唐麗娟 張維

摘要：房地產(chǎn)信托投資基金專門服務(wù)于房地產(chǎn)行業(yè)，能夠?qū)崿F(xiàn)房地產(chǎn)投資的快速交易，穩(wěn)定房地產(chǎn)開放商的現(xiàn)金流，本文主要分析我國房地產(chǎn)信托投資資金運行模式和風險管理，希望能為房地產(chǎn)信托投資基金發(fā)展模式提供一些參考。

關(guān)鍵詞：信托投資基金；運行模式；風險管理

當?shù)禺a(chǎn)價格相對昂貴，流動性差，容易引起風險的高速集中，有必要得到金融行業(yè)的支持，房地產(chǎn)信托投資基金是一種比較成熟的融資工具，我國金融市場發(fā)展本身較晚，在選擇發(fā)展房地產(chǎn)信托投資基金時，需要關(guān)注信托投資基金存在的風險，實現(xiàn)風險管理，本文主要分析當?shù)禺a(chǎn)信托投資基金運行模式和風險管理。

1.房地產(chǎn)信托投資基金運行模式

房地產(chǎn)信托投資基金（簡稱REITS）是一種以發(fā)行收益憑證的方式匯集的資金，從本質(zhì)上來說屬于資產(chǎn)證券化的一種方式，只適合使用在商業(yè)地產(chǎn)中，可以分為混和房地產(chǎn)、股本房地產(chǎn)、按揭房地產(chǎn)投資信托基金三種類型。當前REITS的發(fā)展與我國當?shù)禺a(chǎn)信托在運作方式、稅制以及流通性等方面存在很多的差異，這些都制約了我國REITS的發(fā)展。

目前我國房地產(chǎn)信托投資基金運行模式主要有三種。信托計劃模式的優(yōu)勢在于能夠確定投資人的管理職能，能夠同時保證資金的投資和收益分配，同時也能夠保護投資人的利益，這種運行模式是目前國外內(nèi)REITS最常使用的一種模式，當前我國相關(guān)的法律如《信托法》等限制了信托計劃的招募，從交易平臺分析，當前交易平臺還未形成，資金流動性受到很大影響，在債券形式方面，這種運行模式無法參與到項目的管理投資中。

房地產(chǎn)上市公司運行模式，以我國相關(guān)法律為基礎(chǔ)，目前國內(nèi)有很多的上市公司經(jīng)驗可以提供借鑒，在法律方面受到的限制很少，這種模式下投資人能夠避免基金持有人和公司股東之間的沖突，在國際上也有很多成功經(jīng)驗。但是在發(fā)展中也存在很多的劣勢，我國《公司法》對收購新的房地產(chǎn)項目對這種運行模式有很大的影響，另外這種運行模式會面對房地產(chǎn)管理混亂出現(xiàn)的利益沖突問題，和現(xiàn)有房地產(chǎn)上市公司有很難區(qū)別，現(xiàn)有上市公司難以使用這種運行模式。

封閉式基金運行模式能夠很好的避開《公司法》的限制，目前國外也有很多成功經(jīng)驗能夠借鑒，在這種運行模式中能夠?qū)崿F(xiàn)當?shù)禺a(chǎn)公司管理的作用，房地產(chǎn)項目能夠通過資金的結(jié)構(gòu)實現(xiàn)監(jiān)管和管理。封閉式基金運行模式同樣存在很大的問題，目前我國產(chǎn)業(yè)投資基金相關(guān)的法律制度方面還不完善，契約式基金和公司型基金管理公司方面存在很大矛盾，很難以突破法律障礙。在我國沒有發(fā)布具體的規(guī)定之前，可以采用私募資金信托的方式進入市場，投資者能夠收取管理費等，雖然同樣需要承擔長時間的風險，但是相對而言收益比較平衡。

2.風險管理

REITS風險相關(guān)概念還未形成統(tǒng)一的規(guī)定，受到當?shù)禺a(chǎn)市場和資本市場的影響，同樣在REITS運行中也會存在很多的風險因素。REITS投資對象主要是房地產(chǎn)相關(guān)資產(chǎn)，面臨的風險包括了環(huán)境風險、政策風險、法律風險以及資本市場風險等REITS運營風險包括委托地代理風險、財務(wù)風險、經(jīng)營管理風險以及投資風險等，REITS的設(shè)定設(shè)計到房地產(chǎn)公司、證券公司以及股票持有者等，在經(jīng)營和管理中可能損害到投資者的利益。

針對REITS存在的風險，建立從以下幾方面加強管理控制。在REITS風險管理控制中，市場調(diào)查研究是事前管理的重要手段之一，市場調(diào)查研究包括了宏觀經(jīng)濟形勢的調(diào)查，還包括了當?shù)禺a(chǎn)投資項目的調(diào)查，調(diào)查月項目，對REITS的管理越有幫助。在宏觀市場調(diào)查中，包括相關(guān)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控、成交量等的限制，需要根據(jù)調(diào)查結(jié)果準確把握宏觀經(jīng)濟的變化，判斷未來走勢，最大限度降低投資風險。在微觀調(diào)查項目方面，主要分析影響投資的各種因素，包括上鋪、寫字樓、住宅公寓物業(yè)等。

針對集中投資的風險，可以采用合理的投資組合策略來管理風險，保證一方的投資損失能夠從其他方面得到補償，使風險得到分散。具體而言可以采用不同的物業(yè)組合，每一種類型的物業(yè)都有自身獨特的風險類型，因此可以采用不同的物業(yè)組合方式控制風險。選擇不同的空間組合也能達到風險管理的目的，投資的風險組合是指房地產(chǎn)投資不應該限制在某一區(qū)域，而是通過分散投資的方式把資金分散到不同區(qū)域的項目上，在這里的地區(qū)組著指的是不同城市和經(jīng)濟地區(qū)的自合，減少房價下降造成的風險。也可以采用混合組合的方式，這種方式就是一種兩種方式的組合，結(jié)合利益和成本綜合分析進行投資。

我國正在處于經(jīng)濟發(fā)展階段，市場體制不夠完善，針對REITS運行存在的風險，需要制定規(guī)范的運作流程和規(guī)則，成立獨立的風險控制機構(gòu)，建立合理的董事會結(jié)構(gòu)和市場風險預警系統(tǒng)。在風險管理中還需要建立風險預警體系，獲取超前的風險知識信息，為風險調(diào)控和投資者決策提供信息支持。

結(jié)束語：

綜上所述，本文主要分析我國房地產(chǎn)信托投資基金運行模式和風險管理。針對我國房地產(chǎn)信托投資基金在發(fā)展中面臨的問題，不僅需要政府相關(guān)法律的還完善，還需要選擇資金募集形式，完善退出機制。（作者單位：1.深圳市世聯(lián)土地房地產(chǎn)評估有限公司；2.中國移動通信集團廣東有限公司）

參考文獻：

[1]張以東.我國房地產(chǎn)信托投資基金運行面臨的問題及其可選擇的模式研究[D].上海師范大學，2010.