吳志輝

陳聰提出的奇點(diǎn)論，本人理解為房地產(chǎn)行業(yè)告別了野蠻生長同時也波瀾壯闊的上半場，逐步進(jìn)入了更加復(fù)雜多變的下半場。行業(yè)到達(dá)中年的階段，才會有奇點(diǎn)；同時，在中年危機(jī)下我們難免有不少困惑和迷惘。

陳聰認(rèn)為房價穩(wěn)定是政策目標(biāo)，政府將在分類雙向調(diào)控之余，加快政策的反應(yīng)速度和引導(dǎo)市場合理的預(yù)期。確實，本屆中央政府的房地產(chǎn)調(diào)控手段游刃有余，有意識地多采取市場化的手段，讓大家對于市場的趨勢判斷逐步回歸到市場供需上，不采取“一刀切”的雙向調(diào)控政策會使得市場的供需更加趨于平衡，以免出現(xiàn)大起大落的后果。

房地產(chǎn)的大平穩(wěn)時代是必需的。當(dāng)前房價上漲壓力主要也是集中于部分核心城市而已，很多三、四線城市由于供過于求根本就不存在價格大幅上漲的壓力，不少地方政府更面臨著比較嚴(yán)峻的債務(wù)問題，這是一個影響當(dāng)?shù)卣康禺a(chǎn)政策取向的重要因素。例如某市本級財政為30億元（含國家轉(zhuǎn)移支付），其高速路負(fù)債33億元，還有其他的交通投資、醫(yī)療投資、電力投資、教育投資、水務(wù)投資等，預(yù)計總負(fù)債60多億元以上，也就是說市政府除了維持供水、供電、醫(yī)療和教育等必需的公共服務(wù)之外，還得操心著如何還債，這是一件讓人相當(dāng)頭大的事情。一般而言，影子銀行放出來的貸款，會把費(fèi)用和撥備全部扣除，地方政府只能拿到80-90%，借新還舊的成本事實上很高，債務(wù)雪球只會越滾越大。所幸的是，這個城市賣地每年有20億元收益。這些城市一旦地價明顯下跌，其債務(wù)償付壓力將會更大。所以，調(diào)控分城施策是當(dāng)下更加合理的政策選擇。

奇點(diǎn)之后房地產(chǎn)市場仍無需悲觀。即使判斷市場波動的邏輯和方法都已經(jīng)成型，如土地購置、新開工、房地產(chǎn)投資、經(jīng)濟(jì)周期波動、資金面、行業(yè)供需狀況等，即使行業(yè)進(jìn)入了平穩(wěn)健康發(fā)展的新時代，如政策長效機(jī)制的建立、二元市場結(jié)構(gòu)的完善、更加市場化的調(diào)控方式等，但中國家庭部門的資產(chǎn)負(fù)債表更加值得我們重新審視。從儲蓄率、可支配收入和杠桿率來探討市場的需求，我們相信，中長期家庭部門加杠桿行為仍是中國房地產(chǎn)市場乃至中國經(jīng)濟(jì)可持續(xù)增長的最重要動力。與此同時，我們相信隨著行業(yè)飽和度的提升，疊加儲蓄率回落和中國利率市場化推進(jìn)等因素影響，奇點(diǎn)之后房價的上漲速度趨勢性放緩，房屋將回歸居住屬性，但在非金融資產(chǎn)里，自用房屋依然會是家庭財富的第一大項。在這樣的大背景下，國內(nèi)以資產(chǎn)作為信用的融資體制將使得大開發(fā)商擁有更高的融資額度，其內(nèi)部收益率（IRR）與融資成本的裂口更大，加之其他先發(fā)優(yōu)勢，大房企在行業(yè)大平穩(wěn)的時代里，可以不斷提升市占率從而提高銷售金額。大者恒大，與陳聰?shù)呐袛嘞喾氖俏磥泶蠓科蠊乐敌迯?fù)行情將會來臨。

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