孟德陽(yáng)

還在執(zhí)行限購(gòu)的城市不多了。

8月初，佛山市成為了廣東省第一個(gè)解除限購(gòu)的城市，至此46個(gè)曾經(jīng)限購(gòu)的城市只有10家左右還在執(zhí)行，“北上廣深”依然在列。

這四大城市仍是人們關(guān)注的焦點(diǎn)。以北京為例，土地出讓規(guī)模、成交量以及價(jià)格的多項(xiàng)指標(biāo)明顯下滑。加之上半年完成計(jì)劃指標(biāo)的公司屈指可數(shù)，人們?cè)絹?lái)越相信，房地產(chǎn)公司正在經(jīng)歷一場(chǎng)大調(diào)整，而且這場(chǎng)調(diào)整的周期尚不可知。

去年“瘋”不顧身的購(gòu)房者，有無(wú)法接受現(xiàn)狀的業(yè)主們集合去“砸盤(pán)”，但這并不能改善他們目前的境遇，反而是提醒了后來(lái)者——可以再等等。觀望情緒像一場(chǎng)不知所起的病毒慢慢擴(kuò)散開(kāi)來(lái)。

扎堆非住宅

7月底，萬(wàn)科（000002. SZ）、龍湖地產(chǎn)（0960. HK）等房地產(chǎn)公司都紛紛發(fā)布自己在商業(yè)領(lǐng)域的新產(chǎn)品和未來(lái)發(fā)展的戰(zhàn)略。

北京萬(wàn)科于近期發(fā)布了寫(xiě)字樓的三大產(chǎn)品線。萬(wàn)科高級(jí)副總裁毛大慶表示，目前北京土地出讓已經(jīng)“45%不是住宅了”，而今年北京萬(wàn)科200億元的銷(xiāo)售中將35%來(lái)自非住宅領(lǐng)域。萬(wàn)科的“城市配套服務(wù)商”戰(zhàn)略正在一線城市加速落地。

在同一天，龍湖也對(duì)外界公布了其在一線城市的商業(yè)布局，其位于東五環(huán)外的長(zhǎng)楹天街購(gòu)物中心將于年底開(kāi)業(yè)。龍湖地產(chǎn)CEO邵明曉稱(chēng)龍湖未來(lái)將以銷(xiāo)售物業(yè)回款的10%作為上限投資持有型物業(yè)，并計(jì)劃通過(guò)10—15年的時(shí)間，將商業(yè)地產(chǎn)利潤(rùn)貢獻(xiàn)比重從目前的5%左右提升至20%以上。

按照計(jì)劃，龍湖到2017年持有開(kāi)業(yè)商場(chǎng)總數(shù)超過(guò)20個(gè)（目前是5個(gè)），且均位于一線城市和領(lǐng)先的二線城市。

標(biāo)桿房企這樣頻繁地強(qiáng)調(diào)自己在商業(yè)辦公地產(chǎn)領(lǐng)域的專(zhuān)業(yè)性，有一種可能是源自住宅市場(chǎng)的不景氣。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，上半年全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積48365萬(wàn)平方米，同比下降6.0%，其中，住宅銷(xiāo)售面積下降7.8%，辦公樓銷(xiāo)售面積下降2.8%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷(xiāo)售面積增長(zhǎng)7.7%，住宅銷(xiāo)售的下滑程度可見(jiàn)一斑。

而上半年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資數(shù)據(jù)顯示，辦公樓和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房的增速分別為19.0%和23.3%，均高于住宅的13.7%。這似乎在某種程度上說(shuō)明，房地產(chǎn)行業(yè)未來(lái)的投資重點(diǎn)在于非住宅領(lǐng)域。

“我們還是堅(jiān)定不移地投資商業(yè)地產(chǎn)?！钡酆＜瘓F(tuán)總裁李小明很早就進(jìn)入了商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，在位于公主墳的國(guó)海廣場(chǎng)接受《英才》記者采訪時(shí)，他這樣說(shuō)道：“20年前，這里還是北京的城鄉(xiāng)結(jié)合部?！?/p>

李小明認(rèn)為，目前中國(guó)城鎮(zhèn)化不只是在一、二線城市，在一些地級(jí)市甚至縣城，有大量的消費(fèi)需求無(wú)法找到合適的出口，因此“沒(méi)有就要建”。

不可否認(rèn)，由于住宅地產(chǎn)和民生的關(guān)聯(lián)度高，往往受調(diào)控政策的影響就會(huì)比較大，商業(yè)地產(chǎn)受政策影響的就會(huì)很小。

“目前中國(guó)房地產(chǎn)投資大概4.2萬(wàn)億。住宅投資大概2.8萬(wàn)億，占比60%多，這種現(xiàn)象并不健康?！碧靹?shì)基金總裁韓哲淇告訴《英才》記者，天勢(shì)基金也看好非住宅領(lǐng)域的機(jī)會(huì)，將會(huì)圍繞位于北京大興區(qū)的第二機(jī)場(chǎng)周邊進(jìn)行投資，募集的資金規(guī)模將超過(guò)100億元。

要不要堅(jiān)守大城市？

顯然，對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)投資來(lái)說(shuō)，大城市的風(fēng)險(xiǎn)仍要小于其他城市。李小明稱(chēng)，目前帝海的主要投資仍集中于核心城市的核心地段，但像萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)這樣的開(kāi)發(fā)模式并不是每一個(gè)企業(yè)都可以復(fù)制。

這是否意味著在中小城市就沒(méi)有機(jī)會(huì)了？也不盡然。

泰禾城地產(chǎn)總裁薛虎認(rèn)為，目前影響房地產(chǎn)投資最重要的原因是金融政策的調(diào)整，無(wú)論是對(duì)開(kāi)發(fā)商還是個(gè)人投資者，金融政策的變化導(dǎo)致了杠桿率降低，因而投資門(mén)檻提高了。

“現(xiàn)在市場(chǎng)不是沒(méi)有投資沖動(dòng)，也不是沒(méi)有購(gòu)買(mǎi)力，只不過(guò)金融杠桿不支持的話，沒(méi)有辦法完成這個(gè)投資行為?！毖⒏嬖V《英才》記者。

對(duì)于中型規(guī)模的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，如何用有限的資金獲得更大的效益就成為了必須考慮的問(wèn)題，一些企業(yè)開(kāi)始放棄一線城市的拿地機(jī)會(huì)，深耕二、三線城市，甚至條件比較好的四線城市，用“同樣的代價(jià)獲得更多資源?！?/p>

但是，目前放開(kāi)限購(gòu)的城市也正是由于庫(kù)存相對(duì)處于高位，整個(gè)城市總庫(kù)存的去化周期較長(zhǎng)，使得當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生了濃重的觀望情緒。

實(shí)際上，大城市并不是中國(guó)房地產(chǎn)最大的市場(chǎng)。根據(jù)中原地產(chǎn)研究數(shù)據(jù)顯示，如果剔除下轄的郊縣，32個(gè)重點(diǎn)城市2012年的銷(xiāo)售面積僅占全國(guó)比重的18%，而將下轄郊縣包括在內(nèi)，這一比重則提高至30%。

中原地產(chǎn)2014年發(fā)布的一份報(bào)告稱(chēng)，全國(guó)范圍來(lái)看，縣級(jí)市和排名靠后100位的小型地級(jí)市才是全國(guó)住宅銷(xiāo)售量增長(zhǎng)的主要?jiǎng)恿Α＿@和行業(yè)內(nèi)通常所說(shuō)的全國(guó)排名30—50名的三、四線城市不同，這些城市的房?jī)r(jià)通常在3000—4000元。

薛虎也十分關(guān)注這一市場(chǎng)。他將這個(gè)市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)模式稱(chēng)為“鄉(xiāng)鎮(zhèn)地產(chǎn)”，據(jù)他向《英才》記者介紹，這些城市有很多人在外省市打工，在提高了收入水平之后，通過(guò)自己的積蓄返鄉(xiāng)置業(yè)。

中原地產(chǎn)的報(bào)告判斷，重點(diǎn)城市新建住宅銷(xiāo)售已進(jìn)入平穩(wěn)期，未來(lái)增長(zhǎng)的主要驅(qū)動(dòng)力將來(lái)自基于人口規(guī)模帶來(lái)的需求增長(zhǎng)，以往高增長(zhǎng)局面難以再現(xiàn)。同時(shí)，在全國(guó)范圍內(nèi)，縣級(jí)市和小型地級(jí)市依然有穩(wěn)定的住房需求，將成為構(gòu)成全國(guó)住宅市場(chǎng)增長(zhǎng)的主要?jiǎng)恿?。endprint