王曉慧
摘 要:當(dāng)前中國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展當(dāng)中,房地產(chǎn)業(yè)的稅收相對(duì)來(lái)說(shuō)是比較繁重的,但是相應(yīng)的,利潤(rùn)也是相當(dāng)可觀的。房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng),業(yè)務(wù)復(fù)雜而且要占用大量的資金。而房地產(chǎn)的銷(xiāo)售作為投資者回收成本和獲取收益的關(guān)鍵環(huán)節(jié),其銷(xiāo)售狀況直接關(guān)系到房地產(chǎn)投資回報(bào)率的高低。因此,運(yùn)用納稅籌劃的原理,正確處理房地產(chǎn)銷(xiāo)售活動(dòng)中的定價(jià)以及銷(xiāo)售方式的選取等問(wèn)題,合理合法地降低企業(yè)稅收成本,對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言具有重要意義。
關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)企業(yè);納稅籌劃;借款利息
中圖分類(lèi)號(hào):F810.42 文獻(xiàn)標(biāo)志碼:A 文章編號(hào):1673-291X(2014)09-0107-02
納稅籌劃是指在遵循稅法及符合稅法意圖的前提下,通過(guò)對(duì)納稅人的經(jīng)營(yíng)、投資、籌資、分配等理財(cái)活動(dòng)的籌劃安排,盡可能取得涉稅收益,整體上實(shí)現(xiàn)納稅人最合理、最優(yōu)的涉稅財(cái)務(wù)管理活動(dòng)。房地產(chǎn)企業(yè)由于在開(kāi)發(fā)及經(jīng)營(yíng)過(guò)程通常具有投入資金多、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)高、建設(shè)及銷(xiāo)售周期長(zhǎng)、涉稅標(biāo)的金額大、收益高見(jiàn)效慢等特點(diǎn),所以運(yùn)用稅收籌劃這種新的理財(cái)方式,不僅能有效降低企業(yè)的涉稅成本和風(fēng)險(xiǎn),增強(qiáng)企業(yè)的盈利能力和競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力,而且有利于實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值最大化目標(biāo)。
一、借款利息的納稅籌劃
由于目前大部分房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)企業(yè)的開(kāi)發(fā)資金來(lái)自金融企業(yè)的借貸,具有資金量大、借款期限長(zhǎng)、利息費(fèi)用多等特點(diǎn),所以可以利用合適的利息扣除方式對(duì)借款利息進(jìn)行稅收籌劃。一方面,針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完工之前的利息費(fèi)用,將完工之前的借款利息可以計(jì)入開(kāi)發(fā)成本,并可作為計(jì)算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用(期間費(fèi)用)的扣除基數(shù)。特別是從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的企業(yè),還可按照取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本之和,加計(jì)20%的扣除,這樣,就可以大大增加扣除項(xiàng)目,降低增值額,從稅基和稅率兩方面減輕稅負(fù),增加凈收益。另一方面,針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完工之后的利息費(fèi)用支出,凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算、分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的:允許據(jù)實(shí)扣除,但最高不得超過(guò)按商業(yè)銀行同類(lèi)同期貸款利率計(jì)算的金額;凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用按取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本之和的10%以?xún)?nèi)計(jì)算扣除。企業(yè)據(jù)此可以選擇:如果購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)主要依靠負(fù)債籌資,利息費(fèi)用所占比例較高,可提供金融機(jī)構(gòu)證明,據(jù)實(shí)扣除;反之,主要依靠權(quán)益資本籌資,利息費(fèi)用很少,則可不計(jì)算應(yīng)分?jǐn)偟睦?,這樣可以多扣除房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用,對(duì)實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值最大化有利。
二、通過(guò)臨界點(diǎn)來(lái)進(jìn)行稅收籌劃
這個(gè)方法在房地產(chǎn)企業(yè)中基本用于土地增值稅的稅收籌劃,根據(jù)國(guó)家稅法規(guī)定的中國(guó)普通住宅土地增值稅的20%起征點(diǎn)(即所謂的臨界點(diǎn))來(lái)計(jì)算企業(yè)的收入和支出,在開(kāi)發(fā)成本和銷(xiāo)售定價(jià)上進(jìn)行充分的預(yù)計(jì),可以采取增加開(kāi)發(fā)成本,增加可扣除的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用的計(jì)算基數(shù),降低增值額,減少稅負(fù);也可以根據(jù)市場(chǎng)行情適當(dāng)降低銷(xiāo)售價(jià)格,減少收入,使增值額在臨界點(diǎn)之下,這樣就可以達(dá)到免征土地增值稅的目的,當(dāng)然降低收入引起少收款項(xiàng),但我們要在考慮少收款項(xiàng)和增加稅負(fù)的金額中來(lái)進(jìn)行比較,確定一個(gè)能使企業(yè)稅負(fù)最低的價(jià)位。
三、通過(guò)關(guān)聯(lián)方轉(zhuǎn)移稅負(fù)進(jìn)行納稅籌劃
與股本投資相比,融資更具靈活性。根據(jù)《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法實(shí)施細(xì)則》第39條的規(guī)定,關(guān)聯(lián)企業(yè)之間在融資業(yè)務(wù)中所支付或者收取的利息不能超過(guò)或低于沒(méi)有關(guān)聯(lián)關(guān)系企業(yè)之間所能同意的數(shù)額,或者超過(guò)或低于同類(lèi)業(yè)務(wù)的正常利率。企業(yè)可在這一規(guī)定的框架內(nèi)靈活選擇關(guān)聯(lián)企業(yè)間融資的最高上限或最低下限利率,以達(dá)到最佳的節(jié)稅效益。如總公司所在地稅負(fù)高,而子公司所在地稅負(fù)低,當(dāng)子公司占用總公司資金時(shí),總公司可以采用同類(lèi)業(yè)務(wù)同期下限利率與子公司結(jié)算,使稅負(fù)較高的總公司稅基減少,所減少的稅基轉(zhuǎn)移到稅率較低的子公司;反之,當(dāng)總公司所在地的稅負(fù)低時(shí),可以采用同類(lèi)業(yè)務(wù)同期上限利率與子公司結(jié)算。
四、變房地產(chǎn)銷(xiāo)售為投資進(jìn)行納稅籌劃
按照現(xiàn)行稅法規(guī)定,以不動(dòng)產(chǎn)投資入股,參與接受投資方的利潤(rùn)分配,共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為,不繳營(yíng)業(yè)稅,而且自1月1日起,對(duì)于以不動(dòng)產(chǎn)投資入股后轉(zhuǎn)讓股權(quán)的行為,不再繳納營(yíng)業(yè)稅。這種規(guī)定為房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)展稅收籌劃提供了空間。如果房地產(chǎn)的購(gòu)買(mǎi)方是具備一定條件的企業(yè)或公司,則可以考慮先以不動(dòng)產(chǎn)投資入股,再向購(gòu)買(mǎi)方轉(zhuǎn)讓股權(quán)的房地產(chǎn)銷(xiāo)售方式。例如,甲房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè),商品房銷(xiāo)售收入為2億元,按稅法規(guī)定計(jì)算的可扣除項(xiàng)目金額為1.6億元,如果直接出售需要繳納土地增值稅1 200萬(wàn)元,繳納營(yíng)業(yè)稅1 000萬(wàn)元,城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加100萬(wàn)元。而如果甲企業(yè)與購(gòu)買(mǎi)方乙企業(yè)達(dá)成協(xié)議,甲企業(yè)先以該房產(chǎn)向乙企業(yè)進(jìn)行股權(quán)投資,稍后再以20 000萬(wàn)元的價(jià)格向乙企業(yè)轉(zhuǎn)讓該股權(quán),則可以合法地免除了1 000萬(wàn)元的營(yíng)業(yè)稅和100萬(wàn)元的城市維護(hù)建設(shè)稅與教育費(fèi)附加。同時(shí),為了調(diào)動(dòng)購(gòu)買(mǎi)方乙參與企業(yè)稅收籌劃的積極性,甲企業(yè)可以作出一些讓步,給予乙企業(yè)一定的利益補(bǔ)償,但是其數(shù)額應(yīng)以甲企業(yè)節(jié)約的稅款1 100萬(wàn)元為限。
五、讓物業(yè)公司提前進(jìn)入以降低稅基
目前,在房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行營(yíng)業(yè)房開(kāi)發(fā)中,采用“售后返租”的形式進(jìn)行促銷(xiāo)較為普遍。所謂“售后返租”,就是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在銷(xiāo)售商品房給購(gòu)房者時(shí),同時(shí)與購(gòu)房者簽訂該房的租賃合同。租賃合同中開(kāi)發(fā)商承諾在購(gòu)房后幾年內(nèi),給予購(gòu)房者固定租金,所購(gòu)房屋由開(kāi)發(fā)商統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)。開(kāi)發(fā)商一般會(huì)將已售出的房屋整體再租賃給另外的公司,進(jìn)行商業(yè)經(jīng)營(yíng)。開(kāi)發(fā)商收取租金后,再按合同約定的租金支付給購(gòu)房者。按照稅法規(guī)定,開(kāi)發(fā)商須就該租金繳納營(yíng)業(yè)稅。如果開(kāi)發(fā)商在房屋竣工后再出售房屋,然后成立一家物業(yè)管理公司。各購(gòu)房者在購(gòu)房時(shí),由物業(yè)公司與購(gòu)房者另外簽訂委托代理租房協(xié)議,而不是以開(kāi)發(fā)商的名義與購(gòu)房者簽訂租房合同。這樣處理,可將收取的租金分解為物業(yè)公司代收的租金和代理手續(xù)費(fèi)。按照代理業(yè)營(yíng)業(yè)稅計(jì)稅依據(jù)的相關(guān)規(guī)定,物業(yè)公司可以?xún)H就收到的代理手續(xù)費(fèi)繳納營(yíng)業(yè)稅及相關(guān)的城建稅和教育費(fèi)附加,代收的租金不用納稅。與由開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房者直接簽訂租賃合同相比,可避免對(duì)租金進(jìn)行重復(fù)納稅。
參考文獻(xiàn):
[1] 中國(guó)注冊(cè)會(huì)計(jì)師協(xié)會(huì).稅法[M].北京:經(jīng)濟(jì)科學(xué)出版社,2013.
[責(zé)任編輯 陳丹丹]endprint