王敏　方紅英

最近隨著“國五條”的頒布實施，我國房地產(chǎn)市場又被推向了輿論的風口浪尖。作為我國目前最主要的支柱產(chǎn)業(yè)之一，房地產(chǎn)市場的興衰成敗在一定意義上成為了我國經(jīng)濟的風向標。自1998年我國住房制度市場化以來，我國針對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控政策也不斷應(yīng)運而生。尤其是2008年全球性金融危機之后，我國采取了一系列的救世措施，隨后為了抑制房價過熱又出臺了眾多的政策?；剡^頭來，這一系列的宏觀調(diào)控政策對我國上市房地產(chǎn)公司到底會產(chǎn)生怎樣的影響呢？這些公司對調(diào)控政策的反映在一定程度上代表了其對我國房地產(chǎn)行業(yè)的影響。因此，本文就宏觀經(jīng)濟因素對我國上市房地產(chǎn)公司財務(wù)績效的影響進行了簡單的規(guī)范性研究。

一、我國上市房地產(chǎn)公司近十年主要財務(wù)指標表現(xiàn)

宏觀經(jīng)濟因素到底對我國上市房地產(chǎn)公司財務(wù)績效會產(chǎn)生怎樣的影響呢？本文選取在上海證券交易所和深圳證券交易所上市的房地產(chǎn)公司，并通過金融界網(wǎng)站得到房地產(chǎn)行業(yè)近十年的相關(guān)財務(wù)數(shù)據(jù)。本文主要選取了三個指標，用毛利率、營業(yè)利潤率來反映其盈利能力，用資產(chǎn)收益率來反映其營運能力。如表1所示：

從上表可以發(fā)現(xiàn)，我國上市房地產(chǎn)公司的毛利率整體呈穩(wěn)健上升趨勢，說明我國的房地產(chǎn)業(yè)的利潤總額在不斷增加。而其營業(yè)利潤率卻呈不規(guī)則的波動，這說明在利潤總額不斷增加的情況下，房地產(chǎn)業(yè)所負擔的各項稅費在不斷的發(fā)生變化，這種現(xiàn)象應(yīng)該與我國近十年對房地產(chǎn)業(yè)的頻繁的宏觀調(diào)控動作是分不開的。受動蕩的宏觀調(diào)控政策的影響，我國房地產(chǎn)業(yè)的資產(chǎn)收益率的波動也是不規(guī)則的。

那么，是哪些宏觀因素導(dǎo)致我國的房地產(chǎn)業(yè)的財務(wù)水平在十年內(nèi)發(fā)生了如此多的變動呢？

二、經(jīng)濟增長的影響

房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與我國經(jīng)濟的快速發(fā)展是密不可分的。近十年來，我國的經(jīng)濟增長迅速，每年均幾乎維持8%的增長率，這給房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了良好的發(fā)展環(huán)境和堅強的后盾，這一點從表1中平穩(wěn)增長的毛利率可以看出。雖然在經(jīng)歷了由于全球性金融危機享受到政府的激勵政策而帶來的高速發(fā)展，也遭受到了由于抑制房價過熱而導(dǎo)致的樓市低迷。從長遠看，隨著我國的工業(yè)化和城市化進程的不斷推進，越來越多的人涌入城市，住房的需求量必然增加，城市家庭為改善居住條件，也會有需求量。因此，我國經(jīng)濟發(fā)展以及相關(guān)政策不斷實施的大環(huán)境是有利于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展的。

三、金融政策的影響

影響房地產(chǎn)業(yè)的另一重要因素，就是我國的金融政策，即通過變化的金融政策來進行調(diào)控。在實際中其實就是金融業(yè)對房地產(chǎn)業(yè)的作用，雖然可以歸入到接下來的房地產(chǎn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)中去討論，但基于其作用的重要性，本文單獨進行討論。我國主要通過調(diào)整貸款利率和存款準備金率兩種手段來實現(xiàn)調(diào)控目的。

調(diào)整貸款利率即通過調(diào)節(jié)資金的供求關(guān)系，來達到調(diào)控的目的。我國的房地產(chǎn)業(yè)對銀行貸款依賴性較強，而個人住房按揭貸款制度的實施一方面增加了房地產(chǎn)銷售的靈活性，一方面又刺激了消費者的購買欲。我國在金融危機之后對貸款利率進行了高頻率的調(diào)整，由于個人住房貸款以中長期為主，本文以五年以上貸款利率為例。我國的貸款利率在2002年到2007年間呈逐年上升，可見我國采取了緊縮的貨幣政策，而到了2008年為了應(yīng)對全球性金融危機導(dǎo)致的房地產(chǎn)業(yè)的蕭條，我國又采取寬松的貨幣政策，一年內(nèi)五次下調(diào)貸款利率刺激房地產(chǎn)業(yè)。而到2009年我國房價出現(xiàn)過熱增長，為抑制這一現(xiàn)象，國家再次提高了貸款利率。

調(diào)整存款準備金率，即通過控制銀行持有空閑資金來達到宏觀調(diào)控的目的。我國在針對房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控方面多次利用調(diào)整存款準備金率來控制銀行對房地產(chǎn)業(yè)的放貸行為。從2003年開始到2008年9月份之前，我國的存款準備金率一直在提高，說明我國加強了對銀行的監(jiān)管，暗示了緊縮的貨幣政策。之后到2010年1月份之前有個短暫的下調(diào)期，2009年的買房熱與這段時期的寬松政策不無關(guān)系。而房價猛漲之后，國家又再次收緊了銀行的資金，以抑制房地產(chǎn)市場的過熱。

對應(yīng)表1中的財務(wù)數(shù)據(jù)，我國上市房地產(chǎn)公司在2007年以前資產(chǎn)收益率除在2003年均保持在較低水平，2007年之后，雖然該值呈下降趨勢，但總體水平要高于之前，而其營業(yè)利潤率更是在2009年達到十年來最高水平，這與2008年我國寬松的貨幣政策不無關(guān)系。在2009年之后營業(yè)利潤率又直線下滑，本文認為2009年以后為抑制房價過快增長而實施的緊縮性貨幣政策是發(fā)揮了一定作用的。

四、相關(guān)產(chǎn)業(yè)的影響

相關(guān)產(chǎn)業(yè)也會對房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生影響?？v觀近幾年的宏觀調(diào)控措施，最搶眼的莫過于2008年“國十條”中提到的實施積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策，以實現(xiàn)拉動內(nèi)需而投資4萬億的決策。從政令的頒布到陸續(xù)實施已經(jīng)過去兩三年，這些投資并沒有全都直接投入到房地產(chǎn)行業(yè)，而是投入到了交通等產(chǎn)業(yè)。那么，如此大的舉措對房地產(chǎn)業(yè)是否會有推動作用呢？我們運用直接分配系數(shù)來分析各相關(guān)產(chǎn)業(yè)作為房地產(chǎn)業(yè)的中間產(chǎn)品使用量占比，以觀察各行業(yè)對房地產(chǎn)業(yè)的作用力。通過分析并計算國家統(tǒng)計局官網(wǎng)數(shù)據(jù)而得到的2002年、2007年和2010年各主要行業(yè)對房地產(chǎn)業(yè)的直接分配系數(shù)及排名可以看出，在三年中，居于前兩位的提供給房地產(chǎn)業(yè)服務(wù)最多的為租賃商務(wù)服務(wù)業(yè)和金融業(yè)，尤其在2007年和2010年，位于前七位對房地產(chǎn)業(yè)提供服務(wù)最多的均為第三產(chǎn)業(yè)，隨后是屬于第二產(chǎn)業(yè)的各類制造業(yè)和建筑業(yè)等。此外，與基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)相關(guān)的交通運輸及倉儲業(yè)以及電力、熱力的生產(chǎn)和供應(yīng)業(yè)對房地產(chǎn)業(yè)的直接分配系數(shù)也在前20位中。

通過2002年、2007年和2010年各主要行業(yè)投入占總投入比例及排名可以看出，直接分配系數(shù)位于前兩位的行業(yè)雖然投入占比不是很靠前，但投入比例卻是遞增的。另外，建筑業(yè)的投入占比高居不下，房地產(chǎn)業(yè)的投入占比在2007年略微下降之后在2010年有了顯著提高，交通運輸及倉儲業(yè)、以及電力、熱力的生產(chǎn)和供應(yīng)業(yè)的投入比也在前列，這與我國提倡的促進基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)是息息相關(guān)的。

可見，四萬億的投資雖并沒有全部投入到房地產(chǎn)行業(yè)，但其對房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也起到了積極的推動作用。這點從我國上市房地產(chǎn)公司2009年大漲的營業(yè)利潤率中可以看出。

五、建議與思考

本文雖然只選取了三個方面的宏觀經(jīng)濟因素，但通過以上的分析不難看出我國上市房地產(chǎn)公司受宏觀經(jīng)濟因素的影響還是比較大的。

房地產(chǎn)作為資金密集型行業(yè)，對金融業(yè)的依賴性較大，對金融政策的變動也較為敏感，政府在運用金融政策時，其目的是在控制非理性增長的房價，而非打壓房地產(chǎn)市場。因此，各房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當意識到這一點，合理利用調(diào)控政策，保證自身的可持續(xù)發(fā)展。同時，房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)密切關(guān)注相關(guān)產(chǎn)業(yè)的動態(tài)，選擇好“風向標”，為應(yīng)對可能變動的政策做好準備。

但在宏觀調(diào)控的具體實施過程中，本文認為也產(chǎn)生了不少負面的影響。

一方面，我國的調(diào)控手段仍然存在“一刀切”的嫌疑。1993年海南房地產(chǎn)的崩盤一直是我國房地產(chǎn)業(yè)的噩夢，但是2010年的緊縮性貨幣政策實施的速度也使房地產(chǎn)業(yè)受到了不小的沖擊。各大銀行在接到上級的政策后紛紛提出應(yīng)對措施，加班加點趕著發(fā)放貸款，爭奪貸款額度。各大房地產(chǎn)公司在經(jīng)歷了優(yōu)惠政策帶來的業(yè)務(wù)發(fā)展之后，紛紛高價買地，使2008年到2010年間，各地“天價土地”層出不窮，與房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)的材料費用也出現(xiàn)大漲趨勢，但2010年的快速緊縮，使得許多房地產(chǎn)公司在高成本投入后，其相應(yīng)的產(chǎn)出卻成為了未知數(shù)，導(dǎo)致很多公司屯地卻不建房，造成了資源的浪費也抑制了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。因此，本文認為我國以后的政策實施是否應(yīng)該考慮選擇更緩和一些的手段，讓大家有個消化的過程。

另一方面，近幾年我國大力推進基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)以帶動經(jīng)濟的發(fā)展。我們看到了這些相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展對房地產(chǎn)業(yè)的帶動作用，但是其弊端卻也不容忽視。道路的重復(fù)建設(shè)問題時有發(fā)生，沒有規(guī)劃好的基礎(chǔ)設(shè)施浪費嚴重，高速動車事故的發(fā)生也給我們敲響了警鐘，這些問題使我們不得不思考：浪費是不是應(yīng)該再減少點，規(guī)劃是不是應(yīng)該更實用點，速度提高之后技術(shù)的提高是不是更重要點。

（作者單位：廣東外語外貿(mào)大學(xué)）endprint