毛龍　王瑾

摘要：房地產(chǎn)業(yè)是典型的資金密集型行業(yè)，具有資金需求量大、開發(fā)周期長、資金回收期長的特點，因此充足的資金支持是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵。隨著房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的出臺，銀行信貸被逐步收緊，大型房地產(chǎn)企業(yè)面臨非常大的壓力，對于規(guī)模較小、實力較弱、數(shù)量眾多的中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，形勢更為嚴(yán)峻?；I資問題已成為中小型房地產(chǎn)企業(yè)亟需解決的核心問題。本文以“0元房”的銷售政策為例，剖析企業(yè)為加快資金回籠，盤活資金的籌資方式創(chuàng)新。

關(guān)鍵詞：中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 籌資 0元房

一、案例背景

濰坊圣鼎福地置業(yè)有限公司（以下簡稱“福地置業(yè)”）是一家從事房地產(chǎn)開發(fā)的股份有限公司，其開發(fā)的濰坊市昌邑山水圣城住宅樓建設(shè)項目一期位于山東濰坊昌邑市一中南路以南，濰河西岸興建19幢11層至21層高住宅樓，部分設(shè)單層高地下車庫，分三期進(jìn)行建設(shè)，項目總投入2.5億元。該項目由福地置業(yè)投資建設(shè)。山水圣城住宅樓建設(shè)項目地塊位置優(yōu)越，該項目一期房源于2012年10月14日開盤預(yù)售，2013年10月31日入住。

該企業(yè)在對其開發(fā)的居住房地產(chǎn)進(jìn)行開票銷售時，提出了一個“0元房”的銷售政策，即購房者一次性交足房款，獲得住房的所有權(quán)，開發(fā)商將在7年之后返還購房者所交房款，購房者繼續(xù)保留住房的所有權(quán)。其中，一共有56套住宅房參與這項活動；“0元房”的價格比實際市場價格高出200元/平方米；每種戶型都有參與該活動的“0元房”，面積在97-152平方米不等；“0元房”的分布有著比較嚴(yán)格的規(guī)定，在1-2層為商業(yè)用房的樓宇中，“0元房”分布在3-5層等采光不佳的不良位置，存在很大的滯銷可能，按照以往經(jīng)驗，滯銷房產(chǎn)的預(yù)計銷售周期為6-7年；在全部為住宅用房的樓宇中，“0元房”分布在1-2層。福地置業(yè)會與購買“0元房”的購房者簽訂房款返還協(xié)議書，雙方約定購房者一次性交齊“0元房”房款或購房按揭貸款已經(jīng)到達(dá)該公司賬戶時，雙方即可簽訂《商品房預(yù)售合同書》，房屋產(chǎn)權(quán)歸購房者所有，福地置業(yè)會于入住7年后將購房者已上交的房款一次性無息全額返還給購房者?！?元房”的房款全部用于山水圣城二期、三期工程的開發(fā)。

二、案例討論與分析

（一）山水圣城二期、三期項目的數(shù)據(jù)整理

1.項目成本。山水圣城一期的總建筑面積約為90 500平方米，二期、三期項目總建筑面積約為203 000平方米，項目成本主要包括土地成本、相關(guān)費用和其他成本三個部分，成本合計6 738.5萬元。

2.銷售收益。若按18層之高層公寓等住宅類產(chǎn)品面積計算，建筑面積約為203 000平方米，均價約為 3 500元/平方米。由以上數(shù)據(jù)整理可得，住宅類產(chǎn)品的總銷售額預(yù)計為71 050萬元。

單位利潤=銷售單價-成本單價=3 500-（400+1 800+3 500×17%）=705（元/平方米），項目純利潤約為：總建筑面積×單位利潤=203 000×705= 14 311.5（萬元）。隨著項目的開發(fā)啟動、房價的進(jìn)一步上漲（且我們較好的控制了原材料成本），利潤也會提升至20.14%。

（二）“0元房”籌資方式的數(shù)據(jù)整理

在此案例中，“0元房”的銷售始于開盤預(yù)售期，還款期為入住后的7年，所以資金實際使用期限為8年。至于“0元房”所占的建筑面積，我們以均值約算。按照合同規(guī)定，“0元房”的價格為市場價上調(diào)200元/平方米，將以上數(shù)據(jù)帶入可計算出企業(yè)利用“0元房”籌集到的資金為2 579.64萬元。

而“0元房”8年后的價格為該公司實際支付的利息。根據(jù)中經(jīng)網(wǎng)數(shù)據(jù)，從2009-2013年濰坊市的平均房價來看，濰坊房價平均每年的增長率為5.94%?！?元房”8年后的房價為4 092.97萬元。將實際利息以最低利潤率20.14%為折現(xiàn)率折現(xiàn)，得到現(xiàn)值943.08萬元。

（三）對“0元房”籌資方式的創(chuàng)新性和可行性研究

1.創(chuàng)新性研究。從籌資渠道上看，“0元房”籌資方式屬于民間資金渠道，購房者手中的結(jié)余貨幣游離于銀行及非銀行金融機(jī)構(gòu)之外，來源廣，借貸手續(xù)靈活、簡便，避免了常規(guī)籌資渠道下籌資方式的繁雜手續(xù)，也避開了國家對房價宏觀調(diào)控的限制政策，實現(xiàn)了籌資渠道上的創(chuàng)新。

從籌資速度上看，“0元房”籌資方式保證了資金的籌集速度，利用購房者的搶購心理實現(xiàn)了及時籌資，并將資金及時投入到企業(yè)開發(fā)建設(shè)中。

從籌資風(fēng)險上看，企業(yè)和購房者都愿意相信未來的房價會穩(wěn)定上漲，即使該公司在7年之內(nèi)倒閉而無法還款，購房者仍可擁有房屋產(chǎn)權(quán)或者進(jìn)行下一輪銷售。企業(yè)將風(fēng)險轉(zhuǎn)移給了購房者，而購房者則因為擁有房屋產(chǎn)權(quán)而不必承擔(dān)過多損失。當(dāng)然，企業(yè)在房價上下波動幅度過大或者宏觀政策調(diào)控抑制房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的情況下，可能會承擔(dān)一部分風(fēng)險。

2.可行性研究?！?元房”的銷售政策從籌資方式、籌資環(huán)境、收益成本比較和操作方法上都具有可行性。限于篇幅，本文重點從收益和成本上，結(jié)合機(jī)會成本理論對采用“0元房”與直接銷售兩種籌集資金方式進(jìn)行分析。

假設(shè)參與“0元房”活動的房產(chǎn)當(dāng)前的價格（購房者交齊的房款）為p，p為常數(shù)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)x年后返還p，折現(xiàn)為p/1.2014x，則采用“0元房”籌資方式對于房地產(chǎn)公司來講籌集的資金實為p×（1-1/1.2014x）。如果采用直接銷售的方式，則x年后獲得的資金為p×1.0594x，折現(xiàn)即為p×1.0594x/1.2014x，將兩種方式籌集的資金的現(xiàn)值相除求商，定義為“滯銷房產(chǎn)籌資方式?jīng)Q策函數(shù)”，公式如下：

y=（1-1/1.2014x）/（1.0594x/1.2014x）

顯然，當(dāng)y大于1時，說明采用“0元房”籌資方式獲得的資金更多，應(yīng)采用“0元房”籌資方式籌資；反之則說明應(yīng)采用直接銷售的方式。由公式可知，x=4.42時，y=1，故決策的臨界點為x=4.42，也就是說，當(dāng)完成銷售滯銷房產(chǎn)所用的平均時間即銷售周期大于4.42年時，采用“0元房”籌資方式籌集資金，反之則采用直接銷售的方式。然而，在實際情況中，還款周期與滯銷房產(chǎn)銷售周期不一定相等。對于還款周期，用不虧損情況下的最短還款周期來確定，在本案例中，建筑成本為 1 948.67萬元，“0元房”籌集到的資金為2 579.64萬元，設(shè)還款周期的盈虧臨界值為m，則有2 579.64/（1-1/1.2014m）=1 948.67，求得m=7.67年，即實現(xiàn)盈利的還款周期為8年。endprint

因還款周期與滯銷房產(chǎn)銷售周期不一致，上述籌資方式?jīng)Q策函數(shù)應(yīng)該做相應(yīng)變化。設(shè)滯銷房產(chǎn)銷售周期為n年，則籌資方式?jīng)Q策函數(shù)為：

y=（1-1/1.2014m）/（1.0594m/1.2014m）

將m=8，n=6.5代入上式，得y=1.7735>1，故采用“0元房”方式籌資是正確的。又因房產(chǎn)公司對“0元房”的業(yè)主每平方米多收取200元房款，這種情況下，采用“0元房”實際籌集到的資金為：（3 500+200）×56×（97+152）/2=2 579.64（萬元），需要在8年后償還，現(xiàn)值為：2 579.64/1.20148=594.37（萬元），因此實際籌集的資金現(xiàn)值為1 985.27萬元。而采用直接銷售的方式所籌資金為3 500×56×（97+152）/2=2 440.2（萬元），折現(xiàn)后為2 440.2×1.05946.5/1.20146.5=1 077.32（萬元）。

從機(jī)會成本的角度看，“0元房”的籌資成本小于直接銷售的成本。從收益上看，“0元房”籌集到的資金大于“0元房”的房屋成本，而直接銷售則會造成無法收回房屋成本。

三、案例啟示

（一）企業(yè)籌資與房屋銷售相結(jié)合

籌資決定了企業(yè)資金的來源，而銷售決定了資金的回收，二者都體現(xiàn)了資金的流動，且均流向企業(yè)。銷售是實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金循環(huán)和周轉(zhuǎn)的重要途徑。目前房地產(chǎn)行業(yè)的競爭比較激烈，產(chǎn)品銷售成為其經(jīng)營風(fēng)險的主要來源之一。如果現(xiàn)有項目產(chǎn)品定位較好，適應(yīng)市場需求，則經(jīng)營風(fēng)險較小。若無法保證預(yù)期的銷售水平，就無法轉(zhuǎn)移在建項目的建設(shè)和銷售的大部分經(jīng)營風(fēng)險。一旦周期過長，尾盤超過20%，不僅投資商的利潤無法實現(xiàn)，還可能給企業(yè)及銀行帶來巨大風(fēng)險。通過案例資料我們可知，“0元房”均為采光不好、位置不佳的房屋，如果按照正常的銷售渠道此類房屋很難進(jìn)行銷售。而“0元房”策略使得這類房產(chǎn)不僅能夠銷售出去，而且還能一次性回收房款，在達(dá)到籌資目的的同時，還促進(jìn)了銷售難度大的房屋的銷售和資金的回收，減小了企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險，縮短了資金回收周期，使企業(yè)利潤得以實現(xiàn)。

（二）企業(yè)籌資與企業(yè)戰(zhàn)略及生命周期相結(jié)合

生命周期是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)籌資策略的根本出發(fā)點。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)依據(jù)其不同的生命周期制定出相應(yīng)的企業(yè)戰(zhàn)略，其終極目標(biāo)是實現(xiàn)企業(yè)持續(xù)發(fā)展。籌資策略作為房企發(fā)展過程中最重要的決策之一，影響著企業(yè)走向和發(fā)展速度。企業(yè)應(yīng)當(dāng)立足于企業(yè)所處的生命周期階段，并結(jié)合該階段的總體戰(zhàn)略，采取服從企業(yè)戰(zhàn)略的籌資決策。而中小房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略為走房地產(chǎn)開發(fā)的專業(yè)化道路，形成自己的競爭優(yōu)勢。案例中的企業(yè)處在新設(shè)成長期，規(guī)模尚小，企業(yè)要根據(jù)市場需求建造出受歡迎的產(chǎn)品，提高知名度和美譽(yù)度；在銷售方面要及時銷售房產(chǎn)，迅速回籠資金；在管理上要合理配置人、財、物等各種資源并提高效率，降低成本。該企業(yè)著眼長期發(fā)展，旨在加快資金回籠以投入二期、三期項目，研究、利用購房者對房地產(chǎn)的不同心理，針對看漲房價的心理制定了“0元房”的銷售方法，實現(xiàn)了籌資方式的創(chuàng)新。endprint

因還款周期與滯銷房產(chǎn)銷售周期不一致，上述籌資方式?jīng)Q策函數(shù)應(yīng)該做相應(yīng)變化。設(shè)滯銷房產(chǎn)銷售周期為n年，則籌資方式?jīng)Q策函數(shù)為：

y=（1-1/1.2014m）/（1.0594m/1.2014m）

將m=8，n=6.5代入上式，得y=1.7735>1，故采用“0元房”方式籌資是正確的。又因房產(chǎn)公司對“0元房”的業(yè)主每平方米多收取200元房款，這種情況下，采用“0元房”實際籌集到的資金為：（3 500+200）×56×（97+152）/2=2 579.64（萬元），需要在8年后償還，現(xiàn)值為：2 579.64/1.20148=594.37（萬元），因此實際籌集的資金現(xiàn)值為1 985.27萬元。而采用直接銷售的方式所籌資金為3 500×56×（97+152）/2=2 440.2（萬元），折現(xiàn)后為2 440.2×1.05946.5/1.20146.5=1 077.32（萬元）。

從機(jī)會成本的角度看，“0元房”的籌資成本小于直接銷售的成本。從收益上看，“0元房”籌集到的資金大于“0元房”的房屋成本，而直接銷售則會造成無法收回房屋成本。

三、案例啟示

（一）企業(yè)籌資與房屋銷售相結(jié)合

籌資決定了企業(yè)資金的來源，而銷售決定了資金的回收，二者都體現(xiàn)了資金的流動，且均流向企業(yè)。銷售是實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金循環(huán)和周轉(zhuǎn)的重要途徑。目前房地產(chǎn)行業(yè)的競爭比較激烈，產(chǎn)品銷售成為其經(jīng)營風(fēng)險的主要來源之一。如果現(xiàn)有項目產(chǎn)品定位較好，適應(yīng)市場需求，則經(jīng)營風(fēng)險較小。若無法保證預(yù)期的銷售水平，就無法轉(zhuǎn)移在建項目的建設(shè)和銷售的大部分經(jīng)營風(fēng)險。一旦周期過長，尾盤超過20%，不僅投資商的利潤無法實現(xiàn)，還可能給企業(yè)及銀行帶來巨大風(fēng)險。通過案例資料我們可知，“0元房”均為采光不好、位置不佳的房屋，如果按照正常的銷售渠道此類房屋很難進(jìn)行銷售。而“0元房”策略使得這類房產(chǎn)不僅能夠銷售出去，而且還能一次性回收房款，在達(dá)到籌資目的的同時，還促進(jìn)了銷售難度大的房屋的銷售和資金的回收，減小了企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險，縮短了資金回收周期，使企業(yè)利潤得以實現(xiàn)。

（二）企業(yè)籌資與企業(yè)戰(zhàn)略及生命周期相結(jié)合

生命周期是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)籌資策略的根本出發(fā)點。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)依據(jù)其不同的生命周期制定出相應(yīng)的企業(yè)戰(zhàn)略，其終極目標(biāo)是實現(xiàn)企業(yè)持續(xù)發(fā)展。籌資策略作為房企發(fā)展過程中最重要的決策之一，影響著企業(yè)走向和發(fā)展速度。企業(yè)應(yīng)當(dāng)立足于企業(yè)所處的生命周期階段，并結(jié)合該階段的總體戰(zhàn)略，采取服從企業(yè)戰(zhàn)略的籌資決策。而中小房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略為走房地產(chǎn)開發(fā)的專業(yè)化道路，形成自己的競爭優(yōu)勢。案例中的企業(yè)處在新設(shè)成長期，規(guī)模尚小，企業(yè)要根據(jù)市場需求建造出受歡迎的產(chǎn)品，提高知名度和美譽(yù)度；在銷售方面要及時銷售房產(chǎn)，迅速回籠資金；在管理上要合理配置人、財、物等各種資源并提高效率，降低成本。該企業(yè)著眼長期發(fā)展，旨在加快資金回籠以投入二期、三期項目，研究、利用購房者對房地產(chǎn)的不同心理，針對看漲房價的心理制定了“0元房”的銷售方法，實現(xiàn)了籌資方式的創(chuàng)新。endprint

因還款周期與滯銷房產(chǎn)銷售周期不一致，上述籌資方式?jīng)Q策函數(shù)應(yīng)該做相應(yīng)變化。設(shè)滯銷房產(chǎn)銷售周期為n年，則籌資方式?jīng)Q策函數(shù)為：

y=（1-1/1.2014m）/（1.0594m/1.2014m）

將m=8，n=6.5代入上式，得y=1.7735>1，故采用“0元房”方式籌資是正確的。又因房產(chǎn)公司對“0元房”的業(yè)主每平方米多收取200元房款，這種情況下，采用“0元房”實際籌集到的資金為：（3 500+200）×56×（97+152）/2=2 579.64（萬元），需要在8年后償還，現(xiàn)值為：2 579.64/1.20148=594.37（萬元），因此實際籌集的資金現(xiàn)值為1 985.27萬元。而采用直接銷售的方式所籌資金為3 500×56×（97+152）/2=2 440.2（萬元），折現(xiàn)后為2 440.2×1.05946.5/1.20146.5=1 077.32（萬元）。

從機(jī)會成本的角度看，“0元房”的籌資成本小于直接銷售的成本。從收益上看，“0元房”籌集到的資金大于“0元房”的房屋成本，而直接銷售則會造成無法收回房屋成本。

三、案例啟示

（一）企業(yè)籌資與房屋銷售相結(jié)合

籌資決定了企業(yè)資金的來源，而銷售決定了資金的回收，二者都體現(xiàn)了資金的流動，且均流向企業(yè)。銷售是實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金循環(huán)和周轉(zhuǎn)的重要途徑。目前房地產(chǎn)行業(yè)的競爭比較激烈，產(chǎn)品銷售成為其經(jīng)營風(fēng)險的主要來源之一。如果現(xiàn)有項目產(chǎn)品定位較好，適應(yīng)市場需求，則經(jīng)營風(fēng)險較小。若無法保證預(yù)期的銷售水平，就無法轉(zhuǎn)移在建項目的建設(shè)和銷售的大部分經(jīng)營風(fēng)險。一旦周期過長，尾盤超過20%，不僅投資商的利潤無法實現(xiàn)，還可能給企業(yè)及銀行帶來巨大風(fēng)險。通過案例資料我們可知，“0元房”均為采光不好、位置不佳的房屋，如果按照正常的銷售渠道此類房屋很難進(jìn)行銷售。而“0元房”策略使得這類房產(chǎn)不僅能夠銷售出去，而且還能一次性回收房款，在達(dá)到籌資目的的同時，還促進(jìn)了銷售難度大的房屋的銷售和資金的回收，減小了企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險，縮短了資金回收周期，使企業(yè)利潤得以實現(xiàn)。

（二）企業(yè)籌資與企業(yè)戰(zhàn)略及生命周期相結(jié)合

生命周期是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)籌資策略的根本出發(fā)點。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)依據(jù)其不同的生命周期制定出相應(yīng)的企業(yè)戰(zhàn)略，其終極目標(biāo)是實現(xiàn)企業(yè)持續(xù)發(fā)展。籌資策略作為房企發(fā)展過程中最重要的決策之一，影響著企業(yè)走向和發(fā)展速度。企業(yè)應(yīng)當(dāng)立足于企業(yè)所處的生命周期階段，并結(jié)合該階段的總體戰(zhàn)略，采取服從企業(yè)戰(zhàn)略的籌資決策。而中小房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略為走房地產(chǎn)開發(fā)的專業(yè)化道路，形成自己的競爭優(yōu)勢。案例中的企業(yè)處在新設(shè)成長期，規(guī)模尚小，企業(yè)要根據(jù)市場需求建造出受歡迎的產(chǎn)品，提高知名度和美譽(yù)度；在銷售方面要及時銷售房產(chǎn)，迅速回籠資金；在管理上要合理配置人、財、物等各種資源并提高效率，降低成本。該企業(yè)著眼長期發(fā)展，旨在加快資金回籠以投入二期、三期項目，研究、利用購房者對房地產(chǎn)的不同心理，針對看漲房價的心理制定了“0元房”的銷售方法，實現(xiàn)了籌資方式的創(chuàng)新。endprint