作者簡(jiǎn)介：高壹（1989.05-），男，廣東省雷州市人，北京物資學(xué)院，碩士研究生，研究方向：企業(yè)管理（人力資源管理方向）。

摘要：本文通過梳理我國(guó)房地產(chǎn)和房?jī)r(jià)發(fā)展過程，從產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展思維提出“三三要素法”判斷房地產(chǎn)和房?jī)r(jià)的發(fā)展趨勢(shì)。一線的房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)仍是上升的，房?jī)r(jià)也會(huì)是居高不降的。由于二三線城市的產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展不成熟，房地產(chǎn)投資需謹(jǐn)慎，且房?jī)r(jià)不會(huì)飆升。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；房?jī)r(jià)；趨勢(shì)分析

一、引言

房地產(chǎn)既是一種客觀存在的物質(zhì)形態(tài)，同時(shí)也是一項(xiàng)法律權(quán)利。作為一種客觀存在的物質(zhì)形態(tài)，房地產(chǎn)是指房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，包括土地和土地上永久建筑物及其所衍生的權(quán)利。房?jī)r(jià)（房地產(chǎn)價(jià)格）是指建筑物連同其占用土地在特定時(shí)間段內(nèi)房產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值（房?jī)r(jià)=土地價(jià)格+建筑物價(jià)格），是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行和資源配置最重要的調(diào)節(jié)機(jī)制。

二、房地產(chǎn)與房?jī)r(jià)的發(fā)展歷程

（一）房地產(chǎn)的發(fā)展歷程

中國(guó)的市場(chǎng)的發(fā)展時(shí)間不長(zhǎng)，改革開放后才逐步形成。在改革開放前，我國(guó)房地產(chǎn)實(shí)行公有住房實(shí)物分配制度，住宅由國(guó)家統(tǒng)一計(jì)劃，統(tǒng)一投資建設(shè)，統(tǒng)一分配。1978年中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)開始興起。1979年試行全價(jià)售房，政府統(tǒng)一建設(shè)住房，以土建成本價(jià)向市民出售。1988年正式將房改納入中央和地方的改革計(jì)劃。1992年提出新房新政策，逐步將公房的福利性實(shí)物分配制度轉(zhuǎn)變?yōu)樨泿殴べY分配制度。1998年提出停止住房實(shí)物分配，逐步實(shí)行住房分配貨幣化，建立和完善以經(jīng)濟(jì)適用房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系，加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)，培育和規(guī)范住房交易市場(chǎng)。中國(guó)房地產(chǎn)建設(shè)逐步成為社會(huì)資本投資的重要產(chǎn)業(yè)。

（二）房?jī)r(jià)的發(fā)展歷程

房?jī)r(jià)是房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行狀況的綜合反映?？傮w上，我國(guó)房?jī)r(jià)的發(fā)展階段經(jīng)過平穩(wěn)發(fā)展時(shí)期、快速發(fā)展時(shí)期、調(diào)控期、全面調(diào)控時(shí)期、復(fù)蘇期和密集調(diào)控期。每一時(shí)期房?jī)r(jià)的波動(dòng)多受國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)和政府政策的影響。改革開放后，在我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的政策推動(dòng)下，房地產(chǎn)公司數(shù)量與日劇增，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)代化體制建立并且逐步完善，房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷繁榮。隨著居民收入水平增長(zhǎng)和生活條件改善，在政府穩(wěn)健的貨幣政策和房?jī)r(jià)政策的宏觀調(diào)控下，我國(guó)房?jī)r(jià)雖然持續(xù)增長(zhǎng)，但漲幅較平穩(wěn)。自2003年城鎮(zhèn)化速度的加快以來，我國(guó)房?jī)r(jià)瘋狂增長(zhǎng)，即使在中央不斷出臺(tái)各項(xiàng)樓市調(diào)控措施的情況下，房?jī)r(jià)仍一路飆升。

三、房地產(chǎn)和房?jī)r(jià)的發(fā)展趨勢(shì)

本文基于產(chǎn)業(yè)鏈的基礎(chǔ)下，提出“三三要素法”對(duì)房地產(chǎn)和房?jī)r(jià)市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)進(jìn)行分析和預(yù)測(cè)?！叭胤ā敝傅氖侨齻€(gè)方面（需求角度、供應(yīng)角度、宏觀角度），每個(gè)方面提煉出三個(gè)因素。

（一）需求角度

生活在一線大城市的人對(duì)房子的需求是剛性的。在一線城市，伴隨著成熟的產(chǎn)業(yè)鏈，企業(yè)數(shù)量巨大，員工數(shù)量龐大，這對(duì)房子產(chǎn)生的需求是加劇的；對(duì)于二三線城市而言，產(chǎn)業(yè)鏈還沒完全發(fā)展起來，生活群體較少，對(duì)房子的需求就不那么旺盛。通俗來說，人變少，房?jī)r(jià)自然就下來了。隨著經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)，居民收入普遍提高，個(gè)人增加可支配收入和對(duì)住宅支出，導(dǎo)致對(duì)住宅需求上升。家庭經(jīng)濟(jì)水平的提升，買房便是象征高收入的標(biāo)志。對(duì)于國(guó)家的信貸政策而言，由于國(guó)家要根據(jù)居民對(duì)房?jī)r(jià)訴求的調(diào)控，總體上，政府實(shí)施寬松信貸標(biāo)準(zhǔn)，促進(jìn)居民購(gòu)房的支付能力，直接拉動(dòng)了對(duì)房屋的需求，提高了房屋的價(jià)格。因此，從需求角度來看的話，房地產(chǎn)的發(fā)展仍然是呈上升趨勢(shì)。

（二）供給角度

隨著工業(yè)化和城市化的進(jìn)行，能用來建房子的土地?cái)?shù)量在逐年減少。近些年來，城市土地資源是開發(fā)商的爭(zhēng)奪目標(biāo)，導(dǎo)致土地價(jià)格不斷上漲。地價(jià)上漲，推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲；而房?jī)r(jià)上升促使被房地產(chǎn)利潤(rùn)驅(qū)動(dòng)的商人進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)，進(jìn)一步推動(dòng)了土地價(jià)格的上升。隨著人們生活水平不斷提升，勞動(dòng)力價(jià)格逐年上升。勞動(dòng)力成本大增導(dǎo)致生產(chǎn)成本增加，引起房?jī)r(jià)提升。近些年來，國(guó)家經(jīng)濟(jì)受世界各地的經(jīng)濟(jì)危機(jī)的影響，通貨膨脹率提高，原材料價(jià)格提升。從供應(yīng)角度來看，影響因素都促進(jìn)房?jī)r(jià)的上升。

（三）宏觀角度

過多的保障性住房，拉低當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)，最終減少地方政府的財(cái)政收入，直接拉低當(dāng)?shù)谿DP指標(biāo)。地方政府官員實(shí)現(xiàn)GDP指標(biāo)而犧牲民生的做法直接導(dǎo)致保障性住房進(jìn)度的緩慢和商品住房的大面積增加，進(jìn)一步推動(dòng)了房?jī)r(jià)的快速上漲。另一方面，為保證經(jīng)濟(jì)穩(wěn)健發(fā)展，政府宏觀上調(diào)控房?jī)r(jià)，確保房?jī)r(jià)不會(huì)太高，也不會(huì)太低，尤其是一線城市的房?jī)r(jià)控制。房地產(chǎn)中的主要利益主體是政府官員、開發(fā)商、銀行和投機(jī)者。土地資源的緊缺性決定政府會(huì)把它出讓給能給自身帶來最大利益的開發(fā)商。在暴利的誘導(dǎo)下，房地產(chǎn)商和政府官員會(huì)相互勾結(jié)，出現(xiàn)尋租。這些尋租費(fèi)用被房地產(chǎn)商列為固定成本，最終分?jǐn)偟劫?gòu)房者身上。

四、研究結(jié)論

本文提出以下觀點(diǎn)：第一，房地產(chǎn)與房?jī)r(jià)兩者的關(guān)系是相輔相成的。房地產(chǎn)發(fā)展態(tài)勢(shì)良好，房?jī)r(jià)會(huì)持續(xù)上漲；反過來，房?jī)r(jià)居高不下，房地產(chǎn)商對(duì)房地產(chǎn)的開發(fā)熱情持續(xù)高漲。第二，房地產(chǎn)和房?jī)r(jià)的發(fā)展趨勢(shì)要分城市區(qū)域進(jìn)行分析。簡(jiǎn)單的來說，一線城市房?jī)r(jià)的下降幅度不會(huì)很大，而二三線城市房?jī)r(jià)的趨勢(shì)則是不確定的。第三，產(chǎn)業(yè)鏈的發(fā)展決定了房地產(chǎn)的發(fā)展和房?jī)r(jià)的高低。房子需要居民購(gòu)買才實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)的價(jià)值回籠。在某個(gè)城市的人數(shù)量的多少取決于該城市能夠滿足個(gè)體的工作需求的大小。工作機(jī)會(huì)的大小則取決于該城市的產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展。城市的產(chǎn)業(yè)鏈的成熟度將決定該地區(qū)的房地產(chǎn)發(fā)展和房地發(fā)展趨勢(shì)。

本文認(rèn)為，在一線城市如北上廣的產(chǎn)業(yè)鏈?zhǔn)潜榷€城市要發(fā)達(dá)得多，因?yàn)樵谝痪€的房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)仍是上升的。盡管政府在進(jìn)行宏觀調(diào)控，但房?jī)r(jià)仍然不會(huì)大幅度降下。由于二三線城市的產(chǎn)業(yè)鏈還未發(fā)展起來，不能提供充分就業(yè)機(jī)會(huì)，不能吸引人流，房子需求受到抑制，房?jī)r(jià)不會(huì)很高，甚至空置房現(xiàn)象越來越嚴(yán)重。