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        房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃問題研究

        2014-07-02 15:50:39王曉慧
        經(jīng)濟研究導刊 2014年9期
        關鍵詞:納稅籌劃房地產(chǎn)企業(yè)

        王曉慧

        摘 要:當前中國的經(jīng)濟發(fā)展當中,房地產(chǎn)業(yè)的稅收相對來說是比較繁重的,但是相應的,利潤也是相當可觀的。房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)周期長,業(yè)務復雜而且要占用大量的資金。而房地產(chǎn)的銷售作為投資者回收成本和獲取收益的關鍵環(huán)節(jié),其銷售狀況直接關系到房地產(chǎn)投資回報率的高低。因此,運用納稅籌劃的原理,正確處理房地產(chǎn)銷售活動中的定價以及銷售方式的選取等問題,合理合法地降低企業(yè)稅收成本,對于房地產(chǎn)企業(yè)而言具有重要意義。

        關鍵詞:房地產(chǎn)企業(yè);納稅籌劃;借款利息

        中圖分類號:F810.42 文獻標志碼:A 文章編號:1673-291X(2014)09-0107-02

        納稅籌劃是指在遵循稅法及符合稅法意圖的前提下,通過對納稅人的經(jīng)營、投資、籌資、分配等理財活動的籌劃安排,盡可能取得涉稅收益,整體上實現(xiàn)納稅人最合理、最優(yōu)的涉稅財務管理活動。房地產(chǎn)企業(yè)由于在開發(fā)及經(jīng)營過程通常具有投入資金多、經(jīng)營風險高、建設及銷售周期長、涉稅標的金額大、收益高見效慢等特點,所以運用稅收籌劃這種新的理財方式,不僅能有效降低企業(yè)的涉稅成本和風險,增強企業(yè)的盈利能力和競爭實力,而且有利于實現(xiàn)企業(yè)價值最大化目標。

        一、借款利息的納稅籌劃

        由于目前大部分房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)的開發(fā)資金來自金融企業(yè)的借貸,具有資金量大、借款期限長、利息費用多等特點,所以可以利用合適的利息扣除方式對借款利息進行稅收籌劃。一方面,針對房地產(chǎn)開發(fā)完工之前的利息費用,將完工之前的借款利息可以計入開發(fā)成本,并可作為計算房地產(chǎn)開發(fā)費用(期間費用)的扣除基數(shù)。特別是從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的企業(yè),還可按照取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和,加計20%的扣除,這樣,就可以大大增加扣除項目,降低增值額,從稅基和稅率兩方面減輕稅負,增加凈收益。另一方面,針對房地產(chǎn)開發(fā)完工之后的利息費用支出,凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算、分攤并提供金融機構(gòu)證明的:允許據(jù)實扣除,但最高不得超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額;凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構(gòu)證明的,房地產(chǎn)開發(fā)費用按取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的10%以內(nèi)計算扣除。企業(yè)據(jù)此可以選擇:如果購買房地產(chǎn)主要依靠負債籌資,利息費用所占比例較高,可提供金融機構(gòu)證明,據(jù)實扣除;反之,主要依靠權(quán)益資本籌資,利息費用很少,則可不計算應分攤的利息,這樣可以多扣除房地產(chǎn)開發(fā)費用,對實現(xiàn)企業(yè)價值最大化有利。

        二、通過臨界點來進行稅收籌劃

        這個方法在房地產(chǎn)企業(yè)中基本用于土地增值稅的稅收籌劃,根據(jù)國家稅法規(guī)定的中國普通住宅土地增值稅的20%起征點(即所謂的臨界點)來計算企業(yè)的收入和支出,在開發(fā)成本和銷售定價上進行充分的預計,可以采取增加開發(fā)成本,增加可扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用的計算基數(shù),降低增值額,減少稅負;也可以根據(jù)市場行情適當降低銷售價格,減少收入,使增值額在臨界點之下,這樣就可以達到免征土地增值稅的目的,當然降低收入引起少收款項,但我們要在考慮少收款項和增加稅負的金額中來進行比較,確定一個能使企業(yè)稅負最低的價位。

        三、通過關聯(lián)方轉(zhuǎn)移稅負進行納稅籌劃

        與股本投資相比,融資更具靈活性。根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法實施細則》第39條的規(guī)定,關聯(lián)企業(yè)之間在融資業(yè)務中所支付或者收取的利息不能超過或低于沒有關聯(lián)關系企業(yè)之間所能同意的數(shù)額,或者超過或低于同類業(yè)務的正常利率。企業(yè)可在這一規(guī)定的框架內(nèi)靈活選擇關聯(lián)企業(yè)間融資的最高上限或最低下限利率,以達到最佳的節(jié)稅效益。如總公司所在地稅負高,而子公司所在地稅負低,當子公司占用總公司資金時,總公司可以采用同類業(yè)務同期下限利率與子公司結(jié)算,使稅負較高的總公司稅基減少,所減少的稅基轉(zhuǎn)移到稅率較低的子公司;反之,當總公司所在地的稅負低時,可以采用同類業(yè)務同期上限利率與子公司結(jié)算。

        四、變房地產(chǎn)銷售為投資進行納稅籌劃

        按照現(xiàn)行稅法規(guī)定,以不動產(chǎn)投資入股,參與接受投資方的利潤分配,共同承擔投資風險的行為,不繳營業(yè)稅,而且自1月1日起,對于以不動產(chǎn)投資入股后轉(zhuǎn)讓股權(quán)的行為,不再繳納營業(yè)稅。這種規(guī)定為房地產(chǎn)企業(yè)開展稅收籌劃提供了空間。如果房地產(chǎn)的購買方是具備一定條件的企業(yè)或公司,則可以考慮先以不動產(chǎn)投資入股,再向購買方轉(zhuǎn)讓股權(quán)的房地產(chǎn)銷售方式。例如,甲房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),商品房銷售收入為2億元,按稅法規(guī)定計算的可扣除項目金額為1.6億元,如果直接出售需要繳納土地增值稅1 200萬元,繳納營業(yè)稅1 000萬元,城市維護建設稅和教育費附加100萬元。而如果甲企業(yè)與購買方乙企業(yè)達成協(xié)議,甲企業(yè)先以該房產(chǎn)向乙企業(yè)進行股權(quán)投資,稍后再以20 000萬元的價格向乙企業(yè)轉(zhuǎn)讓該股權(quán),則可以合法地免除了1 000萬元的營業(yè)稅和100萬元的城市維護建設稅與教育費附加。同時,為了調(diào)動購買方乙參與企業(yè)稅收籌劃的積極性,甲企業(yè)可以作出一些讓步,給予乙企業(yè)一定的利益補償,但是其數(shù)額應以甲企業(yè)節(jié)約的稅款1 100萬元為限。

        五、讓物業(yè)公司提前進入以降低稅基

        目前,在房地產(chǎn)企業(yè)進行營業(yè)房開發(fā)中,采用“售后返租”的形式進行促銷較為普遍。所謂“售后返租”,就是房地產(chǎn)開發(fā)商在銷售商品房給購房者時,同時與購房者簽訂該房的租賃合同。租賃合同中開發(fā)商承諾在購房后幾年內(nèi),給予購房者固定租金,所購房屋由開發(fā)商統(tǒng)一經(jīng)營。開發(fā)商一般會將已售出的房屋整體再租賃給另外的公司,進行商業(yè)經(jīng)營。開發(fā)商收取租金后,再按合同約定的租金支付給購房者。按照稅法規(guī)定,開發(fā)商須就該租金繳納營業(yè)稅。如果開發(fā)商在房屋竣工后再出售房屋,然后成立一家物業(yè)管理公司。各購房者在購房時,由物業(yè)公司與購房者另外簽訂委托代理租房協(xié)議,而不是以開發(fā)商的名義與購房者簽訂租房合同。這樣處理,可將收取的租金分解為物業(yè)公司代收的租金和代理手續(xù)費。按照代理業(yè)營業(yè)稅計稅依據(jù)的相關規(guī)定,物業(yè)公司可以僅就收到的代理手續(xù)費繳納營業(yè)稅及相關的城建稅和教育費附加,代收的租金不用納稅。與由開發(fā)商與購房者直接簽訂租賃合同相比,可避免對租金進行重復納稅。

        參考文獻:

        [1] 中國注冊會計師協(xié)會.稅法[M].北京:經(jīng)濟科學出版社,2013.

        [責任編輯 陳丹丹]endprint

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