摘要：商業(yè)地產(chǎn)作為具有非常廣闊發(fā)展空間的行業(yè)獲得了很大的發(fā)展同時也收到了很多房地產(chǎn)開發(fā)商是重視，但是我國的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展仍然處于一個發(fā)展的初級階段，整個發(fā)展大環(huán)境還是處于一個初級階段，商業(yè)地產(chǎn)的存在著巨大的上級，而關于商業(yè)地產(chǎn)的收益和管理模式尤為重要，文章就商業(yè)地產(chǎn)的收益和管理運行模式展開了討論。

關鍵詞：商業(yè)房地產(chǎn)；收益率；運營管理模式

中圖分類號：F426 文獻標識碼：A 文章編號：1009-2374（2014）10-0149-03

商業(yè)地產(chǎn)的營業(yè)模式?jīng)Q定了商業(yè)地產(chǎn)要從微觀上應用與零售餐飲和娛樂以及休閑健身等有別于住宅房地產(chǎn)的收益方式。從經(jīng)營規(guī)模上也區(qū)別于普通的居民住宅、公寓和普通的寫字樓。商業(yè)房地產(chǎn)是一個綜合的房地產(chǎn)運作形式，要從投資和開發(fā)上區(qū)別于傳統(tǒng)的地產(chǎn)開發(fā)項目。商業(yè)地產(chǎn)按照實際的功能可以分為商業(yè)廣場、商業(yè)區(qū)、大型商鋪區(qū)、綜合性購物中心、休閑廣場、專業(yè)步行街等多種形式。

1 商業(yè)地產(chǎn)的運營管理

應該在最大程度上提高房地產(chǎn)的租賃收益以及品質(zhì)的價值，將現(xiàn)代房地產(chǎn)理念加入傳統(tǒng)的經(jīng)營項目當中。統(tǒng)一地將這些元素結(jié)合到一個信息平臺上，不能單純地只進行運行管理房地產(chǎn)項目，從而逐漸從“商業(yè)管理”發(fā)展成為“物業(yè)管理”，從而逐漸增強核心競爭統(tǒng)一化標準運營模式是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的關鍵，在運行管理上的統(tǒng)一最主要的就是開發(fā)商和入駐店鋪的合理合作，在同一個主體概念下進行統(tǒng)一步驟的經(jīng)營管理工作。把傳統(tǒng)的經(jīng)營管理細分為廣告宣傳、市場營銷和商戶運營售后安保三方面管理的方式，同時促進維修好消防設備以及燈具的管理。雖然商業(yè)物業(yè)是一個綜合性非常強的復合商業(yè)物業(yè)，但是它的運營管理模式可以以一個店鋪的模式形成統(tǒng)一的感覺。這些同意的精英模式包含了四個方向的內(nèi)容，有統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一營銷、統(tǒng)一售后服務管理、統(tǒng)一品質(zhì)監(jiān)管和物業(yè)服務。為以后的統(tǒng)一招商奠定了基礎。這項工作是這個商業(yè)地產(chǎn)是否能成功的成為城市商業(yè)圈中心的重要執(zhí)行措施。所以執(zhí)行人員一定要做好前期的準備工作。所以，準確的商業(yè)規(guī)劃是商業(yè)項目成功的運營基礎。

2 商業(yè)地產(chǎn)運營與收益的常用模式

2.1 只售不租，出讓產(chǎn)權

通過采取只出售而不出租的方式以最快的速度出讓自身的產(chǎn)權，這種經(jīng)營模式可以快速地收回自己的投資，很多房地產(chǎn)開發(fā)商都在日常經(jīng)營過程中降低了自己的置業(yè)門檻，這樣就在很大程度上解決了賣場面積難以出售的問題。很多商業(yè)地產(chǎn)都使用出售后租出的形式同時以高回報租金為回饋，除此之外還做出若干年之后回購的承諾，這就營造出來很多概念。房地產(chǎn)商以商鋪潛在的升值空間吸引部分居民進行投資。產(chǎn)權類商業(yè)地產(chǎn)商鋪也成為了近些年的趨勢，房地產(chǎn)開發(fā)商也是以一個物業(yè)為整體進行整體開發(fā)的。通過對類型的商鋪的科學規(guī)劃和分類，這樣既可以在不同的市場都取得一定的利潤，又可以保障小業(yè)主的除了每年必須繳納的店鋪費用外還能每年獲得一定的收益。從而為發(fā)展商和商鋪店家形成長期的租賃合同。對于這種大型的商家以租賃為主要銷售模式，并且得到了廣大商家的認可，并且也被投資者所接受。

2.2 只租不售

而單純地出租而不銷售的好處就是房地產(chǎn)的產(chǎn)權一直在開發(fā)商手中，開發(fā)商可以將產(chǎn)權進行抵押貸款，待產(chǎn)業(yè)增值后再繼續(xù)出售，這樣做也會將整個地產(chǎn)都納入資產(chǎn)運作的范圍內(nèi)，這樣既達到了開放商對于商家的控制，也便于管理，執(zhí)行自己商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營風格。

2.3 又租又售，部分租，部分賣

將銷售和出租結(jié)合的形式具有非常好的收效，這種模式可以進行以租代售，還可以不租不售，將產(chǎn)權作為投資資本進行再開發(fā)，還可以同商家進行聯(lián)營，以物業(yè)為入股股本參與整個地產(chǎn)的運營當中，也可以合作經(jīng)營。除此之外，還可以通過物業(yè)和其他工作單位成立商業(yè)經(jīng)營公司，專門為經(jīng)營商業(yè)物業(yè)，同時以租賃的方式從業(yè)主手中取得商業(yè)物業(yè)的使用權，同時還能獲得產(chǎn)權的租賃收入和合伙經(jīng)營搜如以及物業(yè)增值多方面的收益。目前，隨著商家和房地產(chǎn)商的強強聯(lián)合，逐漸形成了一種萬達模式，這種模式也被如今萬達房地產(chǎn)應用到了極致，并且利用商業(yè)地產(chǎn)的形式讓沃爾瑪、歐倍德等國際大企業(yè)進駐萬達房地產(chǎn)，并且建立和良好的合作關系。而萬達集團通過租金的形式獲得了比較穩(wěn)定的現(xiàn)金流，而商家則是節(jié)省了很多選址時間和降低了風險，很大程度上減少了新店建設上的巨額資本原始

投入。

3 商業(yè)地產(chǎn)運作中存在的風險

商業(yè)地產(chǎn)和住宅地產(chǎn)區(qū)別在于商業(yè)地產(chǎn)的資金周轉(zhuǎn)較慢，需要整個環(huán)節(jié)都不能有差錯，才能形成一個完成的商業(yè)模式，也能保證這個商業(yè)環(huán)節(jié)上的開發(fā)商、投資者、經(jīng)營者、物業(yè)都能得到自己應有的利潤。主要的經(jīng)營環(huán)節(jié)包括了開發(fā)、銷售、招商、經(jīng)營和管理幾個工作環(huán)節(jié)，這幾個工作環(huán)節(jié)中每一個都有著非常緊密的聯(lián)系，而且在法律意義上也存在著和普通房地產(chǎn)的區(qū)別，同時商業(yè)地產(chǎn)的風險也是比普通房地產(chǎn)大，通常會有以下幾個風險：

3.1 宏觀調(diào)控的風險

因為現(xiàn)在如今房地產(chǎn)的開發(fā)非常的火熱，帶動了整個房價的不合理高漲，國家層面已經(jīng)多次出手調(diào)控，例如上海市就已經(jīng)針對這種情況進行詳細的法規(guī)規(guī)范，同時要明確商場的產(chǎn)權以及分割轉(zhuǎn)讓的明細標準，并且規(guī)定商鋪必須在有產(chǎn)權證的時候才能夠開發(fā)、使用和轉(zhuǎn)讓。這個同志就是通過行政手段的方式對開發(fā)商的行為進行了具體的規(guī)范。

3.2 行業(yè)規(guī)劃失誤的風險

行業(yè)規(guī)劃具體指的是對某一個地區(qū)的產(chǎn)業(yè)、地區(qū)以及人口等方面內(nèi)容的安排或者計劃，這種規(guī)劃屬于法律法規(guī)范疇內(nèi)的，具有一定的強制性，如果出現(xiàn)宏觀上的規(guī)劃失誤可能會造成商鋪的貶值。同時，相關的企業(yè)也應該在當?shù)亻_發(fā)商業(yè)地產(chǎn)的時候應該熟悉當?shù)氐恼叻煞ㄒ?guī)，避免觸犯法律或者犯方向性的錯誤。一項成功的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)活動很大程度上是以來市場調(diào)查等商業(yè)活動，但是在法律的角度上來了解城市發(fā)展的政策傾向也會起到很大的作用。

3.3 租金價差帶來的風險endprint

開發(fā)商在賣出商鋪之后，消費者和小業(yè)主們委托開發(fā)商經(jīng)營該商鋪，而開發(fā)商則是將整個商業(yè)地產(chǎn)交給大型商業(yè)地產(chǎn)進行統(tǒng)一經(jīng)營，這樣就會在一定程度上降低租金，注重保障小企業(yè)主的合法利益，保障他們的收益率，對于每年產(chǎn)生的一些差額，要進行多退少補，不能克扣差額款。如果要回避開放時候產(chǎn)生的風險，就要聘請相關的法律律師，在前期規(guī)劃階段就要規(guī)避法律風險，并且按照市場的需求和規(guī)律來辦事，不能脫離市場。如果只是單純提高價格和回報率。因為商業(yè)地產(chǎn)有較高金額的租賃和增值稅。對于普通的投資者可能不清楚，會因為合同而產(chǎn)生就飛需要注意在前期詳細解釋。這也需要開發(fā)商在進行銷售的過程中做好正確的引導，同時要做到承諾的售后服務，以此提高商業(yè)信譽，維護企業(yè)品牌。

3.4 大型商鋪因為投入高而產(chǎn)生的經(jīng)營風險

如果幾個大型的上家在長期的承租期間內(nèi)因為自身的經(jīng)營管理不善而無法繼續(xù)經(jīng)營而無力支付預先約定的房租，這就會導致開發(fā)商無法支付固定的收益給業(yè)主，因此開發(fā)商在進行出租的過程中不能只從租金的角度來挑選商家，而是綜合性地根據(jù)商鋪的行業(yè)前景、資質(zhì)一級履約能力進行全方面的考量，盡量選取一些具有較強實力和較高資質(zhì)的客戶，以此保證其履約能力。這部分風險最主要的解決辦法就是要在招商工作上多進行綜合性考量，很多開發(fā)商在進行招商的過程中知識單純地追求入駐率，經(jīng)常忽視商家整體的精神風貌和影響商業(yè)信譽和形象，也會因此造成商業(yè)布局的不合理、不科學，而且因此導致商家經(jīng)營困難造成退租。這種情況會在很大程度上延長招商時間，導致了更為嚴重的后果。

3.5 售后包租過程中可能存在的風險

通過公平的法律法規(guī)確定購房者和開放商之間的相關利益和義務。也確定購房者和租房者的利益需求。而目前存在著一部分開發(fā)商采用委托經(jīng)營管理的合同方式保障投資收益，以此保證投資收益。業(yè)主除了和開發(fā)商簽訂購房合同之外，開發(fā)商或者提供的管理公司還要和購房者簽訂一份委托管理合同，開發(fā)商要特別注重委托經(jīng)營的合同，因為這種委托合同將是保障未來收益的最主要的法律文書。

3.6 產(chǎn)權分散所帶來的風險

開發(fā)商也要公平公正的分配整個商業(yè)地產(chǎn)的商業(yè)布局，保證在產(chǎn)權上不要和經(jīng)營者產(chǎn)生糾紛和矛盾。針對這一問題開發(fā)商可以在進行分割的過程中成立業(yè)主委員會，通過業(yè)主委員會對商場未來經(jīng)營管理進行總體性的規(guī)劃管理，具體運作層面要確定每個利益訴求的權限，這樣簽合同之前確定產(chǎn)權能最大限度的避免后期發(fā)生

糾紛。

3.7 物業(yè)管理中存在的風險

在商業(yè)物業(yè)當中單獨成立的物業(yè)委員會的困難很大，而且管理內(nèi)容相當冗雜，涉及了多種費用的收取管理和分攤，商業(yè)地產(chǎn)的管理費可能因為經(jīng)營不善，而在后期增加多余的管理費，讓很多消費者和開發(fā)商產(chǎn)生了糾紛，這是物業(yè)的管理水平問題就體現(xiàn)了出來。而且很多不同形態(tài)的物業(yè)也都面臨著不同的收費標準和服務標準，這就增加了發(fā)生物業(yè)糾紛的概率。

4 結(jié)語

綜上所述，商業(yè)地產(chǎn)的已經(jīng)在我國開始有了很大程度的發(fā)展，不僅是已經(jīng)進入的房地產(chǎn)開發(fā)商還是新參加的開發(fā)商，都是處于探索階段。商業(yè)地產(chǎn)是一個高回報和高風險的投資領域，但是從整體上來講行業(yè)的前景十分廣闊，不僅有政策上的支持，而且存在著很大的市場空間。作為商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商，要緊密地和政府以及相關部門合作，開發(fā)出具有市場競爭力的產(chǎn)品，在進行項目開發(fā)之前要做好可操作性研究和規(guī)劃設計， 商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營周期很長，在進行經(jīng)營的過程中要整合好各個方面的力量，同時要整合整條產(chǎn)業(yè)鏈，才能實現(xiàn)良好的運行，取得預期的效益。

參考文獻

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作者簡介：岳武（1971—），男，供職于北京綠地京創(chuàng)商業(yè)管理有限公司，工商管理碩士，研究方向：企業(yè)管理。endprint