李秀杰

摘要：本文將從房地產(chǎn)在實際的交易上出現(xiàn)的問題出發(fā)，對房地產(chǎn)在交易過程中存在的風(fēng)險、買家個人防范手段以及相關(guān)的防范對策進行淺談。以希能為我國相關(guān)單位與個人在此方面提供一份參考資料。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)交易 風(fēng)險 防范

近幾年來，隨著我國社會經(jīng)濟不斷的向前發(fā)展，我國國民人均可分配資金在不斷的提高，而“家”由于在國民的心中地位是其他物質(zhì)所無法比擬的，因此也就推高了我國的房地產(chǎn)事業(yè)的發(fā)展。然而，房地產(chǎn)作為大宗物品在交易的過程中也存在著相應(yīng)的風(fēng)險，所出現(xiàn)的問題對我國人民在經(jīng)濟、精神與人身安全上都有著不同程度的影響，因此提高房地產(chǎn)交易風(fēng)險的預(yù)測與防范工作勢在必行。

一、房地產(chǎn)交易中的相關(guān)風(fēng)險

（一）房地產(chǎn)開發(fā)商引起的相關(guān)風(fēng)險

目前，由于我國城市規(guī)劃可利用土地資源較為緊缺，房地產(chǎn)企業(yè)在對土地進行拍賣工作時往往出現(xiàn)物非所值的現(xiàn)象，而房地產(chǎn)企業(yè)出于經(jīng)濟利益方面的考量，一般在市場的壓力下，通過與地方官員進行暗箱操作，把城市的規(guī)劃進行更改，在本來規(guī)劃為綠地、公共設(shè)施以及緩沖地帶等地方進行建筑項目，導(dǎo)致樓房整體開發(fā)不合理，給入住居民在生活、健身與其他活動上帶來諸多的不便。而部分房地產(chǎn)開發(fā)商甚至把觸角伸到房屋建設(shè)的項目建設(shè)上，通過偷工減料，將房屋的環(huán)保規(guī)格降低與在消防要求、水電配套工作上沒有進一步完善，進而導(dǎo)致建筑頻頻出現(xiàn)相關(guān)質(zhì)量問題。另一方面，部分開發(fā)商在進行房屋銷售時，利用虛假廣告夸大信息，導(dǎo)致有時業(yè)主在付款后出現(xiàn)貨不對板與不能人住等情況出現(xiàn)，有時即使是入住后由于相關(guān)手續(xù)問題遲遲不能拿到房屋產(chǎn)權(quán)。

（二）不良中介組織方面引起的相關(guān)風(fēng)險

目前，我國房地產(chǎn)中介組織一般會在房地產(chǎn)咨詢、價格評估以及經(jīng)紀(jì)等方面向業(yè)主提供服務(wù)，其在一定程度上可以利用本身知識體系與對市場的把握能力為業(yè)主提供最全面的信息，以便于業(yè)主在房地產(chǎn)的購買上做出合理抉擇。但是，在目前的市場上卻存在著部分的不良中介，通過業(yè)主在房地產(chǎn)知識上與政策上認(rèn)識的缺乏，在進行合同簽訂的過程中加入部分對中介有利的服務(wù)條款，從而減少部分交易業(yè)主的權(quán)利，使交易方出現(xiàn)經(jīng)濟與服務(wù)等方面的損失。還有部分從事房地產(chǎn)中介的工作人員，出于自身利益上的考慮，在提供相關(guān)服務(wù)工作時以包銷為名義，沒有將房屋委托人委托的價格與第三方進行交易，在即獲得傭金的情況下，還拿房屋部分的溢價；當(dāng)然，由于市場經(jīng)濟的弊端，往往還會出現(xiàn)無照經(jīng)營、超越經(jīng)營范圍以及非法經(jīng)營等問題的出現(xiàn)。

二、房地產(chǎn)交易中買方對風(fēng)險的防范

第一，在進行房屋選購前，買方可以通過網(wǎng)絡(luò)與傳媒信息、其他買家評價與我國相關(guān)房地產(chǎn)部門等方式進行房地產(chǎn)信息與政策的了解工作，而對于房地產(chǎn)的市場信息，買家要經(jīng)量通過本身對實際情況的調(diào)查來掌握，避免出現(xiàn)盲目購買的現(xiàn)象，在進行購買前，一定要親身到所在樓盤進行核查。而對于房屋質(zhì)量，國家未來政策與未來市場等自身無法把握的方面，可以采納相關(guān)職業(yè)人員的意見。

第二，買方在進行購買的過程中，切忌出現(xiàn)定金先交的現(xiàn)象，一般要在熟讀合同條文的前提下，通過對房地產(chǎn)的信息進行全盤的了解，降低受置業(yè)顧問的誘導(dǎo)，而對于合同不了解的部分要向開發(fā)商企業(yè)詳細詢問，如果涉及國家政策方面的有必要向我國相關(guān)房地產(chǎn)部門進行咨詢（如產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理所等），在合同簽訂后，在根據(jù)相關(guān)條文規(guī)定提交定金。

第三，在所簽的合同中，一定要把交樓時間、辦理房地產(chǎn)證書以及違約責(zé)任等事宜交代清楚，有必要的地方還要通過詳細的條文列舉，例如在房物的質(zhì)量保期上，一般要將房屋的整套設(shè)施與其他配套設(shè)施進行一一列舉，避免出現(xiàn)認(rèn)為麻煩而一眼簽合同的現(xiàn)象出現(xiàn)。

三、防范房地產(chǎn)交易風(fēng)險的相關(guān)措施

（一）建立健全房地產(chǎn)法制制度

目前，我國房地產(chǎn)業(yè)與其他產(chǎn)業(yè)相比還較為年輕，在相關(guān)法律法規(guī)的配套工作上還相對落后。因此，我國政府要發(fā)揮主導(dǎo)作用，提高與市場、企業(yè)等方面的合作力度，在根據(jù)市場實際需要與相關(guān)問題的前提下，通過聽證會、網(wǎng)絡(luò)建言與傳媒監(jiān)督等各種形式建立健全我國房地產(chǎn)的相關(guān)法制制度，而在制度的執(zhí)行工作上，一定要要求我國相關(guān)部門做到“有法必依，執(zhí)法必嚴(yán)與違法必究”等，對于出現(xiàn)違規(guī)現(xiàn)象的事業(yè)單位與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還要加大懲罰力度，力爭相關(guān)制度在實際工作上發(fā)揮最大的作用。

（二）樹立誠信觀念體系

我國政府與相關(guān)部門，在對房地產(chǎn)企業(yè)進行“批復(fù)入市”的工作中可以提高相關(guān)審核力度，對于在道德方面有前科的企業(yè)一定要做好把關(guān)工作。而在實際的工作上，可以對相關(guān)房地產(chǎn)機構(gòu)進行道德講座與培訓(xùn)工作，加強從事人員的職業(yè)素質(zhì)與道德理念。在另一方面，還要提高輿論監(jiān)督力度，利用社交傳媒與人民群眾的監(jiān)督力量來促使相關(guān)人員樹立誠信觀念。

（三）加強我國房地產(chǎn)市場信息體系的建設(shè)工作

目前，從房地產(chǎn)市場的層面出發(fā)，一定要加強我國房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)的建設(shè)工作，提高對我國房地產(chǎn)在市場上實際運行的監(jiān)測力度。例如，我國房地產(chǎn)相關(guān)監(jiān)管的部門要提高對信息溝通與整合工作，通過定時的對土地供應(yīng)、商品住房市場供求情況以及土地與住房價格變動等信息的公布工作，通過必要的手段引導(dǎo)輿論方向，在相關(guān)的政策實施上要提高透明度與宣傳力度，從而做到穩(wěn)定我國房地產(chǎn)市場，促進市場朝理性的方向向前發(fā)展。

四、結(jié)束語

本文由于篇幅與個人知識體系有限，在相關(guān)問題的探討上還不夠全面，因此，希望我國相關(guān)專家與從事人員加大對此方面的研究與探討力度，從而為我國相關(guān)部門與個人在此方面的工作上提供更為詳細的參考資料。

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