石興國(guó)

摘要：面對(duì)食品連鎖企業(yè)日趨激烈的競(jìng)爭(zhēng)狀況，結(jié)合現(xiàn)有食品連鎖行業(yè)不斷下滑的盈利能力，提出食品連鎖行業(yè)門(mén)店房租成本控制原則及控制模型。通過(guò)對(duì)部分上市公司及擬上市公司分析，基于價(jià)值鏈的管理理念，為食品連鎖行業(yè)門(mén)店房租成本控制提供方向及方法，提升食品連鎖行業(yè)的盈利空間及核心競(jìng)爭(zhēng)力。

關(guān)鍵詞：價(jià)值鏈；連鎖；門(mén)店房租成本控制

目前，我國(guó)食品連鎖行業(yè)的企業(yè)成本費(fèi)用控制研究集中在供應(yīng)及銷(xiāo)售領(lǐng)域中，涉及到股權(quán)架構(gòu)設(shè)置的隱形戰(zhàn)略成本、日常管理成本、門(mén)店房租成本等核心模塊。房租成本控制研究多發(fā)生在傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)，而食品連鎖行業(yè)相對(duì)經(jīng)營(yíng)模式單一，加上大多連鎖行業(yè)前身多為經(jīng)營(yíng)個(gè)體快速?gòu)?fù)制而來(lái)，房租成本費(fèi)用控制意識(shí)相對(duì)薄弱。

隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步推進(jìn)，房租、運(yùn)費(fèi)等管理成本費(fèi)用的不斷上升，加上相對(duì)毛利空間有限，為此連鎖食品行業(yè)盈利空間受到制約。食品連鎖企業(yè)對(duì)成本控制多集中在日常費(fèi)用控制研究上，而對(duì)基于價(jià)值鏈的門(mén)店房租成本控制研究相對(duì)較少。

針對(duì)上述情況，隨著銷(xiāo)售模式的轉(zhuǎn)變，傳統(tǒng)連鎖食品行業(yè)的利潤(rùn)空間越來(lái)越小，因此該行業(yè)基于整體價(jià)值鏈下的門(mén)店房租成本控制問(wèn)題亟待解決。本文將基于價(jià)值鏈的管理思想，對(duì)食品連鎖企業(yè)的門(mén)店房租成本控制的核心要素進(jìn)行分析，提出了基于價(jià)值鏈管理的食品連鎖企業(yè)門(mén)店房租成本控制原則以及成本控制模型，為食品連鎖企業(yè)門(mén)店房租成本控制提供了參考方法。

一、 食品連鎖企業(yè)門(mén)店房租成本控制存在的問(wèn)題

（一）缺乏精細(xì)化成本管理意識(shí)，在成本費(fèi)用使用、資源分配上比較粗略，統(tǒng)籌規(guī)劃和精細(xì)化成本管理意識(shí)欠缺。

（二）成本費(fèi)用控制缺乏戰(zhàn)略型、全面性，只注重單一財(cái)務(wù)活動(dòng)內(nèi)的成本，缺乏對(duì)整體的業(yè)務(wù)流程下成本進(jìn)行系統(tǒng)控制的觀念，費(fèi)用使用、資源分配均衡性得不到保證，容易顧此失彼，造成資源浪費(fèi)。

（三）門(mén)店房租成本控制方法缺失，沒(méi)有一套與業(yè)務(wù)體系、內(nèi)控體系及分析預(yù)警體系相融合的控制體系做指導(dǎo)，完全憑借以往的經(jīng)驗(yàn)及考核指標(biāo)進(jìn)行，無(wú)法及時(shí)發(fā)現(xiàn)、判斷和處理門(mén)店房租成本控制中的問(wèn)題，門(mén)店房租成本控制效率及效能低下。

（四）沒(méi)有建立成本信息效能分析及反饋機(jī)制，無(wú)法從業(yè)務(wù)前段、業(yè)務(wù)過(guò)程及業(yè)務(wù)結(jié)果中收集有效信息，也無(wú)法完成成本數(shù)據(jù)模型的搭建，并準(zhǔn)確反饋給決策者。因此，決策者只能進(jìn)行粗放型的成本預(yù)測(cè)，無(wú)法在管控過(guò)程中及時(shí)進(jìn)行成本預(yù)算的調(diào)整。

二、食品連鎖企業(yè)業(yè)務(wù)活動(dòng)的價(jià)值鏈

價(jià)值鏈的概念是由美國(guó)邁克爾·波特于1985年提出的。波特認(rèn)為，每一個(gè)企業(yè)都是在設(shè)計(jì)、生產(chǎn)、銷(xiāo)售、發(fā)送和輔助其產(chǎn)品生產(chǎn)的過(guò)程中進(jìn)行種種活動(dòng)的集合體，所有這些活動(dòng)都可以用一個(gè)價(jià)值鏈來(lái)表示。利潤(rùn)是在企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的各個(gè)過(guò)程中產(chǎn)生的，為此，企業(yè)要實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)就必須通過(guò)降低每個(gè)環(huán)節(jié)的成本、增加每個(gè)環(huán)節(jié)的價(jià)值來(lái)實(shí)現(xiàn)。

將價(jià)值鏈理論應(yīng)用到食品連鎖行業(yè)業(yè)務(wù)活動(dòng)中，首先要分析出食品連鎖企業(yè)業(yè)務(wù)活動(dòng)中產(chǎn)生成本的環(huán)節(jié)，按照價(jià)值鏈的理論，食品連鎖企業(yè)門(mén)店房租成本控制工作的價(jià)值鏈如圖1所示。

對(duì)食品連鎖企業(yè)門(mén)店選店業(yè)務(wù)活動(dòng)價(jià)值鏈進(jìn)行分析，將業(yè)務(wù)活動(dòng)工作分成基本活動(dòng)和輔助活動(dòng)兩大類(lèi)，其中基本活動(dòng)成本是食品連鎖企業(yè)成本的主要部分。通過(guò)分析我們可以發(fā)現(xiàn)，產(chǎn)生食品連鎖企業(yè)成本的因素主要有以下三個(gè)：

（一）門(mén)店選址及房租評(píng)估。食品連鎖企業(yè)經(jīng)營(yíng)本質(zhì)是渠道占用，即通過(guò)渠道資源鎖定市場(chǎng)占有率，其是后續(xù)食品連鎖企業(yè)發(fā)起業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的核心推動(dòng)力，因其在某種程度上決定了后續(xù)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)。后續(xù)資源配置、架構(gòu)涉及都是以此為基礎(chǔ)開(kāi)展，也是企業(yè)預(yù)算管理的基礎(chǔ)。在此階段，往往需要企業(yè)高層會(huì)同網(wǎng)點(diǎn)開(kāi)發(fā)部、人力資源部、戰(zhàn)略分析部及財(cái)務(wù)部統(tǒng)籌確定此目標(biāo)，在實(shí)際執(zhí)行中需要經(jīng)過(guò)網(wǎng)點(diǎn)開(kāi)發(fā)人員掃街選址、多層授權(quán)后方可確立門(mén)店選址。涉及門(mén)店房租轉(zhuǎn)讓費(fèi)會(huì)提高審批層級(jí)，使用公司格式合同及補(bǔ)充協(xié)議，一般房租成本占收入的比率25%左右，而其中的直接房租成本在房租總成本費(fèi)用的80%

（二）門(mén)店房租衍生成本。連鎖企業(yè)開(kāi)發(fā)門(mén)店，因涉及門(mén)店大多面積不大，以致房屋的產(chǎn)權(quán)歸屬比較復(fù)雜，不乏一些個(gè)人出租門(mén)面房的案例；為此與房租相關(guān)的衍生費(fèi)用也是相當(dāng)大的數(shù)據(jù)，比如房屋的轉(zhuǎn)讓費(fèi)、開(kāi)票費(fèi)，這些費(fèi)用約占房租總成本的15%左右。

（三）門(mén)店房租續(xù)約及解約成本。食品連鎖行業(yè)的門(mén)店眾多，門(mén)店的續(xù)簽工作也是一個(gè)不容小覷的工作，如何規(guī)劃控制續(xù)簽引起的成本也是需要重點(diǎn)考慮的，處理的妥當(dāng)與否將大大影響企業(yè)的房租后續(xù)上漲的比例，這部分續(xù)租管理成本約占房租總成本的5%。

三、基于價(jià)值鏈的門(mén)店房租成本控制模型

在對(duì)食品連鎖企業(yè)成本動(dòng)因進(jìn)行分析的基礎(chǔ)上，建立目標(biāo)、地域、效能、周期維四個(gè)維度的門(mén)店房租成本控制方法，形成基于價(jià)值鏈的食品連鎖企業(yè)門(mén)店房租成本控制模型，如圖2所示。

（一）目標(biāo)維門(mén)店房租成本控制

在食品連鎖企業(yè)整個(gè)業(yè)務(wù)活動(dòng)開(kāi)展過(guò)程中，制定門(mén)店房租成本控制總目標(biāo)，并將預(yù)算具體分解到各項(xiàng)活動(dòng)中，實(shí)施預(yù)算計(jì)劃控制與財(cái)務(wù)內(nèi)控制度并行的雙向管控模式。目的是即使有預(yù)算，但并不代表就一定可以做，要做尚需符合日常開(kāi)支的企業(yè)制度；同樣合規(guī)的事情不代表合理，制度清理范圍里的事還需要有預(yù)算且在預(yù)算范圍內(nèi)，若沒(méi)有則需進(jìn)行單獨(dú)核批增加預(yù)算。

（二）單店維門(mén)店房租成本控制

因?yàn)槭称愤B鎖企業(yè)的核心組成體就是門(mén)店，所以每個(gè)門(mén)店也是一個(gè)相對(duì)獨(dú)立的利潤(rùn)主體，進(jìn)行門(mén)店房租成本控制時(shí)，單店維需要考慮承擔(dān)直接管理費(fèi)用和總部間接管理費(fèi)用下的損益，遞級(jí)來(lái)分析單店的盈虧狀況，針對(duì)每個(gè)門(mén)店進(jìn)行盈虧平衡測(cè)算；每月針對(duì)門(mén)店的房租成本費(fèi)用狀況進(jìn)行貢獻(xiàn)分層分析，并建立相似開(kāi)店周期、開(kāi)店天數(shù)下的門(mén)店橫向?qū)Ρ确治隹刂啤?/p>

（三）效能維門(mén)店房租成本控制

效能維門(mén)店房租成本控制旨在保證費(fèi)用開(kāi)支效能的前提下，進(jìn)行資源針對(duì)性投入的控制，需要針對(duì)企業(yè)不同區(qū)域的銷(xiāo)售走勢(shì)，進(jìn)行例行費(fèi)用投入和項(xiàng)目性費(fèi)用投入，并針對(duì)費(fèi)用帶來(lái)的來(lái)客數(shù)、成交筆數(shù)、單筆流水額進(jìn)行費(fèi)用效能分析。同時(shí)，組建費(fèi)用數(shù)據(jù)庫(kù)，提煉數(shù)據(jù)效能分析指標(biāo)，展開(kāi)同環(huán)比、競(jìng)品比的房租成本分析管控模式，然后據(jù)效能狀況調(diào)整配置比率。

四、基于價(jià)值鏈的門(mén)店開(kāi)發(fā)成本控制措施

整體控制措施實(shí)施企業(yè)內(nèi)控制度與預(yù)算額度雙向機(jī)制，建立詢(xún)比價(jià)及預(yù)算額度臺(tái)帳遞減控制體系，前置內(nèi)控的體系，具體措施如下：

一、制度體系控制

1、 推行門(mén)店分級(jí)預(yù)算額度與內(nèi)控制度相結(jié)合的控制制度：即每家門(mén)店根據(jù)級(jí)別進(jìn)行預(yù)算額度設(shè)定，并執(zhí)行不同審批權(quán)限及審批流程，將戰(zhàn)略開(kāi)店房租總預(yù)算落實(shí)到各級(jí)各類(lèi)門(mén)店，嚴(yán)控個(gè)體門(mén)店的預(yù)算額度。

2、建立門(mén)店比價(jià)制度：據(jù)選址模型進(jìn)行橫向比較控制，每家門(mén)店費(fèi)用審批時(shí)，據(jù)其面積、門(mén)店級(jí)別進(jìn)行歷史類(lèi)似門(mén)店費(fèi)用參考核對(duì)，差異超過(guò)5%以上進(jìn)行警示審批，超過(guò)10%進(jìn)行正常權(quán)限提升一級(jí)特批。

二、執(zhí)行風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)向的成本內(nèi)控制度，控制隱形成本的發(fā)生

為規(guī)避房屋租賃間的轉(zhuǎn)讓費(fèi)及二房東房租加成，采用公司規(guī)范格式合同，并采取三方協(xié)議方可提報(bào)房租報(bào)核的制度；制定門(mén)店合同財(cái)務(wù)先行審核的前置管控制度，即財(cái)務(wù)針對(duì)房租發(fā)票開(kāi)具、資金打款、有無(wú)轉(zhuǎn)讓費(fèi)進(jìn)行審核，從合同源頭規(guī)避陰陽(yáng)合同、資金過(guò)個(gè)人卡的風(fēng)險(xiǎn)，即對(duì)所有房屋合同如涉及二房東，需要簽訂三方協(xié)議，明確資金打款的走向，涉及轉(zhuǎn)讓費(fèi)的要求當(dāng)事人提供身份證原件，經(jīng)財(cái)務(wù)人員對(duì)比合同核實(shí)后方可執(zhí)行打款；重點(diǎn)審核合同租金是含稅還是未稅金額，開(kāi)票的稅點(diǎn)何方承擔(dān)，一并在合同審核內(nèi)控制度及簽批制度中明確。

三、 推行績(jī)與租金成本掛鉤績(jī)效評(píng)估機(jī)制

落實(shí)費(fèi)用效能與開(kāi)發(fā)人員績(jī)效考評(píng)結(jié)合的措施：每月財(cái)務(wù)預(yù)算控制部門(mén)核實(shí)網(wǎng)點(diǎn)開(kāi)發(fā)人員的開(kāi)發(fā)業(yè)績(jī)，并在網(wǎng)點(diǎn)開(kāi)發(fā)人員業(yè)績(jī)表上簽署意見(jiàn)，注明發(fā)票是否收回，實(shí)際業(yè)績(jī)是否達(dá)到預(yù)估業(yè)績(jī)，并進(jìn)行開(kāi)發(fā)費(fèi)效比復(fù)核；然后在薪資獎(jiǎng)金單上簽署達(dá)標(biāo)狀況，預(yù)實(shí)結(jié)合后再轉(zhuǎn)人事核發(fā)績(jī)效工資。

五、結(jié)束語(yǔ)

基于價(jià)值鏈理論分析食品連鎖企業(yè)運(yùn)行的成本，可以從多方面揭示食品連鎖企業(yè)的成本費(fèi)用信息，這些信息對(duì)制定正確的門(mén)店房租成本控制計(jì)劃方案起著非常重要的作用。本文提出的基于價(jià)值鏈的食品連鎖企業(yè)門(mén)店房租成本控制模型可以有效解決食品連鎖企業(yè)的門(mén)店房租成本控制問(wèn)題，增強(qiáng)房租成本費(fèi)用管控實(shí)效，提升食品連鎖企業(yè)在市場(chǎng)環(huán)境中的盈利及核心競(jìng)爭(zhēng)能力。（作者單位：伽藍(lán)（集團(tuán)）股份有限公司；上海財(cái)經(jīng)大學(xué)）

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