牛熊道

房地產(chǎn)泡沫可能在2015年破裂，這是我一年前提出的觀點(diǎn)，主要理論依據(jù)是周期理論大師馬丁-阿姆斯特朗（Martin Armstrong）的8.6年π周期，因?yàn)閷?duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需狀況和影響因素，我的了解可能并不比市場(chǎng)中大部分人高明多少。況且，尤其在對(duì)泡沫的預(yù)測(cè)中，由于影響市場(chǎng)的因素非常復(fù)雜，我們很難依據(jù)一兩個(gè)主觀邏輯來(lái)得出確定的結(jié)論（所以會(huì)有人在過(guò)去10年的牛市中一直看空）。

阿姆斯特朗的π周期在國(guó)內(nèi)已經(jīng)有很廣泛的傳播，源于他的模型過(guò)去驚人的預(yù)測(cè)能力。下面這張圖就是π周期的拐點(diǎn)，圖上的漢字是我標(biāo)注的。我們可以看看之前的幾個(gè)拐點(diǎn)：1989年是日本房地產(chǎn)泡沫破裂、1998年是香港房地產(chǎn)泡沫破裂（以及亞洲金融危機(jī)）、2007年是美國(guó)房地產(chǎn)泡沫破裂（以及全球金融危機(jī)），下一個(gè)重大拐點(diǎn)是2015年10月。阿姆斯特朗的π周期又叫“經(jīng)濟(jì)信心模型”，其視野是全球性的，并非針對(duì)某個(gè)單獨(dú)的市場(chǎng)或資產(chǎn)類別。每個(gè)資產(chǎn)類別都有自己的周期，當(dāng)其與“經(jīng)濟(jì)信心模型”的拐點(diǎn)相重合，則往往意味著劇烈的調(diào)整。

按照阿姆斯特朗的模型，2015年是一個(gè)全球性的向下拐點(diǎn)，但為什么有可能成為中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的拐點(diǎn)呢？1989年2月15日，北京首次開(kāi)始公開(kāi)出售商品房，而同年7月11日，上海公布《新建商品房屋注冊(cè)登記暫行規(guī)定》，基本標(biāo)志著中國(guó)開(kāi)始進(jìn)入商品房時(shí)代。從1989年到2015年，間隔26年，剛好是3個(gè)π周期。

雖然最近很多人在談樓市崩盤，但我認(rèn)為沒(méi)這么快。首先政府不會(huì)容忍樓市出現(xiàn)劇烈調(diào)整，因?yàn)槟悴豢赡茉诮?jīng)濟(jì)崩潰的過(guò)程中按照原定日程推進(jìn)改革，改革需要相對(duì)穩(wěn)定的環(huán)境，哪怕是相對(duì)溫和的熊市（經(jīng)濟(jì)或資產(chǎn)價(jià)格）；其次，雖然有很多前車之鑒，在經(jīng)歷一輪瘋狂牛市之后，要改變?nèi)藗兊臐q價(jià)預(yù)期并不是那么容易，至少要先出現(xiàn)一個(gè)“多頭陷阱”（即事后被證明為趨勢(shì)徹底扭轉(zhuǎn)前最后一次反抽而非趨勢(shì)中的正常調(diào)整）。

我曾經(jīng)通過(guò)信件向阿姆斯特朗請(qǐng)教過(guò)中國(guó)房地產(chǎn)的問(wèn)題，雖然他似乎不是特別了解中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)際情況，但認(rèn)同2015年可能是一個(gè)拐點(diǎn)。作為一個(gè)典型的周期論者，他提到了一個(gè)很有意思的觀點(diǎn)：“市場(chǎng)并不是因?yàn)閮r(jià)格過(guò)高才下跌，而是價(jià)格持續(xù)的時(shí)間?！?