夏春光+張英佳+李雪銘

內(nèi)容摘要：房地產(chǎn)業(yè)是我國事關民生的重要支柱產(chǎn)業(yè)之一，房地產(chǎn)業(yè)的均衡健康發(fā)展已經(jīng)成為普遍社會輿論和我國政府重要工作內(nèi)容及目標之一，各級政府都在對房地產(chǎn)市場進行調(diào)控和管理。本文以房產(chǎn)投資、房產(chǎn)建設、房企情況、房企土地購置、房產(chǎn)銷售5個一級指標，20個二級指標構建了我國各省房產(chǎn)開發(fā)綜合評價體系，運用熵值法對我國31個省及直轄市（香港、澳門與臺灣除外）在1998年、2003年、2008年和2011年4個時間斷面的房地產(chǎn)開發(fā)和時空差異變化進行了分析。結果表明：一是中國房地產(chǎn)開發(fā)整體水平不高，但在逐步提升，31個省份及直轄市房地產(chǎn)開發(fā)得分差值逐步縮小，各省市排名基本保持在一定范圍上下浮動；二是31個省份及直轄市房地產(chǎn)開發(fā)級別差異明顯，房地產(chǎn)開發(fā)強度大的一級省市比率逐步增加，開發(fā)強度較弱的四級省市始終占比較大；三是房地產(chǎn)開發(fā)時空差異顯著，呈現(xiàn)出與經(jīng)濟發(fā)展水平相似的從東部到中西部遞減的地帶性空間分布特征。

關鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā) 評價 時空差異 省域

引言

房地產(chǎn)業(yè)是人們的基本生存資料，同時也是帶有明顯投資性質(zhì)的商品。房地產(chǎn)在選址過程中對土地資源和區(qū)位較為敏感，在開發(fā)與消費環(huán)節(jié)對資金的要求也較高，因此具有明顯的地域差異性市場特征。部分地區(qū)房產(chǎn)開發(fā)過熱，房價上漲過快，人們住房可支付性下降；有些地區(qū)因房產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃與建設不合理，出現(xiàn)了空置率極高的新城或鬼城；還有部分地區(qū)爭取房產(chǎn)投資資金不足，居民居住環(huán)境得不到應有的改善，這種房地產(chǎn)地域差異性正逐步受到我國政府以及學者的關注與研究。要想保持我國重要支柱產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展，就要保證我國房地產(chǎn)在各省市協(xié)調(diào)、合理、科學發(fā)展，因此對我國各省直轄市的房地產(chǎn)發(fā)展狀況進行綜合評價以及探討其時空發(fā)展格局有重要的實踐指導意義。

地理學科在對房地產(chǎn)進行研究時主要側重于城市尺度，如城市內(nèi)部房價空間分布規(guī)律、城市住房空間結構及其分異規(guī)律、以及探討城市交通、綠地、商業(yè)對房地產(chǎn)發(fā)展的影響，較少研究房地產(chǎn)綜合評價。施金亮等（2005）采用模糊綜合評價法對上海松江房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展狀況進行了綜合評價；劉貴文等（2010）對全國31個大中城市進行評價，并利用聚類分析將研究城市分為5個層級。朱紅偉（2005）、王寧（2010）等均以因子分析法分別對2003年我國35個大型城市、2008 年安徽的17個市或地區(qū)以及2009年我國的35個大型城市的房地產(chǎn)發(fā)展情況進行綜合評價。

上述研究或針對某一年的房產(chǎn)開發(fā)做出評價，或者是針對某一地區(qū)的時間序列數(shù)據(jù)做出評價，研究尺度上較少涉及跨時空差異分析的全國尺度綜合評價，僅胡日東（2011）從房地產(chǎn)開發(fā)和銷售的角度對2005-2009年全國31個省市的房地產(chǎn)發(fā)展水平進行綜合評價，但卻得出了在全國 31個省市中遼寧房地產(chǎn)發(fā)展水平綜合得分墊底、上海倒數(shù)第六值得商榷的結論。因此本文以房產(chǎn)投資、房產(chǎn)建設、房企情況、房企土地購置、房產(chǎn)銷售5個一級指標，20個二級指標構建了我國各省房產(chǎn)開發(fā)綜合評價體系，運用熵值法對我國31個省及直轄市（香港、澳門與臺灣除外）在1998年、2003年、2008年和2011年4個時間斷面的房地產(chǎn)開發(fā)和時空差異變化進行了分析。以期對我國房地產(chǎn)開發(fā)進行科學合理準確的綜合評價與時空差異分析。

指標體系、研究方法與數(shù)據(jù)來源

（一）房地產(chǎn)綜合指標體系的構建

房地產(chǎn)綜合指標體系的構建既要能客觀有效地反映我國房地產(chǎn)開發(fā)的強度，又要能顯示出房產(chǎn)開發(fā)的基本特征和主要內(nèi)容。遵循指標選取的可比性、全面性、科學性、可操作性的原則，根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)過程選取房地產(chǎn)資金投資、房地產(chǎn)土地購置、房產(chǎn)建設、房產(chǎn)銷售，并加入房企基本情況建立了我國房地產(chǎn)發(fā)展的二級分級指標體系（見表1）。該指標體系包括5個一級指標和20個二級指標。

（二）研究方法

熵是源于熱力學的一個物理概念，后由申農(nóng)（C E Shannon）引入信息論，熵值法能夠克服人為確定權重的主觀性以及多指標變量間信息的重疊，現(xiàn)已廣泛運用于社會經(jīng)濟等研究領域。熵值法能夠深刻地反映出指標信息熵值的效用價值，所給出的指標權重值比層次分析法和專家經(jīng)驗評估法有更高的可信度，適合對多元指標進行綜合評價，其計算步驟為：

第一，設有m項待評價城市，n項評價指標，形成原始指標數(shù)據(jù)矩陣X={xij}m×n（0≤i≤m，0≤j≤n），則xij為第i個城市第j個指標的指標值。

第二，由于不同評價指標有不同的量綱以及數(shù)量級的差別，需要對數(shù)據(jù)進行標準化處理。

對于正向指標：

（1）

對于逆向指標：

（2）

處理后指標數(shù)值范圍在[0-1]之間。xij表示第j項指標的第i個觀測值，xij′表示經(jīng)標準化處理后的指標值；yij′的取值方式與xij的方式相同。

第三，設有m個指標n個被評價地市，計算第j指標的熵值ej。

（3）

其中k為常數(shù)k=1/lnm，第i個地市第j項指標的比重，0≤fij≤1。

第四，第j項指標的權重wj。

（4）

其中dj=1-ej，某項指標的信息效用價值取決于該指標的信息熵ej與1之間的差值，它的值直接影響權重的大小，信息效用值越大，對評價的重要性就越大，權重也越大。

第五，計算每個省份（直轄市）的評價值。

（三）數(shù)據(jù)來源

本文數(shù)據(jù)均來自《1999年中國統(tǒng)計年鑒》、《2004年中國統(tǒng)計年鑒》、《2009年中國統(tǒng)計年鑒》、《2012年中國統(tǒng)計年鑒》。因年代跨度大，統(tǒng)計數(shù)據(jù)逐步完善，1998年與2003年有部分指標缺省。其中1998年和2003年均缺少“房屋竣工價值”、“住宅銷售套數(shù)合計”統(tǒng)計，本文使用“個人購買商品住宅”替代“住宅銷售套數(shù)合計”，1998年還缺少關于房地產(chǎn)土地購買的相關統(tǒng)計，即：待開發(fā)土地面積（平方米）、本年土地購置面積（平方米）、本年土地成交價款（元）、土地購置費用（元）。endprint

中國省域房地產(chǎn)綜合評價與時空差異分析

根據(jù)以上指標體系和數(shù)學方法，計算中國31個省份和直轄市（香港、澳門、臺灣因數(shù)據(jù)原因除外）在1998年、2003 年、2008年和2011年的房地產(chǎn)開發(fā)綜合得分（結果歸一化處理），并對中國省際房地產(chǎn)發(fā)展和時空差異變化進行了分析。

（一）房地產(chǎn)開發(fā)整體水平提升且省際間差距縮小

從表2可以看出，我國31個省及直轄市房地產(chǎn)開發(fā)綜合得分基本上逐年提高。通過進一步計算得到了中國大陸1998-2011年房地產(chǎn)開發(fā)平均值（見表3）。從平均值可以看出在4個時間斷面上，每年平均值都有所提升，其中2003年到1998年增長率為42.20%，平均年增長率為8.44%；2008年到2003年增長率為41.92%，平均年增長率為8.38%，2011年到2008年增長率為22.90%，年增長率為7.63%。

變異系數(shù)是衡量組內(nèi)各值相對差異的統(tǒng)計量，通常用來比較不同組別數(shù)據(jù)離散程度的大小，不受單位以及平均數(shù)的限制，一組數(shù)據(jù)變異系統(tǒng)越大，表明組內(nèi)分異程度越大，越小則組內(nèi)分異程度越小，得分值分布越均衡。通過計算得出（見表3）中國大陸房產(chǎn)開發(fā)變異系數(shù)從1998年到2011年呈現(xiàn)出逐年縮小的態(tài)勢，說明省際間房產(chǎn)開發(fā)的差距減小。

（二）各省市房地產(chǎn)開發(fā)水平級別差異明顯

采用標準差分級測度計算公式，其中xij為各省市得分，MN為平均數(shù)，SD為標準差?？砂阎袊?1個省及直轄市房地產(chǎn)發(fā)展狀況進行分級：D≥1為房地產(chǎn)發(fā)展最高省市、0≤D<1為房產(chǎn)開發(fā)較高二級省市、0

在4 個時間斷面上，房地產(chǎn)開發(fā)水平最高的一級省市，1998年僅上海和北京兩個直轄市，2003年和2008年也僅增加天津市，2011年增至7個，一級省市雖然數(shù)量較少，但得分卻遠高于其他省份，一級省市1998年至2011年的評價分為6.559，為二級省市平均分2.572的2.55倍，三級省市1.420的4.62倍，四級省市0.814的8.06倍；與之相反的是二級和三級省市數(shù)量卻在波動中逐漸減少，而二級省市的平均分也為三級城市的1.81倍，三級省市則是四級省市的1.74倍；四級省市數(shù)量總體較為龐大，穩(wěn)定在50%左右。由此可見中國各省市房地產(chǎn)開發(fā)水平級別差異明顯。

（三）中國大陸房地產(chǎn)開發(fā)空間基本格局

中國大陸房產(chǎn)開發(fā)空間差異顯著（見圖1），中國大陸1998-2011年房產(chǎn)開發(fā)整體格局以中低級別為主，中低級別的三級與四級省市廣泛分布于我國的中西部。二級省市則多為東部沿海的江蘇省、浙江省、福建省、廣東省、遼寧省等，隨著西部大開發(fā)的推進，重慶市、內(nèi)蒙古自治區(qū)、寧夏自治區(qū)也逐步晉升為二級省市。房產(chǎn)開發(fā)一級省市1998-2008年全部為我國直轄市，2011年增加的一級省市東部沿海有遼寧省、海南省，中西部有重慶市和寧夏區(qū)。總體來說，東部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)水平整體級別高，無論在一、二級城市的絕對數(shù)量還是在區(qū)域內(nèi)部的比重上都是最高的；中部和西部地區(qū)以三、四級為主；呈現(xiàn)出與經(jīng)濟發(fā)展相似的從東部到中西部遞減的地帶性空間分布特征。

（四）1998-2011年中國大陸房地產(chǎn)開發(fā)的變化過程

一級省市在1998-2008年十年間較為穩(wěn)定，從最初的北京市、上海市僅增加了天津市，而到2011年則增加遼寧省、海南省、重慶市、寧夏區(qū)。遼寧省在我國東北振興、環(huán)渤海經(jīng)濟區(qū)以及遼寧五點一線等戰(zhàn)略影響下，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展較為迅猛，升級為一級省市；海南島隨著2010年1月4日國務院發(fā)布《國務院關于推進海南國際旅游島的建設發(fā)展的若干意見》的頒布，房地產(chǎn)行業(yè)突飛猛進；重慶則是在1997年升格為直轄市后，房地產(chǎn)行業(yè)逐步提升；寧夏作為塞上江南，是我國西部大開發(fā)的典型代表，西北地區(qū)的橋頭堡。

二級城市多年來為東部沿海的浙江、江蘇、福建、廣東、遼寧省等。2008年后內(nèi)蒙古加入二級城市，這與內(nèi)蒙古的經(jīng)濟發(fā)展等因素息息相關。2011年廣東省從二級省市降為三級省市，這與廣東省為外貿(mào)大省，受到2008年金融危機的影響，同時不能忽視部分產(chǎn)業(yè)向中國內(nèi)陸以及江浙一帶轉(zhuǎn)移的因素。青海則因為旅游的升溫以及柴達木高新開發(fā)區(qū)的建設，使得房產(chǎn)開發(fā)跨入二級省市。

三四級省市是我國中西部的絕大部分省市自治區(qū)，三級省市房產(chǎn)開發(fā)平均值從1998年的0.531發(fā)展到2011年的2.220，增長了4.181倍；四級省市房產(chǎn)開發(fā)平均值從1998年的0.261發(fā)展到2011年的1.510，增長了5.785倍，雖然這些省市房地產(chǎn)開發(fā)得到了長足的進展，卻未有突破性發(fā)展，從全國范圍來看，仍然處于發(fā)展水平較弱的地區(qū)。

結論與討論

中國大陸房地產(chǎn)開發(fā)整體水平在逐步提高，其中內(nèi)蒙古自治區(qū)、海南省、遼寧省、重慶市以及寧夏自治區(qū)是提高速度最快的省份。省際差距正在逐漸縮小，各省份排名基本保持在一定范圍內(nèi)上下浮動。

中國大陸房地產(chǎn)開發(fā)水平級別差異明顯，一級省份比重逐步增大，從1998年的2個增至7個，且綜合水平遠遠高于其他省市自治區(qū)，房地產(chǎn)發(fā)展水平較弱的四級省份所占比重始終較大，說明中國大部分房地產(chǎn)開發(fā)水平還處于較低發(fā)展水平。

中國房地產(chǎn)開發(fā)水平空間差異顯著。東部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)水平整體級別高，無論在一、二級城市的絕對數(shù)量還是在區(qū)域內(nèi)部的比重上都是最高的；中部和西部地區(qū)以三、四級為主；呈現(xiàn)出與經(jīng)濟發(fā)展相似的從東部到中西部遞減的地帶性空間分布特征。

本研究還需要在以下幾個方面深入探討：一是部分指標由于數(shù)據(jù)資料獲取難度較大，指標體系還不夠完整，影響了結論的深度和應用廣度，因此還需要對所建立的指標體系做進一步的完善。二是本文只是分析了中國各省及直轄市城市的房地產(chǎn)開發(fā)水平，沒有涉及到城市和鄉(xiāng)鎮(zhèn)的狀況，研究范圍有待于進一步擴展。三是由于認識的局限和研究水平的限制，不能對中國房地產(chǎn)開發(fā)水平有全面、深刻的認識和理解，希望能在后續(xù)研究中進一步深化。

參考文獻：

1.施金亮，楊俊.上海松江房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展狀況模糊綜合評價[J].上海大學學報（自然科學版），2005（2）

2.劉貴文，賀玲，周滔.中國城市房地產(chǎn)市場發(fā)展?jié)摿υu價—基于時序多指標綜合評價方法[J].科技進步與對策，2010（19）

3.朱紅偉.因子分析在房地產(chǎn)綜合評價中的運用[J].數(shù)理統(tǒng)計與管理，2005（7）

4.王寧，李慧民，譚嘯等. 基于因子與聚類分析的中國大城市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展評價[J].西安建筑科技大學學報（自然科學版），2010（4）

5.楊存典，張雁.商洛市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平的綜合評價[J].北方經(jīng)濟，2010（7）

6.陳曉川，楊海艷.中國各省域房地產(chǎn)開發(fā)水平綜合評價研究[J].商業(yè)評論，2009（1）

7.胡日東，李穎.我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的綜合評價—基于動態(tài)因子分析法[J].經(jīng)濟地理，2011，31

中國省域房地產(chǎn)綜合評價與時空差異分析

根據(jù)以上指標體系和數(shù)學方法，計算中國31個省份和直轄市（香港、澳門、臺灣因數(shù)據(jù)原因除外）在1998年、2003 年、2008年和2011年的房地產(chǎn)開發(fā)綜合得分（結果歸一化處理），并對中國省際房地產(chǎn)發(fā)展和時空差異變化進行了分析。

（一）房地產(chǎn)開發(fā)整體水平提升且省際間差距縮小

從表2可以看出，我國31個省及直轄市房地產(chǎn)開發(fā)綜合得分基本上逐年提高。通過進一步計算得到了中國大陸1998-2011年房地產(chǎn)開發(fā)平均值（見表3）。從平均值可以看出在4個時間斷面上，每年平均值都有所提升，其中2003年到1998年增長率為42.20%，平均年增長率為8.44%；2008年到2003年增長率為41.92%，平均年增長率為8.38%，2011年到2008年增長率為22.90%，年增長率為7.63%。

變異系數(shù)是衡量組內(nèi)各值相對差異的統(tǒng)計量，通常用來比較不同組別數(shù)據(jù)離散程度的大小，不受單位以及平均數(shù)的限制，一組數(shù)據(jù)變異系統(tǒng)越大，表明組內(nèi)分異程度越大，越小則組內(nèi)分異程度越小，得分值分布越均衡。通過計算得出（見表3）中國大陸房產(chǎn)開發(fā)變異系數(shù)從1998年到2011年呈現(xiàn)出逐年縮小的態(tài)勢，說明省際間房產(chǎn)開發(fā)的差距減小。

（二）各省市房地產(chǎn)開發(fā)水平級別差異明顯

采用標準差分級測度計算公式，其中xij為各省市得分，MN為平均數(shù)，SD為標準差。可把中國31個省及直轄市房地產(chǎn)發(fā)展狀況進行分級：D≥1為房地產(chǎn)發(fā)展最高省市、0≤D<1為房產(chǎn)開發(fā)較高二級省市、0

在4 個時間斷面上，房地產(chǎn)開發(fā)水平最高的一級省市，1998年僅上海和北京兩個直轄市，2003年和2008年也僅增加天津市，2011年增至7個，一級省市雖然數(shù)量較少，但得分卻遠高于其他省份，一級省市1998年至2011年的評價分為6.559，為二級省市平均分2.572的2.55倍，三級省市1.420的4.62倍，四級省市0.814的8.06倍；與之相反的是二級和三級省市數(shù)量卻在波動中逐漸減少，而二級省市的平均分也為三級城市的1.81倍，三級省市則是四級省市的1.74倍；四級省市數(shù)量總體較為龐大，穩(wěn)定在50%左右。由此可見中國各省市房地產(chǎn)開發(fā)水平級別差異明顯。

（三）中國大陸房地產(chǎn)開發(fā)空間基本格局

中國大陸房產(chǎn)開發(fā)空間差異顯著（見圖1），中國大陸1998-2011年房產(chǎn)開發(fā)整體格局以中低級別為主，中低級別的三級與四級省市廣泛分布于我國的中西部。二級省市則多為東部沿海的江蘇省、浙江省、福建省、廣東省、遼寧省等，隨著西部大開發(fā)的推進，重慶市、內(nèi)蒙古自治區(qū)、寧夏自治區(qū)也逐步晉升為二級省市。房產(chǎn)開發(fā)一級省市1998-2008年全部為我國直轄市，2011年增加的一級省市東部沿海有遼寧省、海南省，中西部有重慶市和寧夏區(qū)?？傮w來說，東部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)水平整體級別高，無論在一、二級城市的絕對數(shù)量還是在區(qū)域內(nèi)部的比重上都是最高的；中部和西部地區(qū)以三、四級為主；呈現(xiàn)出與經(jīng)濟發(fā)展相似的從東部到中西部遞減的地帶性空間分布特征。

（四）1998-2011年中國大陸房地產(chǎn)開發(fā)的變化過程

一級省市在1998-2008年十年間較為穩(wěn)定，從最初的北京市、上海市僅增加了天津市，而到2011年則增加遼寧省、海南省、重慶市、寧夏區(qū)。遼寧省在我國東北振興、環(huán)渤海經(jīng)濟區(qū)以及遼寧五點一線等戰(zhàn)略影響下，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展較為迅猛，升級為一級省市；海南島隨著2010年1月4日國務院發(fā)布《國務院關于推進海南國際旅游島的建設發(fā)展的若干意見》的頒布，房地產(chǎn)行業(yè)突飛猛進；重慶則是在1997年升格為直轄市后，房地產(chǎn)行業(yè)逐步提升；寧夏作為塞上江南，是我國西部大開發(fā)的典型代表，西北地區(qū)的橋頭堡。

二級城市多年來為東部沿海的浙江、江蘇、福建、廣東、遼寧省等。2008年后內(nèi)蒙古加入二級城市，這與內(nèi)蒙古的經(jīng)濟發(fā)展等因素息息相關。2011年廣東省從二級省市降為三級省市，這與廣東省為外貿(mào)大省，受到2008年金融危機的影響，同時不能忽視部分產(chǎn)業(yè)向中國內(nèi)陸以及江浙一帶轉(zhuǎn)移的因素。青海則因為旅游的升溫以及柴達木高新開發(fā)區(qū)的建設，使得房產(chǎn)開發(fā)跨入二級省市。

三四級省市是我國中西部的絕大部分省市自治區(qū)，三級省市房產(chǎn)開發(fā)平均值從1998年的0.531發(fā)展到2011年的2.220，增長了4.181倍；四級省市房產(chǎn)開發(fā)平均值從1998年的0.261發(fā)展到2011年的1.510，增長了5.785倍，雖然這些省市房地產(chǎn)開發(fā)得到了長足的進展，卻未有突破性發(fā)展，從全國范圍來看，仍然處于發(fā)展水平較弱的地區(qū)。

結論與討論

中國大陸房地產(chǎn)開發(fā)整體水平在逐步提高，其中內(nèi)蒙古自治區(qū)、海南省、遼寧省、重慶市以及寧夏自治區(qū)是提高速度最快的省份。省際差距正在逐漸縮小，各省份排名基本保持在一定范圍內(nèi)上下浮動。

中國大陸房地產(chǎn)開發(fā)水平級別差異明顯，一級省份比重逐步增大，從1998年的2個增至7個，且綜合水平遠遠高于其他省市自治區(qū)，房地產(chǎn)發(fā)展水平較弱的四級省份所占比重始終較大，說明中國大部分房地產(chǎn)開發(fā)水平還處于較低發(fā)展水平。

中國房地產(chǎn)開發(fā)水平空間差異顯著。東部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)水平整體級別高，無論在一、二級城市的絕對數(shù)量還是在區(qū)域內(nèi)部的比重上都是最高的；中部和西部地區(qū)以三、四級為主；呈現(xiàn)出與經(jīng)濟發(fā)展相似的從東部到中西部遞減的地帶性空間分布特征。

本研究還需要在以下幾個方面深入探討：一是部分指標由于數(shù)據(jù)資料獲取難度較大，指標體系還不夠完整，影響了結論的深度和應用廣度，因此還需要對所建立的指標體系做進一步的完善。二是本文只是分析了中國各省及直轄市城市的房地產(chǎn)開發(fā)水平，沒有涉及到城市和鄉(xiāng)鎮(zhèn)的狀況，研究范圍有待于進一步擴展。三是由于認識的局限和研究水平的限制，不能對中國房地產(chǎn)開發(fā)水平有全面、深刻的認識和理解，希望能在后續(xù)研究中進一步深化。

參考文獻：

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4.王寧，李慧民，譚嘯等. 基于因子與聚類分析的中國大城市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展評價[J].西安建筑科技大學學報（自然科學版），2010（4）

5.楊存典，張雁.商洛市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平的綜合評價[J].北方經(jīng)濟，2010（7）

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中國省域房地產(chǎn)綜合評價與時空差異分析

根據(jù)以上指標體系和數(shù)學方法，計算中國31個省份和直轄市（香港、澳門、臺灣因數(shù)據(jù)原因除外）在1998年、2003 年、2008年和2011年的房地產(chǎn)開發(fā)綜合得分（結果歸一化處理），并對中國省際房地產(chǎn)發(fā)展和時空差異變化進行了分析。

（一）房地產(chǎn)開發(fā)整體水平提升且省際間差距縮小

從表2可以看出，我國31個省及直轄市房地產(chǎn)開發(fā)綜合得分基本上逐年提高。通過進一步計算得到了中國大陸1998-2011年房地產(chǎn)開發(fā)平均值（見表3）。從平均值可以看出在4個時間斷面上，每年平均值都有所提升，其中2003年到1998年增長率為42.20%，平均年增長率為8.44%；2008年到2003年增長率為41.92%，平均年增長率為8.38%，2011年到2008年增長率為22.90%，年增長率為7.63%。

變異系數(shù)是衡量組內(nèi)各值相對差異的統(tǒng)計量，通常用來比較不同組別數(shù)據(jù)離散程度的大小，不受單位以及平均數(shù)的限制，一組數(shù)據(jù)變異系統(tǒng)越大，表明組內(nèi)分異程度越大，越小則組內(nèi)分異程度越小，得分值分布越均衡。通過計算得出（見表3）中國大陸房產(chǎn)開發(fā)變異系數(shù)從1998年到2011年呈現(xiàn)出逐年縮小的態(tài)勢，說明省際間房產(chǎn)開發(fā)的差距減小。

（二）各省市房地產(chǎn)開發(fā)水平級別差異明顯

采用標準差分級測度計算公式，其中xij為各省市得分，MN為平均數(shù)，SD為標準差?？砂阎袊?1個省及直轄市房地產(chǎn)發(fā)展狀況進行分級：D≥1為房地產(chǎn)發(fā)展最高省市、0≤D<1為房產(chǎn)開發(fā)較高二級省市、0

在4 個時間斷面上，房地產(chǎn)開發(fā)水平最高的一級省市，1998年僅上海和北京兩個直轄市，2003年和2008年也僅增加天津市，2011年增至7個，一級省市雖然數(shù)量較少，但得分卻遠高于其他省份，一級省市1998年至2011年的評價分為6.559，為二級省市平均分2.572的2.55倍，三級省市1.420的4.62倍，四級省市0.814的8.06倍；與之相反的是二級和三級省市數(shù)量卻在波動中逐漸減少，而二級省市的平均分也為三級城市的1.81倍，三級省市則是四級省市的1.74倍；四級省市數(shù)量總體較為龐大，穩(wěn)定在50%左右。由此可見中國各省市房地產(chǎn)開發(fā)水平級別差異明顯。

（三）中國大陸房地產(chǎn)開發(fā)空間基本格局

中國大陸房產(chǎn)開發(fā)空間差異顯著（見圖1），中國大陸1998-2011年房產(chǎn)開發(fā)整體格局以中低級別為主，中低級別的三級與四級省市廣泛分布于我國的中西部。二級省市則多為東部沿海的江蘇省、浙江省、福建省、廣東省、遼寧省等，隨著西部大開發(fā)的推進，重慶市、內(nèi)蒙古自治區(qū)、寧夏自治區(qū)也逐步晉升為二級省市。房產(chǎn)開發(fā)一級省市1998-2008年全部為我國直轄市，2011年增加的一級省市東部沿海有遼寧省、海南省，中西部有重慶市和寧夏區(qū)。總體來說，東部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)水平整體級別高，無論在一、二級城市的絕對數(shù)量還是在區(qū)域內(nèi)部的比重上都是最高的；中部和西部地區(qū)以三、四級為主；呈現(xiàn)出與經(jīng)濟發(fā)展相似的從東部到中西部遞減的地帶性空間分布特征。

（四）1998-2011年中國大陸房地產(chǎn)開發(fā)的變化過程

一級省市在1998-2008年十年間較為穩(wěn)定，從最初的北京市、上海市僅增加了天津市，而到2011年則增加遼寧省、海南省、重慶市、寧夏區(qū)。遼寧省在我國東北振興、環(huán)渤海經(jīng)濟區(qū)以及遼寧五點一線等戰(zhàn)略影響下，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展較為迅猛，升級為一級省市；海南島隨著2010年1月4日國務院發(fā)布《國務院關于推進海南國際旅游島的建設發(fā)展的若干意見》的頒布，房地產(chǎn)行業(yè)突飛猛進；重慶則是在1997年升格為直轄市后，房地產(chǎn)行業(yè)逐步提升；寧夏作為塞上江南，是我國西部大開發(fā)的典型代表，西北地區(qū)的橋頭堡。

二級城市多年來為東部沿海的浙江、江蘇、福建、廣東、遼寧省等。2008年后內(nèi)蒙古加入二級城市，這與內(nèi)蒙古的經(jīng)濟發(fā)展等因素息息相關。2011年廣東省從二級省市降為三級省市，這與廣東省為外貿(mào)大省，受到2008年金融危機的影響，同時不能忽視部分產(chǎn)業(yè)向中國內(nèi)陸以及江浙一帶轉(zhuǎn)移的因素。青海則因為旅游的升溫以及柴達木高新開發(fā)區(qū)的建設，使得房產(chǎn)開發(fā)跨入二級省市。

三四級省市是我國中西部的絕大部分省市自治區(qū)，三級省市房產(chǎn)開發(fā)平均值從1998年的0.531發(fā)展到2011年的2.220，增長了4.181倍；四級省市房產(chǎn)開發(fā)平均值從1998年的0.261發(fā)展到2011年的1.510，增長了5.785倍，雖然這些省市房地產(chǎn)開發(fā)得到了長足的進展，卻未有突破性發(fā)展，從全國范圍來看，仍然處于發(fā)展水平較弱的地區(qū)。

結論與討論

中國大陸房地產(chǎn)開發(fā)整體水平在逐步提高，其中內(nèi)蒙古自治區(qū)、海南省、遼寧省、重慶市以及寧夏自治區(qū)是提高速度最快的省份。省際差距正在逐漸縮小，各省份排名基本保持在一定范圍內(nèi)上下浮動。

中國大陸房地產(chǎn)開發(fā)水平級別差異明顯，一級省份比重逐步增大，從1998年的2個增至7個，且綜合水平遠遠高于其他省市自治區(qū)，房地產(chǎn)發(fā)展水平較弱的四級省份所占比重始終較大，說明中國大部分房地產(chǎn)開發(fā)水平還處于較低發(fā)展水平。

中國房地產(chǎn)開發(fā)水平空間差異顯著。東部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)水平整體級別高，無論在一、二級城市的絕對數(shù)量還是在區(qū)域內(nèi)部的比重上都是最高的；中部和西部地區(qū)以三、四級為主；呈現(xiàn)出與經(jīng)濟發(fā)展相似的從東部到中西部遞減的地帶性空間分布特征。

本研究還需要在以下幾個方面深入探討：一是部分指標由于數(shù)據(jù)資料獲取難度較大，指標體系還不夠完整，影響了結論的深度和應用廣度，因此還需要對所建立的指標體系做進一步的完善。二是本文只是分析了中國各省及直轄市城市的房地產(chǎn)開發(fā)水平，沒有涉及到城市和鄉(xiāng)鎮(zhèn)的狀況，研究范圍有待于進一步擴展。三是由于認識的局限和研究水平的限制，不能對中國房地產(chǎn)開發(fā)水平有全面、深刻的認識和理解，希望能在后續(xù)研究中進一步深化。

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