王春紅

摘要：當前國家宏觀調(diào)控背景下我國房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)進行戰(zhàn)略選擇，以期能夠促進中小房地產(chǎn)企業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展。

關(guān)鍵詞：宏觀調(diào)控；房地產(chǎn)企業(yè)；戰(zhàn)略選擇

中圖分類號：F830 文獻標識碼：A

文章編號：1005-913X（2014）08-0194-01

近年來，隨著我國經(jīng)濟的發(fā)展及人民生活水平的提高，房地產(chǎn)行業(yè)得到了空前發(fā)展。為了遏制房地產(chǎn)業(yè)投資過熱、房價過高，防止泡沫經(jīng)濟的產(chǎn)生，從2010年4月“國十條”第一次調(diào)控開始，我國相繼多次出臺宏觀調(diào)控政策。尤其是2013年2月和3月的“國五條”、“國六條”，成為最嚴厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策。這些政策讓不少準備購房者的觀望心態(tài)加重，從而對商品樓盤的價格構(gòu)成壓力。更重要的是，經(jīng)過此前十年左右的房價一路上漲，關(guān)于房地產(chǎn)的潛在購買力已經(jīng)被過多地提前釋放，“有能力的持幣待購者”數(shù)量已經(jīng)大幅衰減。到2014年2月，盡管房價整體上仍然上漲，但漲幅收窄，一些三四線城市出現(xiàn)供大于求的狀況，成交量下降，甚至打折促銷。面對困境，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)認清形勢，規(guī)避風險，采取以安全經(jīng)營為宗旨的穩(wěn)定型戰(zhàn)略，避免盲目擴張。

一、理性安排投資規(guī)模，規(guī)避風險

由于近幾年房地產(chǎn)市場火爆，利潤率很高，致使很多房地產(chǎn)企業(yè)為了獲得高額利潤盲目拿地擴張，幾個項目同時在建，占用了大量的資金。在當前宏觀調(diào)控政策下，企業(yè)融資困難，資金回籠慢，致使一些房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)集中出現(xiàn)資金流動性問題。更有甚者資金鏈斷裂，瀕臨破產(chǎn)。秦皇島的德大地產(chǎn)就出現(xiàn)了這種狀況。由于其同時開工項目過于龐大，隨著調(diào)控政策越來越嚴厲，企業(yè)銷售業(yè)績下滑，支持工程建設(shè)的資金出現(xiàn)短缺，導致建設(shè)停工及交房延期，甚至出現(xiàn)將預(yù)售房拿去抵押貸款的情況，最后政府不得不介入，整體轉(zhuǎn)讓其中一個樓盤，所得資金政府監(jiān)管用于其余樓盤建設(shè)。因此，在當前形勢下，房地產(chǎn)企業(yè)在項目確定前，要對市場、外部環(huán)境及自身的經(jīng)濟狀況進行充分地研究和分析，切忌攤子鋪得過大，使投資趨于理性化。

二、探索融資渠道，保障現(xiàn)金流

房地產(chǎn)企業(yè)是資金密集型企業(yè)，資金需求量巨大，融資能力對于企業(yè)發(fā)展有著舉足輕重的作用，而銀行信貸和預(yù)售款是企業(yè)重要的融資途徑。當前，國家對房地產(chǎn)企業(yè)的調(diào)控及信貸緊縮，使房地產(chǎn)企業(yè)從銀行獲得貸款的難度越來越大。預(yù)售款的融資功能也越來越小，尤其是三四線城市，房地產(chǎn)市場供大于求，現(xiàn)房、準現(xiàn)房比比皆是。為了擺脫融資緊縮、庫存增加的困境，房地產(chǎn)企業(yè)還需要探索新的融資渠道。比如，有的開發(fā)商在項目前期征地過程中，和受補償戶達成協(xié)議，補償款暫不發(fā)放，而是按照約定利率，每年發(fā)放利息，而且保證受補償戶可以隨時領(lǐng)取補償款。在民間閑置資金缺乏投資渠道的現(xiàn)狀下，這是一個雙贏的好辦法。再比如，秦皇島的“珠江道12號”樓盤，尾房均為大戶型現(xiàn)房。為了盡快賣出去，及時回籠資金，開發(fā)商推出促銷方案，即購房后銀行將連續(xù)4年每年返還給購房者10%的總房款。這樣既低息使用了購房者資金，又解決了尾房銷售問題，一舉兩得。

三、合理降價，促進資金回籠

為了促進房地產(chǎn)交易市場的活躍，房地產(chǎn)企業(yè)可以在保證收回成本及一定利潤的前提下，適當降低房價來刺激消費，吸引購房者的回歸，爭奪有限的客源，在競爭中求生存。

四、提高產(chǎn)品的附加值，實施差異化戰(zhàn)略

如今房地產(chǎn)市場已由賣方市場進入買方市場。可以針對目前具有潛在購買力的中低收入家庭，推出物美價廉的小戶型，并通過提供完備的配套設(shè)施如超市、學校等，吸引消費者。由于我國的教育資源分布不均衡，加上多數(shù)家庭對子女的教育問題空前重視，導致學區(qū)房的價格居高不下。每年開學之際，也是學區(qū)房買賣、租賃的高峰期。而學區(qū)房的資源有限，房地產(chǎn)企業(yè)不可能只開發(fā)學校周邊的房子。針對于此，房地產(chǎn)企業(yè)可以將優(yōu)質(zhì)的教育資源引入項目所在地，增加產(chǎn)品的附加值。例如，秦皇島的“在水一方”項目共四期，于2007年以來陸續(xù)開盤。其小區(qū)內(nèi)原有一個中學，即第十一中學，但其教學水平在秦皇島處于下游。2010年，房地產(chǎn)企業(yè)將秦皇島最好的中學——第七中學引進該小區(qū)，與第十一中學合并成立第七中學西校區(qū)，從此該項目以優(yōu)質(zhì)的教育資源作為賣點，房價一路上漲，遠高于一路之隔的其他小區(qū)。

五、樹立品牌意識，提高產(chǎn)品質(zhì)量，實現(xiàn)持續(xù)健康發(fā)展

房地產(chǎn)的暴利時代已經(jīng)終結(jié)，過去那種只需建個售樓處，就會有人連夜排隊認購的場景一去不復返，消費趨于理性化。定位準確、服務(wù)至上、提高品質(zhì)是今后房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展趨勢。只有建立良好的信用，通過品牌效應(yīng)，才能獲得良好的業(yè)績。前文提到的德大地產(chǎn)開發(fā)的多處樓盤就存在超規(guī)劃建設(shè)，資金不足拖欠工程款，延期交房，將預(yù)售房屋抵押貸款等行為，一次又一次挑戰(zhàn)人們和政府的忍耐極限，造成多次上訪。這樣的企業(yè)勢必會遭到人們和市場的摒棄。具有品牌優(yōu)勢的企業(yè)在融資方面也普遍優(yōu)于其他企業(yè)，在當前信貸縮緊的形勢下，這一點尤為重要。所以，只有加強質(zhì)量管理，實施品牌戰(zhàn)略，才能提高企業(yè)的核心競爭力，謀求企業(yè)的長期利潤與可持續(xù)發(fā)展。

房地產(chǎn)企業(yè)要充分認識到，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)進入到新的歷史發(fā)展時期。國家出臺的一系列宏觀調(diào)控政策，必然會引起房地產(chǎn)行業(yè)的大洗牌，一批中小企業(yè)可能會被市場淘汰。但因洗牌所喚起的行業(yè)規(guī)范和自律，必將會為更多經(jīng)營規(guī)范且運營良好的中小企業(yè)帶來發(fā)展的機遇。機遇與挑戰(zhàn)并存，告別暴利，走向理性發(fā)展。

[責任編輯：汪 莉]