付宗強

摘 要：近年來隨著公司市場規(guī)模的不斷開拓，市場對生產(chǎn)設備及房屋的需求也不斷增加，資產(chǎn)盤活、優(yōu)化資源配置成為資產(chǎn)管理中的重心。作為公司來講，在經(jīng)營業(yè)務中既存在資產(chǎn)租入業(yè)務，也存在資產(chǎn)出租業(yè)務。如果不能客觀公正地評估測算出固定資產(chǎn)的租賃價格，容易出現(xiàn)租入資產(chǎn)價格高于市場價格或者租出的資產(chǎn)租金偏低的現(xiàn)象，從而導致資產(chǎn)流失。本文就如何做好公司的固定資產(chǎn)租賃業(yè)務管理，有效避免租賃過程中的風險做出了較為詳細的分析。

關鍵詞：固定資產(chǎn) 租賃 管理

資產(chǎn)租賃是指在不改變資產(chǎn)所有權(quán)的情況下，由資產(chǎn)所有者與承租者訂立契約，在一定時期內(nèi)，對資產(chǎn)的占有權(quán)、使用權(quán)實行有償出租和承租者自主經(jīng)營的一種經(jīng)營方式。

通過對資產(chǎn)租賃工作的研究分析，加強資產(chǎn)租賃的前期調(diào)研，規(guī)范資產(chǎn)租賃的操作行為，加強資產(chǎn)租賃的后續(xù)管理等措施，不僅彌補了生產(chǎn)經(jīng)營的急需，而且有效降低了租賃成本，對于盤活的閑置資產(chǎn)，提高了資產(chǎn)使用效率，取得了較好的效果。

一、加強租賃項目的前期調(diào)研工作，篩選出急需資產(chǎn)和可用資產(chǎn)

為加強對租賃項目的管理，確保租賃項目在補充生產(chǎn)經(jīng)營工作中發(fā)揮更好的作用，見到實實在在的效益，公司成立了由設備、計劃、經(jīng)營、生產(chǎn)、紀委、生活中心、財務等管理部門和單位人員組成的資產(chǎn)租賃項目小組，根據(jù)公司生產(chǎn)經(jīng)營的需要及單位內(nèi)部資產(chǎn)的實際，對各單位申報的租賃項目進行前期調(diào)研，嚴格把關。

1、對資產(chǎn)租賃進行分類

針對資產(chǎn)使用單位提出設備租賃申請，對資產(chǎn)租賃按緊急程度、生產(chǎn)用和非生產(chǎn)用、使用時間長短、設備類或房屋類等進行分類。

2、按照生產(chǎn)優(yōu)先的原則，首先確保生產(chǎn)急需

對生產(chǎn)用資產(chǎn)租賃，按照輕重緩急、使用期限長短和使用頻繁程度，分別通過臨時租賃和投資渠道解決。只有在工作量充足、生產(chǎn)任務緊急的情況下，才可考慮通過短期臨時租賃的方式加以解決。

3、先內(nèi)部調(diào)劑使用，后實行資產(chǎn)租賃

根據(jù)公司資產(chǎn)清查情況，對公司的閑置資產(chǎn)在公司內(nèi)部進行調(diào)劑，盤活存量資產(chǎn)。在充分挖掘內(nèi)部資產(chǎn)仍無法滿足生產(chǎn)急需的情況下，再利用租賃方式租賃資產(chǎn)。

4、充分考慮資產(chǎn)的使用期限

對某些特定的項目需要增加的設備或房屋資產(chǎn)，由于項目是短期行為，項目完成后，該設備或房屋如果不能充分被利用或在利用率不高的情況下，可采取租賃形式來滿足項目需求。對于長期使用的資產(chǎn)，與投資計劃相結(jié)合，及時上報投資計劃。

二、強化租賃效益的測算，規(guī)范租賃操作流程

（一）租入資產(chǎn)效益測算

目前，公司租賃方式有兩種，一種是油田內(nèi)部租賃公司租賃，一種是公司內(nèi)部改制單位租賃。

1、兩種租賃方式租賃效益的比較

（1）油田內(nèi)部租賃公司租賃效益測算

油田內(nèi)部租賃公司一般租賃期限為5年，按照購置運輸車輛100萬元本金，年管理費率17%，殘值率為3%計算：

年度租金=折舊費+管理費=設備原值÷租賃年限+年初設備凈值×管理費率

（2）公司內(nèi)部改制企業(yè)租賃，租賃費計算

從以上兩種租賃方式看，油田內(nèi)部租賃公司租賃期限必須為5年，租期較長，但租賃期滿后，在設備報廢前，該設備歸承租方無償使用，且從設備的使用成本上看，設備報廢期內(nèi)年度租金小于公司內(nèi)部租賃的年度租金。這種方式適用于生產(chǎn)的長期行為，比如解決關鍵生產(chǎn)設備在更新改造過程中對主設備的輔助部件的配套，如配套鉆機設備等。公司內(nèi)部改制企業(yè)的租賃，該方式租期短，相對與油田內(nèi)部租賃公司租賃來說，年租金較高，但租賃比較靈活，可根據(jù)下一年度生產(chǎn)經(jīng)營情況確定租與不租或租何種資產(chǎn)。該方式適用于臨時項目需要增加的設備、房屋或計劃投資未批復前急需用的設備或房屋的租賃。

2、出租方的選擇。在對出租方的選擇上，優(yōu)先選擇油田二級單位內(nèi)部租賃，其次油田內(nèi)部租賃公司租賃，再次公司內(nèi)部改制單位租賃。由于油田二級單位內(nèi)部租賃，出租方可以不做收入，無需繳納營業(yè)稅，特別是房屋租賃，出租方可按房屋計稅房產(chǎn)余值的1.2%計提房產(chǎn)稅，無需按租賃收入12%計提房產(chǎn)稅，這樣出租方收取的租賃費較低。對于承租方來說，發(fā)生的租賃成本也降低。

（二）租出資產(chǎn)費用測算

測算租賃價格（簡稱租金，下同）應首先測算出基準租金，在此基礎上根據(jù)租賃區(qū)域、租賃風險等租賃市場情況進行調(diào)整，最終確定租金底價。有確鑿證據(jù)證明有市場價格的，以市場價格作為租金底價；沒有確鑿證據(jù)證明有市場價格的，以基準租金價格作為租金底價。

在測算市場價格時，房屋建筑物類資產(chǎn)應參照其所在地周邊約500米范圍內(nèi)相同或相近資產(chǎn)的現(xiàn)行租賃價格進行測算。

在測算基準租金時，根據(jù)出租資產(chǎn)的價值和現(xiàn)行銀行貸款利率等因素進行調(diào)整后再加上有關的稅費等測算出年租金。

車輛及設備類、房屋建筑物等出租資產(chǎn)租金的測算方法如下面所述。

1、車輛及設備類出租資產(chǎn)租賃價格的測算

租金是指由出租資產(chǎn)的損益平衡租金等實際支出類費用、管理費、利潤、營業(yè)稅及附加所構(gòu)成。

（1）出租資產(chǎn)的損益平衡年租金的確定

損益平衡年租金=[（初始購置成本余值-資產(chǎn)余值的現(xiàn)值）/普通年金系數(shù)-折舊抵稅]/（1-所得稅率）

（2）租金其他構(gòu)成項目的確定

管理費用等于初始購置成本的2%-5%，車輛保險、財產(chǎn)保險、營業(yè)稅及附加等其他費用按實際支出計算，利潤根據(jù)租賃市場情況而定。

2、房屋建筑物類出租資產(chǎn)租賃價格的測算

建筑物（房屋）和構(gòu)筑物的租賃費的定價較為復雜，建筑物的屬性、坐落位置、樓層、周圍環(huán)境和道路、使用性質(zhì)、技術狀況等都影響租賃價格。首先，我們將建筑物和構(gòu)筑物按所在地區(qū)劃分出Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ類地區(qū)，根據(jù)具體情況確定該地區(qū)的租賃價格。

在具體實踐過程中，首先對出租資產(chǎn)現(xiàn)狀進行現(xiàn)場核實，然后根據(jù)以上標準進行具體測算，最終確定租賃底價。

三、加強資產(chǎn)租賃的管理，提高固定資產(chǎn)租賃使用效率

為加強對資產(chǎn)租賃的管理，公司專門制定了資產(chǎn)租賃管理規(guī)定，從資產(chǎn)租賃的申報、論證、上報、審批到租賃方的選擇、資產(chǎn)租賃的管理等都作了具體的規(guī)定。

嚴格租賃設備的審批程序，按生產(chǎn)經(jīng)營實際需要控制租賃項目。生產(chǎn)單位上報租賃申請后，由二級機關相關管理部門（設備、計劃、經(jīng)營、財務、紀委、審計等）論證審核后，報公司主要領導及上級業(yè)務部門批準后方可執(zhí)行。

嚴格租賃項目和租賃費用管理，項目一旦審批后，中途不得隨意增加。確因生產(chǎn)需求急需增加的，須報請公司主要領導批準后，報上級相關部門按業(yè)務流程運行。租賃費的結(jié)算嚴格按合同執(zhí)行，租賃到期不再使用的資產(chǎn)一律停止租賃。對于到達折舊年限而繼續(xù)使用的設備資產(chǎn)，按設備資產(chǎn)原值的4%計算租賃費。

選擇出租方時，嚴格執(zhí)行油田相關規(guī)定，出租方必須參加油田相關部門組織的招投標會議，經(jīng)公開招投標后確定出租方。從公司內(nèi)部改制企選擇出租方時，對出租方市場準入證、資產(chǎn)臺帳、出租資產(chǎn)的資產(chǎn)狀況等進行嚴格的審核，并明確租賃期雙方的責任、義務，在保證租賃程序符合油田規(guī)定的情況下，確保租入資產(chǎn)的性能良好。

加強對資產(chǎn)租賃的動態(tài)管理，建立資產(chǎn)租賃臺賬及數(shù)據(jù)庫，定期對資產(chǎn)租賃使用情況及租賃設備管理資料等進行檢查，對發(fā)現(xiàn)的問題做到邊查邊改，查改結(jié)合，責任到人，確保資產(chǎn)租賃高效使用。同時，加強對資產(chǎn)租賃與自有資產(chǎn)的分析對比，特別是對租賃設備經(jīng)濟技術指標完成情況、設備修理費發(fā)生情況進行分析，及時發(fā)現(xiàn)資產(chǎn)租賃使用過程中存在的問題，并做好與出租方的溝通協(xié)調(diào)，力爭資產(chǎn)租賃發(fā)揮更大的效益。

近年來，通過資產(chǎn)租賃的方式，一方面滿足了鉆井生產(chǎn)急需和開拓國內(nèi)外市場對部分設備及房屋資產(chǎn)的需求；另一方面盤活了閑置資產(chǎn)，提高了資產(chǎn)使用效率，公司資產(chǎn)租賃管理收到了良好的效果。