作者簡(jiǎn)介：牟思宇（1994.1-），女，四川巴中人，中國(guó)地質(zhì)大學(xué)（北京），人文經(jīng)管學(xué)院經(jīng)濟(jì)學(xué)專(zhuān)業(yè)2012級(jí)本科生。

摘要：對(duì)我國(guó)中國(guó)六億多農(nóng)村人口來(lái)說(shuō)，農(nóng)村房地產(chǎn)的發(fā)展關(guān)系到廣大農(nóng)民的切身利益。當(dāng)前我國(guó)的農(nóng)村房地產(chǎn)有很大的發(fā)展?jié)摿?，而且市?chǎng)廣闊，作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)型行業(yè)，農(nóng)村房地產(chǎn)的發(fā)展勢(shì)必會(huì)帶動(dòng)相關(guān)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。本文以巴中市為個(gè)例，分別闡述了農(nóng)村房地產(chǎn)的發(fā)展優(yōu)勢(shì)、現(xiàn)狀及發(fā)展過(guò)程中存在的問(wèn)題，分析深層原因后，就促進(jìn)農(nóng)村房地產(chǎn)健康發(fā)展提出了對(duì)策建議。

關(guān)鍵詞：農(nóng)村房地產(chǎn)；發(fā)展優(yōu)勢(shì)；解決對(duì)策；巴中市

房地產(chǎn)是現(xiàn)代社會(huì)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)中一個(gè)重要的產(chǎn)業(yè)，作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的好壞能直接或間接影響到相關(guān)產(chǎn)業(yè)甚至是整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。我國(guó)來(lái)進(jìn)入新世紀(jì)以后，我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)迅猛發(fā)展，尤其是上海等大城市，房地產(chǎn)已成為城市經(jīng)濟(jì)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。與此同時(shí)，農(nóng)村廣闊的房地產(chǎn)市場(chǎng)蘊(yùn)藏著巨大的經(jīng)濟(jì)潛力。因此，研究農(nóng)村房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)問(wèn)題一方面能填補(bǔ)農(nóng)村房地產(chǎn)市場(chǎng)研究的空白，另一方面能為農(nóng)村房地產(chǎn)的發(fā)展和社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)提供理論依據(jù)，促進(jìn)城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)發(fā)展。選擇以四川省巴中市為例，則是希望對(duì)其它廣大西南地區(qū)農(nóng)村房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展也有一定意義。

一、巴中市概況

巴中市位于四川盆地東北部，境內(nèi)地勢(shì)北高南低，地處中國(guó)秦嶺—淮河南北分界線南，北方的蒼茫遼闊與南方的奇山異水在這里交相輝映。全市幅員遼闊，轄2區(qū)3縣，188個(gè)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）2354個(gè)村。據(jù)第六次人口普查，至2011年全市戶(hù)籍總戶(hù)數(shù)123.5萬(wàn)戶(hù)，其中鄉(xiāng)村戶(hù)數(shù)占三分之二。巴中東鄰達(dá)州，西抵廣元，南接南充，北接陜西漢中，處于南北旅游圈最佳對(duì)接帶和成都、重慶、西安的旅游“金三角”樞紐位置，素有“川東天然氧吧”、“紅軍之鄉(xiāng)”之稱(chēng)。

二、建設(shè)的優(yōu)勢(shì)分析

（一）經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢(shì)。經(jīng)濟(jì)要素是發(fā)展農(nóng)村房地產(chǎn)的基礎(chǔ)和必要準(zhǔn)備。依靠得天獨(dú)厚的自然條件，巴中既是國(guó)家糧食儲(chǔ)備基地，又是商品糧輸出基地，茶葉、油菜、甘蔗等作物已形成規(guī)模優(yōu)勢(shì)；平昌江口醇酒廠、小角樓酒廠產(chǎn)值也超過(guò)億元。此外，大量農(nóng)民外出打工已獲得收益，大部分農(nóng)民擁有改造舊居的能力，許多農(nóng)村已形成中心城鎮(zhèn)的雛形。

（二）區(qū)位優(yōu)勢(shì)。巴中地處四川與陜西的交界地區(qū)，是四川東北部門(mén)戶(hù)，與相鄰的達(dá)州、南充、漢中及寶成鐵路、襄渝鐵路距離都在200公里左右，地理位置優(yōu)越；G244、G245、G542、G347國(guó)道穿境而過(guò)，全市五區(qū)縣均有高速通達(dá)，廣巴鐵路已竣工通車(chē)，巴中機(jī)場(chǎng)也已被列入省建設(shè)規(guī)劃，農(nóng)村則至少基本達(dá)到“村村通公路”的水平。通達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)為農(nóng)村房地產(chǎn)的發(fā)展提供了硬件準(zhǔn)備。

（三）政策優(yōu)勢(shì)?！吧鐣?huì)主義新農(nóng)村建設(shè)”的提出為房地產(chǎn)企業(yè)提供了廣闊的市場(chǎng)機(jī)會(huì)，按照規(guī)劃，國(guó)家的資金和資源均向農(nóng)村傾斜；同時(shí)，在政府組織下許多村莊逐步開(kāi)展村容整治工作，公路、郵政、自來(lái)水等基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)一步完善，也為房地產(chǎn)項(xiàng)目在農(nóng)村地區(qū)的實(shí)施提供了其所必需的配套設(shè)施，同時(shí)也還重視村民的精神文明建設(shè)，力求實(shí)現(xiàn)全市農(nóng)村村容村貌從內(nèi)而外根本性的改變，形成接納房地產(chǎn)業(yè)的軟實(shí)力基礎(chǔ)。

三、市場(chǎng)的需求分析

住房需求是人類(lèi)最基本的生存需求。就城市居民而言，隨著城市不斷涌入大量的人口，人們不得不忍受住房擁擠、交通堵塞、環(huán)境污染等一系列問(wèn)題；而農(nóng)村清新優(yōu)美的自然環(huán)境、日趨完善的基礎(chǔ)設(shè)施，最重要的相對(duì)便宜的多的農(nóng)村房?jī)r(jià)，無(wú)疑對(duì)城里人有著極大的吸引力。

而就廣大農(nóng)村居民而言，首先，隨著農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和農(nóng)民收入水平的提高，農(nóng)民有改善自己的生活居住條件的需求；其次，隨著城市生活理念逐步向農(nóng)村滲透，農(nóng)民生活也追求城鎮(zhèn)化，而城市高房?jī)r(jià)、高消費(fèi)使剛開(kāi)始富裕的農(nóng)民無(wú)力承擔(dān)，農(nóng)村房地產(chǎn)的出現(xiàn)剛好解決這一難題。此外，大量進(jìn)城打工、經(jīng)商的農(nóng)民需要選擇生活和交通方便、能解決子女上學(xué)的地區(qū)作為居住的優(yōu)選地帶，無(wú)疑農(nóng)村房地產(chǎn)是其優(yōu)選途徑。

四、新生房地產(chǎn)出現(xiàn)的問(wèn)題

巴中市的農(nóng)村房地產(chǎn)正在快速發(fā)展，但是由于農(nóng)村房地產(chǎn)在巴中市出現(xiàn)時(shí)間畢竟較短，國(guó)內(nèi)可借鑒的經(jīng)驗(yàn)也較少，新生的農(nóng)村房地產(chǎn)業(yè)還存在很多問(wèn)題。

（一）土地利用率極低，建房無(wú)序發(fā)展。由于政府相關(guān)部門(mén)及農(nóng)村基層沒(méi)有規(guī)范的審批制度和規(guī)劃，農(nóng)村的建設(shè)嚴(yán)重不合理。許多肥沃農(nóng)田改成宅地，致使未來(lái)巴中市耕地資源供需矛盾加劇；一些交通稍發(fā)達(dá)的農(nóng)村沿路開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)，形成“公路城鎮(zhèn)”，致使基礎(chǔ)設(shè)施布局困難且浪費(fèi)嚴(yán)重。絕大多農(nóng)村建房盲目性大，造成用地結(jié)構(gòu)不合理，土地資源的利用效率極其低下。

（二）安全意識(shí)缺乏，建成房屋抗自然災(zāi)害能力差。巴中市境內(nèi)地貌復(fù)雜，許多地區(qū)巖層構(gòu)造不穩(wěn)，又有植被破壞，夏季暴雨襲擊極易引發(fā)滑坡、泥石流等各種地質(zhì)災(zāi)害。然而由于村民建房大多對(duì)房屋安全考慮不足，常出現(xiàn)一些山區(qū)居民住宅依山谷而建，而且建筑質(zhì)量差，根本無(wú)力抵抗災(zāi)害。不僅如此，巴中有大小溪河1100多條，雨季來(lái)臨時(shí)，主要河流如南江河、通江河、巴河等洪災(zāi)幾乎不斷。許多農(nóng)村居民在安全常識(shí)缺乏、建房資金又有限的情況下，直接將房屋架在河流邊灘上的危險(xiǎn)情形時(shí)有發(fā)生。

（三）資金來(lái)源不足，建房進(jìn)程緩慢。資金是發(fā)展農(nóng)村房地產(chǎn)最核心的問(wèn)題，也是限制巴中農(nóng)村房地產(chǎn)發(fā)展的一大難題。在農(nóng)村房地產(chǎn)建設(shè)時(shí)，常出現(xiàn)施工因資金不能按時(shí)到位不斷往后拖延，導(dǎo)致建房進(jìn)程緩慢、中斷甚至成為爛尾樓，造成資源浪費(fèi)。

此外，農(nóng)村房地產(chǎn)還存在基礎(chǔ)設(shè)施缺乏、相應(yīng)的法律制度不健全、部分農(nóng)民傳統(tǒng)思想難改變等問(wèn)題。

五、解決對(duì)策

（一）規(guī)范審批制，科學(xué)規(guī)劃。規(guī)范土地審批制，科學(xué)規(guī)劃建設(shè)用地應(yīng)該是政府體現(xiàn)職能的范圍。明確政府職責(zé)，包括房地產(chǎn)的用地審批、宣傳教育等工作，是解決當(dāng)前問(wèn)題的關(guān)鍵。同時(shí)提高土地利用效率，合理開(kāi)發(fā)，充分利用原有建設(shè)用地，新建、擴(kuò)建用地也應(yīng)當(dāng)盡量避開(kāi)耕地；對(duì)于不符合規(guī)劃的項(xiàng)目禁止，嚴(yán)格整治亂占亂建行為，以促進(jìn)農(nóng)村各項(xiàng)用地合理化。

（二）注重引資，拓展融資渠道。要克服資金問(wèn)題對(duì)巴中農(nóng)村房地產(chǎn)的制約，必需建立多元的融資方式。（1）政府應(yīng)加大政策資金支持力度，對(duì)從事農(nóng)村房地產(chǎn)項(xiàng)目的企業(yè)，政府可作出政策性支持。（2）引導(dǎo)民間投資，鼓勵(lì)和支持金融機(jī)構(gòu)進(jìn)入農(nóng)村房地產(chǎn)，同時(shí)完善房地產(chǎn)金融制度。

（三）完善相關(guān)的法律制度。農(nóng)村房地產(chǎn)的健康有序發(fā)展，需要有健全的法律制度保證?，F(xiàn)行的農(nóng)村房地產(chǎn)法律制度帶來(lái)一系列問(wèn)題，在很大程度上阻礙農(nóng)村房地產(chǎn)的發(fā)展，因此，必須完善相關(guān)的法律制度，比如進(jìn)一步明確農(nóng)村房地產(chǎn)權(quán)屬，保證農(nóng)民的合法權(quán)益不受侵害；并規(guī)制農(nóng)村房地產(chǎn)的市場(chǎng)主體，以授權(quán)性規(guī)范和禁止性規(guī)范規(guī)制市場(chǎng)主體的行為等。

六、結(jié)論

在東部沿海眾多一二線城市的農(nóng)村房地產(chǎn)發(fā)展已形成相當(dāng)氣候的背景下，位于西南部的巴中的農(nóng)村房地產(chǎn)，依靠自身區(qū)位、經(jīng)濟(jì)和政治等優(yōu)勢(shì)，在內(nèi)外需求的推動(dòng)下，不僅有發(fā)展的必然性，同時(shí)也顯示出強(qiáng)勁的發(fā)展勢(shì)頭。而新生的農(nóng)村房地產(chǎn)還存在建設(shè)用地不規(guī)范、法律制度不健全、基礎(chǔ)設(shè)施配套差、建設(shè)資金不足等諸多問(wèn)題，這也是廣大農(nóng)村地區(qū)發(fā)展房地產(chǎn)普遍出現(xiàn)的。如果能夠在科學(xué)的理論研究指導(dǎo)下，配合政府有計(jì)劃、有組織的合理引導(dǎo)，并加快相關(guān)制度建設(shè)，巴中市農(nóng)村房地產(chǎn)將很快釋放出巨大的潛力，并成為巴中經(jīng)濟(jì)的重要增長(zhǎng)點(diǎn)。（作者單位：中國(guó)地質(zhì)大學(xué)）

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