王衛(wèi)琴

摘要：近些年，隨著我國經(jīng)濟的大跨步發(fā)展和市場競爭機制的逐漸成熟，中國房地產(chǎn)行業(yè)取得了前所未有的發(fā)展規(guī)模和發(fā)展效果。房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)毫無疑問的成為了當今中國最熱門、受關注最多的行業(yè)之一。在中國房地產(chǎn)行業(yè)的不斷發(fā)展的同時，得到了越來越多的境外資產(chǎn)開始關注，很多外資開始進入中國房地產(chǎn)行業(yè)，并對其市場價值產(chǎn)生一定的影響。為此，本文將通過自身的研究經(jīng)驗和成果，對外資參股我國房地產(chǎn)行業(yè)對其市場價值的影響進行分析，并提出相應的可行性解決方案，以期能夠更好的促進我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展和外資對我國發(fā)展的貢獻作用，為業(yè)內(nèi)的同類研究提供理論依據(jù)。

關鍵詞：外資參股；房地產(chǎn)行業(yè)；市場價值；影響

1.引言

隨著中國房地產(chǎn)行業(yè)在國民經(jīng)濟中的作用逐漸凸顯，對其的投入和產(chǎn)出研究也已經(jīng)越來越多。作為一項回報率較高的投資項目，房地產(chǎn)行業(yè)正在受到越來越多的外資關注。外資參股會對我國房地產(chǎn)行業(yè)的市場價值產(chǎn)生什么樣的影響，是一個值得業(yè)內(nèi)人員不斷研究和探索的問題，具有重要的意義，下面本文將分別從影響和對策兩個方面對這一問題進行分析，提出相應的對策。

2.外資參股對我國房地產(chǎn)市場的影響

2.1外資進入對房地產(chǎn)企業(yè)融資的影響

外資對我國房地產(chǎn)企業(yè)融資的影響主要表現(xiàn)為兩個方面，一是對房地產(chǎn)金融體系的完善有一定的幫助，二是有助于對我國房地產(chǎn)企業(yè)資本短缺現(xiàn)狀的彌補。長期以來，我國的房地產(chǎn)企業(yè)都存在資金來源渠道狹窄，容易受到資金鏈影響的金融模式之中，過度的依賴銀行貸款，很少能自己籌集到資金支持，這樣的現(xiàn)狀使得銀行承擔了交易過程中的大部分風險，表面上對銀行的利潤和業(yè)績有所促進，但是在不良貸款和周期性房地產(chǎn)矛盾的影響下，影響了商業(yè)銀行的信貸結(jié)構(gòu)并加重了銀行的中長期流動風險，一旦出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫會對銀行的正常運營造成很大的影響。外資的進入，相應的承擔了一部分金融風險的責任，對緩解我國的這一問題有一定作用。同時，外資的投入增大了我國房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟實力，能夠有效的改善企業(yè)資金短缺的情況。

2.2外資進入對房地產(chǎn)企業(yè)專業(yè)服務化水平的影響

外資對房地產(chǎn)企業(yè)的服務水平影響同樣表現(xiàn)為兩個方面，即有助于提升專業(yè)水平和服務水平，加劇市場競爭。外資的進入將很多先進的經(jīng)營理念和管理方法引入到了我國的房地產(chǎn)行業(yè)之中，從而帶來改革和創(chuàng)新，新理念的影響下勢必會帶動新一輪的競爭熱潮。在競爭的不斷激烈下，各企業(yè)開始全方面、立體式的改善公司的整體實力，特別是所能夠提供服務的能力，于是便要從專業(yè)水平和服務水平兩方面著手進行改進，從而帶來整個行業(yè)的發(fā)展。

2.3外資進入對房地產(chǎn)市場管理的影響

外資的進入對我國房地產(chǎn)市場管理帶來的不僅是推動，也同樣有沖擊。一方面，外資帶來了先進的管理制度客觀上完善了經(jīng)濟規(guī)律，讓與居民生活息息相關的房地產(chǎn)行業(yè)具有更大的含金量和發(fā)展前景。另一方面，相對于本土行業(yè)，外資企業(yè)在資金和銷售甚至是物業(yè)方面都存在較為明顯的優(yōu)勢，無可厚非的會沖擊本土房地產(chǎn)市場。國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)受傳統(tǒng)營銷模式和發(fā)展狀態(tài)的影響如不能盡管的適應這種形式、及時進行改變，很可能在市場競爭中遭到淘汰。

2.4外資進入對我國房地產(chǎn)價格的影響

已有的研究中表明，外資在進入我國房地產(chǎn)市場時，往往選擇高端或中高檔的物業(yè)。這種情況盡管在最初的一段時間中十分奏效，滿足了我國大中城市中的一些市場需求，但是接下來出現(xiàn)的開發(fā)商大規(guī)模投資高檔市場便導致了市場的供求結(jié)構(gòu)失去平衡，造成風險的陡增，從而加劇了房地產(chǎn)市場的泡沫和市場的波動性。立足于我國國情來看，大部分資金投入到高檔住宅會造成百姓的經(jīng)濟適用房減少，難以滿足居民的居住需求，從而影響房市價值。

2.5外資進入對宏觀調(diào)控的影響

外資進入的背景下，我國的宏觀調(diào)控受到了多方面的影響。首先表現(xiàn)為人民幣升值的壓力增大，受到金融效應和國際收支平衡的影響，外資會要求我國人民幣升值，施加更多的壓力。同時，外資會一定程度上制約我國宏觀調(diào)控政策的效果，對一些旨在改善市場投資結(jié)構(gòu)的政策造成影響。最后，外資會大大增加我國金融體系的系統(tǒng)性風險，導致我國銀行處在高風險的地位，資產(chǎn)質(zhì)量和正常運營都將受到威脅。

3.針對我國房地產(chǎn)管理外資的建議

3.1引導外資的投資模式與投資方向

外資進入是我國房地產(chǎn)行業(yè)市場價值上升的一個主要原因，這會導致我國的國內(nèi)房地產(chǎn)市場出現(xiàn)諸多的蝴蝶效應。因此，對于進入房地產(chǎn)市場的外資，要進行合理的區(qū)分，必要的遏制短期投機性行為，適當?shù)倪M行抑制，以免過度抑制造成的國際宏觀經(jīng)濟發(fā)展受影響。例如，印度在多年之前就曾對外資進行了嚴厲的稅收打擊，導致國家的宏觀經(jīng)濟發(fā)展停滯不前。所以，我國可以在這一問題上鼓勵外資進行長期投資，通過中國房地產(chǎn)信托基金的嘗試性發(fā)展為國內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)提供更多的融資渠道和發(fā)展機會。

3.2預防房地產(chǎn)業(yè)的金融市場風險

金融市場風險是每一個業(yè)內(nèi)人士共同擔心的問題，也是困擾中國房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)模的問題，我們應當采取必要的措施進行預防，具體包括如下四個方面，即：“加強對外匯指定銀行結(jié)售匯的監(jiān)管”、“提高非居民首付比例和按揭擔保要求”、“對非居民個人資金流入核定最高額度”、“采取有效措施緩解人民幣升值的壓力”。通過這些政策的實施來預防金融市場的風險。

3.3建立多途徑的融資渠道

一直以來，融資渠道都是制約我國房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展規(guī)模和發(fā)展速度的瓶頸問題，如何及時的幫助房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展并提供資金來源是一個難題。在我國證券化市場成熟度不夠和我國房地產(chǎn)對銀行業(yè)依賴過于嚴重的情況下，銀行替房地產(chǎn)企業(yè)承擔風險的格局應當盡早改變。應當引導資金向房地產(chǎn)開發(fā)上游環(huán)節(jié)進行轉(zhuǎn)移，通過信托基金的投資來降低金融性風險，解決融資問題。

3.4采取稅收手段調(diào)控外資的投機行為

我們應當充分借鑒國外的先進經(jīng)驗，有效的利用稅收手段，對境外資產(chǎn)在我國的投資進行適當?shù)南拗疲攸c抑制投機性需求，可以采用：嚴禁外籍居民匯出在我國房地產(chǎn)市場的投機所得、限制投資基金在房地產(chǎn)市場中大量購房、充分運用稅收手段限制境外資本的投機行為等方法進行調(diào)控，對海外熱錢進行一定的遏制和警示。

3.5加強部門協(xié)調(diào)，建立監(jiān)測預警體系

政府相關部門在進行協(xié)調(diào)時應當對房地產(chǎn)市場的危險進行必要的預警，建立信息共享和聯(lián)合監(jiān)管的平臺和機制，定期對相關政策的效果進行跟蹤，與房地產(chǎn)企業(yè)進行多方位的溝通的聯(lián)系，及時的了解其需求變化和發(fā)展問題，在政策上保證我國市場的健康發(fā)展。

4.結(jié)語

外資對我國房地產(chǎn)行業(yè)的影響是多方面的，我們應當積極努力的對這一問題進行研究和探索，擴大有力影響，摒除不利的影響，促進我國房地產(chǎn)行業(yè)的進一步發(fā)展。（作者單位：江西師范大學）

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