□張濤

案 例

2012年3月，曹某、郭某分別與梁某（非農(nóng)業(yè)人口）簽訂了房屋買賣合同，將位于縣城附近的農(nóng)村宅基地上的房屋（獨家小院）賣給梁某，價款均為15.6萬元。當日梁某分別支付曹某、郭某二人房款各5.2萬元。2012年4月，梁某準備入住該房時，卻遭到曹某、郭某家人阻撓，認為房屋價款過低，不同意出售。多次協(xié)商無果，梁某到法院起訴曹某、郭某。

法院經(jīng)審理認為：梁某與曹某、郭某雙方買賣的房產(chǎn)所占土地屬農(nóng)村集體所有土地，而梁某及其家屬不是該村村民。依據(jù)《中華人民共和國土地管理法》《土地管理法實施條例》的規(guī)定，農(nóng)村宅基地的所有權(quán)屬于集體，個人只有使用權(quán)，未經(jīng)批準任何人不得擅自轉(zhuǎn)讓、出租。法院判決房屋買賣合同無效，曹某、郭某分別返還梁某房款5.2萬元，并支付房款利息損失的50%。

分 析

宅基地使用權(quán)是農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員享有的權(quán)利，與享有者特定的身份相聯(lián)系，非本集體經(jīng)濟組織成員無權(quán)取得或變相取得。依據(jù)《中華人民共和國土地管理法》關(guān)于農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得出讓的強制性規(guī)定，農(nóng)村住宅用地只能分配給本村村民，城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購買宅基地、農(nóng)民住宅或“小產(chǎn)權(quán)房”。單位和個人不得非法租用、占用農(nóng)民集體所有土地搞房地產(chǎn)開發(fā)。凡是本經(jīng)濟組織以外的人與農(nóng)民所簽的宅基地房屋買賣合同的，應屬無效合同。一旦雙方簽訂的房屋買賣合同被認定為無效時，依據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十八條的規(guī)定:“合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產(chǎn)，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。”