張楠+趙晨晨

摘 要：隨著中國(guó)房?jī)r(jià)持續(xù)走高，中國(guó)房產(chǎn)存在泡沫的論斷也接連不斷。很多人拿我國(guó)房產(chǎn)現(xiàn)狀和發(fā)達(dá)國(guó)家相比較，甚至說(shuō)我國(guó)房產(chǎn)正在走著發(fā)達(dá)國(guó)家的老路。那我國(guó)是否存在房地產(chǎn)泡沫，又是否如人所言那樣嚴(yán)重呢？我們可以通過(guò)一些指標(biāo)來(lái)衡量預(yù)測(cè)。但我們也需知道，中國(guó)房產(chǎn)所走的路與其他各國(guó)不盡相同，對(duì)我國(guó)房?jī)r(jià)趨勢(shì)的論斷也不能因衡量指標(biāo)而定。我國(guó)在逐步城鎮(zhèn)化與經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展下，房?jī)r(jià)的上漲含有其理性成分。指標(biāo)只能作為一個(gè)參考，它給了我們一定的理論依據(jù)，而中國(guó)房產(chǎn)的未來(lái)之路仍需結(jié)合我國(guó)實(shí)際情況判斷。

關(guān)鍵詞：房產(chǎn)泡沫；衡量指標(biāo)；理性回歸

十幾年來(lái)，關(guān)于中國(guó)存在房地產(chǎn)泡沫的觀點(diǎn)從未停止，持“泡沫論”的人包括2013年諾貝爾獎(jiǎng)得主羅伯特?希勒，曾對(duì)美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)精準(zhǔn)預(yù)測(cè)的希勒直言中國(guó)房地產(chǎn)泡沫嚴(yán)重。房地產(chǎn)泡沫主要就是指房?jī)r(jià)高得遠(yuǎn)離市場(chǎng)和個(gè)人需求，空置率高得遠(yuǎn)離經(jīng)濟(jì)和社會(huì)支撐。也就是房?jī)r(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了它的價(jià)值和普通人購(gòu)買力。很多人說(shuō)今天的中國(guó)很像2002年的美國(guó)。1940-2007年，美國(guó)房?jī)r(jià)一路上漲，長(zhǎng)達(dá)67年的經(jīng)驗(yàn)似乎足以說(shuō)明房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的合理性，人們有理由繼續(xù)看好房?jī)r(jià)。然而2008年次貸市場(chǎng)崩潰，美國(guó)房?jī)r(jià)迎來(lái)雪崩式下滑，造成9450億美元損失。房產(chǎn)泡沫的破裂帶來(lái)的后果不堪設(shè)想。那中國(guó)房產(chǎn)市場(chǎng)目前存在房產(chǎn)泡沫嗎，房產(chǎn)泡沫是否嚴(yán)重又是否會(huì)破滅呢？

我們先來(lái)看衡量是否存在房產(chǎn)泡沫的主要指標(biāo)。

房?jī)r(jià)收入比。房?jī)r(jià)收入比是房地產(chǎn)價(jià)格與居民平均家庭年收入的比值，反映了居民家庭對(duì)住房的支付能力，用于判斷居民住房消費(fèi)需求的可持續(xù)性。用房?jī)r(jià)收入比來(lái)評(píng)價(jià)房?jī)r(jià)的理論基礎(chǔ)在于通常情況下一個(gè)家庭會(huì)將其收入的某一比例用于住房開(kāi)支，而住房開(kāi)支反映的是真實(shí)需求。所以如果房?jī)r(jià)收入比太高很可能就難以反映真實(shí)需求了。希勒等人預(yù)測(cè)中國(guó)存在房產(chǎn)泡沫的一個(gè)主要理由就是與其他國(guó)家相比，中國(guó)的房?jī)r(jià)與收入之比最高。有一個(gè)流傳甚廣的數(shù)據(jù)是，中國(guó)人買一套房子平均下來(lái)需要15年的收入，國(guó)際上是4-6年。

租售比，即租房?jī)r(jià)格和買房?jī)r(jià)格之比，租售比的大小已成為國(guó)際間公認(rèn)的樓市是否存有泡沫的晴雨表。租售比一般界定為1/200 至1/300之間，如果租售比低于1/300，說(shuō)明該區(qū)域房產(chǎn)投資價(jià)值變小，房?jī)r(jià)高估；如果高于1/200，說(shuō)明該區(qū)域投資潛力較大，房?jī)r(jià)泡沫不大。從我國(guó)近幾年的房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率與房租價(jià)格增長(zhǎng)率之比走勢(shì)看，2005 年下半年和2009年下半年出現(xiàn)嚴(yán)重的泡沫，房?jī)r(jià)增長(zhǎng)較快超過(guò)租金價(jià)格上漲的10 倍以上。隨后雖然房?jī)r(jià)也穩(wěn)步上漲，但是房租價(jià)格也出現(xiàn)大幅上漲，致使兩者比例出現(xiàn)下滑趨勢(shì)。

房屋空置率，尤其是商品房空置率。根據(jù)一般經(jīng)濟(jì)學(xué)原理，判斷一個(gè)商品市場(chǎng)狀況，主要考察這個(gè)商品市場(chǎng)供給與需求雙方力量的變化狀況。房地產(chǎn)市場(chǎng)的空置狀況是反映需求強(qiáng)度的指標(biāo)，它的大小將影響投資者對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)的判斷。如果市場(chǎng)供大于求，房屋空置面積和空置率一直持續(xù)居高不下，但市場(chǎng)價(jià)格卻保持穩(wěn)定甚至不降反升，那么市場(chǎng)的運(yùn)行必然存在很大風(fēng)險(xiǎn)。我們可以采用陸磊《房地產(chǎn)泡沫研究》中的計(jì)算方法。根據(jù)書(shū)中計(jì)算方法和我國(guó)固定資產(chǎn)投資數(shù)據(jù)，可以得出我國(guó)從1998年到2006年，平均每年的空置率為20.29%，而歐美等房地產(chǎn)成熟資本主義國(guó)家房產(chǎn)空置率一般處于10%到15%。雖然從平均20.29%的空置率看，我國(guó)房地產(chǎn)存在泡沫，但隨著對(duì)房屋的需求和購(gòu)買力的增加，房屋空置率在逐年降低，泡沫成分較90年代有所緩解。

此外衡量房產(chǎn)泡沫的指標(biāo)還有房地產(chǎn)價(jià)格增長(zhǎng)率與GDP增長(zhǎng)率之比、房地產(chǎn)貸款占全部貸款總額比重以及個(gè)人住房貸款增長(zhǎng)率與人均收入增長(zhǎng)率之比等。通過(guò)用指標(biāo)對(duì)中國(guó)房產(chǎn)泡沫進(jìn)行衡量，綜合幾個(gè)指標(biāo)的結(jié)果可以發(fā)現(xiàn)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)總體上是存在泡沫的，但是中國(guó)的房產(chǎn)泡沫程度并不嚴(yán)重。而且在不同的地區(qū)，房產(chǎn)的泡沫化程度不同，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)的房產(chǎn)市場(chǎng)泡沫要大于經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)，這是我國(guó)房產(chǎn)泡沫的一個(gè)特征。

2009年，羅伯特?希勒對(duì)上海的房?jī)r(jià)比較擔(dān)憂。人是有投機(jī)心理的，人們預(yù)期房?jī)r(jià)還會(huì)上升而買房，但希勒直言這是非理性的。2011年，在世界經(jīng)濟(jì)論壇年會(huì)上，希勒接受中國(guó)媒體采訪時(shí)再次談到房地產(chǎn)問(wèn)題，并直言中國(guó)房地產(chǎn)存在泡沫。很多人認(rèn)為中國(guó)的房?jī)r(jià)有泡沫，可更確切更深入來(lái)看，與實(shí)際需求及增長(zhǎng)預(yù)期脫節(jié)的房?jī)r(jià)上漲才是泡沫。如果當(dāng)前房?jī)r(jià)上漲是基于對(duì)未來(lái)收入增長(zhǎng)、城市化和住房需求的預(yù)期，而這一預(yù)期又被實(shí)現(xiàn)，那當(dāng)前的高房?jī)r(jià)就很難說(shuō)是泡沫了。關(guān)鍵在于有誰(shuí)能事先估計(jì)出泡沫在解釋高房?jī)r(jià)的比重有多高。我們對(duì)未來(lái)的推斷都是建立在理論邏輯和歷史數(shù)據(jù)基礎(chǔ)之上的，這多少與實(shí)際有些不相符貼切。

在2014年3月5日，億眾矚目的十二屆全國(guó)人民代表大會(huì)第二次會(huì)議上，李克強(qiáng)總理17000字的政府工作報(bào)告中，有一句話點(diǎn)明了2014年房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控方向：“針對(duì)不同城市情況分類調(diào)控，增加中小套型商品房和共有產(chǎn)權(quán)住房供應(yīng)，抑制投機(jī)投資性需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展?！边@一表述引發(fā)了各界對(duì)房?jī)r(jià)理性回歸的期待。根據(jù)如上指標(biāo)對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)泡沫的分析，在中國(guó)領(lǐng)導(dǎo)人正確的指揮下，相信中國(guó)房產(chǎn)泡沫不會(huì)惡化甚至破滅，而是逐步理性回歸。中國(guó)經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展，目前的房?jī)r(jià)過(guò)高是在現(xiàn)階段經(jīng)濟(jì)水平下由于我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度低于房?jī)r(jià)增長(zhǎng)速度引起的。隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)水平與人民收入的提高，城鎮(zhèn)化的完善以及政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的重視與調(diào)控，可以想象我國(guó)房產(chǎn)價(jià)格將逐步理性回歸，這同時(shí)也將帶來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)新一輪的蓬勃發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

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作者簡(jiǎn)介：張楠（1993.8-），女，漢族，山西忻州人，2011級(jí)本科生西安交通大學(xué)經(jīng)濟(jì)與金融學(xué)院金融信息工程專業(yè)；趙晨晨（1993.11-），女，漢族，陜西咸陽(yáng)人，2011級(jí)本科生西安交通大學(xué)經(jīng)濟(jì)與金融學(xué)院金融信息工程專業(yè)。