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        德國租房享受與買房一樣保障

        2014-09-12 12:39:23
        中國房地產(chǎn)業(yè) 2014年14期
        關鍵詞:買房租房租金

        德國租房享受與買房一樣保障

        德國柏林街頭,一棟房子上懸掛著房屋出租的聯(lián)系方式。

        6月3日,國務院發(fā)布《關于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》。意見指出,實行購租并舉,培育和發(fā)展住房租賃市場,是深化住房制度改革的重要內(nèi)容,同時也是實現(xiàn)城鎮(zhèn)居民住有所居目標的重要途徑。

        其中提出,到2020年,形成完善的住房租賃市場體系﹑公共租賃住房保障體系和租賃法規(guī)制度體系,推動實現(xiàn)城鎮(zhèn)居民住有所居的目標。

        業(yè)內(nèi)人士指出,一個完整的房地產(chǎn)市場一般由房屋買賣市場和房屋租賃市場兩大部分組成。從國外經(jīng)驗看,租賃是住房供應的“雙引擎”之一,一般占據(jù)40%-60%的市場份額,很多居民一輩子租房。

        尤其是近年來,一線城市以及熱點二線城市房價不斷高企的情況下,一些中低收入階層以及進城務工人員越來越難以在城市中立足。

        深圳市房地產(chǎn)研究中心研究員李宇嘉指出,在我國,“房改”以來近20年,住房供應基本是銷售的“單極化”發(fā)展,租賃市場的發(fā)展相對滯后。

        但是,像美國﹑德國等發(fā)達國家則都擁有比較成熟發(fā)達的住房租賃市場和完善的住房租賃政策。

        其中,德國就以居民偏好租房﹑租賃市場完善﹑租金管制而著稱。目前,德國住房自有率僅43%,租賃住房占據(jù)了57%的市場份額。

        另外,據(jù)全球領先的國際中文房地產(chǎn)平臺居外網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示,美國租房與購房年齡分布顯示,30歲以下居民中有51%為租客,33%擁有住宅。

        通過對德國等西方國家租賃市場的現(xiàn)狀﹑制度的探索,或為中國租賃市場的發(fā)展提供一個模板。李宇嘉對此總結(jié)了四點有關德國租賃市場管理的實踐。

        首先,住房供應政策導向上,租賃供應是主體。在德國,不管開發(fā)新房或經(jīng)營租賃,企業(yè)要獲得土地﹑信貸,新落成的房子須在一定期限內(nèi)讓渡政府出租,或按接受補貼后的低租金出租。過了期限,才能按市場租金出租。因此,德國租賃房源充足?!岸?zhàn)”以來,德國共建設1000多萬套社會住房,可供3000萬人居住,多數(shù)為租賃住房,而德國總?cè)丝诓?100萬。

        其次,德國租賃市場具有公共屬性,機構(gòu)租賃發(fā)揮“壓艙石”作用。以中低收入者為主的租賃需求,公共產(chǎn)品屬性明顯。2011年,德國1860萬套租賃房中,政府公租房(450萬套)占24%,私人機構(gòu)房源(410萬套)占22%。

        再次,近乎苛刻的租金管制。2012年12月,德國議會通過嚴格的漲租限制,即各州政府控制該州主要地區(qū)房租3年內(nèi)漲幅不得超過15%,房主不得將租金提高至平均水平的10%以上。近日,針對居民將房屋通過Airbnb平臺投入旅游短租,減少長租供應,突破租金控制,德國發(fā)布一項新規(guī)定,從5月1日起,首都柏林的屋主不能擅自將房屋整套短租給游客,違反者將面臨高達10萬歐元的罰款。

        最后,德國對其他租賃權益的保障也很細致。一是對“可居性”嚴格規(guī)定,建立了住房安全與健康標準的評估體系,包括面積﹑生活設施﹑生理心理需求等多個評定標準;二是中介費﹑房屋修繕費等全部由房主承擔;三是德國租房和買房享有的公共權益是等同的,只要居民合法納稅,就可以享有本地公共服務。當“適居性”和權益保障都到位了,租房可享受與買房一樣的安全和穩(wěn)定。

        據(jù)了解,長期以來,由于德國實行嚴格保護租房者的法律法規(guī),房屋早已回歸到其居住的功能,從而有效抑制了房產(chǎn)市場的投機行為。因此,有關專家認為,出租房市場中的房屋質(zhì)量良好,租房者的社會階層較高是德國房屋租賃市場健康發(fā)展和引以為自豪的重要特征。

        從德國經(jīng)驗看,1998年房改課題組組長孟曉蘇表示,我國的住房租賃市場仍比較薄弱,不僅市場規(guī)模小,而且還存在結(jié)構(gòu)性問題。

        某研究院綜合研究中心總經(jīng)理崔霽表示,北京﹑上海﹑深圳等特大型城市住房租賃市場日益活躍,在住房限購限貸等調(diào)控政策的背景下,正成為這些城市在住房買賣市場之外的一個住房供給渠道,但市場交易不規(guī)范﹑缺乏系統(tǒng)﹑完善的監(jiān)管制度與體系等問題制約了我國租賃市場的發(fā)展。

        孟曉蘇指出,對于住房租賃市場的發(fā)展,也受到人們住房觀念的影響,人們的傳統(tǒng)觀念認為家庭解決住房問題就要買房。但隨著經(jīng)濟形勢和住房形勢的發(fā)展,人們的這種觀念很快就會轉(zhuǎn)變。住房租賃市場發(fā)展滯緩還有住房制度的因素,現(xiàn)行租房制度存在著諸多問題,比如缺乏長期穩(wěn)定性,房東可能隨時終止租賃合同;也無法按照居住者的意愿進行裝修與維護,因為房子不是自己的。未來發(fā)展住房租賃市場,要在住房制度設計上避免現(xiàn)有的租房中的問題,比如改變租賃合同一年一簽的方式,政府可以用減稅和補貼等措施,鼓勵出租方根據(jù)租房者的需要,采用長期合同進行租賃。(本文編輯馮京津)

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