房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮是內(nèi)外部多種因素綜合作用的結(jié)果，其中信貸條件是一個(gè)很重要的因素。在利率市場(chǎng)化的時(shí)代背景下，放松銀行限貸政策能讓房地產(chǎn)市場(chǎng)重新繁榮嗎？？？毛木子/文

2014年以來(lái)，繼杭州、常州、秦皇島等二三線城市大幅降價(jià)促銷后，北京、廣州、深圳等一直被認(rèn)為不會(huì)降價(jià)的一線城市部分樓盤也傳出降價(jià)、打折、零首付等信號(hào)，房?jī)r(jià)出現(xiàn)松動(dòng)跡象。

房地產(chǎn)是典型的資金密集型產(chǎn)業(yè)，而且具有明顯的周期性，在市場(chǎng)景氣之時(shí)，企業(yè)能夠抓住機(jī)遇快速擴(kuò)張，但市場(chǎng)低迷時(shí)期，企業(yè)資金壓力較大，在財(cái)務(wù)安全方面可能存在一定風(fēng)險(xiǎn)。每當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)遇冷，銷售下滑，房?jī)r(jià)下降時(shí)，就會(huì)傳來(lái)放松調(diào)控的呼吁。在2014年樓市不景氣之時(shí)，限購(gòu)限貸等調(diào)控政策的松綁，被不少地方政府和開發(fā)商寄予厚望。

近日，有媒體報(bào)道稱一些地方政府正在考慮松綁此前制定的限貸限購(gòu)政策。對(duì)樓市松綁可能會(huì)吸引一部分購(gòu)房者入市，從而使樓市重現(xiàn)昔日繁榮。瑞銀中國(guó)區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家汪濤預(yù)計(jì)房地產(chǎn)銷售疲弱、市場(chǎng)前景惡化可能會(huì)迫使開發(fā)商進(jìn)一步調(diào)整開工計(jì)劃，房地產(chǎn)建設(shè)活動(dòng)仍將是年內(nèi)增長(zhǎng)面臨的主要風(fēng)險(xiǎn)。

房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮是內(nèi)外部多種因素綜合作用的結(jié)果，房?jī)r(jià)和信貸環(huán)境以及供需失衡都脫不了關(guān)系，其中信貸環(huán)境是諸多外部因素當(dāng)中的一個(gè)很重要的因素。試想一下，如果沒有銀行的貸款，開發(fā)商拿什么建房？以投資為目的的炒房客拿什么炒房？

貨幣寬松推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮

房地產(chǎn)作為經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一 ，一直是銀行信貸的重要投向之一。得益于寬松信貸環(huán)境提供的巨量廉價(jià)資金，過去十幾年房地產(chǎn)投資，每年增長(zhǎng)速度都在20%左右。

自上世紀(jì)90年代末實(shí)行住房貨幣化改革以來(lái)，房地產(chǎn)需求和房?jī)r(jià)一路飆升，房企從銀行貸款等渠道能夠輕松獲得貸款，房地產(chǎn)市場(chǎng)的狂歡盛宴也因此一直得以延續(xù)。

由于經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)的依賴性正在增大，房地產(chǎn)類貸款在銀行資產(chǎn)配置中的重要性不言而喻，目前整體占比為20%左右，其中按揭類貸款占比14%左右，開發(fā)類貸款占比5%左右。

數(shù)據(jù)顯示，截至2013年年底，全部貸款余額為72萬(wàn)億元，房地產(chǎn)類貸款總計(jì)14.6萬(wàn)億元，其中地產(chǎn)開發(fā)貸款1.07萬(wàn)億元，房產(chǎn)開發(fā)貸款3.52萬(wàn)億元，個(gè)人按揭住房貸款9.8萬(wàn)億元，保障性住房貸款0.73萬(wàn)億元。房產(chǎn)開發(fā)貸款和個(gè)人住房按揭貸款占大頭，占比分別為24%和67%；地產(chǎn)開發(fā)貸款和保障性住房貸款占比相對(duì)較低，總計(jì)不到10%。

從歷史來(lái)看，中國(guó)房?jī)r(jià)上升、房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮的周期與信貸環(huán)境寬松的周期也是重合的。房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)滯后于貨幣增速，但貨幣增速較快，房地產(chǎn)也隨之到達(dá)高峰，這是房地產(chǎn)市場(chǎng)的常態(tài)。

目前房地產(chǎn)銷量下滑是經(jīng)濟(jì)的主要拖累，利率高企是導(dǎo)致地產(chǎn)銷量回落的重要原因。

利率市場(chǎng)化促使銀行降低

對(duì)房貸的傾斜力度

2014年以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)下行，不僅拖累已經(jīng)陷入困境的實(shí)體經(jīng)濟(jì)，更嚴(yán)重影響了地方政府財(cái)政。在地方經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)乏力、樓市成交低迷等多重壓力下，目前地方松綁限購(gòu)限貸的意愿較為強(qiáng)烈。

近年來(lái)，利率市場(chǎng)化使得銀行負(fù)債成本率提高，這就促使銀行調(diào)整貸款結(jié)構(gòu)，降低對(duì)房貸的傾斜力度。相對(duì)于小微貸、企業(yè)貸等流動(dòng)資金貸的短周期和高利率，房貸時(shí)間較長(zhǎng)，而且利率較低，目前對(duì)銀行來(lái)說(shuō)已經(jīng)沒有過去那樣的吸引力。

過去由于利率不能自由浮動(dòng)，銀行更傾向于低風(fēng)險(xiǎn)的房貸業(yè)務(wù)，但未來(lái)隨著利率市場(chǎng)化的推進(jìn)，銀行會(huì)把更多的資源投入到高利率的業(yè)務(wù)，這是市場(chǎng)導(dǎo)向的必然結(jié)果。

首套按揭住房貸款毫無(wú)疑問屬于低收益資產(chǎn)，部分銀行已經(jīng)調(diào)整信貸投放策略。一方面上浮按揭貸款的貸款利率，另一方面減少按揭貸款的發(fā)放。此外，由于不斷曝出降價(jià)和房企資金斷裂的問題，各大銀行出于風(fēng)險(xiǎn)考慮也普遍大幅縮減了房企的融資總量，尤其是在三四線城市，幾乎已經(jīng)停止開發(fā)貸款。

在這樣的時(shí)代背景下，即使限貸政策開始放松，但這對(duì)部分城市已呈下滑趨勢(shì)的樓市來(lái)說(shuō)，很可能只是杯水車薪，類似溫州樓市跌跌不休的走勢(shì)難以避免。數(shù)據(jù)顯示，2014年1-3月全國(guó)房地產(chǎn)資金來(lái)源總量2.87萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)6.6%。其中房地產(chǎn)資金來(lái)源中國(guó)內(nèi)貸款1-3月合計(jì)6226億元，同比增長(zhǎng)20.4%。1-3月個(gè)人按揭貸款3161億元，同比增長(zhǎng)0.1%。相比2013年全年的資金狀況均較為緊張。

目前流動(dòng)性狀況偏緊，市場(chǎng)普遍認(rèn)為這可能會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求造成持續(xù)負(fù)面影響，從而使行業(yè)面臨銷售額增速放緩的風(fēng)險(xiǎn)。與此同時(shí)，開發(fā)商面臨著融資渠道受限、銀行信貸增速放緩、房地產(chǎn)企業(yè)取得開發(fā)貸款的難度加大等問題，資金壓力較大?！鰁ndprint