在京津冀協(xié)同發(fā)展理念已提出，而相關(guān)規(guī)劃又尚未出臺(tái)之際，利用“政策時(shí)間差”，環(huán)北京周邊房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)新一輪炒作。

《財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊》記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，部分區(qū)域房?jī)r(jià)月度漲幅超過(guò)歷年之和，個(gè)別樓盤甚至“一天三漲”，開(kāi)發(fā)商夸大宣傳制造漲價(jià)預(yù)期，地方政府對(duì)“京津冀協(xié)同”理解片面化，有意無(wú)意間助長(zhǎng)“房地產(chǎn)先行”勢(shì)頭。同時(shí)，房?jī)r(jià)暴漲引發(fā)當(dāng)?shù)厝罕姲只旁趦?nèi)的復(fù)雜心態(tài)，也埋下供應(yīng)過(guò)剩、市場(chǎng)超跌風(fēng)險(xiǎn)。價(jià)格要素的陡升，會(huì)為今后區(qū)域協(xié)同發(fā)展規(guī)劃的實(shí)施設(shè)置很大阻力。

如何破解“規(guī)劃未定、樓市先火”？接受《財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊》記者采訪的多位相關(guān)人士認(rèn)為，應(yīng)該在綜合運(yùn)用行政和市場(chǎng)手段遏制炒房的同時(shí)，盡快明確相關(guān)規(guī)劃，統(tǒng)一認(rèn)識(shí)，穩(wěn)定預(yù)期。

“協(xié)同”成漲價(jià)借口

距北京正南約60公里的廊坊市永清縣，借北京新機(jī)場(chǎng)、京臺(tái)高速即將貫通等規(guī)劃利好，房地產(chǎn)市場(chǎng)從2013年底開(kāi)始量?jī)r(jià)齊升。

在永清境內(nèi)的公路沿途，隨處可見(jiàn)派發(fā)售樓廣告的當(dāng)?shù)鼐用?。只要有車停下?lái)，便有人上前搭訕，向車內(nèi)塞樓盤海報(bào)。海報(bào)上的宣傳語(yǔ)，大都與京津冀協(xié)同發(fā)展的某些規(guī)劃概念相關(guān)。其中，“動(dòng)批落戶”、“京臺(tái)高速貫通”、“首都第二機(jī)場(chǎng)”是主打賣點(diǎn)。

永清“世嘉正園”項(xiàng)目2013年12月底開(kāi)盤，均價(jià)6000元/平方米，目前售價(jià)7500?8500元/平方米。4個(gè)月漲幅約25%。銷售總監(jiān)李本春告訴記者，購(gòu)房者超過(guò)65%是北京人。他剛接待的一組客戶，“4個(gè)人買了10套房子，而且都是全款”。

永清縣城最明顯的一波房?jī)r(jià)上漲始于4月3日。當(dāng)天，北京市西城區(qū)與廊坊市政府簽訂合作對(duì)接框架協(xié)議。一個(gè)名為“帕克先生的別墅”的住宅項(xiàng)目，以“動(dòng)批落戶”的名義帶頭漲價(jià)，一周之內(nèi)，房?jī)r(jià)從6100元/平方米上調(diào)至8000元/平方米。其他樓盤紛紛跟漲。目前永清縣內(nèi)已難覓單價(jià)低于7000元/平方米的新房。

在鄰近的固安縣，3月以來(lái)，借助京津冀協(xié)同的利好，個(gè)別樓盤也開(kāi)始大幅提價(jià)。廊坊圣阜房地產(chǎn)公司在固安開(kāi)發(fā)的一處樓盤預(yù)計(jì)5月份開(kāi)盤。一期（2013年10月開(kāi)盤）均價(jià)5800元/平方米，二期已為7000元/平方米，上漲約20%。

目前均價(jià)已經(jīng)超過(guò)1.1萬(wàn)元/平方米的燕郊樓市，今年以來(lái)雖整體走勢(shì)平穩(wěn)，但也不乏個(gè)別樓盤借助“利好”漲價(jià)。在售樓盤“富地廣場(chǎng)”2013年12月開(kāi)盤價(jià)1.1萬(wàn)元/平方米，2014年2月中旬每平方米加價(jià)2000元，目前售價(jià)接近1.4萬(wàn)元/平方米。

鄰近北京的河北涿州、香河、大廠等地，自2013年底以來(lái)，房?jī)r(jià)也有不同程度上揚(yáng)。但近期受北京住宅市場(chǎng)觀望氛圍的影響，有價(jià)無(wú)市的情況較為普遍。

記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，近半年來(lái)北京周邊的房?jī)r(jià)上漲，有區(qū)域價(jià)值面臨重估、北京剛需外溢等客觀因素，也有開(kāi)發(fā)商和地方政府“主觀作為”的影響。

首先是開(kāi)發(fā)商夸大宣傳、人為制造漲價(jià)預(yù)期。最典型的是保定，自3月19日被傳為“首都行政副中心”以來(lái)，市區(qū)在售樓盤普遍漲價(jià)超過(guò)1500元/平方米，相當(dāng)于過(guò)去5年的漲幅。保定樓市購(gòu)房“扎堆”期間，一則未經(jīng)證實(shí)的傳言——“4名北京人買下保定樓盤整個(gè)片區(qū)”四處擴(kuò)散。而這類蠱惑人心的宣傳大多出自開(kāi)發(fā)商之口。

其次是地方政府對(duì)“區(qū)域協(xié)同”理解有誤區(qū)，某些不全面的解讀，有意無(wú)意間助長(zhǎng)了“房地產(chǎn)先行”勢(shì)頭。4月10日，在北京召開(kāi)的2014北京春季房地產(chǎn)展示交易會(huì)上，不乏眾多河北、天津城市的政府官員到場(chǎng)，給人“為當(dāng)?shù)貥潜P推銷助陣”的感覺(jué)。“京津冀一體化”、“一小時(shí)生活圈”成為官、商的一致說(shuō)辭。

瞬時(shí)起，一些炒房利益相關(guān)者的哄抬和鼓噪，也是誘發(fā)樓市虛火的重要因素。保定幾乎各大售樓處頻繁閃現(xiàn)倒房號(hào)、炒樓花的“房蟲(chóng)”身影；一些受雇于開(kāi)發(fā)商的商業(yè)媒體，更是直接組織看房團(tuán)，拉到售樓處排隊(duì)。

“房?jī)r(jià)先行”暗藏風(fēng)險(xiǎn)

規(guī)劃未定，樓市先火。《財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊》記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，環(huán)北京周邊地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的超前發(fā)展，已暴露出諸多隱患。

在萬(wàn)科集團(tuán)副總裁毛大慶看來(lái)，“北京周邊地區(qū)對(duì)高房?jī)r(jià)的承受能力，要遠(yuǎn)比北京脆弱得多”。房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲，勢(shì)必將使當(dāng)?shù)剞r(nóng)民背負(fù)更高的“市民化”成本。

以保定市為例。該市下轄的22個(gè)縣市中，70%是農(nóng)業(yè)人口。這一輪的房?jī)r(jià)拉升，普遍超出當(dāng)?shù)仄胀ㄙ?gòu)房人群的收入水平。同樣，在河北省廊坊市永清縣，一位科級(jí)干部告訴記者，房?jī)r(jià)跳漲，讓當(dāng)?shù)厝烁械娇只??！跋裎疫@樣的工薪階層，月收入也就兩三千元，現(xiàn)在的房?jī)r(jià)，我們當(dāng)?shù)厝耸琴I不起了”。

需要警醒的是，北京周邊地區(qū)房?jī)r(jià)的投機(jī)性暴漲，或?qū)⒄T發(fā)后續(xù)深度的回調(diào)。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，應(yīng)謹(jǐn)防未來(lái)可能出現(xiàn)的市場(chǎng)暴跌風(fēng)險(xiǎn)。2010?2011年之間，北京市通州區(qū)曾因“副中心”傳言，房?jī)r(jià)先暴漲，后“腰斬”，引發(fā)受損業(yè)主圍攻售樓處，釀成群體性事件。

記者在調(diào)查中還發(fā)現(xiàn)，北京周邊地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)無(wú)序供應(yīng)現(xiàn)象頗為普遍，可能埋下“過(guò)?！焙汀肮沓恰彪[患。

曾經(jīng)靠“藍(lán)印戶口”吸引北京、河北購(gòu)房者的天津市武清區(qū)，一度被輿論詬病為“鬼城”。截至4月底，該區(qū)可售房源超過(guò)2萬(wàn)套。本已庫(kù)存去化緩慢、房屋空置率奇高，又逢天津市即將停止實(shí)施藍(lán)印戶口政策，核心利好消失，樓市前景堪憂。

另一個(gè)例子，是迄今已吸納超過(guò)30萬(wàn)北京購(gòu)房者的燕郊，也被輿論稱為“睡城”。據(jù)當(dāng)?shù)亻_(kāi)發(fā)商介紹，2014年仍有10余個(gè)在售樓盤，總計(jì)供應(yīng)量達(dá)400萬(wàn)?500萬(wàn)平方米。這些房源，約有95%要靠北京人消化。而美林地產(chǎn)銷售總監(jiān)李京告訴記者，自2013年燕郊房?jī)r(jià)突破1萬(wàn)元大關(guān)后，對(duì)北京購(gòu)房者的吸引力已經(jīng)開(kāi)始下降。

多位受訪對(duì)象表示，如果任由北京周邊房地產(chǎn)市場(chǎng)“野蠻生長(zhǎng)”，未來(lái)北京恐怕還要輸出更多睡城。北京市社會(huì)科學(xué)院副院長(zhǎng)趙弘呼吁，“應(yīng)警惕北京大城市病演變?yōu)閰^(qū)域病”。

在清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)劉洪玉看來(lái)，房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，很可能阻礙京津冀一體化進(jìn)程?！氨本┲苓叺貐^(qū)承接人口、產(chǎn)業(yè)和功能轉(zhuǎn)移的最大優(yōu)勢(shì)就是價(jià)格。如果讓房地產(chǎn)優(yōu)先發(fā)展，把價(jià)值洼地都填平了，周邊地區(qū)的優(yōu)勢(shì)也就喪失了”。

與風(fēng)險(xiǎn)相伴的是，目前北京周邊房地產(chǎn)市場(chǎng)抗風(fēng)險(xiǎn)機(jī)制并未得到應(yīng)有的重視。突出體現(xiàn)在管理方面還不夠規(guī)范，在售的住宅“五證不全”現(xiàn)象頗為普遍。這為一系列購(gòu)房糾紛埋下了隱患。

在永清縣，記者遇到的一位購(gòu)房者2010年購(gòu)買了3套住宅，但至今4年時(shí)間，仍未拿到產(chǎn)權(quán)證。另外，雖然大部分樓盤都表示，根據(jù)當(dāng)?shù)卣撸獾厝速?gòu)房不予貸款，但在固安、永清，個(gè)別樓盤仍為“有誠(chéng)意”的客戶預(yù)留了特殊通道。

未來(lái)兩個(gè)月，將是京津冀協(xié)同發(fā)展國(guó)家戰(zhàn)略規(guī)劃出臺(tái)的關(guān)鍵期。接受《財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊》記者采訪的相關(guān)人士表示，利用“政策時(shí)間差”進(jìn)行市場(chǎng)炒作可能會(huì)反復(fù)出現(xiàn)。這需要政府從行政、市場(chǎng)等多種手段出發(fā)，盡早明確政策規(guī)劃，引導(dǎo)市場(chǎng)回歸理性。