陳蘭艷

（南京航空航天大學(xué)金城學(xué)院，江蘇南京 211156）

0 引言

房地產(chǎn)業(yè)是高風(fēng)險(xiǎn)、高投資、高回報(bào)的資金密集型行業(yè)，它的發(fā)展必然離不開大量資金的支持。隨著我國的房地產(chǎn)企業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中支柱性地位越來越明顯，房地產(chǎn)企業(yè)的融資、投資、運(yùn)營及盈利和可持續(xù)發(fā)展都成為人們普遍關(guān)注的問題，其中，融資問題更成為房地產(chǎn)企業(yè)健康運(yùn)轉(zhuǎn)的關(guān)鍵，在國家政策的宏觀調(diào)控下，特別是當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下對(duì)銀根的普遍緊縮，讓我國房地產(chǎn)這樣主要依靠銀行信貸作為融資來源的企業(yè)難上加難，所以，分析我國房地產(chǎn)企業(yè)融資問題，積極拓寬融資渠道，提出相應(yīng)的應(yīng)對(duì)策略，未雨綢繆，對(duì)我國房地產(chǎn)企業(yè)解決融資問題具有十分重要的現(xiàn)實(shí)意義。

1 我國房地產(chǎn)企業(yè)融資存在的問題

1.1 融資渠道單一，依靠銀行貸款方式融資的間接融資所占比重過大

我國房地產(chǎn)企業(yè)融資有超過一半的資金是從銀行貸款而來的，對(duì)這種間接融資方式依賴性很強(qiáng)，這是因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)發(fā)展（獲得土地的早期階段，施工階段和銷售階段）的3個(gè)階段是與銀行資金的支持分不開的。盡管國家進(jìn)行了一系列的宏觀調(diào)控，把房地產(chǎn)開發(fā)商的貸款門檻降低了，形成多元化的融資模式，但是基于間接融資為主的現(xiàn)狀仍不能改變的。這種高度依賴于銀行貸款的融資模式，一方面增加銀行的信貸風(fēng)險(xiǎn)，但是，一旦企業(yè)投資失敗，由于這種負(fù)債融資的方式使房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率大多高達(dá)75%以上，銀行將為房地產(chǎn)公司擔(dān)當(dāng)最大的風(fēng)險(xiǎn)，這樣會(huì)容易引起整個(gè)金融市場(chǎng)的動(dòng)蕩和風(fēng)險(xiǎn)。另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)主要依靠預(yù)售房款方式進(jìn)行自我融資，在融資渠道上，依靠基金信托等籌資的方式有待進(jìn)一步開拓。而像上市融資這樣債務(wù)負(fù)擔(dān)比較輕的間接融資方式，由于房地產(chǎn)企業(yè)自身實(shí)力和規(guī)模有限，只能通過買殼上市的方式，而買殼上市需要企業(yè)擁有大量的現(xiàn)金和置換的資本，這樣一些中小的房企顯然對(duì)這種融資方式只能望洋興嘆，造成我國房地產(chǎn)企業(yè)的上市融資在資本結(jié)構(gòu)中所占比重比較低。

1.2 政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)融資的限制因素太多

融資從本質(zhì)上來說是一種資源配置過程，通過資金運(yùn)動(dòng)過程來表現(xiàn)。房地產(chǎn)行業(yè)屬于資金密集型行業(yè)，它要正常運(yùn)行需要大量的資金支持，僅僅依靠內(nèi)部融資是不能滿足其資金的需求強(qiáng)勁，還是需要借助外部融資的方式來獲得資金。正因?yàn)槿绱?，外部融資應(yīng)該成為房地產(chǎn)行業(yè)融資的主要形式；當(dāng)前的融資渠道可以從銀行貸款、發(fā)行債券、股權(quán)融資、借助融資、產(chǎn)業(yè)基金以及房地產(chǎn)信托基金等方式考慮。但是現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)業(yè)仍依賴于信貸融資，因?yàn)槭苤朴谡摺⒔鹑隗w制，發(fā)展比較困難，具有很大的局限性。另外，海外資金在我國房地產(chǎn)企業(yè)融資政策上得不到支持，目前，為了防止海外資金的過多涌入，2006年和2007年間國家陸續(xù)出臺(tái)了《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理的意見》《關(guān)于外國投資者并購境內(nèi)企業(yè)的規(guī)定》《關(guān)十進(jìn)一步加強(qiáng)、規(guī)范外商直接投資房地產(chǎn)業(yè)審批和監(jiān)督的通知》等文件，這一系列的限外令使海外基金在中國的運(yùn)作困難重重。1.3 融資體系不能滿足房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)周期的需要

從目前來看，未能形成有效完整的融資體系是目前我國房地產(chǎn)企業(yè)面臨的主要難題，眾所周知，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)周期長、投資規(guī)模大的行業(yè)特點(diǎn)迫使其必須具備強(qiáng)勁的資金來源，否則無法更好地運(yùn)轉(zhuǎn)下去。目前，因?yàn)殂y行沒有長期的貸款品種，時(shí)限最長的3至5年的房地產(chǎn)企業(yè)的幾種貸款融資方式幾乎都是比較短的周期，這與開發(fā)周期時(shí)長不相符合，可能效果不太明顯。與此同時(shí)，我國基金、信托市場(chǎng)等融資方式尚且不成熟，這樣造成房地產(chǎn)企業(yè)融資體系的單一，開發(fā)商只能依靠現(xiàn)有的資金快速開發(fā)，造成開發(fā)產(chǎn)品的品質(zhì)得不到保障，形成了房地產(chǎn)市場(chǎng)的惡性循環(huán)。這樣導(dǎo)致國家對(duì)房地產(chǎn)資金的限制政策及金融風(fēng)險(xiǎn)防范舉措進(jìn)一步加深，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)巨額資金需求和越來越窄的融資渠道的矛盾更加劇烈，致使房地產(chǎn)企業(yè)在這樣的夾縫中的生存日漸困難。

2 我國房地產(chǎn)企業(yè)融資問題存在的原因

我國房地產(chǎn)企業(yè)融資會(huì)出現(xiàn)上述問題，其原因是多方面的，但其最根本的原因是我國房地產(chǎn)企業(yè)的金融體制還不夠完善，還存在諸多亟待解決的問題。

2.1 房地產(chǎn)金融工具創(chuàng)新太少

和一些發(fā)達(dá)國家相比，不論站在企業(yè)的角度還是站在購房者個(gè)人的角度，我國房地產(chǎn)金融創(chuàng)新工具總的來說還是非常稀缺的。個(gè)人住房貸款僅僅局限于抵押、按揭等原始方式，政府沒有根據(jù)實(shí)際情況去專門為不同的房地產(chǎn)企業(yè)購房者的支付能力設(shè)計(jì)不同的貸款品種。而國外房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道就很寬廣，比如有房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)抵押貸款證券化、私募股權(quán)融資、房地產(chǎn)項(xiàng)目融資、投資基金、海外基因及買房信貸等方式，金融創(chuàng)新工具要拓寬，借鑒國外的融資工具，必須提高房地產(chǎn)企業(yè)的信用問題，還有政府層面的法規(guī)的進(jìn)一步健全和相對(duì)健全的政府支持體系，這些都是目前房地產(chǎn)金融工具得不到拓寬的障礙。

2.2 房地產(chǎn)融資體系效率較低且不健全

金融體系的首要目標(biāo)就是合理配置融資需求和投資需求，最大限度地分配好過剩的金融資源，以填補(bǔ)需求方的不足。從當(dāng)前的一些情形觀察到，金融資源的融通情況不容樂觀，金融資源之間互相得不到匹配。其原因有兩個(gè)：一是較大的資金需求得不到滿足；二是大量的限制資金找不到合適的投資對(duì)象。從上述的分析結(jié)果可以看出我國房地產(chǎn)金融的資金融通效率尚且還處在一個(gè)低水平上，有待進(jìn)一步的改進(jìn)。

由于我國證券市場(chǎng)的發(fā)展和改革比較緩慢，金融市場(chǎng)一直處于弱式有效狀態(tài)，它的某些體制和制度等還存在一些缺陷，比如監(jiān)管機(jī)制還不到位，股權(quán)分立缺乏信用保證等，這些勢(shì)必會(huì)使許多金融產(chǎn)品得不到有效利用。除此之外，因?yàn)槲覈C券市場(chǎng)在起步階段就相差國外一大截，制度和相關(guān)的法律法規(guī)都不健全，導(dǎo)致的結(jié)果就是房地產(chǎn)行業(yè)的融資方式發(fā)展比較畸形，單一的融資渠道，對(duì)銀行貸款的依賴性嚴(yán)重等等問題。這大大的增加了房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)又給經(jīng)濟(jì)運(yùn)行帶來巨大的金融風(fēng)險(xiǎn)。所以，國家必須進(jìn)一步加大證券市場(chǎng)改革的力度，推進(jìn)資本市場(chǎng)開放和穩(wěn)定健康的發(fā)展。

2.3 與房地產(chǎn)相關(guān)的法律法規(guī)還不完善

我國房地產(chǎn)市場(chǎng)和房地產(chǎn)金融業(yè)沒有得到良性的發(fā)展，追擊其原因，最主要的還是中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的法律法規(guī)不健全，房地產(chǎn)金融的相關(guān)政策和法規(guī)還沒有形成一個(gè)科學(xué)的理論體系，缺乏統(tǒng)一和協(xié)調(diào)，操作比較困難，沒有緊跟國際的步伐，直接阻礙了房地產(chǎn)融資渠道的拓展。在房地產(chǎn)市場(chǎng)中，信息不對(duì)稱，消費(fèi)者既缺乏信息，又缺乏專業(yè)知識(shí)，在市場(chǎng)競爭中處于弱勢(shì)地位。所以，要改變消費(fèi)者的弱勢(shì)地位，不僅要從政府角度出發(fā)，提高市場(chǎng)運(yùn)行效率，加強(qiáng)相關(guān)法律法規(guī)的建設(shè)；還要依靠群眾，通過他們對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)信息管理者的監(jiān)督，以便獲取更加真實(shí)的房產(chǎn)信息動(dòng)態(tài)。此外，盡管房地產(chǎn)證券化的概念也得到了行業(yè)專家的認(rèn)可，但是相關(guān)的法律法規(guī)還沒有出臺(tái)，從而使金融創(chuàng)新處于無法可依的困境。

3 解決我國房地產(chǎn)企業(yè)融資問題的相關(guān)對(duì)策

通過以上的房地產(chǎn)企業(yè)融資存在的問題及成因的分析可以看出，為了改善上市公司的治理，減少銀行的風(fēng)險(xiǎn)，從而進(jìn)一步規(guī)避房地產(chǎn)企業(yè)融資存在的問題，房地產(chǎn)企業(yè)融資可以從下面幾個(gè)角度來考慮。

3.1 拓寬融資渠道，優(yōu)化債券融資環(huán)境

單獨(dú)上市房地產(chǎn)公司或者單一銀行信貸是很難獲得進(jìn)一步融資發(fā)展基金的，短期資金應(yīng)該是先能夠保證企業(yè)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)，然后再提高長期負(fù)債的資金來源，使公司債務(wù)期限結(jié)構(gòu)與房地產(chǎn)開發(fā)周期比例相匹配，減少到期無法償還大額資金的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。比如，要從銀行獲取長期按揭貸款，可發(fā)行的長期融資債券在證券市場(chǎng)進(jìn)行融資。此外，近期宏觀經(jīng)濟(jì)政策放寬了對(duì)市場(chǎng)資金的限制，特別是民間貸款在溫州的試點(diǎn)開放，這將會(huì)給大量的房地產(chǎn)融資創(chuàng)造了一個(gè)新的融資平臺(tái)。

3.2 減少對(duì)財(cái)務(wù)杠桿的依賴，合理控制財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

雖然好多學(xué)者實(shí)證分析得出的結(jié)論是資產(chǎn)負(fù)債率與公司績效正相關(guān)，但也不應(yīng)該忽視過高資產(chǎn)負(fù)債比率給公司所造成的負(fù)面影響。為此，企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)對(duì)負(fù)債率的重視并對(duì)此加以嚴(yán)格的控制，以及減少其對(duì)金融風(fēng)險(xiǎn)的影響，建立企業(yè)范圍內(nèi)的預(yù)算管理制度，合理的預(yù)測(cè)公司短期和長期的資金需求。另外，該公司不僅要加強(qiáng)資產(chǎn)管理，可以利用閑余時(shí)間來制定短期理財(cái)投資計(jì)劃，可以適當(dāng)延長上游企業(yè)的長期付款期限，從而使資金有更大的空間進(jìn)行周轉(zhuǎn)。

3.3 根據(jù)公司自身情況，采取適當(dāng)?shù)哪嬷芷诮?jīng)營策略

反周期經(jīng)營策略也就是企業(yè)為了達(dá)到財(cái)務(wù)穩(wěn)定狀態(tài)，減少因?yàn)榻?jīng)濟(jì)的不確定性和波動(dòng)性帶來的影響而主動(dòng)采取的一種周期管理戰(zhàn)略。房地產(chǎn)使用這種策略主要針對(duì)蓬勃發(fā)展行業(yè)的跟風(fēng)以克制一時(shí)沖動(dòng)買地。在大蕭條時(shí)期，隨著資本開支的增加，盡可能要多購買土地。在這一戰(zhàn)略下，企業(yè)可以根據(jù)自己資金的長期成本并且維持在一個(gè)較低的水平上，等到在公司擴(kuò)大規(guī)模時(shí)擁有競爭對(duì)手沒有的成本優(yōu)勢(shì)時(shí)就能提高公司的經(jīng)營績效。通常是規(guī)模較大，盈利能力較在同行業(yè)較強(qiáng)的企業(yè)往往采取逆周期經(jīng)營戰(zhàn)略，因?yàn)橐钟鶒毫拥氖袌?chǎng)環(huán)境不需要具備雄厚的資金實(shí)力。

綜上分析，可以看出，當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)存在的主要融資的問題涵蓋融資渠道、融資工具的創(chuàng)新及金融體系的完善，只有從當(dāng)前的問題出發(fā)，運(yùn)用對(duì)癥下藥的相關(guān)對(duì)策，相信會(huì)為房地產(chǎn)企業(yè)走出融資困境添磚加瓦，使我國房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)揮國民經(jīng)濟(jì)支柱的過程中更加健康有序，繼續(xù)發(fā)揮新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)的模范帶頭作用。

[1]徐慧.我國房地產(chǎn)上市公司融資結(jié)構(gòu)優(yōu)化問題探析[D].南昌：江西財(cái)經(jīng)大學(xué)，2012.

[2]邢姝媛.我國房地產(chǎn)企業(yè)融資問題分析[J].網(wǎng)絡(luò)財(cái)富，2010（12）.