吳藝榮

摘 要：在我國(guó)經(jīng)濟(jì)體系中，國(guó)民經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)主要是以房地產(chǎn)為主導(dǎo)，因而房地產(chǎn)在市場(chǎng)行業(yè)中的波動(dòng)將在很大程度上決定著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的命脈，尤其是近年來(lái)人民幣出現(xiàn)升值以來(lái)。本文通過(guò)調(diào)查及研究匯率變化所帶來(lái)的房地產(chǎn)價(jià)值變化，采取有效的措施。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；匯率變化；措施

房地產(chǎn)所占據(jù)的行業(yè)市場(chǎng)一直以來(lái)都是國(guó)內(nèi)國(guó)外經(jīng)濟(jì)發(fā)展的首選條件，因?yàn)樗旧砭邆涓呋貓?bào)的特性，這也是房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)所在。另一方面，房地產(chǎn)所具備的流動(dòng)性及區(qū)域性也在很大程度上刺激著該行業(yè)的快速發(fā)展。然而，近年來(lái)普遍出現(xiàn)哄抬房?jī)r(jià)的現(xiàn)象，這是由于人名幣幣值逐漸抬升所造成的后果。

1 人名幣幣值匯率的波動(dòng)與我國(guó)房產(chǎn)行業(yè)的直接及間接聯(lián)系

1.1 具有流動(dòng)效應(yīng)

流動(dòng)效應(yīng)從理論上來(lái)講為資產(chǎn)的轉(zhuǎn)變與變通，主要是通過(guò)增加貨幣的數(shù)量及供給量，來(lái)達(dá)到刺激資產(chǎn)的作用，從而出現(xiàn)價(jià)格及需求上的一一對(duì)應(yīng)。實(shí)際上，流動(dòng)效應(yīng)本身體現(xiàn)為兩點(diǎn)：一是幣值方面的升值問(wèn)題，即意味著投資、融資機(jī)遇大，整體國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展展現(xiàn)一個(gè)良好的趨勢(shì)，其效益也能達(dá)到一定的標(biāo)準(zhǔn)；二是，資金運(yùn)轉(zhuǎn)方面的問(wèn)題。幣值的升高將在很大程度上帶來(lái)一大部分的資產(chǎn)，從而無(wú)形地提升了房產(chǎn)行業(yè)的基本水平。同時(shí)，一旦幣值呈持續(xù)上升，就會(huì)造成大量資金回流到國(guó)內(nèi)，這就使得我國(guó)在投資方向上出現(xiàn)集中化，從而造成房產(chǎn)價(jià)格瘋長(zhǎng)的局面。

1.2 具有財(cái)富效應(yīng)

從本質(zhì)上而言，財(cái)富主要包含實(shí)物資產(chǎn)與金融資產(chǎn)，其主要產(chǎn)生的財(cái)富效應(yīng)來(lái)源于相關(guān)貨幣數(shù)量及政府實(shí)行相關(guān)政策，進(jìn)而表現(xiàn)為公眾的可流動(dòng)資產(chǎn)。中國(guó)本身在其外匯機(jī)制管理上具有一定的限制，大部分資本項(xiàng)目的開展得不到兌現(xiàn)與實(shí)施，這就使得幣值升值的財(cái)富效應(yīng)影響不大，但從新加坡、韓國(guó)和日本經(jīng)濟(jì)體制而言，貨幣的增值將在一定程度上帶來(lái)較大的影響，比如股票上漲、房產(chǎn)升值等等積極的效果。所以，貨幣的增值在一定程度上遏制了我國(guó)的經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，我國(guó)在相關(guān)金融政策上依舊存在相當(dāng)大的弊端，值得我們探討及關(guān)注。

1.3 具有預(yù)期效應(yīng)

所謂的預(yù)期效益主要是通過(guò)投資者在擁有更多可流動(dòng)資產(chǎn)的條件下，更加傾向于購(gòu)買本國(guó)的資金，其中房產(chǎn)的投資就是其很好地表現(xiàn)形式。投資者通過(guò)資金的循環(huán)往復(fù)的地流通，來(lái)達(dá)到房產(chǎn)升值及本資金增值的目的。比如，日本在1985到1990年期間，因而自身經(jīng)濟(jì)體制上的改革與創(chuàng)新，使得大量的日元得以升值，從而造就了資金大量流入本國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)，使得其房產(chǎn)價(jià)值呈指數(shù)上升，最終使得日本國(guó)民經(jīng)濟(jì)整體下跌高達(dá)75%以上。日本泡沫經(jīng)濟(jì)的慘痛經(jīng)歷教訓(xùn)著我們倘若在人民幣幣值升值方面不加以控制與協(xié)調(diào)，也將會(huì)重蹈日本的覆轍。

2 人民幣幣值匯率所造成我國(guó)房產(chǎn)行業(yè)的雙面影響及后果

2.1 正面影響

一般而言，房產(chǎn)從本質(zhì)上而言具有敏感性，這也給匯率帶來(lái)了一定的效應(yīng)。倘若某一地區(qū)或國(guó)家出現(xiàn)貨幣上升趨勢(shì)過(guò)快的現(xiàn)象使得自身承受相當(dāng)大的資金壓力時(shí)，就可以采取在貨幣升值之前將外幣轉(zhuǎn)換為本幣的、升值后又轉(zhuǎn)換回來(lái)的方式進(jìn)行協(xié)調(diào)，會(huì)贏取雙份收益。我國(guó)作為一個(gè)具有巨大資金投資潛力的大國(guó)，外資的流入是不可避免的。然而，我國(guó)整體房產(chǎn)現(xiàn)況而言，大部分外企更傾向于在中國(guó)創(chuàng)建相關(guān)的房產(chǎn)業(yè)務(wù)，他們往往通過(guò)幣值上升的巨大空間來(lái)進(jìn)軍內(nèi)地市場(chǎng)，從而造成大面積的哄抬房?jī)r(jià)的局面。另外，大部分外企認(rèn)為在中國(guó)進(jìn)行房產(chǎn)投資將在一定程度上得到雙倍的利益，這不僅僅是幣值自身升值所帶來(lái)的收益，也會(huì)造成股票市場(chǎng)的大幅度增長(zhǎng)。

2.2 負(fù)面影響

人民幣幣值匯率不斷增值會(huì)在刺激房產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的同時(shí)，逐漸暴露其弊端所在。一旦我國(guó)金融監(jiān)管決策部門實(shí)行幣值調(diào)整政策，將會(huì)在很大程度上造成資金回流的局面，使得大量外資逐漸壟斷中國(guó)的房產(chǎn)市場(chǎng)，進(jìn)而影響中國(guó)金融市場(chǎng)的穩(wěn)定性及安全性。具體表現(xiàn)為外資大幅度的撤離，從而給予中國(guó)內(nèi)地房產(chǎn)致命一擊。一旦中國(guó)房產(chǎn)幣值出現(xiàn)暴增暴降的現(xiàn)象，將會(huì)在很大程度上給國(guó)內(nèi)整體經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)帶來(lái)不良的影響。從另一角度而言，中國(guó)大部分的房產(chǎn)形式為銀行貸款，房?jī)r(jià)的過(guò)快增長(zhǎng)及急劇下降也會(huì)造成銀行等金融機(jī)構(gòu)的損失。然而，我國(guó)所采取的“連續(xù)加息”措施來(lái)達(dá)到抑制房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)的目的依舊沒(méi)有得到很好地改善，我國(guó)歷年來(lái)的房?jī)r(jià)一直居高不下。一旦房?jī)r(jià)縮水，也會(huì)造成我國(guó)幣值流動(dòng)危機(jī)。其主要的流通程序?yàn)椋簬胖翟鲋怠Y金流失，進(jìn)口加大——國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展緩慢——監(jiān)管不全，大量外資進(jìn)入中國(guó)房產(chǎn)市場(chǎng)——通貨膨脹——股市大幅度增長(zhǎng)——銀行資金流動(dòng)受阻，各個(gè)企業(yè)出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)——外資暫時(shí)流出——泡沫經(jīng)濟(jì)。

綜上所述，我國(guó)幣值具備的預(yù)期效益在我國(guó)各個(gè)行業(yè)中都有所涉及，特別是對(duì)于房產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，通過(guò)其預(yù)期效益的展現(xiàn)使得大量外資流入到該行業(yè)中，從而帶動(dòng)該行業(yè)的快速發(fā)展。然而，從我國(guó)整體幣值上升的空間而言，其弊端也是較嚴(yán)重的。相關(guān)的政府管理部門應(yīng)在深刻認(rèn)識(shí)的基礎(chǔ)上，通過(guò)相關(guān)措施的實(shí)施來(lái)控制其風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生[2]。

3 采取的有效措施及解決方案

3.1 挑選合理化的調(diào)整匯率的方案

一般而言，匯率的調(diào)整方式普遍采用兩種模式：一是漸進(jìn)升值；二是一步到位的方式。一旦我國(guó)金融管理部門采取“一步到位”的方式，雖然該方式能在一定程度上控制及限制游資潛在的危險(xiǎn)，從而保證我國(guó)整體市場(chǎng)的穩(wěn)定性，但長(zhǎng)此以往，此方式的弊端也越發(fā)明顯。因?yàn)椋蟛糠謳胖档纳悼臻g是未知的，倘若“一步到位”目標(biāo)過(guò)高，使得幣值虛漲，進(jìn)而貨幣流動(dòng)率反而降低，國(guó)內(nèi)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)將會(huì)大幅度縮水，其潛在的危害也是較大的。倘若我國(guó)金融管理部門通過(guò)“漸進(jìn)”方式進(jìn)行調(diào)控，將會(huì)帶來(lái)一定程度上的資金壓力。一般而言，幣值匯率進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整后，往往產(chǎn)生一定金融市場(chǎng)預(yù)期的升值空間，各種資金的流入將會(huì)源源不絕，泡沫經(jīng)濟(jì)就是這樣塑造出來(lái)的。然而，當(dāng)幣值增長(zhǎng)到了一定的限度，外資因?yàn)槠渖悼臻g受到了一定程度上的阻礙，其將會(huì)大幅度的撤離我國(guó)市場(chǎng)。此時(shí)，就需要我國(guó)政府部門出面來(lái)給予一定的約束，將市場(chǎng)波動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)降到最低。

3.2 銀行監(jiān)管機(jī)制應(yīng)不斷加強(qiáng)與完善，同時(shí)嚴(yán)格控制我國(guó)的股票市場(chǎng)及房產(chǎn)市場(chǎng)

匯率升值最直接的受益人或受害者將是銀行金融行業(yè)，一旦處理不當(dāng)就會(huì)造成我國(guó)銀行金融體制崩潰，進(jìn)而使得我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)損失慘重。比如，日本隨著1985年簽訂相關(guān)協(xié)議以來(lái)，本國(guó)的日元一直受到美元貶值等人為調(diào)控政策的影響逐漸升值，并且呈持續(xù)上升狀態(tài)。以至于日本本國(guó)經(jīng)濟(jì)在1988年各個(gè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，國(guó)內(nèi)存款金額占全民經(jīng)濟(jì)的60%以上，銀行機(jī)構(gòu)逐漸將資金大幅度投入到證券及不動(dòng)產(chǎn)行業(yè)，從而使得日本的股票機(jī)房產(chǎn)價(jià)格呈現(xiàn)指數(shù)攀升，造就了通貨膨脹的局面，泡沫經(jīng)濟(jì)大范圍內(nèi)爆發(fā)，進(jìn)而給日本國(guó)民經(jīng)濟(jì)生產(chǎn)造成了毀滅性的打擊。從日本相關(guān)的慘痛經(jīng)歷得知，樓市不能與股市緊密相聯(lián)，否則就會(huì)產(chǎn)生多米諾效應(yīng)，一損俱損，連挽救的余地都被自身經(jīng)濟(jì)所掐斷。因而，對(duì)于我國(guó)相關(guān)政策實(shí)施而言，我國(guó)應(yīng)在全面孰知樓市與股市的整體動(dòng)向的基礎(chǔ)上，嚴(yán)格加以監(jiān)督管理，并健全相關(guān)的預(yù)防措施及制度，及時(shí)防范泡沫經(jīng)濟(jì)的發(fā)生，從而確保我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定、健康發(fā)展。

3.3 我國(guó)政府應(yīng)在滿足市場(chǎng)需求的基礎(chǔ)上，加以合理控制相關(guān)房產(chǎn)波動(dòng)的幅度及趨勢(shì)

一般而言，我國(guó)房產(chǎn)行業(yè)一直都是具有敏感性和綜合性的，一旦其他行業(yè)有所波動(dòng)或升降，將會(huì)造成房?jī)r(jià)的波動(dòng)，進(jìn)而反作用與其他行業(yè)。因而，我國(guó)政府對(duì)于房產(chǎn)行業(yè)所實(shí)施的政策應(yīng)做到嚴(yán)格的控制及限制，通過(guò)稅收、信貸等多種多樣的方式來(lái)杜絕一切惡意哄抬房?jī)r(jià)的現(xiàn)象。同時(shí)，我國(guó)也應(yīng)采取相關(guān)的優(yōu)惠政策來(lái)鼓勵(lì)商品住房及經(jīng)濟(jì)房的發(fā)展，限制購(gòu)房數(shù)量，從而從根本上調(diào)控我國(guó)的房?jī)r(jià)，避免出現(xiàn)“天價(jià)”的現(xiàn)象。

3.4 外資進(jìn)入我國(guó)房產(chǎn)市場(chǎng)應(yīng)遵循一定的有效程序，避免其突然撤離所造成的不良后果

外資進(jìn)軍我國(guó)房產(chǎn)市場(chǎng)有好有壞，是具有雙面性的。其在我國(guó)幣值升值的期間，通過(guò)大量的流入使得我國(guó)房產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，達(dá)到一定的成效后，外資的突然撤離將會(huì)造成我國(guó)房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的混亂。這樣的情況層出不窮，這就需要相關(guān)管理監(jiān)督部門采取一定的措施加以遏制，在開展“引進(jìn)來(lái)”政策的同時(shí)，要確保該政策的有效性及程序性，并且應(yīng)及時(shí)將外資的投入歸納為長(zhǎng)期的投入，避免其惡意流失所帶來(lái)的不良后果。其實(shí)，解決該問(wèn)題的又一有力手段——擴(kuò)寬融資途徑。我國(guó)應(yīng)創(chuàng)建相關(guān)管理及監(jiān)督房產(chǎn)的金融管理集體，從而加大融資的范圍及手段。同時(shí)，我國(guó)也應(yīng)注重相關(guān)金融管理政策的健全與修改，避免盲目開發(fā)，合理且科學(xué)的實(shí)行相關(guān)的房產(chǎn)行業(yè)發(fā)展政策。

4 總結(jié)

總而言之，我國(guó)的幣值增長(zhǎng)空間依舊存在很大的空間，其所對(duì)應(yīng)的壓力也是相對(duì)而言的。這就使得我國(guó)的房產(chǎn)行業(yè)也將面臨一大資金壓力，在風(fēng)險(xiǎn)中奮進(jìn)。因而，我國(guó)只有從根本國(guó)情出發(fā)，對(duì)其相關(guān)的金融行業(yè)進(jìn)行宏觀的調(diào)整及監(jiān)督，在確保監(jiān)管力度的基礎(chǔ)上，科學(xué)地開發(fā)及引導(dǎo)外資的流入，才能保證我國(guó)相關(guān)房產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定、健康的發(fā)展。

參考文獻(xiàn)

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