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        淺析房屋租賃管理的發(fā)展

        2014-08-07 01:20:15李建和
        2014年13期
        關(guān)鍵詞:安全管理

        李建和

        摘要:近年來,伴隨國內(nèi)整體經(jīng)濟形勢的不斷發(fā)展,房地產(chǎn)行業(yè)成為了拉動國內(nèi)GDP增長的主要手段之一。當房地產(chǎn)行業(yè)逐漸升溫,房價的不斷攀升,涌現(xiàn)出房屋租賃行業(yè)的蓬勃發(fā)展。據(jù)統(tǒng)計,截止至2013年底,全國僅融資類房地產(chǎn)租賃公司已達1026家。目前各類房地產(chǎn)租賃行業(yè)更成為房地產(chǎn)二三級市場的組成部分,對于解決終端用戶剛需、拉動內(nèi)需,促進經(jīng)濟繁榮起到了決定性作用。房屋租賃操作模式從90年代萌生至今產(chǎn)生了巨大的發(fā)展和規(guī)范,國家商務(wù)部更是出臺了《商務(wù)部關(guān)于“十二五”期間促進融資租賃業(yè)發(fā)展的指導(dǎo)意見》等一系列規(guī)范,為房屋租賃業(yè)的蓬勃發(fā)展保駕護航。本文將對房屋租賃管理模式進行探討。

        關(guān)鍵詞:租賃推廣;政策管理;安全管理;收益管控一、租賃推廣

        (一)房屋租賃目的

        房屋租賃管理最終的目的要達到空閑房屋整合利用,創(chuàng)造經(jīng)濟效益,同時整合房產(chǎn)資源,拓展受眾群體,形成規(guī)模化推廣租賃,并形成特有的經(jīng)濟增長模式。

        (二)房屋租賃宣傳模式:

        1.傳統(tǒng)房屋租賃模式由最初的口口相傳到后期的平面宣傳,均體現(xiàn)出直接的宣傳目的。傳統(tǒng)房屋租賃的渠道具有一定優(yōu)勢,但對于當前宣傳平臺與渠道來說劣勢明顯。表現(xiàn)為受眾率低下、宣傳覆蓋面窄、造成入租率相對較低,形成資源浪費。目前的租賃市場以個體房屋租賃為主,無法形成產(chǎn)業(yè)模式,難以提升經(jīng)濟增長效率,無法體現(xiàn)房屋整合租賃優(yōu)勢。難以拓展規(guī)范化房屋租賃的目的。

        2.房屋租賃未來發(fā)展模式將打破傳統(tǒng)宣傳模式,充分運用新媒體模式進行渠道拓展。借助網(wǎng)絡(luò)渠道、微信、微博渠道進行推廣營銷,有效節(jié)約人資成本,提升宣傳覆蓋面。徹底消除傳統(tǒng)宣傳渠道受眾面小、選擇面小的劣勢,形成宣傳面廣、選擇對比方便的有力渠道。

        (三)房產(chǎn)租賃目標客源分析

        1.自住型剛需租賃:目標客戶群體為適婚年齡中青年、拆遷過渡客源、異地駐地居民及無購房能力客源為主。房源要求不高,性價比高為主體。

        2.學(xué)位房租賃:擁有學(xué)齡兒童家庭為主,房源要求為:學(xué)位房、小戶型、家私配套齊全為主。

        3.商業(yè)房產(chǎn)租賃:目標客源對房產(chǎn)要求較高,對房產(chǎn)所處商圈目的性明確,對朝向、位置等有較高要求。同時,對周邊業(yè)態(tài)布置也有較高需求。

        (四)整合推廣

        以商業(yè)地產(chǎn)為例,商家租賃時將評估其目標客源存儲量是否滿足其營銷需求,房產(chǎn)租賃定價將產(chǎn)生重要影響,租賃性價比是否滿足其需求,將成為房產(chǎn)租賃關(guān)鍵。如果擁有足夠房源的基礎(chǔ)上,出租方可考慮將自由屬性房產(chǎn)進行商業(yè)定位,形成群體效應(yīng),拉動特定商戶入駐,形成CBD商圈,提升整體商業(yè)地產(chǎn)價值。參考華僑城的發(fā)展模式:華僑城現(xiàn)為大型地產(chǎn)運營商,其運營理念為用旅游拉動地產(chǎn),用地產(chǎn)帶動發(fā)展,形成整體地段、地塊整體價值提升。

        二、政策管理

        房屋租賃管理的蓬勃發(fā)展必然要有規(guī)定法則的約束,需要嚴格按照國家政策法規(guī)執(zhí)行相關(guān)政策才能夠使房產(chǎn)租賃行業(yè)健康有序的推進與發(fā)展。2011年2月國家出臺了《商品房屋租賃管理辦法》,對商品房租賃做出明文規(guī)定。一切政策渠道的推廣,均為保護房產(chǎn)租賃業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展。

        (一)租賃業(yè)態(tài)需符合法律要求:

        就房屋租賃市場而言,《租賃條例》設(shè)置了房屋租賃許可制度。并非所有的房屋均可作為租賃業(yè)態(tài)進行經(jīng)營,從現(xiàn)行的法律規(guī)定來看,有些房屋依法是無法出租的,譬如違法、違章建筑等。同時,個人進行經(jīng)營性租賃的也需受到相關(guān)法規(guī)約束,個人房產(chǎn)租賃時需至相關(guān)職能部門進行登記備案,并對承租人進行審查及信息備案。為保障各項社會秩序的順利進行,嚴格杜絕非法租賃行為成為了一條堅固的保障。

        (二)行政征收:

        行政征收分為行政征稅和行政收費兩類。以深圳為例,房屋租賃行為除法定的租賃稅外,對房屋租賃方征收的行政收費項目主要有房屋租賃管理費、土地使用費、衛(wèi)生費、創(chuàng)建安全文明小區(qū)費等。當前,國家正在清理各種行政事業(yè)性收費,并提出了“費改稅”的基本政策走向。從長遠來看,在征收私房租賃綜合稅之外,取消其他各種行政收費,應(yīng)該是一個大的發(fā)展趨勢。

        三、安全管理

        安全無小事、責任大于天。對于房產(chǎn)租賃業(yè)來說,安全管理是租賃經(jīng)營的基礎(chǔ),完善的安全管理是租賃經(jīng)營發(fā)展的基礎(chǔ)保障。租賃方除經(jīng)營行為外更重要的職能即對租賃業(yè)態(tài)安全的管理與監(jiān)控。和諧與安全的租賃環(huán)境,才能使房屋租賃管理健康的發(fā)展與壯大。

        (一)水電燃氣安全管理

        對于所有涉及到人員的場所,水電煤氣的違規(guī)使用成為了危害人員生命財產(chǎn)安全的殺手,一時的大意鑄成大錯。無論是住宅租賃還是商業(yè)租賃,租賃方每日必將對水電燃氣等生活必要設(shè)施進行使用。作為租賃管理方,必須嚴格要求承租方,加強培訓(xùn)與監(jiān)督檢查,通過明確的合同條款對承租方進行壓力管控,規(guī)范承租方的使用習(xí)慣,防止與杜絕此類危險。積極配合相關(guān)職能部門定期檢查與維護,是安全保障的有效手段。

        (二)消防安全管理:

        租賃方應(yīng)制定嚴密的消防安全管理規(guī)定,并作為租賃協(xié)議的前置協(xié)議與承租方進行簽署,明確消防安全管理細節(jié)。同時,定期邀請或配合消防執(zhí)法部門對承租方各項消防設(shè)施、設(shè)備檢查與維護,并對承租方內(nèi)部人員進行定期安全培訓(xùn),增強承租方消防安全意識。

        作為租賃單位,有權(quán)利與義務(wù)定期檢查消防設(shè)施、設(shè)備功能性完好,消防通道是否阻塞、測試自動噴淋裝置是否完好等,定期對老舊破損電路進行檢查維修與更換,保障租賃物業(yè)安全運營。

        (三)違法行為監(jiān)督

        租賃方有權(quán)利與義務(wù)承擔租賃物業(yè)的使用范圍監(jiān)管。協(xié)議簽署時應(yīng)明確房屋使用屬性與限制屬性,承租方嚴禁私自轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓、專賣、私自改變物業(yè)使用性質(zhì)等。在承租方使用該物業(yè)時租賃房應(yīng)實時關(guān)注物業(yè)內(nèi)是否具有違法行為,如發(fā)現(xiàn)違法、違規(guī)行為就應(yīng)及時制止并上報相關(guān)執(zhí)法機關(guān),嚴格杜絕承租方利用租賃物業(yè)從事違法或非法行為。通過租賃方的嚴格監(jiān)管,保障租賃物業(yè)的順利發(fā)展與進行。違法行為監(jiān)督一項應(yīng)在與承租方簽署協(xié)議時予重點說明。

        四、租賃管理的收益管控

        利潤分配:房屋租賃管理作為一種新興行業(yè)模式,科學(xué)的利潤的管控自然成為大型房屋租賃企業(yè)發(fā)展的主題。房屋租賃企業(yè),是人工密集型企業(yè),前臺工作者有推廣人員、銷售人員、財務(wù)人員等,后臺人員擁有保潔、管理處、保安員等等,人工成本自然成為了成本支出占了收益的較大份額。遵循利潤127定律分配,應(yīng)該是房屋租賃企業(yè)發(fā)展的科學(xué)比例。127定律來源于旅游行業(yè),本意為用1成利潤維修與增添設(shè)備,達到2成游客回頭率,達到7成的游客穿透率。作為房屋租賃企業(yè),應(yīng)當用1成的利潤,去維修翻新房屋,2成的利潤擴大房屋租賃產(chǎn)品,用7成的利潤進行人工成本支出,提升員工工作熱情與服務(wù)意識。如今,企業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵點在于服務(wù),從“海底撈”——“胖東來”,服務(wù)被人津津樂道,糾其原因,員工具有極大服務(wù)熱情與服務(wù)意識。企業(yè)文化是一方面,更重要的是使員工體驗到了豐厚的企業(yè)回報,達到了員工滿意度,自然服務(wù)上去了,品牌也就上去了。大型房地產(chǎn)企業(yè)萬科,同樣也是口碑營銷,無論何種地段,何種地域環(huán)境的萬科物業(yè),服務(wù)永遠為第一位。好服務(wù)贏得好口碑,好口碑換來好業(yè)績,好業(yè)績換來利潤,好利潤換來好員工,好員工換來好服務(wù),這樣一個良性循環(huán)。

        房產(chǎn)租賃行業(yè)作為當今的新興產(chǎn)業(yè),相信在一段時間內(nèi)仍將不斷壯大與發(fā)展,最終形成自身的行業(yè)模式,帶動駐地經(jīng)濟發(fā)展,拓展駐地就業(yè)渠道,拉動駐地配套行業(yè)的蓬勃發(fā)展,最終達到整體的繁榮與發(fā)展。(作者單位:大同鐵聯(lián)實業(yè)有限責任公司)

        參考文獻:

        [1]中投顧問.2014-2018年中國租賃業(yè)投資分析及前景預(yù)測報告,2014年5月

        [2]華僑城集團文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式探析http://news.xinhuanet.com/fortune/2011-05/08/c_121391892_6.htm

        [3]“海底撈”服務(wù)營銷理念http://wenku.baidu.com/view/e11fa608ba1aa8114431d9ca.html

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