文/姜超峰

今年以來，有關(guān)部門和部分省市出臺了節(jié)約與集約使用土地的政策，受到物流業(yè)界的高度重視。物流業(yè)內(nèi)認為前一時期，建設(shè)用地規(guī)模增長過快，存在過度開發(fā)和使用效率低下等問題，出臺控制用地的政策確有必要，但對于其中土地出讓彈性年期20年等的規(guī)定意見較大。

2014年2月22日和3月28日，上海市政府先后印發(fā)和轉(zhuǎn)發(fā)了《關(guān)于進一步提高本市土地節(jié)約集約利用水平的若干意見（滬府發(fā)〈2014〉14號文）》和《關(guān)于加強本市工業(yè)用地出讓管理的若干規(guī)定（試行）（滬府辦〈2014〉25號文）》。第五條第一款規(guī)定：“提高土地市場周轉(zhuǎn)效率。實行新增工業(yè)用地出讓彈性年期制，一般工業(yè)項目用地出讓年期為20年，出讓年限屆滿后，對項目綜合效益和合同履約等情況進行評估，采取有償協(xié)議方式，續(xù)期或收回土地使用權(quán)。對用地有特殊要求的市重點產(chǎn)業(yè)項目，經(jīng)有關(guān)部門批準后，出讓年期可為20～50年”。2014年6月3日，北京經(jīng)濟開發(fā)區(qū)也發(fā)布文件，規(guī)定建設(shè)用地出讓年限一般不高于20年。南京市政府寧政發(fā)2014（150）號文規(guī)定，工業(yè)建設(shè)用地出讓年限不超過30年，土地出讓價格提高50%～150%。2014年7月10日四川日報報道，成都、自貢、遂寧、眉山、南充、簡陽、鄰水七市、縣開展工業(yè)用地彈性年期出讓及低效、存量工業(yè)用地退出機制改革試點。在法定的工業(yè)用地使用權(quán)最高出讓年限內(nèi)，分別設(shè)定10年、20年、30年、40年、50年出讓年限。

我們認為，如果這些政策用于物流用地，將嚴重制約現(xiàn)代物流業(yè)的發(fā)展。一是不能滿足剛剛興起的物流產(chǎn)業(yè)用地需求。國務(wù)院發(fā)布的《物流業(yè)發(fā)展中長期規(guī)劃》中指出，物流業(yè)是融合運輸、倉儲、貨代、信息等產(chǎn)業(yè)的復(fù)合型服務(wù)業(yè)，是支撐國民經(jīng)濟發(fā)展的基礎(chǔ)性、戰(zhàn)略性產(chǎn)業(yè)。幾十年來，國家對倉儲業(yè)投資很少，倉儲設(shè)施缺口很大，近幾年倉儲業(yè)投資增長迅速，增長率超過30%。新增倉儲設(shè)施大部分是由企業(yè)自籌資金建設(shè)。同時，隨著城市的快速擴張，原有倉儲設(shè)施被拆除，加劇了倉儲供不應(yīng)求。二是將大大增加物流成本。例如庫房的使用年限一般是40年到50年，基本上與土地使用年限一致。如果土地使用年限為20年，企業(yè)必然加速折舊，將本應(yīng)50年攤銷的折舊攤?cè)?0年，再加上土地出讓金加倍，成本將成倍增加。三是不利于先進物流技術(shù)采用和物流運作效率的提高。由于土地使用年限為20年，會迫使企業(yè)投資時使用簡易設(shè)施，沒有人會作長期經(jīng)營的打算。道路、庫房、貨場將不能適應(yīng)中高端物流的需要，鐵路專用線、碼頭、機械化、自動化的設(shè)備投資也都會受到影響，造成物流設(shè)施的建設(shè)標準、技術(shù)標準、工藝流程等水準的整體下降。四是建設(shè)用地亂象更加嚴重。建設(shè)用地過度開發(fā)的主要原因在于新區(qū)規(guī)劃過大過快，有數(shù)據(jù)表明，我國391個城市的新區(qū)，人均建設(shè)用地為195平米，而國家標準是100平米。別人有病讓物流業(yè)吃藥，根本無法根治過度占地之弊病。而且，土地審批頻次增加、自由裁量權(quán)多，變更規(guī)劃的權(quán)力集中，難免不發(fā)生尋租現(xiàn)象。在土地利用效率評價指標沒有出臺的情況下，就縮短土地出讓年限，基礎(chǔ)和依據(jù)均顯不足。

為此建議：一、工業(yè)用地最高50年使用權(quán)的規(guī)定不變。二、按成本價提供物流用地。三、治理的重點放在改變土地用途、囤積土地、土地閑置、低買高賣等行為。四、確保土地政策的穩(wěn)定性。