日益加快，需求越來越多樣化，人們除了追求基本的生活消費需求外，享樂和自我實現(xiàn)等精神需求不斷增加；人們需求范圍的不斷擴張就需要一種多形式的商業(yè)形態(tài)來同時滿足人們的生理、安全、社交、尊重、自我實現(xiàn)等不同層次的需求，這就推動了功能復(fù)合化的商業(yè)綜合體的發(fā)展。人們需求的擴張是城市商業(yè)綜合體發(fā)展的根本動力，商業(yè)綜合體可以同時近距離解決人們的辦公、居住、購物、社交、休閑娛樂等各方面的需求，讓人們享受高效率的生活和工作。

城市商業(yè)綜合體發(fā)展的本質(zhì)原因是由于在功能和業(yè)態(tài)上通過高度復(fù)合和集聚提高了空間效率和空間價值，降低了個人的生活、商務(wù)成本和企業(yè)的交易成本，提高了個人生活品質(zhì)和企業(yè)經(jīng)營效益，解決了城市資源緊張、交通擁堵等問題，促進整個城市朝更好的方向發(fā)展。城市商業(yè)綜合體開發(fā)過程中要以人們的需求變化為核心，根據(jù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況和城市建設(shè)需要調(diào)整商業(yè)綜合體的功能組合情況和業(yè)態(tài)比例構(gòu)成，確保有重點地進行發(fā)展。endprint

城市商業(yè)綜合體開發(fā)成功要素分析

（一）杭州城西銀泰城開發(fā)成功要素分析

杭州城西銀泰城是由銀泰集團開發(fā)的大型商業(yè)綜合體項目，規(guī)劃總建筑面積約40萬平方米，由銀泰百貨、雅詩閣管理的“馨樂庭”服務(wù)式公寓、“銀泰OFFICE”國際高端寫字樓集群、國際品牌旗艦店、室內(nèi)精品購物街和室外時尚步行街、沿河休閑商業(yè)景觀道等相互配套組成，融合商業(yè)與商務(wù)兩大功能，銀泰城從購物、休閑娛樂到商務(wù)居住，為城西市民及杭州市民帶來一種全新的生活方式。

商業(yè)綜合體項目開發(fā)成功的標準主要包括兩方面：第一，實現(xiàn)項目利益最大化。商業(yè)綜合體項目利益最大化主要反映在寫字樓的銷售額和租金、公寓入住率、商鋪營業(yè)額和客流量等數(shù)據(jù)上；通過相關(guān)負責人調(diào)查了解到，杭州城西銀泰城的甲級寫字樓集群A、B、C 三幢均在當次開盤一周內(nèi)售罄，并在2012年創(chuàng)下了7.5億的總銷售業(yè)績，2013年推出的D幢寫字樓銷售額也在短時間內(nèi)突破3億，寫字樓的均價從18500元/平方米上漲到22700元/平方米，普遍能接受的寫字樓租金已經(jīng)達到3.8元/平方米左右，大幅超越同區(qū)域的寫字樓物業(yè)租金水平；據(jù)統(tǒng)計，銀泰城試營業(yè)首日客流量超過20萬人次，營業(yè)額將近1200萬元。第二，帶動所在區(qū)域的繁榮發(fā)展。商業(yè)綜合體開發(fā)成功的另一標準主要體現(xiàn)在商業(yè)綜合體成為城市區(qū)域性發(fā)展和提升的重要標志；銀泰城項目帶動城西區(qū)域商圈進一步繁榮發(fā)展，其周邊社區(qū)商鋪單價兩年從三萬最高漲至八萬，周邊小區(qū)住房租金不同程度上漲了200-500元/月，周邊中天西城紀、五洲國際廣場、申瑞國際、同人精華等酒店式公寓項目的銷售均價上漲達到了2萬元/平方米左右（張康康，2014；張燕，2014）。

根據(jù)以上兩個標準及相關(guān)數(shù)據(jù)，杭州城西銀泰城開發(fā)是相對成功的，通過對杭州城西銀泰城基本情況（見表2）的介紹，銀泰城的開發(fā)經(jīng)驗主要有以下幾方面值得借鑒：

第一，項目選址。銀泰城項目區(qū)位選擇主要綜合考慮地段、交通和商圈等因素，銀泰城位于杭州城西申花板塊核心地段，周邊密布生活小區(qū)、商業(yè)廣場、學(xué)校和自然景觀，交通四通八達，同時該區(qū)域是杭州高檔人群和創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的集聚區(qū)，缺乏寫字樓和商場等相應(yīng)配套項目，可見該區(qū)域的商業(yè)和商務(wù)需求是十分廣闊的，銀泰城項目開發(fā)彌補了當前板塊的商業(yè)和商務(wù)服務(wù)供應(yīng)不足。

第二，項目定位。銀泰城定位為大型中高端商業(yè)綜合體項目，以時尚購物、餐飲、娛樂、休閑為主旨，融入商務(wù)配套和社交等主要元素，倡導(dǎo)一種休閑、隨意的商業(yè)消費體驗。

第三，業(yè)態(tài)規(guī)劃。業(yè)態(tài)規(guī)劃主要包括業(yè)態(tài)類型和業(yè)態(tài)配比兩方面；銀泰城由豐富多樣的業(yè)態(tài)類型組成，除了銀泰百貨、超市、電影院、餐飲店鋪、KTV、寫字樓和酒店等常見業(yè)態(tài)之外，還包括運動城、健身美容中心、兒童樂園、書店、冰場等更多滿足消費者享受、社交和自我實現(xiàn)需求的業(yè)態(tài)；在業(yè)態(tài)配比上，面對當前電商對零售的沖擊，銀泰城加大了餐飲與娛樂休閑等體驗式業(yè)態(tài)的比重，餐飲和配套的比例達到了58%，這些體驗式業(yè)態(tài)通常是與消費者生活息息相關(guān)，恰恰可以保證客流量的穩(wěn)定性；因此合理的業(yè)態(tài)規(guī)劃，在突出自身特色的同時也能很好地滿足消費者多樣化的需求。

（二）城市商業(yè)綜合體開發(fā)成功基本要素

1.靈活的開發(fā)形式。商業(yè)綜合體的開發(fā)形式不能一味的追求規(guī)模、體量和高度，根據(jù)綜合體項目具體情況作出靈活的調(diào)整，積極尋求市場空白，在項目定位、業(yè)態(tài)規(guī)劃和功能布局上突出自身綜合體的特色。在項目定位上，倡導(dǎo)綜合體獨特的主題理念，根據(jù)消費者需求和心理特點、不同物業(yè)發(fā)展趨勢和區(qū)域經(jīng)濟狀況等因素確定綜合體整體的主題形象定位；在功能布局上，實施多樣化功能布局適應(yīng)消費者不同需求，同時著重突出具有強勁優(yōu)勢的功能；在業(yè)態(tài)規(guī)劃上，在具備豐富的業(yè)態(tài)類型基礎(chǔ)上確定突出自身特色的業(yè)態(tài)配比，重點增加體驗與生活式業(yè)態(tài)。

2.合理的區(qū)位選擇。商業(yè)綜合體項目的區(qū)位選擇主要考慮該區(qū)域內(nèi)消費者規(guī)模、購買力水平以及周圍配套設(shè)施的完善程度。商業(yè)綜合體項目成功開發(fā)的基礎(chǔ)就是進行合理的區(qū)位選擇，項目的地址主要選擇在具有足夠規(guī)模的、相對應(yīng)檔次購買水平的消費者以及具有完善的周邊配套設(shè)施（如便捷暢通的交通網(wǎng)絡(luò)、周邊繁華和密集的商圈可以帶來更大的人流和物流）的地方。因此，商業(yè)綜合體開發(fā)選擇在市中心及副中心地段或新開發(fā)區(qū)，這些地方具有很大的人流量和較強的消費水平基礎(chǔ)，是城市當前及未來經(jīng)濟的新增長點。

3.有序的功能布局。城市商業(yè)綜合體功能主要包括商業(yè)功能（購物功能、餐飲功能和休閑娛樂功能等）、酒店功能以及辦公功能等。有序的功能布局是商業(yè)綜合體成功開發(fā)的保證，一方面將這些功能進行整體化設(shè)置，保證功能布局協(xié)調(diào)有序，吸引和共享更多的消費者，提高了消費者參與的高效性和便利性；另一方面重點強調(diào)商業(yè)功能，設(shè)置清晰明確的購物功能，主體集中、局部點綴的餐飲功能，重點突出的娛樂功能，為消費者營造舒適獨特的消費體驗（張玉良，2013）。同時，重視室內(nèi)中庭、街道為購物功能、餐飲功能和休閑娛樂功能、酒店功能以及辦公功能提供的連接作用，更加注重其自身展示、休閑賞憩、交流共享等實際功能的發(fā)揮，從而保證重視客流交通的可達性、便捷性和舒適性。

4.豐富的業(yè)態(tài)組合。商業(yè)綜合體是將多種商業(yè)業(yè)態(tài)進行優(yōu)化組合形成一個有機融合的集約化、復(fù)合化的消費空間，由于不同業(yè)態(tài)有其特定的運行時間，因此需將不同時間范圍的業(yè)態(tài)進行有效地組織。豐富全面的業(yè)態(tài)組合是商業(yè)綜合體開發(fā)成功的機制，這就要求商業(yè)綜合體的業(yè)態(tài)組合滿足消費者從低到高各個層次的需求。商業(yè)綜合體業(yè)態(tài)組合是以消費者的需求來進行配置，從消費者的需求層次來看，第一層次主要包含了超市、餐飲及生活服務(wù)類店鋪等與消費者日常生活密切相關(guān)的業(yè)態(tài)，滿足了消費者基本的生活需求；第二層次主要包含了辦公樓、酒店公寓等與消費者工作有關(guān)的業(yè)態(tài)，滿足消費者辦公需求；第三層次主要包含了電影院、美容院、健身中心及KTV等與消費者休閑娛樂有關(guān)的業(yè)態(tài)，滿足消費者社交和享受需求。同時商業(yè)綜合體的業(yè)態(tài)組合要從各種業(yè)態(tài)的租金收益、消費者需求、不同業(yè)種經(jīng)營者的需求等多方面因素進行考慮，使得商業(yè)綜合體保持持續(xù)的繁華，從而獲得最佳的運營效益。endprint

城市商業(yè)綜合體的成功開發(fā)需要在考慮城市發(fā)展狀況、區(qū)域經(jīng)濟狀況以及消費者情況（購買力、需求、規(guī)模）等因素的基礎(chǔ)上，首先確定靈活的開發(fā)形式，在項目定位、功能布局和業(yè)態(tài)規(guī)劃方面突出自身綜合體的開發(fā)特色；其次進行合理的區(qū)位選擇；接著將購物功能、餐飲功能和休閑娛樂功能、酒店功能以及辦公功能進行整體化協(xié)調(diào)布局，同時也需注重商業(yè)綜合體的社會功能、文化功能的發(fā)揮；最后在此基礎(chǔ)上進行科學(xué)的業(yè)態(tài)規(guī)劃，綜合分析影響商業(yè)綜合體業(yè)態(tài)組合的主次因素，確定所需的業(yè)態(tài)以及合理的業(yè)態(tài)配比，從而實現(xiàn)開發(fā)商、零售商和消費者三者共贏，獲得項目和城市建設(shè)效益的最大化。

促進城市商業(yè)綜合體開發(fā)建設(shè)的對策建議

（一）堅持多贏戰(zhàn)略，開發(fā)獨具城市特色的綜合體

首先，城市商業(yè)綜合體發(fā)展要堅持多贏戰(zhàn)略，兼顧消費者、政府、零售商與開發(fā)商等多方利益，進行統(tǒng)一規(guī)劃和科學(xué)定位，適度發(fā)展。其次，城市商業(yè)綜合體項目開發(fā)考慮到新型服務(wù)業(yè)發(fā)展需要和城市地方特色等因素，加強與文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、旅游休閑產(chǎn)業(yè)、科技教育產(chǎn)業(yè)、文娛產(chǎn)業(yè)等新型服務(wù)業(yè)的互動，充分利用和整合城市的環(huán)境和文化資源開發(fā)建設(shè)出獨具城市特色的商業(yè)綜合體。

（二）增加新穎獨特的業(yè)態(tài)，進行差異化經(jīng)營

隨著經(jīng)濟發(fā)展和居民生活水平不斷提高，消費者需求更具多樣化，越來越注重對精神需求的追求，因此城市商業(yè)綜合體業(yè)態(tài)要依據(jù)發(fā)展需要和消費者需求進行科學(xué)組合，不斷推出諸如創(chuàng)意園、療養(yǎng)基地、科技館、技藝培訓(xùn)中心、藝術(shù)中心和休閑旅游基地等能滿足顧客享受與自我實現(xiàn)需求的新型業(yè)態(tài)，講究各業(yè)態(tài)互補性，突出綜合體的業(yè)態(tài)發(fā)展特色，進行差異化運營；同時不斷強化自身的商業(yè)、住宅、商務(wù)辦公功能，完善文化教育、娛樂休閑功能來滿足消費者的多樣化需求和城市發(fā)展需要。

（三）強化社會功能，根據(jù)實際需要引導(dǎo)商業(yè)綜合體向城市綜合體轉(zhuǎn)變

未來城市商業(yè)綜合體開發(fā)根據(jù)地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展水平、居民需求狀況和城市總規(guī)劃目標等因素進行功能擴展，盡可能多地強化社會功能，增加文化、藝術(shù)、旅游、社區(qū)、城市服務(wù)設(shè)施等業(yè)態(tài)，引導(dǎo)城市功能單薄的商業(yè)綜合體向服務(wù)功能更豐滿的城市綜合體轉(zhuǎn)變。為了將中國綜合體由商業(yè)綜合體成功向城市綜合體改變，可以從幾個方面著手：一是加快從開發(fā)商投資方式主導(dǎo)向政府規(guī)劃引導(dǎo)方式的轉(zhuǎn)變；二是加快從地產(chǎn)投資收益模式向社會服務(wù)的轉(zhuǎn)變。未來發(fā)展的方向就是圍繞生產(chǎn)服務(wù)、生活服務(wù)（購物、休閑和娛樂）和公共服務(wù)三種服務(wù)類型逐步強化綜合體建設(shè)，賦予綜合體工作、居住、交往、娛樂、體驗等功能，滿足人們各個層次的需求，逐步實現(xiàn)城市綜合體對城市空間和居民生活的全面覆蓋，不斷提高人們的生活質(zhì)量。

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7.張玉良，高寧寧.萬象城模式商業(yè)綜合體的功能組織探析[J].低溫建筑技術(shù)，2013（9）endprint

城市商業(yè)綜合體的成功開發(fā)需要在考慮城市發(fā)展狀況、區(qū)域經(jīng)濟狀況以及消費者情況（購買力、需求、規(guī)模）等因素的基礎(chǔ)上，首先確定靈活的開發(fā)形式，在項目定位、功能布局和業(yè)態(tài)規(guī)劃方面突出自身綜合體的開發(fā)特色；其次進行合理的區(qū)位選擇；接著將購物功能、餐飲功能和休閑娛樂功能、酒店功能以及辦公功能進行整體化協(xié)調(diào)布局，同時也需注重商業(yè)綜合體的社會功能、文化功能的發(fā)揮；最后在此基礎(chǔ)上進行科學(xué)的業(yè)態(tài)規(guī)劃，綜合分析影響商業(yè)綜合體業(yè)態(tài)組合的主次因素，確定所需的業(yè)態(tài)以及合理的業(yè)態(tài)配比，從而實現(xiàn)開發(fā)商、零售商和消費者三者共贏，獲得項目和城市建設(shè)效益的最大化。

促進城市商業(yè)綜合體開發(fā)建設(shè)的對策建議

（一）堅持多贏戰(zhàn)略，開發(fā)獨具城市特色的綜合體

首先，城市商業(yè)綜合體發(fā)展要堅持多贏戰(zhàn)略，兼顧消費者、政府、零售商與開發(fā)商等多方利益，進行統(tǒng)一規(guī)劃和科學(xué)定位，適度發(fā)展。其次，城市商業(yè)綜合體項目開發(fā)考慮到新型服務(wù)業(yè)發(fā)展需要和城市地方特色等因素，加強與文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、旅游休閑產(chǎn)業(yè)、科技教育產(chǎn)業(yè)、文娛產(chǎn)業(yè)等新型服務(wù)業(yè)的互動，充分利用和整合城市的環(huán)境和文化資源開發(fā)建設(shè)出獨具城市特色的商業(yè)綜合體。

（二）增加新穎獨特的業(yè)態(tài)，進行差異化經(jīng)營

隨著經(jīng)濟發(fā)展和居民生活水平不斷提高，消費者需求更具多樣化，越來越注重對精神需求的追求，因此城市商業(yè)綜合體業(yè)態(tài)要依據(jù)發(fā)展需要和消費者需求進行科學(xué)組合，不斷推出諸如創(chuàng)意園、療養(yǎng)基地、科技館、技藝培訓(xùn)中心、藝術(shù)中心和休閑旅游基地等能滿足顧客享受與自我實現(xiàn)需求的新型業(yè)態(tài)，講究各業(yè)態(tài)互補性，突出綜合體的業(yè)態(tài)發(fā)展特色，進行差異化運營；同時不斷強化自身的商業(yè)、住宅、商務(wù)辦公功能，完善文化教育、娛樂休閑功能來滿足消費者的多樣化需求和城市發(fā)展需要。

（三）強化社會功能，根據(jù)實際需要引導(dǎo)商業(yè)綜合體向城市綜合體轉(zhuǎn)變

未來城市商業(yè)綜合體開發(fā)根據(jù)地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展水平、居民需求狀況和城市總規(guī)劃目標等因素進行功能擴展，盡可能多地強化社會功能，增加文化、藝術(shù)、旅游、社區(qū)、城市服務(wù)設(shè)施等業(yè)態(tài)，引導(dǎo)城市功能單薄的商業(yè)綜合體向服務(wù)功能更豐滿的城市綜合體轉(zhuǎn)變。為了將中國綜合體由商業(yè)綜合體成功向城市綜合體改變，可以從幾個方面著手：一是加快從開發(fā)商投資方式主導(dǎo)向政府規(guī)劃引導(dǎo)方式的轉(zhuǎn)變；二是加快從地產(chǎn)投資收益模式向社會服務(wù)的轉(zhuǎn)變。未來發(fā)展的方向就是圍繞生產(chǎn)服務(wù)、生活服務(wù)（購物、休閑和娛樂）和公共服務(wù)三種服務(wù)類型逐步強化綜合體建設(shè)，賦予綜合體工作、居住、交往、娛樂、體驗等功能，滿足人們各個層次的需求，逐步實現(xiàn)城市綜合體對城市空間和居民生活的全面覆蓋，不斷提高人們的生活質(zhì)量。

參考文獻：

1.周剛?cè)A，錢放，王卉.城市社區(qū)商業(yè)綜合體開發(fā)和運營的影響因素研究[J].中國房地產(chǎn)， 2012（22）

2.王超.基于多目標平衡的商業(yè)綜合體營建體系及實證研究[D].浙江大學(xué)，2011

3.盧亮，陳勇堅，晏嬋嬋，郭現(xiàn)中.內(nèi)地沒有真正意義的城市綜合體[N].南方都市報，2012.6.22

4.武前波，黃杉，崔萬珍.零售業(yè)態(tài)演變視角下的城市消費空間發(fā)展趨勢[J].現(xiàn)代城市研究，2013（5）

5.張康康.銀泰城周邊社區(qū)商鋪單價兩年從三萬最高漲至八萬 [EB/OL] .[2014-04-26]. http：//news.hangzhou.com.cn/jjxw/content/2013-08/18/content_4857885.html.

6.張燕.銀泰城開業(yè)，城西哪些酒店式公寓受益[EB/OL].[2014-03-26]. http：//zzhz.zjol.com.cn/05zzhz/2013_zt2/2013ytcky/index.shtml.

7.張玉良，高寧寧.萬象城模式商業(yè)綜合體的功能組織探析[J].低溫建筑技術(shù)，2013（9）endprint

城市商業(yè)綜合體的成功開發(fā)需要在考慮城市發(fā)展狀況、區(qū)域經(jīng)濟狀況以及消費者情況（購買力、需求、規(guī)模）等因素的基礎(chǔ)上，首先確定靈活的開發(fā)形式，在項目定位、功能布局和業(yè)態(tài)規(guī)劃方面突出自身綜合體的開發(fā)特色；其次進行合理的區(qū)位選擇；接著將購物功能、餐飲功能和休閑娛樂功能、酒店功能以及辦公功能進行整體化協(xié)調(diào)布局，同時也需注重商業(yè)綜合體的社會功能、文化功能的發(fā)揮；最后在此基礎(chǔ)上進行科學(xué)的業(yè)態(tài)規(guī)劃，綜合分析影響商業(yè)綜合體業(yè)態(tài)組合的主次因素，確定所需的業(yè)態(tài)以及合理的業(yè)態(tài)配比，從而實現(xiàn)開發(fā)商、零售商和消費者三者共贏，獲得項目和城市建設(shè)效益的最大化。

促進城市商業(yè)綜合體開發(fā)建設(shè)的對策建議

（一）堅持多贏戰(zhàn)略，開發(fā)獨具城市特色的綜合體

首先，城市商業(yè)綜合體發(fā)展要堅持多贏戰(zhàn)略，兼顧消費者、政府、零售商與開發(fā)商等多方利益，進行統(tǒng)一規(guī)劃和科學(xué)定位，適度發(fā)展。其次，城市商業(yè)綜合體項目開發(fā)考慮到新型服務(wù)業(yè)發(fā)展需要和城市地方特色等因素，加強與文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、旅游休閑產(chǎn)業(yè)、科技教育產(chǎn)業(yè)、文娛產(chǎn)業(yè)等新型服務(wù)業(yè)的互動，充分利用和整合城市的環(huán)境和文化資源開發(fā)建設(shè)出獨具城市特色的商業(yè)綜合體。

（二）增加新穎獨特的業(yè)態(tài)，進行差異化經(jīng)營

隨著經(jīng)濟發(fā)展和居民生活水平不斷提高，消費者需求更具多樣化，越來越注重對精神需求的追求，因此城市商業(yè)綜合體業(yè)態(tài)要依據(jù)發(fā)展需要和消費者需求進行科學(xué)組合，不斷推出諸如創(chuàng)意園、療養(yǎng)基地、科技館、技藝培訓(xùn)中心、藝術(shù)中心和休閑旅游基地等能滿足顧客享受與自我實現(xiàn)需求的新型業(yè)態(tài)，講究各業(yè)態(tài)互補性，突出綜合體的業(yè)態(tài)發(fā)展特色，進行差異化運營；同時不斷強化自身的商業(yè)、住宅、商務(wù)辦公功能，完善文化教育、娛樂休閑功能來滿足消費者的多樣化需求和城市發(fā)展需要。

（三）強化社會功能，根據(jù)實際需要引導(dǎo)商業(yè)綜合體向城市綜合體轉(zhuǎn)變

未來城市商業(yè)綜合體開發(fā)根據(jù)地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展水平、居民需求狀況和城市總規(guī)劃目標等因素進行功能擴展，盡可能多地強化社會功能，增加文化、藝術(shù)、旅游、社區(qū)、城市服務(wù)設(shè)施等業(yè)態(tài)，引導(dǎo)城市功能單薄的商業(yè)綜合體向服務(wù)功能更豐滿的城市綜合體轉(zhuǎn)變。為了將中國綜合體由商業(yè)綜合體成功向城市綜合體改變，可以從幾個方面著手：一是加快從開發(fā)商投資方式主導(dǎo)向政府規(guī)劃引導(dǎo)方式的轉(zhuǎn)變；二是加快從地產(chǎn)投資收益模式向社會服務(wù)的轉(zhuǎn)變。未來發(fā)展的方向就是圍繞生產(chǎn)服務(wù)、生活服務(wù)（購物、休閑和娛樂）和公共服務(wù)三種服務(wù)類型逐步強化綜合體建設(shè)，賦予綜合體工作、居住、交往、娛樂、體驗等功能，滿足人們各個層次的需求，逐步實現(xiàn)城市綜合體對城市空間和居民生活的全面覆蓋，不斷提高人們的生活質(zhì)量。

參考文獻：

1.周剛?cè)A，錢放，王卉.城市社區(qū)商業(yè)綜合體開發(fā)和運營的影響因素研究[J].中國房地產(chǎn)， 2012（22）

2.王超.基于多目標平衡的商業(yè)綜合體營建體系及實證研究[D].浙江大學(xué)，2011

3.盧亮，陳勇堅，晏嬋嬋，郭現(xiàn)中.內(nèi)地沒有真正意義的城市綜合體[N].南方都市報，2012.6.22

4.武前波，黃杉，崔萬珍.零售業(yè)態(tài)演變視角下的城市消費空間發(fā)展趨勢[J].現(xiàn)代城市研究，2013（5）

5.張康康.銀泰城周邊社區(qū)商鋪單價兩年從三萬最高漲至八萬 [EB/OL] .[2014-04-26]. http：//news.hangzhou.com.cn/jjxw/content/2013-08/18/content_4857885.html.

6.張燕.銀泰城開業(yè)，城西哪些酒店式公寓受益[EB/OL].[2014-03-26]. http：//zzhz.zjol.com.cn/05zzhz/2013_zt2/2013ytcky/index.shtml.

7.張玉良，高寧寧.萬象城模式商業(yè)綜合體的功能組織探析[J].低溫建筑技術(shù)，2013（9）endprint