陳國強

陳國強 中國房地產(chǎn)學會副會長、北京大學教授

購買共有產(chǎn)權房的行為，是一種介于租房和購買商品房之間的行為。共有產(chǎn)權住房主要面對中低收入者，也就是所謂的“夾心層”，這無疑為保障其住房需求提供了更多選擇。

繼廉租住房、公共租賃房等保障性住房之后，政府開始進行共有產(chǎn)權住房試點。

6月4日，住房和城鄉(xiāng)建設部總經(jīng)濟師馮俊在國務院新聞辦舉行的新聞發(fā)布會上透露，共有產(chǎn)權住房正在北京、上海、深圳、成都、淮安、黃石等六個城市推進。

從試點城市的實踐看，隨著共有產(chǎn)權住房供應量的逐漸增加，其在改善樓市結構、分流市場需求、引導市場預期、對沖高房價等方面的效應逐漸凸顯。

介于租和買之間

由于買房對于購房者的消費支付能力要求遠遠高于租房，為了降低部分城市的購房門檻，保障中低收入者——也就是所謂的“夾心層”購房居住需求，共有產(chǎn)權房應運而生。

共有產(chǎn)權住房是一種有限產(chǎn)權住房。簡而言之，共有產(chǎn)權住房的產(chǎn)權由政府和購買人共同擁有，產(chǎn)權比例依據(jù)雙方出資比例確定分割。

其中，政府的出資包括減免的土地收入和稅費。按相關政策規(guī)定，購買共有產(chǎn)權住房滿五年的，允許上市轉讓；不足五年需出售的，由政府回購，禁止上市交易。

我國共有產(chǎn)權房的實踐最早源于2004年的經(jīng)濟適用住房，按照2004年《經(jīng)濟適用房管理辦法》規(guī)定，經(jīng)濟適用房在一定年限后可以按市場價出售，并按照屆時同地段普通商品住房與經(jīng)濟適用住房差價的一定比例向政府繳納收益。2007年修訂后的《經(jīng)濟適用住房管理辦法》進一步規(guī)定，購房人可以按照政府所訂的標準向政府繳納土地收益等相關價款后，取得完全產(chǎn)權。

從這些方面可以看出，自住型商品房在某些方面與經(jīng)濟適用住房存在一定的相似性。但不同的是，經(jīng)濟適用住房由政府限定銷售價格，而自住型商品房的價格則隨周邊房價波動。以北京為例，北京的自住型商品房價格為周邊同地段同類型商品房的70%。

可見，購買共有產(chǎn)權房的行為，是一種介于租房和購買商品房之間的行為。

共有產(chǎn)權房可以幫助“夾心層”完成從租賃房屋到自有住宅的過渡，幫助他們既能夠達成擁有自己的家的心愿，又能在一定程度上規(guī)避商品住宅價格過高給他們帶來的購房障礙。

對于共有產(chǎn)權房問題，住建部前副部長仇保興曾介紹，今后要增加中小套型商品房和共有產(chǎn)權住房供應，一方面是要解決中間層、低收入階層的住房問題；另一方面也可以緩解地方政府的資金壓力，擴大民眾參與度。

英國的研究表明，以共有產(chǎn)權方式提供社會產(chǎn)權住房的公共財政支出只相當于社會租賃住房的一半，甚至還有可能通過分享住房增值收益實現(xiàn)公共財政“負補貼”，并吸引民間資本參與其中。

英國的共有產(chǎn)權房

英國共有產(chǎn)權房的主要模式是：由注冊社會住房業(yè)主在政府住房和社區(qū)署社會住房撥款的支持下，將新建或改建的社會產(chǎn)權住房出售給特定目標家庭。首次交易時，家庭購買25%—75%的產(chǎn)權，之后可以分批次依當時市場價格水平購買剩余產(chǎn)權。此外，家庭還需定期向注冊社會住房業(yè)主支付與剩余產(chǎn)權份額相對應的租金。

北京“三房”鼎立

盡管還處于試點階段，但共有產(chǎn)權住房對市場的攪局效應已初步顯現(xiàn)。

以北京為例，去年底開始出現(xiàn)的自住型商品房就是共有產(chǎn)權房。從去年底至今年，北京將形成7萬套自住房的供地規(guī)模，與2013年北京新建商品房不足12萬套的交易量相比，這一供給規(guī)模并不算小。

從新增土地供應計劃看，與往年相比，北京土地供應結構出現(xiàn)明顯變化，2014年度北京共計劃安排住宅用地1650公頃，其中，保障性安居工程用地650公頃，商品住宅用地1000公頃。而在商品住宅用地中，一半為自住型商品房用地。

換言之，今年北京市保障房、自住型商品房、商品房的土地供應比例為1.3:1:1?？梢灶A期，在北京未來的住房供應體系中，保障房、自住型商品房、商品房將呈現(xiàn)三足鼎立的趨勢。

作為一項明顯改善民生的措施，市場和公眾的一個疑問是，共有產(chǎn)權房是權宜之計還是長期選擇？試點城市之一的北京市住建委曾作過如是表態(tài)：自住型商品房是北京市支持中端購房需求、完善住房供應結構的重要創(chuàng)新舉措，也是努力改善居民居住條件，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展長效機制的重要內(nèi)容，不是一個短期政策。

目前，自住型商品房供應體系已納入北京住房供應體系的頂層設計，由此看來，屬于共有產(chǎn)權房的自住房將會長期持續(xù)，不會僅存在一兩年。因此，從土地供應比例來看，占據(jù)約30%土地供應比例的自住型商品房對穩(wěn)定北京樓市價格將帶來積極影響。

從目前幾個試點城市看，共有產(chǎn)權住房主要面對“夾心層”，這雖然為保障其住房需求提供了更多選擇，但購房者也需要理性對待。在申請共有產(chǎn)權房時，應當充分估量家庭的經(jīng)濟承受能力、貸款申請資格、原住房置換等實際條件，做到量力而行。暫時無力購買共有產(chǎn)權房的，可選擇廉租住房或公共租賃住房等其他住房保障渠道解決住房困難問題。

廉租住房

廉租房是政府或機構擁有，用政府核定的低租金租賃給城鎮(zhèn)居民中最低收入者。低收入家庭對廉租住房沒有產(chǎn)權，廉租房只租不售。

公共租賃住房

公共租賃住房供應對象主要是城市中等偏下收入住房困難家庭。公共租賃住房租金水平由市、縣人民政府統(tǒng)籌考慮住房市場租金水平和供應對象的支付能力等因素確定。目前，各地已經(jīng)逐漸開始將廉租住房和公共租賃住房并軌運行。

經(jīng)濟適用住房

指政府提供優(yōu)惠政策，限定建設標準、供應對象和銷售價格，向低收入住房困難家庭出售的具有保障性質(zhì)的政策性住房。經(jīng)濟適用住房只能自住。目前經(jīng)濟適用房開始逐漸退出保障性住房體系，保障性住房將逐步轉向并軌后的公共租賃房。

限價商品住房

指政府采取招標、拍賣、掛牌方式出讓商品住房用地時，提出限制銷售價格、住房套型面積和銷售對象等要求，由建設單位通過公開競爭方式取得土地，進行開發(fā)建設和定向銷售的普通商品住房。目前北京已停止新限價商品住房的申請。

共有產(chǎn)權房完美嗎？

由于共有產(chǎn)權房的特殊性質(zhì)，如何避免其陷入和之前經(jīng)濟適用房類似的監(jiān)管陷阱，成為一些部門和個人牟利的工具？如何確保分配公平和透明？同時如何抓好轉讓環(huán)節(jié)的收益上繳，不給牟利者任何空間？這些都是繞不開的話題，也是試點城市目前探索中的難點與重點。

從制度設計角度看，要應對這些問題，需要把握幾個原則：一是嚴把“入口”，嚴格審查申請家庭的購房資格；二是壓縮共有產(chǎn)權房的牟利空間，使購買者除滿足住房需求外無利可圖；三是疏通“出口”，完善退出機制。

此外，并不是所有城市都適合推廣共有產(chǎn)權房。

對于住房存量總體相對不足、房價過高以及地方政府財政壓力過大的城市而言，共有產(chǎn)權房是解決“夾心層”住房問題的選擇之一。但是對于本身不存在住房供應緊張，或房價水平不高的城市而言，共有產(chǎn)權房對于購房者的吸引力本身就非常值得懷疑，畢竟其不具備完全產(chǎn)權，并且出售受到較大限制。