曹洋

摘 要：隨著“取消商品房預(yù)售制度”的呼聲日益高漲，在我國(guó)實(shí)行多年的商品房預(yù)售制度走到了改革的十字路口，商品房預(yù)售制度本土化過程中存在的缺陷引發(fā)了人們的思考和追問。對(duì)商品房預(yù)售制度的產(chǎn)生背景、現(xiàn)狀及存在問題進(jìn)行簡(jiǎn)要的介紹，集中探討我國(guó)商品房預(yù)售制度未來的路徑選擇，在對(duì)諸多學(xué)者的觀點(diǎn)進(jìn)行梳理分析之后提出了自己的看法，認(rèn)為在當(dāng)前的背景環(huán)境下，取消商品房預(yù)售制度的時(shí)機(jī)已基本成熟。

關(guān)鍵詞：商品房；預(yù)售制度；信息披露

中圖分類號(hào)：D922 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號(hào)：1002-2589（2014）21-0064-03

一、商品房預(yù)售制度的產(chǎn)生背景與現(xiàn)狀

根據(jù)《城市商品房預(yù)售管理辦法》，商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給承購(gòu)人，由承購(gòu)人支付定金或房?jī)r(jià)款的行為。商品房預(yù)售首創(chuàng)于香港，因其將房屋分間分室地出售給購(gòu)房者，如同飄零的花朵一般，也被稱之為“賣樓花”。20世紀(jì)五六十年代，香港進(jìn)入人口劇增時(shí)期，對(duì)房屋的需求量大，而市場(chǎng)供不應(yīng)求，無法回應(yīng)人們的消費(fèi)需求，霍英東成立的立信置業(yè)有限公司大膽創(chuàng)新，一改當(dāng)時(shí)的現(xiàn)樓銷售模式，提出“預(yù)售樓花”，并提倡分期付款，這受到了購(gòu)房者們的歡迎，也被其他公司紛紛仿效，成為香港房地產(chǎn)市場(chǎng)的一大經(jīng)營(yíng)特色，而大陸地區(qū)也在其后引入了此項(xiàng)制度。

商品房預(yù)售制度伴隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的興起，為了響應(yīng)市場(chǎng)的交易需要而產(chǎn)生。由于“文革”的破壞作用，截至1978年，中國(guó)城鎮(zhèn)人口的住房面積已達(dá)到歷史最低點(diǎn)，整個(gè)市場(chǎng)呈現(xiàn)嚴(yán)重的供不應(yīng)求局面。在這種情況下，產(chǎn)品持續(xù)走俏，消費(fèi)者有錢也無法買到需要的商品，為解燃眉之急我國(guó)采取了預(yù)先訂購(gòu)的方式來緩解消費(fèi)者旺盛的需求，房地產(chǎn)市場(chǎng)亦是如此。預(yù)售制度使正在建設(shè)中的房屋面向市場(chǎng)，一方面增加了市場(chǎng)上的房屋供應(yīng)量，滿足了購(gòu)房者的消費(fèi)需求，同時(shí)還以低于現(xiàn)房的價(jià)格讓利購(gòu)房者，大大提高了居民的相對(duì)購(gòu)買力；另一方面，這種方式也拓寬了房地產(chǎn)開發(fā)商的融資途徑，使得房地產(chǎn)開發(fā)商無須再囿于銀行貸款，而是通過收取預(yù)售款的方式先行籌集部分資金，緩解其壓力。因而在這個(gè)制度實(shí)行的初期，獲得了市場(chǎng)的普遍接受并得到了較快的發(fā)展。但與此同時(shí)，由于預(yù)售方式是市場(chǎng)自發(fā)產(chǎn)生的，早期又缺乏相應(yīng)的監(jiān)管機(jī)制，導(dǎo)致“炒地皮”、“爛尾樓”等現(xiàn)象層出不窮，嚴(yán)重地?fù)p害了購(gòu)房者的利益。為規(guī)范房屋預(yù)售秩序，1994年7月第八屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第八次會(huì)議通過了《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》，這部法律正式確立了商品房預(yù)售制度。此后，陸續(xù)有更多的法律出臺(tái)對(duì)這一制度進(jìn)行完善，使之規(guī)定更為細(xì)化具體，其中包括商品房預(yù)售歸口管理制度、商品房預(yù)售條件法定制度、商品房預(yù)售許可證制度等。這些制度構(gòu)成了我國(guó)商品房預(yù)售的法律規(guī)則和行為模式，在此框架下，我國(guó)的商品房預(yù)售市場(chǎng)得到了長(zhǎng)足的發(fā)展。然而制度運(yùn)行至今，商品房預(yù)售紛爭(zhēng)不斷，購(gòu)房者的合法權(quán)益不斷遭到侵害，在我國(guó)特殊時(shí)期曾發(fā)揮了重要作用的商品房預(yù)售制度現(xiàn)今屢遭抨擊，關(guān)于廢除此項(xiàng)制度的聲音亦是不絕于耳。

二、商品房預(yù)售制度存在的問題

商品房預(yù)售制度推行以來，提高了資金使用率，降低了資金使用成本，而且由于商品房大規(guī)模的開發(fā)業(yè)滿足了人們?nèi)找嬖鲩L(zhǎng)的消費(fèi)需求，但為何到了現(xiàn)在商品房預(yù)售制度屢遭人詬病甚至提出了廢止之說？這與其自身存在的缺陷有很大的關(guān)系。

（一）準(zhǔn)入和退出機(jī)制的不健全

目前房地產(chǎn)預(yù)售出現(xiàn)眾多問題的重要原因之一就在于缺乏嚴(yán)格的市場(chǎng)準(zhǔn)入和退出機(jī)制。房地產(chǎn)市場(chǎng)的準(zhǔn)入未受到嚴(yán)格監(jiān)控，在市場(chǎng)開放時(shí)期便會(huì)有大量的房地產(chǎn)商涌入，這些企業(yè)、公司的資質(zhì)未得到限制和檢驗(yàn)，最終可能導(dǎo)致市場(chǎng)的無序競(jìng)爭(zhēng)，造成不公。同時(shí)由于其退出機(jī)制的不完善，一旦某些房地產(chǎn)企業(yè)不適應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律或者不符合國(guó)家法規(guī)，也難以及時(shí)退出市場(chǎng)讓位給真正有資質(zhì)的企業(yè)，更有甚者，某些房地產(chǎn)企業(yè)可以利用這些制度中的漏洞來逃避法律責(zé)任，在實(shí)現(xiàn)了融資的同時(shí)，將風(fēng)險(xiǎn)全部轉(zhuǎn)交給購(gòu)房者來承擔(dān)。

（二）信息不對(duì)稱

現(xiàn)有國(guó)內(nèi)市場(chǎng)的住房銷售是買賣雙方信息高度不對(duì)稱的市場(chǎng)交易。在交易過程中開發(fā)商擁有比購(gòu)房者更多的知識(shí)和信息，包括房產(chǎn)的質(zhì)量、土地使用權(quán)年限、建筑原材料構(gòu)成、房屋性能、生產(chǎn)成本等，這些信息是購(gòu)房者難以獲得的。加之專業(yè)知識(shí)的缺乏，有的時(shí)候即使開發(fā)商將這些信息提供給購(gòu)房者，購(gòu)房者在未進(jìn)行專業(yè)咨詢的情況下，也難以理解這些信息下隱藏的真相。

（三）權(quán)利不對(duì)等

商品房預(yù)售制度在很好地幫助開發(fā)商融資的同時(shí)，也為購(gòu)房者帶來了巨大的損失。在商品房交易過程中由于兩者地位的不對(duì)等，雙方最終的受益也是嚴(yán)重失衡的。第一，商品房在進(jìn)行預(yù)售的時(shí)候，預(yù)售中的標(biāo)的物實(shí)際上并不存在，因而購(gòu)房者在購(gòu)買房屋的時(shí)候就要承擔(dān)巨大的風(fēng)險(xiǎn)。加之期房兼有期貨和遠(yuǎn)期合約的特征，因此容易造成房地產(chǎn)價(jià)格泡沫[1]24。第二，預(yù)售制度為房地產(chǎn)商提供了融資途徑，使得開發(fā)商能夠從購(gòu)房者那里獲得前期的資金供給，購(gòu)房者在前期向開發(fā)商支付一筆不小的購(gòu)房款，而開發(fā)商僅承擔(dān)在工程完成后將現(xiàn)房交付購(gòu)房人的義務(wù)，購(gòu)房者的資金經(jīng)過預(yù)售這一環(huán)節(jié)變成了開發(fā)商的投資資金，其安全性無法得到保障；與此同時(shí)，資金鏈出現(xiàn)問題的時(shí)候，開發(fā)商會(huì)通過“假按揭”的方式從銀行將錢套出來為己所用，最終金錢都落入了開發(fā)商的口袋。一邊是購(gòu)房者支付了房款，承擔(dān)了開發(fā)商的風(fēng)險(xiǎn)；一邊是開發(fā)商占用了購(gòu)房者的資金，實(shí)現(xiàn)了“空手套白狼”的經(jīng)營(yíng)模式，由購(gòu)房者承擔(dān)了資金利息，并通過住房按揭把開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁到銀行，這實(shí)際上是將房地產(chǎn)開發(fā)商的所有風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移由社會(huì)承擔(dān)，而開發(fā)商只需坐享其成。

（四）缺乏有效監(jiān)管

由于我國(guó)商品房市場(chǎng)自改革開放以來，經(jīng)過二十幾年的發(fā)展，仍處于初級(jí)發(fā)育階段，不僅開發(fā)商的一些經(jīng)營(yíng)行為極不規(guī)范，我國(guó)相關(guān)的法律制度也存在許多問題，其中之一就是由于現(xiàn)代行政管理職能理念的缺失，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)不能予以嚴(yán)格的法律監(jiān)督。也正是由于監(jiān)管不力，近年來關(guān)于房地產(chǎn)預(yù)售方面的糾紛時(shí)有發(fā)生，預(yù)售房的虛假宣傳、偷工減料、重復(fù)銷售等現(xiàn)象也是屢見不鮮。

三、商品房預(yù)售制度的存廢之爭(zhēng)

2005年8月15日中國(guó)人民銀行公布的《2004年中國(guó)房地產(chǎn)金融報(bào)告》中建議：“很多市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和交易問題都源于商品房新房的預(yù)售制度，目前經(jīng)營(yíng)良好的房地產(chǎn)商已經(jīng)積累了一定的實(shí)力，可以考慮取消現(xiàn)行的商品房預(yù)售制度，改期房銷售為現(xiàn)房銷售?！边@一報(bào)告引起了關(guān)于取消商品房預(yù)售制度的熱烈討論，各界人士紛紛發(fā)表自己的看法。最初提出取消之說的銀行方面認(rèn)為商品房預(yù)售制度引發(fā)和助長(zhǎng)了“假按揭”等貸款詐騙，開發(fā)商將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給銀行而自己從中謀利的行為嚴(yán)重?fù)p害了銀行方的利益，長(zhǎng)此以往將會(huì)給銀行帶來不可估量的損失；消費(fèi)者對(duì)于商品房預(yù)售制度也是怨聲載道，認(rèn)為商品房預(yù)售制度實(shí)施以來，并未給消費(fèi)者帶來實(shí)質(zhì)的好處，開發(fā)商利用自身優(yōu)勢(shì)欺騙購(gòu)房者，合同利益無法得到保障。學(xué)者中對(duì)此制度持消極看法的也不在少數(shù)。早在2000年時(shí)，就有學(xué)者從公平和金融安全的角度出發(fā)，主張預(yù)售制度應(yīng)該取消[2]。他們認(rèn)為商品房預(yù)售制度不僅大大降低了房地產(chǎn)行業(yè)的入市門檻，也使國(guó)家行政、經(jīng)濟(jì)的制約手段相形見絀，房地產(chǎn)交易市場(chǎng)的安全沒法得到良好保護(hù)[3]。雷興虎教授認(rèn)為，商品房預(yù)售制度存在“先天不足”和“后天異化”，他認(rèn)為商品房預(yù)售制度基本上是消費(fèi)者權(quán)利隨時(shí)受到侵害、房地產(chǎn)開發(fā)商獲得暴利、銀行承擔(dān)金融風(fēng)險(xiǎn)的癥結(jié)之所在，而且更為重要的是，它作為一項(xiàng)法律制度，所存在的缺陷是難以克服的[4]。也有學(xué)者對(duì)于商品房預(yù)售制度取消后的景象做出了設(shè)想，他認(rèn)為取消商品房預(yù)售制度有利于加速整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的整合，推動(dòng)整個(gè)地產(chǎn)業(yè)的理性回歸，取消預(yù)售制度非但沒有限制房地產(chǎn)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)，相反是起到了促進(jìn)作用[5]。

然而也有一些人反對(duì)取消預(yù)售制度。他們認(rèn)為一旦取消商品房預(yù)售制度，開發(fā)商將會(huì)面臨融資難題，而這會(huì)對(duì)商品房流通產(chǎn)生極大限制，市場(chǎng)將會(huì)被進(jìn)一步禁錮。商品房預(yù)售制度在香港實(shí)施多年平安無事，為何在我國(guó)存活得如此之短？因而存在問題的不是預(yù)售制度本身，而是在于它沒有被完善和嚴(yán)格執(zhí)行。如戴志軍和楊繼慧均提出對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)預(yù)售制度予以完善，并提出了一系列的具體對(duì)策，如嚴(yán)格把握房地產(chǎn)開發(fā)公司的成立條件、指定地點(diǎn)集中交易[6]、實(shí)施嚴(yán)格的準(zhǔn)入和退出機(jī)制、執(zhí)行嚴(yán)格的房地產(chǎn)市場(chǎng)信息披露機(jī)制等[7]；韓冰對(duì)商品房預(yù)售制度改革的三大方案進(jìn)行了對(duì)比，最終得出的結(jié)論也是認(rèn)為現(xiàn)階段廢除商品房預(yù)售制度為時(shí)過早[8]。

在對(duì)以上觀點(diǎn)進(jìn)行梳理的過程中，筆者發(fā)現(xiàn)對(duì)于商品房預(yù)售制度存廢爭(zhēng)議的癥結(jié)點(diǎn)在于商品房預(yù)售制度取消后果的不可預(yù)估性。很多學(xué)者的顧忌在于：第一，他們認(rèn)為預(yù)售制度的廢除將會(huì)影響房?jī)r(jià)，開發(fā)商融資困難的情況下房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)面臨萎縮，且由于樓盤開發(fā)耗時(shí)長(zhǎng)，若沒有預(yù)售制度，中間會(huì)存在缺口，房屋將供不應(yīng)求，人們的消費(fèi)需求將難以得到滿足。第二是認(rèn)為商品房預(yù)售制度取消后，對(duì)開發(fā)商自有資金的要求將大大提高，有些企業(yè)可能出現(xiàn)資金斷裂的風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的格局也將發(fā)生很大轉(zhuǎn)變。第三，他們雖然承認(rèn)了商品房預(yù)售存在種種不足，但堅(jiān)持商品房預(yù)售制度在現(xiàn)階段還是適合我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)需要的，對(duì)于其局限性加以修改和完善即可。

從1994年建設(shè)部出臺(tái)《城市期房銷售管理辦法》至今已經(jīng)約二十年的時(shí)間，在這期間我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)生了翻天覆地的變化，房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境也與從前大不相同，若還固守陳規(guī)，難免會(huì)與時(shí)代的發(fā)展脫節(jié)，不符合我國(guó)現(xiàn)狀。從國(guó)際成熟市場(chǎng)的經(jīng)驗(yàn)來看，我們應(yīng)逐步取消商品房預(yù)售制度，現(xiàn)房銷售更適合目前中國(guó)的國(guó)情。

首先，關(guān)于取消商品房預(yù)售制度會(huì)引起房?jī)r(jià)上漲的問題，從另一方面來說，現(xiàn)行的預(yù)售制度是否又真的降低了房?jī)r(jià)呢？預(yù)售制度使在建的房屋以低于現(xiàn)房的價(jià)格出售，從表面來看讓利于購(gòu)房者，加之預(yù)售與現(xiàn)房并存的狀況加大了房屋的供應(yīng)量，從理論上說房?jī)r(jià)應(yīng)該不會(huì)居高不下，但現(xiàn)實(shí)的情況卻是房?jī)r(jià)依舊持續(xù)走高。我國(guó)現(xiàn)今的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)趨于飽和，各地開發(fā)房產(chǎn)，城市中高樓聳立，四處施工。但實(shí)際的情況是很多房屋的入住率并不高，預(yù)售制度只使房地產(chǎn)商賺得缽滿盆滿。房屋開發(fā)雖然需要一個(gè)周期，但并不是所有的商品房都是同一時(shí)間開始建設(shè)的，取消預(yù)售并不會(huì)造成市場(chǎng)空白，即便對(duì)供求有影響也不會(huì)很大。若讓開發(fā)商只能夠賣現(xiàn)房，那么開發(fā)商就必須要承受一定的資金成本，同時(shí)也要承擔(dān)房子賣不出去的風(fēng)險(xiǎn)，房?jī)r(jià)最終就會(huì)越賣越低，真正讓消費(fèi)者受惠。

其次，取消期房預(yù)售制度有助于舒緩金融風(fēng)險(xiǎn)積淀，遏止風(fēng)險(xiǎn)放大。預(yù)售制度使得開發(fā)商能夠從購(gòu)房者手中斂財(cái)，還可以利用“假按揭”從銀行處獲得融資，最終的結(jié)果就是開發(fā)商坐享其成，消費(fèi)者和銀行損失慘重。一旦取消預(yù)售制度，開發(fā)商事先無法從消費(fèi)者處取得預(yù)售款，而必須自己承擔(dān)資金風(fēng)險(xiǎn)，那么從一定程度上能夠督促其謹(jǐn)慎行事，將更多的心思花在商品房的質(zhì)量建設(shè)上。預(yù)售制度的取消雖然短期內(nèi)不可避免地會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)造成沖擊，但是若因顧忌這種沖擊而停下改革的腳步，那么只會(huì)帶來更加不利的后果。

最后，商品房預(yù)售制度也并非完全地不可替代。如有的學(xué)者即提出，可實(shí)行房地產(chǎn)資本市場(chǎng)市場(chǎng)化和商品房抵押貸款證券化來替代預(yù)售制度的融資功能[4]。雖然商品房預(yù)售制度在香港地區(qū)運(yùn)行良好，但是香港地區(qū)有其他的制度對(duì)其進(jìn)行支撐，來保證制度的順利運(yùn)行，但是大陸地區(qū)在引入此項(xiàng)制度時(shí)并未對(duì)其他的配套制度一并引入，因而也就造成了南橘北枳的后果。取消商品房預(yù)售制度并非矯枉過正，而是制度規(guī)則回歸正軌的所有進(jìn)程中的一個(gè)步驟。

對(duì)房地產(chǎn)預(yù)售制度的完善雖然看似是解決現(xiàn)行缺陷的途徑，但是長(zhǎng)此以往，所引發(fā)的問題可能會(huì)越來越多，對(duì)制度的完善只能夠起到補(bǔ)充作用，而不能在源頭上解決矛盾。實(shí)行現(xiàn)房銷售，提高房地產(chǎn)市場(chǎng)準(zhǔn)入的門檻，讓優(yōu)質(zhì)的企業(yè)進(jìn)入市場(chǎng)，避免開發(fā)商將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁社會(huì)公眾，使企業(yè)認(rèn)識(shí)到質(zhì)量才是生存之本，在公平的市場(chǎng)環(huán)境下實(shí)現(xiàn)高效競(jìng)爭(zhēng)，才能夠真正推動(dòng)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)有序、良好運(yùn)行。

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