摘要：本文通過對房地產(chǎn)價格的兩重性、產(chǎn)權(quán)利益的地區(qū)特性、現(xiàn)實價格的獨特性等進行分析。得出房地產(chǎn)價格受價值規(guī)律、社會需求狀況、自然環(huán)境影響、國家宏觀經(jīng)濟、政治環(huán)境因素、消費心理變化等因素的影響而呈動態(tài)變化，以期對房地產(chǎn)價格作出客觀、合理分析。

關鍵詞：房地產(chǎn)價格 影響因素 分析

一、研究房地產(chǎn)價格波動的理論分析

（一）研究房地產(chǎn)價格波動的社會原因

住房問題一直以來都是關系著我國社會發(fā)展、經(jīng)濟發(fā)展的重大問題，是在建設社會主義和諧社會前提下的民生大計。研究和分析影響我國房地產(chǎn)價格的因素更是貫徹落實科學發(fā)展觀“以人為本”的核心思想的根本體現(xiàn)。

（二）研究房地產(chǎn)價格波動的政治經(jīng)濟學分析

第一，對于房地產(chǎn)而言，房地產(chǎn)價格不僅凝結(jié)著單位時間內(nèi)商品的使用價值和價值的統(tǒng)一，更是生產(chǎn)資料和生活資料的重要元素，是整個房地產(chǎn)商品交換過程中的重要組成部分。同時，也是房地產(chǎn)業(yè)重要的經(jīng)濟杠桿。因此，對房地產(chǎn)價格進行相關研究，有利于通過市場經(jīng)濟運作分析掌握房地產(chǎn)市場的變化和發(fā)展，有利于分析我國房地產(chǎn)價格的走勢，有利于準確分析我國房地產(chǎn)價格波動的規(guī)律。第二，房地產(chǎn)價格是通過市場交易而客觀存在的現(xiàn)實價格，但房地產(chǎn)價格由于受多種因素的影響，使得具體工作及生活中必須對其進行全面、科學分析。

另外，我國目前對房地產(chǎn)價格的主要研究大都集中在以下方面：分析房地產(chǎn)價格區(qū)別于一般商品價格的特征；分析近年來房地產(chǎn)價格趨高的原因及“房奴現(xiàn)象”；房地產(chǎn)泡沫定性分析等問題，而在房地產(chǎn)價格影響因素分析方面尚存在不少空白。

房地產(chǎn)價格的形成，是受各方面因素相互作用的影響。一部分因素影響整個房地產(chǎn)市場或地區(qū)性房地產(chǎn)市場的價格波動變化，而另一部分因素則直接對個別具體房地產(chǎn)價格波動進行作用和影響。所以，對房地產(chǎn)價格影響因素進行分析具有重要的現(xiàn)實意義。

二、國內(nèi)外房地產(chǎn)價格波動的主要影響因素

（一）西方國家房地產(chǎn)價格波動的主要影響因素

西方國家房地產(chǎn)市場發(fā)展歷史較我國而言時間較長，在對房地產(chǎn)市場不斷變化的過程中其相應價格理論的研究也較我國更為完善和全面。

一方面，從均衡角度來看，很多經(jīng)濟學家認為，社會對房地產(chǎn)的需求決定著房地產(chǎn)價格的波動，而房地產(chǎn)市場價格的不斷上漲，其主要的原因在于供求市場失衡，從而導致房地產(chǎn)市場的價格波動承大幅度上漲的趨勢變化。但是，國民可支配收入的發(fā)展水平、人口的迅速增長，貨幣利率的起伏變化都是影響房地產(chǎn)價格大幅度波動的主要因素，其中還伴隨著國家稅收結(jié)構(gòu)的調(diào)整以及房地產(chǎn)企業(yè)、公民信用度值的影響因素。另一方面，房地產(chǎn)市場與金融市場相伴發(fā)展，所以，很多西方經(jīng)濟學家在研究房地產(chǎn)市場價格的同時對金融市場也進行了深入地研究分析。

（二）我國房地產(chǎn)價格波動的主要影響因素

房地產(chǎn)價格的形成受所有市場變化因素及其風險的影響，但主要包括以下幾個方面：

1、自然因素

一是區(qū)位。對房地產(chǎn)價格有相當大的影響。優(yōu)越的區(qū)位條件會使得房地產(chǎn)自然增值。

二是地質(zhì)條件。主要指地基的承載力，承載力越大，越有利于建筑，尤其是高層建筑；相對平臺的地勢地貌，可以為房地產(chǎn)開發(fā)商節(jié)省更多的資金，同樣也為房地長增值打下良好地質(zhì)基礎。

三是自然環(huán)境條件。更加適宜人群居住或商用的自然環(huán)境條件，更加美觀的社區(qū)環(huán)境條件都為房地產(chǎn)開發(fā)和銷售提供良好的前景，吸引著大量的人群目光、資金投入以及物質(zhì)投入，從而提升房地產(chǎn)內(nèi)在的價值。

影響房地產(chǎn)價格的環(huán)境因素主要有噪聲、大氣污染和水污染等狀況，它們對房地產(chǎn)尤其是住宅房地產(chǎn)的價格有特殊影響。另外，自然災害所影響的地質(zhì)地貌以及影響的范圍等因素也都對房地產(chǎn)的價格波動有著明顯的相互作用。

2、社會因素

一是家庭規(guī)模和結(jié)構(gòu)。根據(jù)家庭規(guī)模的不同，家庭人口數(shù)量和密度的多寡，決定著房地產(chǎn)在市場經(jīng)濟中所占份額，也決定著房地產(chǎn)價格波動幅度。無論一個地區(qū)原有本地人口數(shù)量，還是外遷進入人口，人口基數(shù)的增大就會加大對房地產(chǎn)的需求度。根據(jù)價值規(guī)律，當房地產(chǎn)供給數(shù)量無法滿足市場對房地產(chǎn)的需求量時，就會導致房地產(chǎn)價格不斷上漲。又由于人口密度不斷加大，從而刺激到市場經(jīng)濟中其他領域的快速發(fā)展，如金融業(yè)、商業(yè)、服務業(yè)、交通運輸業(yè)等。這些行業(yè)的快速發(fā)展間接地提升了房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，同時也抬高了房地產(chǎn)價格。即使一個地區(qū)總?cè)丝诓蛔?，但家庭人口?shù)的變化也會引起居住單位數(shù)的改變，以致影響到房地產(chǎn)的需求和房地產(chǎn)價格。

二是土地使用和住房制度。國家出臺的土地使用制度直接影響著公民對土地利用結(jié)果，包括農(nóng)村宅基地和城鎮(zhèn)土地兩方面的使用。土地使用權(quán)的審批以及土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓都直接影響著房地產(chǎn)價格的波動，按照價值規(guī)律，當生產(chǎn)成本價格上漲，商品的交換價格同時也上漲。所以，房地產(chǎn)的最主要成本因素就是轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的價格，當土地使用權(quán)的價格不斷上浮，房地產(chǎn)在市場銷售時的價格就會同成本連同利潤上浮。而國家對住房保障制度的建立同樣會影響房地產(chǎn)價格的波動。

三是行政隸屬變更。行政隸屬升級或變更為享受國家政策優(yōu)惠的行政區(qū)后，則房地產(chǎn)價格會隨之而上漲。

四是城市規(guī)劃。城市規(guī)劃中合理用途或規(guī)劃中擬完善基礎設施的區(qū)域，其房地產(chǎn)價格極具潛在增值價值。

3、經(jīng)濟因素

一是財政金融狀況。房地產(chǎn)經(jīng)濟是整個市場經(jīng)濟當中的高額投資領域，其生產(chǎn)經(jīng)營活動，包括生產(chǎn)、分配、交換以及消費全過程。所以，房地產(chǎn)業(yè)與國家財政金融狀況是密不可分的?，F(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)是我國市場經(jīng)濟的重要支柱產(chǎn)業(yè)，影響著整個國民經(jīng)濟。因此，財政金融狀況越寬松，市場融資越順暢，就越有利于投資，導致房地產(chǎn)價格上漲。

二是稅率與物價。從整體上看，公民可支配收入的增加，對居住條件、空間和環(huán)境等各方面的需求不斷增大，從而增加了市場對房地產(chǎn)的需求量，導致房地產(chǎn)市場價格不斷上漲。但過高的物價又使得消費者望而卻步，降低了市場對房地產(chǎn)的有效需求，使得房地產(chǎn)價格下跌。所以，通過國家宏觀調(diào)控提高存儲利率，增加房地產(chǎn)消費稅率，降低市場對房地產(chǎn)的有效需求，致使房地產(chǎn)價格下跌，從一定意義上緩解泡沫經(jīng)濟的無限膨脹。endprint

4、政治因素

一是政治穩(wěn)定狀況。對于一個國家來講，政治的穩(wěn)定，政權(quán)的穩(wěn)固，社會的安定，公民的幸福感增強，同樣會使得房地產(chǎn)市場價格不斷上浮，相反的，則會引起房地產(chǎn)價格下跌。

二是房地產(chǎn)價格政策。從理論上說，房地產(chǎn)價格政策有兩類，一類是高地價政策，另一類是低地價政策。高地價政策，是指政府對房地產(chǎn)價格不加管制或有意采取某些措施提高房地產(chǎn)價格；低地價政策，是指政府采取種種措施抑制房地產(chǎn)價格上漲，但需指出的是，低地價政策并不意味著房地產(chǎn)價格絕對水平低，高地價政策也不意味著會造成房地產(chǎn)價格的絕對水平高。①因此，房地產(chǎn)價格易受政府房地產(chǎn)政策的影響。

三是特殊經(jīng)濟政策。自改革開放以來，我國政府通過對一些特定地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展采取實施因地制宜的特殊經(jīng)濟政策以改變其經(jīng)濟結(jié)構(gòu)和發(fā)展水平，如深圳、珠海、汕頭等一些東南沿海一帶的城市，建立經(jīng)濟特區(qū)，吸引外商來華投資，從而達到快速發(fā)展當?shù)亟?jīng)濟，為國家經(jīng)濟制度改革起到領頭羊的作用。但是，與此同時所帶來的房地產(chǎn)經(jīng)濟也迅速發(fā)展，根據(jù)國家給予的優(yōu)惠政策，而帶來的房地產(chǎn)商機，也導致了房地產(chǎn)市場價格呈明顯大幅度上漲趨勢。

5、其他因素

除以上影響房地產(chǎn)價格因素之外，同時影響房地產(chǎn)市場價格的因素還有大眾的價值觀、消費心理等等。

總的來講，國外對房地產(chǎn)價格的影響因素的研究是與房地產(chǎn)市場情況相結(jié)合，我國對房地產(chǎn)價格影響因素的價值論分析方面不僅應當與房地產(chǎn)市場相結(jié)合，還應與國情相結(jié)合。

三、結(jié)論與思考

我國目前房地產(chǎn)經(jīng)濟問題日益增多，對其價格問題的研究和分析也就日漸增多，房地產(chǎn)價格波動變化對消費者、從業(yè)人員、企業(yè)的影響同樣也越來越大。在現(xiàn)實生活中，要注意掌握那些對房地產(chǎn)價格影響顯著的重要因素，并兼顧到一般性因素，應確切掌握房地產(chǎn)價格影響因素的動態(tài)變化趨勢，包括過去、現(xiàn)在及未來的狀況，必須深入分析不同因素之間的關系，尤其是要針對這些因素相互作用給予房地產(chǎn)效用、相對稀缺性及有效需求所施加的影響進行仔細分析。只有這樣，才有可能真正把握房地產(chǎn)價格。

注：

①丁棟虹，肖功賢.房地產(chǎn)價格學，北京：中國農(nóng)業(yè)科技出版社，1995年5月版

參考文獻：

[1]丁棟虹，肖功賢.房地產(chǎn)價格學[M].北京：中國農(nóng)業(yè)科技出版社，1995

[2]李鵬.影響房地產(chǎn)價格的政策因素與制度調(diào)整[J].商業(yè)時代，2005

[3]張銳.中國房價的盛世危言[J].經(jīng)濟導刊，2006（6）

（周杰，1986年生，新疆烏魯木齊人，新疆大學馬克思主義學院博士研究生。研究方向：馬克思主義政治經(jīng)濟學）endprint