唐麗娟 張維

摘要：房地產(chǎn)信托投資基金專門服務(wù)于房地產(chǎn)行業(yè)，能夠?qū)崿F(xiàn)房地產(chǎn)投資的快速交易，穩(wěn)定房地產(chǎn)開放商的現(xiàn)金流，本文主要分析我國(guó)房地產(chǎn)信托投資資金運(yùn)行模式和風(fēng)險(xiǎn)管理，希望能為房地產(chǎn)信托投資基金發(fā)展模式提供一些參考。

關(guān)鍵詞：信托投資基金；運(yùn)行模式；風(fēng)險(xiǎn)管理

當(dāng)?shù)禺a(chǎn)價(jià)格相對(duì)昂貴，流動(dòng)性差，容易引起風(fēng)險(xiǎn)的高速集中，有必要得到金融行業(yè)的支持，房地產(chǎn)信托投資基金是一種比較成熟的融資工具，我國(guó)金融市場(chǎng)發(fā)展本身較晚，在選擇發(fā)展房地產(chǎn)信托投資基金時(shí)，需要關(guān)注信托投資基金存在的風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)管理，本文主要分析當(dāng)?shù)禺a(chǎn)信托投資基金運(yùn)行模式和風(fēng)險(xiǎn)管理。

1.房地產(chǎn)信托投資基金運(yùn)行模式

房地產(chǎn)信托投資基金（簡(jiǎn)稱REITS）是一種以發(fā)行收益憑證的方式匯集的資金，從本質(zhì)上來說屬于資產(chǎn)證券化的一種方式，只適合使用在商業(yè)地產(chǎn)中，可以分為混和房地產(chǎn)、股本房地產(chǎn)、按揭房地產(chǎn)投資信托基金三種類型。當(dāng)前REITS的發(fā)展與我國(guó)當(dāng)?shù)禺a(chǎn)信托在運(yùn)作方式、稅制以及流通性等方面存在很多的差異，這些都制約了我國(guó)REITS的發(fā)展。

目前我國(guó)房地產(chǎn)信托投資基金運(yùn)行模式主要有三種。信托計(jì)劃模式的優(yōu)勢(shì)在于能夠確定投資人的管理職能，能夠同時(shí)保證資金的投資和收益分配，同時(shí)也能夠保護(hù)投資人的利益，這種運(yùn)行模式是目前國(guó)外內(nèi)REITS最常使用的一種模式，當(dāng)前我國(guó)相關(guān)的法律如《信托法》等限制了信托計(jì)劃的招募，從交易平臺(tái)分析，當(dāng)前交易平臺(tái)還未形成，資金流動(dòng)性受到很大影響，在債券形式方面，這種運(yùn)行模式無法參與到項(xiàng)目的管理投資中。

房地產(chǎn)上市公司運(yùn)行模式，以我國(guó)相關(guān)法律為基礎(chǔ)，目前國(guó)內(nèi)有很多的上市公司經(jīng)驗(yàn)可以提供借鑒，在法律方面受到的限制很少，這種模式下投資人能夠避免基金持有人和公司股東之間的沖突，在國(guó)際上也有很多成功經(jīng)驗(yàn)。但是在發(fā)展中也存在很多的劣勢(shì)，我國(guó)《公司法》對(duì)收購(gòu)新的房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)這種運(yùn)行模式有很大的影響，另外這種運(yùn)行模式會(huì)面對(duì)房地產(chǎn)管理混亂出現(xiàn)的利益沖突問題，和現(xiàn)有房地產(chǎn)上市公司有很難區(qū)別，現(xiàn)有上市公司難以使用這種運(yùn)行模式。

封閉式基金運(yùn)行模式能夠很好的避開《公司法》的限制，目前國(guó)外也有很多成功經(jīng)驗(yàn)?zāi)軌蚪梃b，在這種運(yùn)行模式中能夠?qū)崿F(xiàn)當(dāng)?shù)禺a(chǎn)公司管理的作用，房地產(chǎn)項(xiàng)目能夠通過資金的結(jié)構(gòu)實(shí)現(xiàn)監(jiān)管和管理。封閉式基金運(yùn)行模式同樣存在很大的問題，目前我國(guó)產(chǎn)業(yè)投資基金相關(guān)的法律制度方面還不完善，契約式基金和公司型基金管理公司方面存在很大矛盾，很難以突破法律障礙。在我國(guó)沒有發(fā)布具體的規(guī)定之前，可以采用私募資金信托的方式進(jìn)入市場(chǎng)，投資者能夠收取管理費(fèi)等，雖然同樣需要承擔(dān)長(zhǎng)時(shí)間的風(fēng)險(xiǎn)，但是相對(duì)而言收益比較平衡。

2.風(fēng)險(xiǎn)管理

REITS風(fēng)險(xiǎn)相關(guān)概念還未形成統(tǒng)一的規(guī)定，受到當(dāng)?shù)禺a(chǎn)市場(chǎng)和資本市場(chǎng)的影響，同樣在REITS運(yùn)行中也會(huì)存在很多的風(fēng)險(xiǎn)因素。REITS投資對(duì)象主要是房地產(chǎn)相關(guān)資產(chǎn)，面臨的風(fēng)險(xiǎn)包括了環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)、法律風(fēng)險(xiǎn)以及資本市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)等REITS運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)包括委托地代理風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)以及投資風(fēng)險(xiǎn)等，REITS的設(shè)定設(shè)計(jì)到房地產(chǎn)公司、證券公司以及股票持有者等，在經(jīng)營(yíng)和管理中可能損害到投資者的利益。

針對(duì)REITS存在的風(fēng)險(xiǎn)，建立從以下幾方面加強(qiáng)管理控制。在REITS風(fēng)險(xiǎn)管理控制中，市場(chǎng)調(diào)查研究是事前管理的重要手段之一，市場(chǎng)調(diào)查研究包括了宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的調(diào)查，還包括了當(dāng)?shù)禺a(chǎn)投資項(xiàng)目的調(diào)查，調(diào)查月項(xiàng)目，對(duì)REITS的管理越有幫助。在宏觀市場(chǎng)調(diào)查中，包括相關(guān)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控、成交量等的限制，需要根據(jù)調(diào)查結(jié)果準(zhǔn)確把握宏觀經(jīng)濟(jì)的變化，判斷未來走勢(shì)，最大限度降低投資風(fēng)險(xiǎn)。在微觀調(diào)查項(xiàng)目方面，主要分析影響投資的各種因素，包括上鋪、寫字樓、住宅公寓物業(yè)等。

針對(duì)集中投資的風(fēng)險(xiǎn)，可以采用合理的投資組合策略來管理風(fēng)險(xiǎn)，保證一方的投資損失能夠從其他方面得到補(bǔ)償，使風(fēng)險(xiǎn)得到分散。具體而言可以采用不同的物業(yè)組合，每一種類型的物業(yè)都有自身獨(dú)特的風(fēng)險(xiǎn)類型，因此可以采用不同的物業(yè)組合方式控制風(fēng)險(xiǎn)。選擇不同的空間組合也能達(dá)到風(fēng)險(xiǎn)管理的目的，投資的風(fēng)險(xiǎn)組合是指房地產(chǎn)投資不應(yīng)該限制在某一區(qū)域，而是通過分散投資的方式把資金分散到不同區(qū)域的項(xiàng)目上，在這里的地區(qū)組著指的是不同城市和經(jīng)濟(jì)地區(qū)的自合，減少房?jī)r(jià)下降造成的風(fēng)險(xiǎn)。也可以采用混合組合的方式，這種方式就是一種兩種方式的組合，結(jié)合利益和成本綜合分析進(jìn)行投資。

我國(guó)正在處于經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段，市場(chǎng)體制不夠完善，針對(duì)REITS運(yùn)行存在的風(fēng)險(xiǎn)，需要制定規(guī)范的運(yùn)作流程和規(guī)則，成立獨(dú)立的風(fēng)險(xiǎn)控制機(jī)構(gòu)，建立合理的董事會(huì)結(jié)構(gòu)和市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)。在風(fēng)險(xiǎn)管理中還需要建立風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警體系，獲取超前的風(fēng)險(xiǎn)知識(shí)信息，為風(fēng)險(xiǎn)調(diào)控和投資者決策提供信息支持。

結(jié)束語：

綜上所述，本文主要分析我國(guó)房地產(chǎn)信托投資基金運(yùn)行模式和風(fēng)險(xiǎn)管理。針對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)信托投資基金在發(fā)展中面臨的問題，不僅需要政府相關(guān)法律的還完善，還需要選擇資金募集形式，完善退出機(jī)制。（作者單位：1.深圳市世聯(lián)土地房地產(chǎn)評(píng)估有限公司；2.中國(guó)移動(dòng)通信集團(tuán)廣東有限公司）

參考文獻(xiàn)：

[1]張以東.我國(guó)房地產(chǎn)信托投資基金運(yùn)行面臨的問題及其可選擇的模式研究[D].上海師范大學(xué)，2010.