李健華

四個開發(fā)商在各自“最大面積誤差率”方面，萬科以面積增大0.69%墊底。但就整體而言，在此次測繪的房屋面積誤差率都沒有超出《商品房銷售管理辦法》中可以退房的臨界值：“3%”。

哪家開發(fā)商的房屋面積伸縮最嚴重？這是每一個購房者都想知道的答案。特別是在房價動輒上萬的當下，幾乎所有購房者都會在房屋面積誤差上“寸土不讓”。

就在奧園廣州項目部分房屋面積縮水高達20%被曝光不久的今年7月，《消費者報道》選定供應(yīng)量巨大、剛需樓盤較為集中的廣州南沙區(qū)，對四家影響較大的開發(fā)商——萬科地產(chǎn)、越秀地產(chǎn)、時代地產(chǎn)、中惠熙元旗下的五個樓盤16個單位，邀請具有專業(yè)房產(chǎn)測繪資質(zhì)的第三方機構(gòu)進行房產(chǎn)面積實地測評。測評發(fā)現(xiàn)，剛剛上市不久的本土品牌——時代地產(chǎn)最老實，以4.12的得分（總分5分）排名第一；而行業(yè)大佬萬科則以3.12分墊底。

另外，此次抽樣測評的16套房屋中，面積誤差率最大與最小物業(yè)之間相差69倍。

面積誤差 萬科墊底

即使前有開發(fā)商的合同預(yù)估面積，后有房地局的官方實測數(shù)據(jù)；這種建立在原始實測數(shù)據(jù)上的測評系統(tǒng)，力求向購房者還原的一個最接近真實的“面積誤差”現(xiàn)狀。本次房屋面積測繪抽選的16套樓盤，分別來自廣州南沙區(qū)四家開發(fā)商旗下的五個樓盤：即萬科府前一號、越秀濱海雋城、越秀濱海珺城和中惠壁瓏灣、時代南灣。其中，越秀濱?，B城仍在售，而萬科在南沙區(qū)的另一個項目——南方公元也正在發(fā)售中。

基于五個樓盤16個單位的抽樣測繪結(jié)果顯示，四個開發(fā)商在各自“最大面積誤差率”方面，萬科顯得最不靠譜，以面積增大0.69%墊底；是時代地產(chǎn)最大誤差率0.2%的三倍多。即萬科府前一號D7棟抽樣單位的實測套內(nèi)建筑面積與合同標稱面積相差0.82平方米。而在“平均誤差率”方面，萬科也不太理想，以0.21%的平均誤差率排名第三；越秀地產(chǎn)則做的最好，面積誤差率只有0.18%。

綜合測評“最大面積誤差率”和“平均誤差率”兩個指標，面積誤差最小的是以時代南灣為樣本的時代地產(chǎn)，而整體面積誤差最大的則是開發(fā)萬科府前一號的萬科集團。

當然，就整體而言，在此次測繪的四家開發(fā)商房屋面積誤差率都沒有超出《商品房銷售管理辦法》中可以退房的臨界值：“3%”。中惠熙元技術(shù)部負責人上官工程師對本刊記者表示，“中惠對施工規(guī)范有嚴格的規(guī)定，另外聘請了第三方監(jiān)理公司，對樓盤施工情況進行質(zhì)量監(jiān)督?！?/p>

可是，零誤差率是否能從技術(shù)上完全避免呢？

在萬科地產(chǎn)回復本刊的郵件中提到，“由于預(yù)售時的測繪面積是依據(jù)圖紙，實測查丈（產(chǎn)權(quán)面積）是依據(jù)現(xiàn)場實際測繪，因此二者產(chǎn)生差異的原因來自于現(xiàn)場施工和圖紙之間的誤差。在大面積施工的情況下，誤差來源于施工材料，施工人員，施工環(huán)境等方面的差異，這種誤差在現(xiàn)階段很難消除。

武漢大學測繪學院教授藍悅明則告訴本刊記者：“一個房屋建起來它不可能絕對方正，所以出現(xiàn)誤差是屬于正常情況。但是，開發(fā)商是有可能把面積誤差控制在一定范圍內(nèi)的。”

6成“漲水” 補繳房款或逾千萬

“根據(jù)《商品房銷售管理辦法》第20條規(guī)定，面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)（含3%）的，據(jù)實結(jié)算房價款。也就是說誤差率在3%以內(nèi)的，業(yè)主們需要向開發(fā)商多退少補”，盈科律師事務(wù)所高級合伙人歐陽建新告訴本刊記者。

以萬科府前一號D7棟抽樣樓盤為例，實測套內(nèi)建筑面積比合同面積增大了0.69%。如果以這位業(yè)主當初11429元的買入單價計算，意味著他需要向開發(fā)商額外支付大約9371元。

不過，這位不愿具名的抽樣業(yè)主向本刊記者表示：“面積超了，按照合同補繳房款只能勉強接受。但既然面積增大是由開發(fā)商造成的，就應(yīng)該由開發(fā)商承擔主要責任；減免面積多出部分的房款”。

而在此次測評的16套單位中，有10套的誤差都是面積“漲水”，占比62%。特別是本次測評中四家開發(fā)商各自面積誤差最大的單位，都屬于實測面積大于合同面積的情況。

據(jù)了解，萬科府前一號、時代南灣、中惠壁瓏灣、越秀濱海雋城和越秀濱海珺城在南沙區(qū)均為大型社區(qū)，根據(jù)網(wǎng)易房產(chǎn)中心數(shù)據(jù)顯示，其總建筑面積分別是：26萬平方米、49萬平方米、12.7萬平方米、80.5萬平方米。

若以此次測評的面積增大比例——最大值誤差率計算，萬科府前一號、中惠壁瓏灣、時代南灣幾個樓盤總體增加面積或分別將達到1800平方米、500平方米、980平方米。按目前南沙區(qū)9800元/的平方米的均價計算，萬科將從補繳房款的業(yè)主中獲取逾千萬元的收益，而中惠獲取補交房款也近500萬元。

即使考慮到面積縮水的情況，補繳房款仍是一筆不小的收入。

“對于3%誤差率的允許范圍，不排除一些開發(fā)商存在不正當企圖。因為對一戶業(yè)主而言，補繳的房款可能并不多；但是，如果一個樓盤成千上萬的業(yè)主，每戶都給開發(fā)商貢獻一點點，那就給開發(fā)商帶來了巨大的金錢利益?！睆V東省房地產(chǎn)研究會會長黃遠華告訴本刊記者。

廣東資深建筑工程師應(yīng)勇則認為：以前國內(nèi)的房價并不高，業(yè)主即使補交房款也不會補太多，不會對誤差率太過敏感；而現(xiàn)在特別是像北上廣這些一線大城市，房價動輒至少都要上萬元，即使房子的誤差增大0.5%到1%，業(yè)主也需要補繳不菲房款。他最后告訴本刊記者，“正是因為這樣，才不排除有開發(fā)商故意利用3%誤差率這個灰色地帶增大房子面積，在交樓的時候在業(yè)主身上獲取更多利益?！?/p>

無論有意或無意，一旦業(yè)主需要補繳“漲水”帶來的房款將為開發(fā)商帶來一筆不小的收入似乎沒有懸念。