王冉秋

摘要：面對(duì)日益激烈的競爭環(huán)境，房地產(chǎn)企業(yè)全面降低成本的需求更加迫切。稅收成本是房地產(chǎn)企業(yè)成本中的重要組成部分，加強(qiáng)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理能夠有效降低稅收成本。本文從企業(yè)設(shè)立環(huán)節(jié)、取得土地環(huán)節(jié)、開發(fā)環(huán)節(jié)及銷售環(huán)節(jié)四個(gè)方面深入地分析房地產(chǎn)企業(yè)存在的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，以便房地產(chǎn)企業(yè)更好的提出有針對(duì)性的防范措施。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 稅務(wù) 風(fēng)險(xiǎn)

近年來，房地產(chǎn)業(yè)在一系列的國家政策施壓下，雖然漲勢減緩，但依然是國家經(jīng)濟(jì)增長的主力軍，從所屬領(lǐng)域來看，房地產(chǎn)業(yè)橫跨了生產(chǎn)及流通兩個(gè)領(lǐng)域，其所涉及的稅種多，稅率復(fù)雜，稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)高依然是各房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營過程中廣泛存在的問題。

本文主要探討房地產(chǎn)企業(yè)存在的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，以便房地產(chǎn)企業(yè)更好的提出有針對(duì)性的防范措施。以下將分別通過企業(yè)設(shè)立環(huán)節(jié)、取得土地環(huán)節(jié)、開發(fā)環(huán)節(jié)及銷售環(huán)節(jié)來分析房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)存在哪些稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

第一是企業(yè)設(shè)立環(huán)節(jié)。這里主要探討的是對(duì)于需要設(shè)立分支機(jī)構(gòu)的房地產(chǎn)企業(yè)來說，設(shè)立分公司還是子公司該如何權(quán)衡。首先，需要考慮的是新設(shè)置的分支機(jī)構(gòu)能否盈利的問題，如果分支機(jī)構(gòu)在短期內(nèi)可以自負(fù)盈虧，推薦設(shè)立子公司，由于子公司具有獨(dú)立的法人資格，不但不需要承擔(dān)母公司的盈虧，而且子公司還可以將自我所得投入于自身的發(fā)展；但在現(xiàn)實(shí)情況中，企業(yè)設(shè)立分支機(jī)構(gòu)的初期，將會(huì)耗用大量的成本，所以虧損的概率較高，這時(shí)可以考慮先設(shè)立分公司，其虧損可以由母公司承擔(dān)，并且降低母公司的企業(yè)所得稅，經(jīng)過兩三年的經(jīng)營，當(dāng)分公司能夠扭虧為盈時(shí)，再將分公司變更注冊為子公司，降低分支機(jī)構(gòu)對(duì)母公司的風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任。其次，若土地使用權(quán)歸母公司所有，而其準(zhǔn)備以分支機(jī)構(gòu)的名義開發(fā)土地，那么設(shè)立分公司還是子公司就會(huì)涉及到是否繳納契稅的問題。設(shè)立子公司，不管是母公司以土地使用權(quán)作價(jià)投資還是先以貨幣資金投資，然后用土地使用權(quán)增資擴(kuò)股，土地使用權(quán)在這個(gè)母子公司之間的內(nèi)部轉(zhuǎn)換中都是要繳納契稅的。設(shè)立分公司，就不存在土地使用權(quán)內(nèi)部流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的契稅，節(jié)約了稅收成本。

第二是取得土地環(huán)節(jié)。近年來，房地產(chǎn)行業(yè)的資產(chǎn)重組越演越烈，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過股權(quán)收購的方式取得開發(fā)用地，以此來回避直接轉(zhuǎn)讓帶來的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。股權(quán)轉(zhuǎn)讓不征收營業(yè)稅，也意味著可以減免土地轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加，相比較直接轉(zhuǎn)讓土地來說，減少了土地轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的流轉(zhuǎn)稅。土地增值稅也是取得土地環(huán)節(jié)的一項(xiàng)重要稅收，很多房地產(chǎn)企業(yè)在如何合理規(guī)避土地增值稅的問題上也是大費(fèi)周章，但根據(jù)相關(guān)規(guī)定對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資、聯(lián)營或被投資土地，要有一方為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，就不允許企業(yè)享受暫免征收土地增值稅的政策，當(dāng)然也不是無計(jì)可施，要想享受該優(yōu)惠政策，可以從這兩點(diǎn)進(jìn)行籌劃，其一是不以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)拿地進(jìn)行投資，其二是此地塊不用于房地產(chǎn)開發(fā)。

第三是開發(fā)環(huán)節(jié)。房地產(chǎn)企業(yè)為了方便顧客了解其樓盤的性質(zhì)和結(jié)構(gòu)，一般都會(huì)在不同的區(qū)域設(shè)立售樓部、樣板間等設(shè)施，區(qū)域的不同也會(huì)引起稅務(wù)處理的差別，進(jìn)而影響房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。目前，主要存在三種售樓模式：利用樓宇內(nèi)的商品房作為售樓部、樣板間，這種模式存在兩種情況：整體出售時(shí)，計(jì)入“開發(fā)成本—建筑安裝工程費(fèi)”；不能判斷是否隨樓宇一并出售時(shí)，計(jì)入“開發(fā)成本—開發(fā)間接費(fèi)”；開發(fā)小區(qū)內(nèi)樓宇之外臨時(shí)建造的售樓部、樣板間，該成本計(jì)入“開發(fā)成本—開發(fā)間接費(fèi)”；利用小區(qū)內(nèi)的配套設(shè)施，如會(huì)所作為售樓部、樣板間，可分為三種情況：設(shè)施屬非營利性且產(chǎn)權(quán)歸業(yè)主所有時(shí)，計(jì)入“開發(fā)成本—公共配套設(shè)施”；設(shè)施屬營利性時(shí)，作為獨(dú)立開發(fā)商品和成本計(jì)算；企業(yè)自用時(shí)，由在建工程轉(zhuǎn)入固定資產(chǎn)。

不同的會(huì)計(jì)處理，售樓部、樣板間的成本將計(jì)入不同的費(fèi)用，進(jìn)而成為影響稅收的因素，例如利用小區(qū)內(nèi)的配套設(shè)施模式，若房地產(chǎn)企業(yè)自用，則征收相應(yīng)的房產(chǎn)稅和土地使用稅，若對(duì)外出租則征收營業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加、房產(chǎn)稅、土地使用稅、企業(yè)所得稅、印花稅等多個(gè)稅種，因此房地產(chǎn)企業(yè)在建造設(shè)立售樓部、樣板間時(shí)應(yīng)當(dāng)考慮到其成本的歸結(jié)，對(duì)其合理防范稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，降低稅收具有重要意義。

第四是銷售環(huán)節(jié)。多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都會(huì)推出職工福利房來激勵(lì)員工更好的服務(wù)于本企業(yè)，但福利房這種激勵(lì)政策是存在稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的，首先，對(duì)于銷售職工福利房所涉及到的營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅等，房地產(chǎn)企業(yè)一般情況下都會(huì)以優(yōu)惠后的價(jià)格作為計(jì)稅依據(jù)，這樣既可以減輕各項(xiàng)稅收又可以激勵(lì)員工，是一舉兩得的好事，但由于內(nèi)部售價(jià)偏低，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)很可能會(huì)根據(jù)各項(xiàng)稅種的核定價(jià)格計(jì)稅，這樣不僅不能達(dá)到企業(yè)想要合理避稅的效果，還會(huì)使企業(yè)背上逃稅的不良影響。其次，對(duì)于購買職工福利房的員工來說，根據(jù)《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于單位低價(jià)向職工售房有關(guān)個(gè)人所得稅問題的溝通》規(guī)定：單位按低于購置或建造成本價(jià)格出售住房給職工，職工因此而少支出的差價(jià)部分，屬于個(gè)人所得稅應(yīng)稅所得，應(yīng)按照“工資、薪金所得”項(xiàng)目繳納個(gè)人所得稅，也就是說當(dāng)實(shí)際支付的價(jià)格高于房屋建造的成本時(shí)職工是不需要繳納個(gè)人所得稅的。鑒于上述規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)在推出職工福利房時(shí)銷售價(jià)格的制定往往是企業(yè)稅收籌劃的重要方面。

通過從房地產(chǎn)行業(yè)的四個(gè)主要環(huán)節(jié)可能會(huì)涉及到的不同的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)出發(fā)，我們可以看到企業(yè)只有充分了解和掌握稅收法規(guī)的變化，在企業(yè)內(nèi)部建立嚴(yán)格的內(nèi)部控制制度才能有效控制稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生并最大限度地減少稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)所帶來的損失。

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