王斌

摘 要：“高強(qiáng)度改造地區(qū)應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注些什么問(wèn)題？規(guī)劃要從哪些方面進(jìn)行支撐？”這是每個(gè)“三舊”改造項(xiàng)目都必須面對(duì)的問(wèn)題。筆者通過(guò)對(duì)東莞市東城區(qū)火煉樹(shù)地塊“三舊”改造項(xiàng)目對(duì)高強(qiáng)度改造地區(qū)，為延續(xù)城市活力與完善規(guī)劃支撐體系進(jìn)行初步的研究與探討。

1 項(xiàng)目概況

1.1 地理位置

火煉樹(shù)地塊位于東城南片區(qū)，通過(guò)城市干道鴻福路西向聯(lián)系會(huì)展板塊，通過(guò)城市主干道東莞大道——東城中路南向聯(lián)系南城商務(wù)區(qū)，北向聯(lián)系黃旗居住板塊，通過(guò)泰和商業(yè)街、怡豐路，南向聯(lián)系東泰居住板塊及西平居住板塊。

1.2 范圍與現(xiàn)狀概況

總用地面積29.92hm2，地塊現(xiàn)狀用地以三類居住用地和三類工業(yè)用地為主，現(xiàn)狀總建筑面積45.20萬(wàn)m2，現(xiàn)狀地塊現(xiàn)狀毛容積率1.51。

2 改造必要性

2.1 發(fā)展政策要求

東莞市東城區(qū)政府在市委十二屆八次全會(huì)報(bào)告東城分組討論會(huì)上東城街道黨委書(shū)記黃少文提出接下來(lái)的城市發(fā)展中將其劃分為幾大區(qū)域，其中火煉樹(shù)片區(qū)以臺(tái)商大廈、農(nóng)信大廈建成為契機(jī)，將火煉樹(shù)片區(qū)納入市商務(wù)區(qū)建設(shè)范圍，通過(guò)統(tǒng)籌規(guī)劃開(kāi)發(fā)，發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)，全面提升黃旗板塊和鴻福路以東沿線地區(qū)的城市品質(zhì)。

2.2 服務(wù)功能提升

在區(qū)位上屬于中心區(qū)的一部分，應(yīng)該為東莞中心區(qū)的形象打造做出積極貢獻(xiàn)；但現(xiàn)狀建設(shè)強(qiáng)度大，毛容積率達(dá)1.51，實(shí)施三舊改造困難重重，限制了其作為中心區(qū)承擔(dān)的升級(jí)使命和責(zé)任。

2.3 城市形象升級(jí)

火煉樹(shù)是典型的舊城與舊廠混合區(qū)，現(xiàn)狀環(huán)境差、交通擁堵、特色不明顯、建設(shè)密集。它承擔(dān)著解決中低收入階層生存的角色，是一個(gè)功能復(fù)合型、具有活力的區(qū)域；但它的現(xiàn)狀功能和形象，與西側(cè)緊鄰的中央商務(wù)區(qū)間存在較大沖突，改造需求極其強(qiáng)烈。

3 面臨困難

3.1 現(xiàn)狀交通擁堵

根據(jù)專業(yè)交通研究機(jī)構(gòu)評(píng)估的結(jié)果，片區(qū)道路已基本建設(shè)完成，但缺乏必要支路網(wǎng)，片區(qū)微循環(huán)不足，集散能力較低；周邊主要干道交叉口存在一定擁堵情況，片區(qū)內(nèi)部路口無(wú)信號(hào)燈控，交通秩序混亂。

3.2 規(guī)劃配套設(shè)施不足

原控規(guī)在片區(qū)教育設(shè)施配套上存在較大缺口，其中幼兒園缺了73班、小學(xué)缺了116班、中學(xué)缺了115班，如通過(guò)改造增加規(guī)劃居住人口，則教育設(shè)施配套將無(wú)法滿足《東莞市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》的要求。

3.3 業(yè)主與開(kāi)發(fā)商改造意愿

規(guī)劃區(qū)的業(yè)主為火煉樹(shù)社區(qū)居委會(huì)，今年已初步完成了“村改居”，社區(qū)居民對(duì)通過(guò)改造實(shí)現(xiàn)“發(fā)家致富”存在著較高的期望，因此業(yè)主們討論通過(guò)的拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)非常高，達(dá)到了42.39萬(wàn)m2，提高了改造后的開(kāi)發(fā)強(qiáng)度。而與社區(qū)合作改造的開(kāi)發(fā)商采用“滿打滿算”的方式來(lái)核算改造成本，致使改造后的開(kāi)發(fā)強(qiáng)度進(jìn)一步的提高。因此，在業(yè)主與開(kāi)發(fā)商改造意愿的影響下，改造地塊的目標(biāo)總建筑面積達(dá)到了116.76萬(wàn)m2，改造毛容積率達(dá)到了3.9，平均凈地塊容積率為4.87。

3.4 小 結(jié)

綜上所述，火煉樹(shù)地塊的“三舊”改造，是在現(xiàn)狀交通擁堵、規(guī)劃配套不足的城市中心區(qū)進(jìn)行高強(qiáng)度改造的項(xiàng)目，它將面臨著交通改善優(yōu)化、配套設(shè)施完善、空間形象提升等三方面的困難。

4 研究重點(diǎn)——城市活力延續(xù)

上述各項(xiàng)困難是火煉樹(shù)改造項(xiàng)目要解決的基本問(wèn)題，但現(xiàn)狀是東莞市城市活力較為旺盛的地區(qū)，本次改造還應(yīng)關(guān)注“城市活力延續(xù)”這一重點(diǎn)問(wèn)題，以保留并提升地區(qū)城市活力為目標(biāo)，避免周邊地區(qū)在改造后逐漸衰敗。

4.1 城市活力相關(guān)概念

城市活力，就是城市具有的充滿活力的經(jīng)濟(jì)、悠久的歷史文化、優(yōu)美的城市風(fēng)光、獨(dú)特的民俗風(fēng)情、積極向上的精神風(fēng)貌富有創(chuàng)造力的城市建設(shè)和深遠(yuǎn)的區(qū)域影響力等豐富內(nèi)涵，是一個(gè)城市可持續(xù)發(fā)展的集中體現(xiàn)。

城市更新改造應(yīng)當(dāng)營(yíng)造出有活力的場(chǎng)所，吸引人們前來(lái)并適當(dāng)停留。如何提高城市活力是規(guī)劃設(shè)計(jì)的核心問(wèn)題，增強(qiáng)城市活力、增加城市魅力、提高城市競(jìng)爭(zhēng)力是未來(lái)城市建設(shè)最重要的冒標(biāo)。

4.2 城市活力影響因素

影響城市活力的因素包括經(jīng)濟(jì)、文化等很多方面，主要有：

（1）空間結(jié)構(gòu)與尺度——良好的城市空間結(jié)構(gòu)與宜人的城市尺度能夠?yàn)槌鞘袔?lái)活力，要使城市富有活力，就必須在一個(gè)有吸引力并且安全的空間中提供人們需要的東西；

（2）可達(dá)性與易達(dá)性——區(qū)域間的變通聯(lián)系（包括軌道交通、車行變通、水上變通和步行交通等）應(yīng)能順暢地引人外部人流，并能使人方便地到達(dá)內(nèi)部各個(gè)部分；

（3）城市環(huán)境質(zhì)量——城市環(huán)境包括自然環(huán)境與文化環(huán)境，良好的城市環(huán)境質(zhì)量能夠促進(jìn)人們主觀能動(dòng)性的發(fā)揮，增強(qiáng)人與人之間的接觸；

（4）混臺(tái)使用——適宜的城市功能混合開(kāi)發(fā)可吸引各種人群的使用。

4.3 延續(xù)城市活力的規(guī)劃策略

為延續(xù)改造地塊的城市活力，規(guī)劃從優(yōu)化空間結(jié)構(gòu)與尺度、提升城市環(huán)境質(zhì)量、提高地區(qū)可達(dá)性、促進(jìn)混合使用等四方面制定了相應(yīng)的規(guī)劃策略。

4.3.1 優(yōu)化空間結(jié)構(gòu)與尺度

空間結(jié)構(gòu)上，用開(kāi)敞空間節(jié)點(diǎn)銜接不同的功能區(qū)，用空間廊道聯(lián)系周邊地區(qū)。

空間尺度上，臺(tái)商、民盈（大建筑體量）—改造區(qū)及周邊國(guó)泰明苑、尚書(shū)苑（中等建筑體量）—景湖春天（較小建筑體量），規(guī)劃要順應(yīng)現(xiàn)狀建筑體量與空間尺度逐步縮小的趨勢(shì)，使空間尺度更宜人。

4.3.2 提升城市環(huán)境質(zhì)量

充分利用建筑“灰空間”。結(jié)合街頭綠地，利用廣場(chǎng)、建筑退縮與首層架空，形成街道與廣場(chǎng)灰空間，提升空間品質(zhì)。

建設(shè)屋頂花園與重視建筑垂直綠化。利用高層裙樓建筑的屋頂，形成尺度宜人、環(huán)境良好的屋頂花園，結(jié)合建筑立面與建筑退臺(tái)上的垂直綠化，塑造良好的鄰里空間。

4.3.3 提高地區(qū)可達(dá)性

采用“TOD”模式開(kāi)發(fā)。規(guī)劃區(qū)東側(cè)毗鄰東莞市軌道交通鴻福路站，西側(cè)毗鄰新源站，在軌道站1000m范圍內(nèi)，應(yīng)采用“TOD”模式整合周邊地下、商業(yè)與開(kāi)場(chǎng)空間資源，以提高土地利用效率。公交優(yōu)先：規(guī)劃區(qū)周邊現(xiàn)狀交通出行狀況并不理想，應(yīng)大禮提倡公交車與軌道交通等遠(yuǎn)距離出行方式，減少小汽車出行量，以緩解周邊交通擁堵?tīng)顩r。

完善慢行系統(tǒng)。規(guī)劃區(qū)北側(cè)鴻福路上規(guī)劃有市級(jí)綠道，應(yīng)完善步行道與自行車道等慢行道路，提倡以自行車為主的中、短距離出行方式，在緩解地區(qū)交通擁堵的同時(shí)，實(shí)現(xiàn)和公共交通無(wú)縫銜接。

4.3.4 促進(jìn)混合使用

開(kāi)發(fā)商業(yè)綜合體。在軌道交通“TOD”模式的引導(dǎo)下進(jìn)行高強(qiáng)度的建筑功能復(fù)合開(kāi)發(fā)，不僅能充分利用軌道交通資源，還能帶動(dòng)商業(yè)人流的集聚。

5 規(guī)劃支撐體系的完善

5.1 立體交通組織

由于銀樹(shù)路與金樹(shù)路和泰和商業(yè)街之間都存在6m的高差，所以在建設(shè)過(guò)程中結(jié)合地下空間開(kāi)發(fā)將出現(xiàn)錯(cuò)層的情況。因此，在規(guī)劃區(qū)東側(cè)、軌道站點(diǎn)出入口、公交首末站、停車場(chǎng)與步行系統(tǒng)交匯于綠化廣場(chǎng)與商業(yè)裙樓內(nèi)，通過(guò)結(jié)合地形組織立體交通實(shí)現(xiàn)交通無(wú)縫銜接。

5.2 完善規(guī)劃增加人口的配套

規(guī)劃按照一個(gè)18班小學(xué)的服務(wù)人口規(guī)模限定居住人口規(guī)模，完善各方面配套，并通過(guò)東莞市“三舊”改造特有的“拆三留一”進(jìn)行落實(shí)。

5.3 利用地塊包裝研究提升空間形象

規(guī)劃按照東莞市地塊包裝研究的相關(guān)要求，從區(qū)域空間協(xié)調(diào)、周邊空間銜接與內(nèi)部空間組織三方面對(duì)改造地塊的空間形象進(jìn)行研究。

5.3.1 區(qū)域空間協(xié)調(diào)

重點(diǎn)研究了周邊地區(qū)的整體天際線過(guò)渡、對(duì)接周邊地區(qū)發(fā)展功能的空間界面過(guò)等渡兩方面問(wèn)題。

5.3.2 周邊空間銜接

研究了各主要道路城市界面控制與引導(dǎo)、與周邊城市地標(biāo)間關(guān)系處理、與重要城市公園黃旗山間關(guān)系處理等三方面問(wèn)題。

5.3.3 內(nèi)部空間組織

開(kāi)展了包括綠地空間引導(dǎo)與地下空間開(kāi)發(fā)引導(dǎo)在內(nèi)的開(kāi)敞空間組織研究，并對(duì)步行空間組織進(jìn)行了深入的研究。

6 結(jié)束語(yǔ)

高強(qiáng)度改造地區(qū)，須在滿足改造需求的前提下，應(yīng)重點(diǎn)從優(yōu)化空間結(jié)構(gòu)與尺度、提升城市環(huán)境質(zhì)量、提高地區(qū)可達(dá)性及促進(jìn)混合使用等四方面著手，以延續(xù)城市活力，并要從優(yōu)化交通、完善配套與提升形象等三方面完善相應(yīng)的規(guī)劃支撐體系。