王濤

摘 要：2013年2月20日，溫家寶總理主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，研究部署繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作。會議確定了五項加強房地產(chǎn)市場調(diào)控的政策措施。這是自2009年底開始樓市調(diào)控以來，政策的第五次升級，但是政策實施效果卻仍舊不理想。本文旨在對各種稅收政策作出計算、分析，并將調(diào)控目標(biāo)設(shè)定為打擊房地產(chǎn)投機行為的同時盡可能不影響合理的剛性需求的基礎(chǔ)上提出具體的建議，以供政策制定者參考。

關(guān)鍵詞：抑制房價；房產(chǎn)稅；比較分析；建議

一、抑制房價長期實施限購弊大于利

每當(dāng)國家實施調(diào)控，首先被嚴(yán)格執(zhí)行的就是限購政策。本次北京版“國五條”細(xì)則也再次著重了“禁止京籍單身人士購買二套房”以及“進一步提高二套房貸首付款比例”。但考慮到我國的經(jīng)濟體制是市場經(jīng)濟體制，通過國家強制力限購住房以及提高房產(chǎn)首付比例或者增加房貸利率并不利于房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。表面上通過限購可以在短期抑制炒房行為，但是從長遠(yuǎn)來看，其缺乏政策實施的依據(jù)，有悖我國市場經(jīng)濟體制要求。房地產(chǎn)市場過熱，就去實施限購；房地產(chǎn)市場遇冷，再去放開限購政策，將是對于市場經(jīng)濟非常不正當(dāng)?shù)母深A(yù)。所以制定一個合理有效的稅收政策勢在必行。即保證了房地產(chǎn)價格不會失控，也可以充分發(fā)揮市場的調(diào)節(jié)作用，使市場自發(fā)的抑制利用商品房進行的投機行為。

二、對現(xiàn)有試點房產(chǎn)稅政策及其他針對抑制房價的稅收政策分析

（一）單獨執(zhí)行上海房產(chǎn)稅政策：

對上海居民家庭新購第二套及以上住房和非上海居民家庭的新購住房征收房產(chǎn)稅，稅率暫定為0.6%和0.4%（0.6%為基本稅率，0.4%為優(yōu)惠稅率。并且按應(yīng)稅住房市場交易價格70%繳納）。對上海家庭超過人均60平方米以上的住房面積才予以征稅。這種房產(chǎn)稅的設(shè)計相對與符合普通房產(chǎn)稅的征收方式，但是其對抑制房價的作用偏低。如下例：

設(shè)A為普通中產(chǎn)階層，擁有一套房產(chǎn)，面積100平方米，原價200萬，超過部分為40平方米。按交易價格70%征收，每年需繳納3360元房產(chǎn)稅（本文均不討論購房需繳納其他稅費）。設(shè)B為房地產(chǎn)投資者，擁有10套房產(chǎn)，每套房產(chǎn)面積100平方米，單價200萬元。每年需要繳納房產(chǎn)稅78，960元。平均為每套房產(chǎn)繳納7，896元。表面上，B為每套住房負(fù)擔(dān)的房產(chǎn)稅相對于A而言高出135%，但是如果房價漲幅高于其負(fù)擔(dān)的房產(chǎn)稅，那么其仍舊有利可圖。根據(jù)B例，不考慮通貨膨脹因素，房價只要每年上漲0.39%即能夠收回房產(chǎn)稅成本。房產(chǎn)稅成本太低，易于轉(zhuǎn)嫁。所以上海的房產(chǎn)稅無法起到抑制房價的作用，反倒使得其他非投資買房者承擔(dān)了較高的稅收成本，其沒能起到稅收調(diào)節(jié)收入、財富級差的作用。

（二）單獨執(zhí)行重慶房產(chǎn)稅政策

重慶市個人住房房產(chǎn)稅稅率征收標(biāo)準(zhǔn)為：獨棟商品住宅和高檔住房建筑面積交易單價在上兩年主城九區(qū)新建商品住房成交建筑面積均價3倍以下的住房，稅率為0.5%；3倍（含3倍）至4倍的，稅率為1%；4倍（含4倍）以上的稅率為1.2%；在重慶市同時無戶籍、無企業(yè)、無工作的個人新購第二套（含第二套）以上的普通住房，稅率為0.5%。在對房產(chǎn)稅試點的評價中普遍對傾向于認(rèn)同重慶房產(chǎn)稅的征收方式。其優(yōu)勢是對于普通人沒有能力購買的高檔住宅征收房產(chǎn)稅，不會對普通購買者產(chǎn)生影響。但是其政策還是能產(chǎn)生一些問題。如下例：

設(shè)房地產(chǎn)投資者B在重慶投資普通商品房。如果B在當(dāng)?shù)刈砸粋€注冊資本3萬元的有限責(zé)任公司，那么其就不在政策規(guī)定的“三無”人員中。就可以規(guī)避0.5%的房產(chǎn)稅。并且開辦公司的3萬元并沒有因此損失掉。并且重慶的房產(chǎn)稅政策體現(xiàn)了很強的針對性，即針對高檔住宅，所以無法將其定義為一個普遍意義上的房產(chǎn)稅。并且其對和普通民眾息息相關(guān)的普通商品住宅價格的調(diào)節(jié)作用也非常有限。

（三）征收20%個人所得稅

北京版“國五條”規(guī)定：嚴(yán)格按個人轉(zhuǎn)讓住房所得的20%征收個人所得稅；配套優(yōu)惠政策是出售五年以上唯一住房免征個稅。出臺此政策的初衷是，希望通過此政策限制房價的上漲。若房產(chǎn)以低價或者平價出售，賣房者將不需要承擔(dān)相應(yīng)稅費。但是實際結(jié)果卻是房價的進一步上漲。造成政策實施結(jié)果和制定政策初衷相悖的原因如下：首先，按照政策實施結(jié)果分析，剛性需求量仍舊非常大。賣房者可以很輕易的將一次交易的稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁給買房者。其次，在房價上漲的大背景下，現(xiàn)階段準(zhǔn)備出售的住房的價值明顯高于購買價。寄希望于賣房者在可以轉(zhuǎn)嫁稅負(fù)的前提下以當(dāng)時購房價格平價出售幾乎是不現(xiàn)實的。所以，對房屋交易征稅無法起到抑制房價的作用，反而推高了房價。廣州在“國五條”頒布后竟大漲35%，施政結(jié)果已經(jīng)完全偏離了政策初衷。

（四）開征“空置住宅稅”

空置住宅的確在我國廣泛存在，作為前段時期房地產(chǎn)投機行為的一個副產(chǎn)品，對我國經(jīng)濟起到了很大的負(fù)面影響。過分的房地產(chǎn)投機行為造成了投機者有很多房子不去住，而想使用住房的廣大群眾卻沒有資金購買住房。但是對開征“空置住宅稅”最大的問題便是不能很好的界定空置住宅的標(biāo)準(zhǔn)。目前對于所謂“空置住宅”一般使用的標(biāo)準(zhǔn)是“連續(xù)六個月電表讀數(shù)為0”。但是如果使用此標(biāo)準(zhǔn)，征收高昂的“空置住宅稅”，那么坐擁大量住房的投機者無非在空置住宅中增加幾個燈泡，徹夜長鳴便可使電表轉(zhuǎn)動。我國目前對于低保戶的電費補貼一般限定在15千瓦時，如果空置住房標(biāo)準(zhǔn)要求的用電量超過于此，恐怕很多低收入者也會因“空置住房”而繳納“空置住宅稅”了。

三、房產(chǎn)稅施政效果不明顯成因分析

房產(chǎn)稅為財產(chǎn)稅。即只要財產(chǎn)存在，納稅人無論是否有收入，收入多少都需要繳納。價值高昂的財產(chǎn)會帶來沉重的稅負(fù)，于投機者而言打擊是毋庸置疑的，并且房產(chǎn)稅可以打擊高房價的理論在國外已經(jīng)經(jīng)歷了實踐的檢驗。但在我國卻爭議頗多，并且在我國實踐中房產(chǎn)稅的作用并不明朗。但是筆者認(rèn)為，目前實施房產(chǎn)稅沒能夠有效抑制房地產(chǎn)投機的原因在于稅率的設(shè)計采用單一稅率所致。如果規(guī)定一個較高的稅率，雖然投機者無法承受，普通購房者同樣無法承受。如果規(guī)定一個較低的稅率，無法造成投機者的負(fù)擔(dān)并很容易進行轉(zhuǎn)嫁，無法起到遏制投機行為的作用。

四、對我國房產(chǎn)稅改革的建議

（一）以房產(chǎn)稅“上海模式”為基礎(chǔ)，改變單一稅率并根據(jù)購房者實際擁有住房的面積確定不同的稅率

根據(jù)上文對上海房產(chǎn)稅試點政策的分析，筆者認(rèn)為對于投機者的稅負(fù)輕而對于普通消費者的稅負(fù)重。而解決此類問題的方式就是根據(jù)房主擁有住房面積超過免稅面積的倍數(shù)設(shè)定不同的稅率。

如作出如下政策：（1）對個人擁有住房面積為60平米以下的免征房產(chǎn)稅；（2）對個人擁有住房面積超過60平方米卻不滿180平方米，超過部分采用0.6%的稅率；（3）對個人擁有住房面積在180平方米以上不滿300平方米，超過部分采用1.2%的稅率；（4）對個人擁有住房面積在300平方米以上，超過部分采用2.4%的稅率。在此政策計算下，上例中房地產(chǎn)投資者B每年為每套住房繳納的房產(chǎn)稅將高達23822.40元。也就是預(yù)期房價上漲幅度大于每年1.19%的基礎(chǔ)上才有利可圖。在對普通消費者稅負(fù)不變的基礎(chǔ)上，使用級差稅率將大大提高住房投資者的稅收成本，從而起到抑制房價的作用。

（二）完善房地產(chǎn)市場價格評估體系

現(xiàn)階段對居民住房征收房產(chǎn)稅的計稅基礎(chǔ)為成交價格。優(yōu)勢是數(shù)據(jù)易于取得，但缺陷是無法反應(yīng)現(xiàn)有房產(chǎn)價值，與政策需要達到的目標(biāo)相悖。所以應(yīng)當(dāng)借鑒外國的一些先進做法，完善房地產(chǎn)市場的價格評估體系，將計稅基礎(chǔ)由房地產(chǎn)的成交價格改為房產(chǎn)目前的市價。使得房價不會繼續(xù)非理性的增長。

（三）對普通購房者購買房屋價值中包含的土地出讓金進行抵稅處理

由于我國特殊國情，商品房中土地出讓金的比例非常高昂。根據(jù)統(tǒng)計，房價中土地出讓金比例高達30%-40%。如果在此基礎(chǔ)上直接征收房產(chǎn)稅，無異于雙重征稅。其一不符合稅收的原則，其二給普通商品房消費者帶來了沉重的經(jīng)濟負(fù)擔(dān)。但是將已經(jīng)征收的土地出讓金退回明顯無法做到。所以筆者建議在核算房產(chǎn)稅時將房價總額的20%-30%作為扣除項目，扣除后如果產(chǎn)生負(fù)值不退稅。如上例A購買的房產(chǎn)計稅基礎(chǔ)為80萬元。將房價20%，即40萬元進行扣除后核算房產(chǎn)稅。結(jié)果A需要繳納房產(chǎn)稅1680元，稅負(fù)相對上海試點政策減輕了一半。而對于房地產(chǎn)投資者，則規(guī)定不享受此項優(yōu)惠，從而使得級差作用更加明顯。

（四）取消條款中“家庭唯一住房”和“居住滿五年”優(yōu)惠條件，一律按照平均住房面積實施優(yōu)惠

由于“家庭唯一住房”的限制，本來抑制房價的政策竟引得國人排隊離婚。無疑是違背政策目的的。而以平均住房面積作為標(biāo)準(zhǔn)征收房產(chǎn)稅是不會造成此類現(xiàn)象的，可以有效抑制“離婚避稅”的現(xiàn)象。而“居住滿五年”的政策缺乏依據(jù)，并且打擊改善自有住房的行為。所以建議取消“家庭唯一住房”和“居住滿五年”的優(yōu)惠條件，一律按照平均住房面積實施優(yōu)惠政策或者進行房產(chǎn)稅征收。即便可能會有人進行短期投機，但如果限定好了個人居住面積的征稅范圍，類似行為對于整個房地產(chǎn)市場也不會造成非常惡劣的影響。（作者單位：江蘇省徐州財經(jīng)高等職業(yè)技術(shù)學(xué)校）

參考文獻：

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