李稻葵

鑒于未來房地產(chǎn)市場發(fā)展的動力來自城市化和居民遷移兩大需求，已經(jīng)實行3年的限購政策應該進行靈活調(diào)整：仍有房價上漲壓力的北上廣深按兵不動，其他城市因地制宜，放開外來人口購房限制，對本地居民購買多套住房則謹慎行事，同時，配套的市場化調(diào)控政策應該跟上。

最近半年以來，中國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了比較明顯的變化，許多地區(qū)無論新房還是二手房的成交量都顯著下降，房價也呈不同程度的增速放緩甚至下滑態(tài)勢。在這種情勢下，過去3年來在全國70多個城市實行的房地產(chǎn)限購政策是否應該退出引起廣泛的議論，也有消息說住建部正在考慮允許各地方政府放開其限購政策。那么，房地產(chǎn)限購政策該不該放開呢？

回答這個問題，首先必須對當前中國房地產(chǎn)市場的總體形勢做出一個基本的判斷，然后分析其下一階段的走勢，才能得出一個比較科學合理的結論。

房地產(chǎn)市場拐點已到

當前中國房地產(chǎn)市場的格局已經(jīng)轉(zhuǎn)變，通俗來講就是，其拐點已經(jīng)來到。為什么這么講？因為這一市場的主基調(diào)已經(jīng)由過去的瘋狂上漲轉(zhuǎn)變?yōu)闇睾蜕蠞q乃至于調(diào)整。支持這一判斷的有三大基本因素。

第一個因素是金融市場的大格局已經(jīng)改變。今天的金融市場，由于金融改革啟動等因素的影響，已經(jīng)出現(xiàn)了對儲戶比較有利的局面。與過去銀行存款只能獲得2%-3%的年利率相比，今天收益率在5%以上的理財產(chǎn)品層出不窮，明顯高過2.5%左右的通脹率，也高于2%-3%的租金回報率。持有現(xiàn)金所獲得的回報大大提高，而且風險較低，已經(jīng)使得不少投資者的偏好發(fā)生了變化，由過去的買房保值，轉(zhuǎn)變?yōu)楦鼉A向于持有現(xiàn)金。

第二大因素是城市居民的住房需求已經(jīng)逐步得到了滿足，和以前急需改善住房的情況完全不同。這可以從兩組數(shù)據(jù)加以驗證。首先，從中國的人口結構看，建國后出現(xiàn)過三次嬰兒潮。第一次是在1952年前后的3年間，平均每年有2000萬人口出生。這批人現(xiàn)在已經(jīng)步入老年，本身很少有新增的住房需求，相反倒是可能有大房換小房的降級住房需求。第二波嬰兒潮出現(xiàn)在上世紀60年代初，1963-1965年間，每年出生的嬰兒有3000萬人左右。這部分人已經(jīng)進入50歲的知天命之年，住房需求基本滿足，處于穩(wěn)定狀態(tài)。第三撥人出生在1978-1980年前后，是第一波嬰兒潮人的子女輩，這部分人大多已結婚生子，住房需求基本滿足，當然也不乏一部分人仍在尋找更大更好的住房，努力改善小家庭的生活質(zhì)量。

另一組數(shù)據(jù)是，中國居民如今的資產(chǎn)結構已經(jīng)過多地傾向于住房。據(jù)初步統(tǒng)計，目前全國的居民資產(chǎn)約為150萬億元，其中100萬億元為住房資產(chǎn)（與此相關的另一數(shù)據(jù)是，中國的平均住房自有率接近90%）；約40萬億元屬于居民存款，這部分存款目前能獲得比較高的回報；剩下的10萬億元左右則是債券和股票，由于當前證券市場持續(xù)低迷，這部分資產(chǎn)的配置比較穩(wěn)定，不會驟增驟減。根據(jù)這一分析，城市居民不大可能在短期內(nèi)將自己的資產(chǎn)配置到住房資產(chǎn)里去。

第三個支撐城市住房需求不至于大幅度上漲的因素是，目前已經(jīng)在城市生活卻沒有獲得城市戶籍的外來工以及等待進城的農(nóng)村居民，購買力相對有限。即使按照城市房價為5000-6000元/平方米來估算，一對外來的雙職工夫婦買一套80平方米的房子也需要15年左右，相對比較吃力。當然，如果他們在老家的宅基地和建設用地可以轉(zhuǎn)讓，則其在城市置業(yè)將獲得比較有力的財政基礎，但是，由于當前政府并不允許宅基地大規(guī)模入市，因此，他們在城市買房的動力并不是很強。

綜合以上因素，我們認為，當前房地產(chǎn)市場已經(jīng)呈現(xiàn)出一個價量放緩的新格局。那么，房地產(chǎn)市場會不會出現(xiàn)大規(guī)模崩潰的結局呢？這種可能性非常小。

房地產(chǎn)市場大規(guī)模崩潰的主要原因必須是有大量的存量房入市，從而對房地產(chǎn)價格構成沖擊，而目前這種可能性非常小。

存量房入市無外乎兩個原因，一是大量居民由于經(jīng)濟狀況發(fā)生變化，不足以支撐現(xiàn)有房貸，因此要大規(guī)模拋售房子，這是2007、2008年美國的情景。而當今中國百姓購房的杠桿率是很低的，許多家庭是一次付清房款，許多家庭房貸僅占房價的50%，再加上中國人傳統(tǒng)上有持有住房的偏好，因此，居民恐慌性拋售住房的可能性比較小。

另一種可能是很多媒體人分析的，在當前房地產(chǎn)登記以及反腐的浪潮下，許多貪腐官員大量拋售住房。我們認為這種可能性也很小，因為大量拋售住房反而會引火燒身，招致有關部門的注意，對于貪腐官員來說，倒不如按兵不動，將房產(chǎn)登記并轉(zhuǎn)移出去。

總的來說，中國房地產(chǎn)市場已經(jīng)迎來新格局，其基本特點就是交易量增長逐步放緩，很多地區(qū)的房價將出現(xiàn)一定的增長放緩或下降。在此要強調(diào)的是，這一新格局是多元化的，北上廣深等一線城市仍然具有價格上漲的壓力，因為這些城市的經(jīng)濟競爭能力和人口聚集能力仍然十分強勁，而且，其生態(tài)承載能力已經(jīng)基本達到極限，不大可能出現(xiàn)房價的大幅、大面積下降。同時，問題的關鍵是，這一輪調(diào)整不能以過分犧牲交易量為代價，否則，交易量的下降將會導致整個經(jīng)濟活動的放緩，也會給房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展帶來不利影響。

限購政策應該適時調(diào)整

根據(jù)以上分析，未來若干年房地產(chǎn)市場發(fā)展的新動力將來自兩大需求，一是已經(jīng)進城但沒有獲得本地戶籍的農(nóng)村人口，以及期待進城的農(nóng)村人口的住房需求。他們在定居城市的過程中，希望有自己的住房，這部分需求需要一定時間來釋放。第二類需求則來自那些已經(jīng)進城但希望在另外的城市定居或者發(fā)展的人。中國新一輪城市化的特點是戶籍政策的放松，這必然會導致人口在不同城市間的重新布局。而人口和經(jīng)濟地理的重構，必然會使得一些熱點地區(qū)出現(xiàn)外來居民住房需求的上漲，而另一些地區(qū)的住房需求則會相應下降。這將是中國住房需求未來發(fā)展的一大特點。

針對這兩大需求，我們可以得出結論，限購政策應該靈活地調(diào)整。

具體說來，第一，北上廣深等一線城市應該按兵不動。這些城市目前房價上漲的壓力仍然存在，人口的聚集能力仍然上漲，如果過快放開限購政策的話，人口將會膨脹，城市規(guī)模將會很快超過生態(tài)承載能力，房價也會過快地上漲，不利于當?shù)禺a(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

第二，其他城市應該因地制宜，放開外來戶籍人口的購房限制。這實際上是順應了中國下一輪城市發(fā)展的需要。那么，對于本地居民購買第三、四套房的限制是否應該放開呢？筆者認為應該謹慎行事。因為有能力購買多套住房的本地居民往往先知先覺，且資金實力較強，他們的投資行為會帶動房價的炒作，從而使外地居民的買房需求難以滿足。這將阻礙人口在不同城市間的流動，對于城鎮(zhèn)化而言是不利的。

第三，配套的市場化調(diào)控政策應該跟上。在逐步放開房地產(chǎn)限購政策的同時，應該更加強調(diào)市場的調(diào)節(jié)作用，特別是要用好金融杠桿。對于居民首套住房、外地居民購房及本地居民多套房等的貸款政策應該更加明確，房地產(chǎn)登記制度以及房產(chǎn)稅應該及時推出。房產(chǎn)稅主要是給地方政府創(chuàng)造公共服務的機會，也是本地業(yè)主與地方政府良性互動的一個政策。

總之，當前中國房地產(chǎn)市場已經(jīng)到達拐點，此時應該順應變化，不失時機地靈活調(diào)整限購政策，并不妨先從放開外地居民購房限制開始；與此同時，市場化的調(diào)節(jié)政策應該實時跟進，從而利用好這一拐點，營造一個房地產(chǎn)市場發(fā)展的新格局。