張興軍

當(dāng)前最重要的不是對已然高企的房地價(jià)格繼續(xù)鼓吹。恰恰相反，尋求泡沫破滅后避免經(jīng)濟(jì)淪入衰退循環(huán)的答案，方為確路。

浙江興潤置業(yè)以一種意想不到的方式，搶到了最近財(cái)經(jīng)新聞的頭條。

先是3月18日英國《金融時(shí)報(bào)》發(fā)布的一篇報(bào)道稱，中國人民銀行和一家大型國有銀行正在緊急商議是否救助破產(chǎn)房地產(chǎn)開發(fā)商事宜。該報(bào)道言之鑿鑿地表示，浙江奉化政府官員透露，中國人民銀行、中國建設(shè)銀行和奉化政府曾召開緊急會議，討論如何償還浙江興潤置業(yè)35億元人民幣的債務(wù)。不到一個(gè)月的時(shí)間，兩例違約似乎開始引起了央行的格外關(guān)注，與此同時(shí)，地方政府官員也極力想要降低興潤違約事件的影響。

一石激起千層浪，“資金鏈斷裂”這一敏感詞，讓處于焦點(diǎn)的地產(chǎn)業(yè)陷入了輿論漩渦。業(yè)內(nèi)人士普遍擔(dān)憂的是，興潤置業(yè)會否如超日債違約一樣，成為國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)違約的第一單。如果事情演變至此，有可能會使同類借杠桿驅(qū)動的地產(chǎn)企業(yè)像多米諾骨牌一般輪番倒下。

隨后不久，中國央行官方微博辟謠，表示人民銀行未參加“周二召開的緊急會議”，也未參與浙江興潤置業(yè)相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)處置。但因興潤置業(yè)而起的種種擔(dān)憂還在醞釀和蔓延。

興潤余波

媒體披露的信息顯示，興潤置業(yè)是寧波奉化當(dāng)?shù)刈畲蟮姆科?，擁?0億資產(chǎn)。興潤的資金鏈斷裂和資不抵債，主要原因是因?yàn)榻?jīng)營不善，被高利貸拖垮。目前，企業(yè)控制人沈財(cái)興和沈明崇已經(jīng)因非法吸收公眾存款被移送檢察機(jī)關(guān)起訴。其留下超過35億元的巨額債務(wù)（其中銀行欠貸達(dá)24億元），涉及十多家銀行。

雖然興潤置業(yè)并不是一個(gè)規(guī)模型房企，但其債務(wù)危機(jī)的影響卻超出了其本身的范疇。進(jìn)入2014年以來，浙江各地的房價(jià)均從以往的堅(jiān)挺變得松動，以杭州為首的多個(gè)城市都出現(xiàn)了降價(jià)潮。根據(jù)市場的公開數(shù)據(jù)，降幅普遍達(dá)到每平方米數(shù)千元。

與興潤債務(wù)危機(jī)相對照，市場進(jìn)而讀出了“開發(fā)商的資金鏈存在問題，這或是整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)爆發(fā)的征兆”。

幾乎與興潤資金鏈斷裂同時(shí)，中國經(jīng)營報(bào)的一篇《發(fā)改委全國范圍內(nèi)調(diào)查房價(jià)籌劃雙向調(diào)控》的文章點(diǎn)燃了市場觀望的情緒。該篇報(bào)道稱，江西省價(jià)格鑒定監(jiān)測管理局和安徽省價(jià)格鑒定監(jiān)測管理局按照發(fā)改委價(jià)格監(jiān)測中心要求，對住房市場情況進(jìn)行大面積實(shí)地調(diào)研，結(jié)果以供后期制定、出臺房地產(chǎn)調(diào)控政策作參考。

這一常規(guī)調(diào)查之所以被房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士解讀成“或?yàn)閲页雠_‘雙向調(diào)控政策做準(zhǔn)備”，一定程度上也被認(rèn)為是近期“量跌價(jià)滯”潮的蔓延。

國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2014年前兩個(gè)月，全國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)“量跌價(jià)滯”狀況，商品房銷售面積和銷售額分別為10466萬平方米和7090億元，同比分別下降0.1%和3.7%。與“量跌價(jià)滯”的低迷不同，全國商品房待售面積則大幅增加。截止到2月末，全國商品房待售面積51397萬平方米，比去年末增加2102萬平方米，僅住宅待售面積就增加了1770萬平方米。

在國家發(fā)改委價(jià)格監(jiān)測中心下發(fā)的《關(guān)于開展城市住房市場情況調(diào)查的函》中，有著這樣的事實(shí)表述：“年初以來，我國多數(shù)城市住房市場量跌價(jià)滯，一些城市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開始降價(jià)促銷，市場各方對房價(jià)走勢看跌預(yù)期增強(qiáng)?！?/p>

峭壁狂歡 ？

2013年，地產(chǎn)業(yè)在多空的分歧中迎來了又一個(gè)豐收之年?！吨袊?jīng)濟(jì)信息》記者通過查閱上市地產(chǎn)公司已公布的財(cái)報(bào)發(fā)現(xiàn)，各家大型地產(chǎn)公司的利潤同比均有不錯(cuò)的增長，萬科、恒大、保利、招商和中國建筑等銷售額均破千億。萬科更是以超過1350億元的營收和超過150億元的利潤高居地產(chǎn)龍頭。

而來自市場的疑問是，這樣的好日子還能夠持續(xù)幾年？

了解中國地產(chǎn)業(yè)的本質(zhì)就不得不提起著重要支撐作用的金融杠桿兒。可以說，金融與地產(chǎn)之間有著不可分割的聯(lián)系，二者相輔相成，互為推動，構(gòu)建了中國房地產(chǎn)市場的神話。以股市中表現(xiàn)最活躍最具代表性的四大地產(chǎn)龍頭股“招保萬金”為例，規(guī)模最大的萬科地產(chǎn)與保利地產(chǎn)的資本負(fù)債比率均超過75%。截至2013年年底，萬科地產(chǎn)的資產(chǎn)負(fù)債比達(dá)到78%，保利地產(chǎn)2013年截至第三季度的資產(chǎn)負(fù)債比更是高達(dá)80%。

從負(fù)債比例上來看，可以說地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)模越大，潛在風(fēng)險(xiǎn)就越大。房地產(chǎn)業(yè)作為資本密集型產(chǎn)業(yè)，它們的發(fā)展，首先要保證賬面上保有大量的現(xiàn)金，通過公開市場上競買土地獲得未來增長空間。其次，要通過在銀行的大量舉貸來維持發(fā)展。從居安思危的角度來看，房地產(chǎn)市場最大的風(fēng)險(xiǎn)就是“一旦房價(jià)進(jìn)入下行通道”，那么現(xiàn)在地產(chǎn)企業(yè)普遍在12%左右的利潤率將不復(fù)存在。而且，在高峰時(shí)期獲得的巨量土地儲備也將大幅度貶值。

根據(jù)《證券日報(bào)》報(bào)道，截至3月31日，已經(jīng)披露年報(bào)的11家上市銀行2013年對公業(yè)務(wù)中涉及房地產(chǎn)業(yè)的貸款余額合計(jì)31985.86億元，這一數(shù)字已經(jīng)高于2012年年底16家合計(jì)的31553.13億元。11家銀行中，中國銀行房地產(chǎn)業(yè)貸款的余額最高，為6251.91億元，占其貸款和墊款總額的百分比為8.22%；農(nóng)業(yè)銀行排名第二，余額為5495.92億元，占比為7.6%。涉房貸款的增長，從另一個(gè)角度印證了中國房地產(chǎn)投資與消費(fèi)的火熱程度。同時(shí)也暴露出行業(yè)發(fā)展過分依賴金融杠桿的屬性。

業(yè)內(nèi)人士分析，房地產(chǎn)商可以用5%甚至更低的土地出讓金從政府手上獲得土地，然后以土地價(jià)值的全額作為抵押向銀行申請貸款。然后，房地產(chǎn)商在拿到售房許可后，可用期房形式讓購房消費(fèi)者辦理房貸按揭，以收回投資本利。

此外，工程承建商由于處于弱勢地位，也不得不帶資、墊資進(jìn)行工程施工。在這樣的環(huán)境下，如果房地產(chǎn)市場處于繁榮和高潮期，通常數(shù)億注冊資本金的房地產(chǎn)公司，可以通過多種途徑從銀行等渠道，以流動開發(fā)的形式，滾雪球般地獲取到高于注冊資本金幾倍，甚至幾十倍的借貸資金。

與此同時(shí)，消費(fèi)者們也是通過按揭這樣的杠桿，來撬動著世界最大規(guī)模的住房消費(fèi)。數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)上也顯示，住房已經(jīng)成為國人首要選擇的投資品。endprint