唐雪華+馬澤偉

[摘 要] 根據(jù)塔洛克對尋租活動社會成本的分析，尋租活動的發(fā)生是通過政府的政治行程進行的，它影響社會經(jīng)濟運行的交易成本。在我國，利益集團的尋租活動對房地產(chǎn)行業(yè)資源配置產(chǎn)生的負面效應是：尋租活動增加政府的廉政成本，誤導社會的資源流向。要使我國的房地產(chǎn)行業(yè)資源得到一個較為合理有效的配置，政府應改革土地使用權(quán)出讓制度；完善政府的信息披露制度；實行激勵機制與制約機制相結(jié)合的制度。同時，政府要明確自身的權(quán)利、權(quán)力和責任，貫徹好國家的各項經(jīng)濟政策，提高行政效率；社會各方面也要對其進行監(jiān)督，使政府自律與他律相結(jié)合。

[關(guān)鍵詞] 塔洛克尋租理論；房地產(chǎn)行業(yè)資源；優(yōu)化配置；啟示

[中圖分類號] F810.4 [文獻標識碼] A

The Revelation of Rent-Seeking Theory by Tullock in Allocating China's Real Estate Resource

TANG Xuehua， MA Zewei

Abstract： According to Tullock's analysis， rent-seeking activities are carried out by government's political process， which impact the transaction costs of socio-economic operation. In China， rent-seeking activities of interest groups have negative effects on resource allocation of the real estate industry， including increasing the incorrupt cost of the government and misleading the flow of social resources. In order to optimize resource allocation of the real estate industry， the government should reform the land use right granting system， improve the information disclosure system and integrate the incentive system with the restriction system. Meanwhile， the government should clarify its rights， powers and responsibilities in carrying out economic policies and improve administrative efficiency. All sectors of the society should supervise the government in an effort to combine the self-discipline with the external discipline.

Key words： rent-seeking theory by Tullock， real estate industry resources， optimal allocation， revelation

公共選擇學派認為，尋租作為政府干預的一個副產(chǎn)品，是個人或團體為了維護既得利益，取得壟斷利益或?qū)鹊美孢M行再分配的各種非生產(chǎn)性活動。尋租會阻礙經(jīng)濟發(fā)展，導致社會資源的不合理配置，并由此產(chǎn)生腐敗。近幾年來，我國的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，極大地促進了我國經(jīng)濟的發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)投資增長的同時，也帶動了國民經(jīng)濟相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展：上游諸如鋼材、水泥、電力等一大批相關(guān)產(chǎn)業(yè)投資和下游諸如家電及各類消費品，不僅如此，房地產(chǎn)業(yè)還吸納了大量勞動力，對緩解就業(yè)壓力具有重要的作用。但也要看到，在房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展過程中，也出現(xiàn)了一些創(chuàng)租、尋租現(xiàn)象，地方政府主管部門及官員的腐敗行為屢禁不止，給社會造成了一定的影響。尋租行為的存在是政府失靈的最大表現(xiàn)。

一、塔洛克對尋租活動的社會成本分析

巨大的“尋租”利益，不僅阻礙了市場化改革的進程，而且強化了行政權(quán)力對經(jīng)濟活動的干預，如為增加“尋租”的機會而增加行政審批的項目等。下面本文以一個簡單的需求曲線來描述在動態(tài)的市場環(huán)境中由政府政策而制造的租金追求活動，并由此引向塔洛克對尋租活動社會成本的分析。

如上圖所示，假定該行業(yè)為成本不變行業(yè)，D曲線為消費者需求曲線，在市場自動調(diào)節(jié)的情況下，企業(yè)和消費者都在C點達到長期均衡，均衡價格為P，數(shù)量為Q，企業(yè)和消費者均獲得了最大的滿足，消費者剩余CS為△EPC?，F(xiàn)在，政府對市場進行干預，通過壟斷政策將生產(chǎn)努力維持在Q'上，那么，利益集團的存在及其集體行動將會對社會福利產(chǎn)生影響。此時，CS由△EPC減至△EP'A，□PP'AB為企業(yè)的壟斷租金，但△ABC既沒有被企業(yè)所獲得，也沒有為消費者所擁有，它是社會凈福利的損失，即社會成本，也稱為哈伯格三角形。

塔洛克認為，尋租的損失不只限于△ABC。由于企業(yè)從政府手中獲得壟斷權(quán)就可以獲得四邊形PP'AB的壟斷租金，則它將把本可用來生產(chǎn)商品和服務的稀缺資源用于尋求政府壟斷權(quán)；消費者為避免自身福利的減少，也會把本可用來消費的商品和服務用于避免政府壟斷；壟斷形成后，無壟斷權(quán)的企業(yè)亦會展開尋租競爭以擠進或打破行業(yè)壟斷。當把這些活動所花費的稀缺資源考慮進來，并假設(shè)其等于壟斷租金時，壟斷的社會成本就應為哈伯格三角形ABC與塔洛克四邊形PP'AB之和了。

綜上，尋租活動的發(fā)生是通過政府的政治行程進行的，它影響社會經(jīng)濟運行的交易成本。盡管利益集團的尋租行為可能使集團的整體福利獲得提高，但對整個社會而言，尋租使有限的社會資源為少數(shù)人所掌握，帶來了高昂的社會成本，社會福利降低了。

二、利益集團的尋租活動對我國房地產(chǎn)行業(yè)資源配置的負面效應

通過以上對政府干預市場而帶來的社會成本的分析可知，社會成本等于哈伯格三角形ABC與塔洛克四邊形PP′AB的加總，但在現(xiàn)實生活中，尋租活動帶來的社會成本遠不只如此，往往更為龐大且難以準確衡量。對我國來說，利益集團的尋租活動——地方政府創(chuàng)租、開發(fā)商尋租所造成的經(jīng)濟不平等和社會福利損失，對房地產(chǎn)行業(yè)資源配置的負面效應是不容忽視的。

（一）尋租活動增加政府的廉政成本

目前，我國在拆遷征地過程中，雖然名義上拆遷補償費用是由政府支付給被拆遷戶，但實際上，拆遷補償費用只是土地出讓金的一部分。對被拆遷戶而言，地方政府實質(zhì)是征地環(huán)節(jié)的“壟斷買方”，具有主導權(quán)和優(yōu)勢。這種情況下，地方政府官員往往容易以追求自我效用最大化為目標，進而地方政府在決定將土地出讓金的一部分用于拆遷補償時，必然會盡可能壓低拆遷補償費用，從中獲取巨大的經(jīng)濟利益。尋租活動是政府存在和發(fā)展的一個毒瘤，影響政府的聲譽，增加了廉政成本，而政府對市場的過多干預，可能使市場機制失去功能，造成宏觀經(jīng)濟的進一步不穩(wěn)定，使社會資源為少數(shù)人所掌握，社會財富的一大部分流入私人腰包，使國家經(jīng)濟政策失去原有的作用。

（二）尋租活動誤導社會的資源流向

企業(yè)的逐利本性決定了房地產(chǎn)開發(fā)商行為，由于政府投資、銀行貸款具有一定的不確定性，只要存在一定的尋租空間，開發(fā)商必然會積極尋租。為了從政府的各種優(yōu)惠政策中撈取好處，開發(fā)商間必然會展開尋租競爭，從而帶來第三方資源配置的扭曲；同時，企業(yè)會將尋租成本劃入產(chǎn)品成本中，造成消費者福利的減少。如此下去，將形成尋租的惡性循環(huán)態(tài)勢，使企業(yè)在對社會無益甚至是有害的活動上損耗大量的人力、物力和財力，白白耗費了原本稀缺的資源，而并沒有增加任何新產(chǎn)品或新財富。所以，從某種程度上說，尋租活動造成社會財富的凈損失，是一種無效配置。地方政府在減少尋租方面更有不可推卸的責任。

三、塔洛克尋租理論對我國房地產(chǎn)行業(yè)資源配置的啟示

在塔洛克對尋租活動社會成本分析的基礎(chǔ)上，筆者認為，要使我國的房地產(chǎn)行業(yè)資源得到一個較為合理有效的配置，從政府的角度看，應從以下幾方面著手：

（一）改革土地使用權(quán)出讓制度

將當前的土地批租制改成按年租制收取土地出讓金，按年收租并每年調(diào)租，減弱當前土地出讓金收取方式對地方政府的負激勵，從而優(yōu)化地方政府的行為。土地年租制與批租制相比，其好處在于：按年收租，避免了一次收齊地租而導致的土地價格過高，間接推動房價上漲的現(xiàn)狀；每年調(diào)租，避免了上任官員出售土地獲得較多財政收入而繼任者在土地方面財政收入?yún)T乏的現(xiàn)狀。地方政府在享受到土地增值所帶來的一部分收益的同時，也減少了其投資沖動，對地方政府將注意力轉(zhuǎn)向提供優(yōu)質(zhì)的公共服務和良好的投資環(huán)境上來具有一定的促進作用。如此，以正確引導房地產(chǎn)業(yè)資源的合理流向，實現(xiàn)其有效配置，而非從個人私欲出發(fā)，導致資源配置的扭曲。

（二）完善信息披露制度

一個健全完整的信息披露制度可以增加國家經(jīng)濟制度、政府經(jīng)濟政策的透明度，改善信息不對稱狀態(tài)。鼓勵公眾及各類媒體對房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)領(lǐng)域的尋租行為進行舉報，積極調(diào)動公眾的參與意識和監(jiān)督意識，從外部進行監(jiān)督，鼓勵支持被拆遷戶為爭取自己正當權(quán)益所做出的上訪等努力行為，以減少地方政府官員與開發(fā)商尋租行為的發(fā)生。同時，外部監(jiān)督與內(nèi)部監(jiān)督要相結(jié)合，提高房地產(chǎn)領(lǐng)域違規(guī)腐敗行為被發(fā)現(xiàn)的概率，使政府官員尋租的可能性得以最小化，以期更好地樹立政府的威信。這樣，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可將用于尋租的那部分資源真正轉(zhuǎn)移到生產(chǎn)商品和服務中來，實現(xiàn)資源的合理利用。

（三）實行激勵機制與制約機制相結(jié)合

對由尋租而產(chǎn)生的相關(guān)腐敗行為加大懲罰力度和執(zhí)行力度，既增加了地方政府官員和房地產(chǎn)企業(yè)尋租活動的成本，也減弱了官員與企業(yè)進行尋租活動的比較利益。對政府機關(guān)收受賄賂的行為采取嚴厲的制裁，增強了法律的威懾力，使得懲罰落到實處，真正做到“執(zhí)法必嚴”；而對嚴于律己、正確行使公共權(quán)力的單位和個人加以表彰，獎懲分明，有利于政府官員明確其職能，對自身準確定位，將其世界觀、價值觀引到為人民服務的軌道中來，降低社會經(jīng)濟活動的交易成本及費用。

總之，要達到房地產(chǎn)行業(yè)社會資源的優(yōu)化配置，政府要明確自身的權(quán)利、權(quán)力和責任，貫徹好國家的各項經(jīng)濟政策，提高行政效率；社會各方面也要對其進行監(jiān)督，使政府自律與他律相結(jié)合。只有這樣，才能更好地引導我國房地產(chǎn)行業(yè)資源的流向，且有利于房地產(chǎn)企業(yè)進行擴大再生產(chǎn)，形成良性競爭機制，實現(xiàn)我國經(jīng)濟的健康協(xié)調(diào)可持續(xù)發(fā)展。

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[責任編輯：王鳳娟]