張靜

摘要：房地產(chǎn)業(yè)是關(guān)系我國(guó)國(guó)計(jì)民生的支柱性產(chǎn)業(yè)。自2000年以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格快速上漲，房地產(chǎn)投資高溫不退。為此，我國(guó)政府出臺(tái)了一系列以抑制房?jī)r(jià)為核心的調(diào)控政策，其中利率政策被專家公認(rèn)為調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系的最佳手段。本文以我國(guó)1999—2010年的相關(guān)月度數(shù)據(jù)以及與國(guó)外相關(guān)數(shù)據(jù)的對(duì)比為基礎(chǔ)，分析利率對(duì)房?jī)r(jià)的影響程度，來(lái)觀察利率政策的局限性及是否對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格起到了有效的調(diào)節(jié)作用。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)價(jià)格；利率；格蘭杰因果檢驗(yàn)

一、利率變動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響的一般經(jīng)濟(jì)解釋

房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格同一般商品價(jià)格一樣，受供求機(jī)制作用而上下波動(dòng)。在完全市場(chǎng)中，利率政策的作用機(jī)理較為簡(jiǎn)單，例如在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)繁榮期，為了抑制房地產(chǎn)投資規(guī)模及房?jī)r(jià)的大幅增長(zhǎng)，避免經(jīng)濟(jì)過(guò)熱現(xiàn)象，央行通常會(huì)采取提高基準(zhǔn)利率的手段。起作用機(jī)制如下，見(jiàn)圖1。

從完全市場(chǎng)的角度看，利率的上調(diào)將同時(shí)作用于房地產(chǎn)市場(chǎng)供求雙方，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)均衡產(chǎn)量下降，但對(duì)于均衡價(jià)格的影響卻不盡相同。

二、實(shí)證分析

（一）變量的選取

本文主要研究利率變化對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響，根據(jù)利率調(diào)整所涉及到的變量，及我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r和數(shù)據(jù)的可得性，本文選擇利率、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額、國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款、房地產(chǎn)價(jià)格、國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值、人均可支配收入、商品房銷售面積作為研究變量。

（二）數(shù)據(jù)應(yīng)用與分析

1.平穩(wěn)性檢驗(yàn)

使用傳統(tǒng)的OLS估計(jì)方法可能出現(xiàn)謬誤回歸現(xiàn)象。在建立模型分析之前，首先需要對(duì)所有變量的平穩(wěn)性進(jìn)行檢驗(yàn)。表1顯示，所有變量在1%水平下為非平穩(wěn)序列，但其一階差分為平穩(wěn)序列，故LnIn、LnLo、LnPr、LnRa為I（1）序列。

2.Johansen檢驗(yàn)

其主要原理是檢驗(yàn)協(xié)整向量矩陣是否存在以及存在幾個(gè)非零特征根。若存在非零特征根，則說(shuō)明存在協(xié)整關(guān)系。

由表2跡檢驗(yàn)統(tǒng)計(jì)量可以看出，LnIn、LnLo、LnPr、LnRa存在一個(gè)協(xié)整關(guān)系，同時(shí)根據(jù)Max-Eigen統(tǒng)計(jì)量也顯示出四變量存在一個(gè)協(xié)整關(guān)系。該協(xié)整關(guān)系可以表示為（括號(hào)內(nèi)為協(xié)整關(guān)系系數(shù)的標(biāo)準(zhǔn)誤）：

LnPr=-3.219+0.698DLnLo-1.152DLnIn-0.138DLnRa （1）

（0.4623）（0.4905）（0.0516）

由式（1）可以看出，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款、房地產(chǎn)價(jià)格、銀行利率的系數(shù)均顯著異于零，表明了四個(gè)變量之間的長(zhǎng)期協(xié)整關(guān)系。在上式中看到，房地產(chǎn)價(jià)格與銀行實(shí)際利率是長(zhǎng)期呈負(fù)相關(guān)的，且系數(shù)顯著，利率上升1個(gè)點(diǎn)時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資將下降0.14個(gè)點(diǎn)。這與利率調(diào)控投資行為的理論是相符合的。

3.Granger因果檢驗(yàn)

通過(guò)分析可以得出，在5%的顯著性條件下，Lnln與LnLo之間存在雙向因果關(guān)系，即房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資與國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款互相產(chǎn)生影響。利率與房地產(chǎn)價(jià)格之間沒(méi)有明顯的因果關(guān)系。

三、研究的主要結(jié)論

當(dāng)前中國(guó)經(jīng)濟(jì)金融運(yùn)行中存在著三大基本矛盾：高儲(chǔ)蓄率與相對(duì)低投資率之間的矛盾、銀行存款高速增長(zhǎng)與貸款相對(duì)低速增長(zhǎng)之間的矛盾、匯率機(jī)制改革與國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)、金融平穩(wěn)運(yùn)行之間的矛盾。任何總量政策包括利率政策實(shí)施的目標(biāo)是要弱化甚至消除上述矛盾。

本文認(rèn)為，利率政策機(jī)制的作用釋放需求一定的過(guò)程：

（1）利率杠桿的理論是以利率市場(chǎng)化為前提的，而中國(guó)現(xiàn)行利率則是管制利率，違背了利率杠桿理論的前提條件。在這樣一種非均衡的利率水平上，資源配置的效率是會(huì)減弱的。

（2）利率調(diào)整幅度的大小，會(huì)影響政策效果。房地產(chǎn)業(yè)是一種資金密集型產(chǎn)業(yè)，但是利率對(duì)房地產(chǎn)的影響需要通過(guò)多種間接地方式傳導(dǎo)到該產(chǎn)業(yè)上，因此會(huì)產(chǎn)生時(shí)滯。（作者單位：鄭州大學(xué)西亞斯國(guó)際學(xué)院）

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