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        關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制中的問(wèn)題與對(duì)策研究

        2014-05-26 10:37:28許麗華
        中國(guó)經(jīng)貿(mào) 2014年4期
        關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益內(nèi)部控制

        許麗華

        【摘要】目前,我國(guó)的國(guó)民經(jīng)濟(jì)正在快速的發(fā)展之中,作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的重要產(chǎn)業(yè),房地產(chǎn)行業(yè)雖然大力的推動(dòng)了國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)依然存在著不少的問(wèn)題。文中簡(jiǎn)要介紹了企業(yè)內(nèi)部控制并分析了內(nèi)部控制對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的重要性,最后闡述了我國(guó)目前的房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制中存在的問(wèn)題并提出了相應(yīng)的對(duì)策。

        【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè);內(nèi)部控制;經(jīng)濟(jì)效益;生產(chǎn)運(yùn)營(yíng)

        在美國(guó)次貸危機(jī)的影響下,我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)受到了更多的金融市場(chǎng)監(jiān)管,如何增強(qiáng)自身的國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力是它們目前所面臨的最主要問(wèn)題。在房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制問(wèn)題日益凸顯的時(shí)期,各房地產(chǎn)企業(yè)只有抓住這次契機(jī),通過(guò)對(duì)自身內(nèi)部控制存在問(wèn)題的分析來(lái)尋找解決之策,才能在這個(gè)行業(yè)獲得生存的機(jī)會(huì)與更大的發(fā)展。

        一、內(nèi)部控制概述

        內(nèi)部控制指的是企業(yè)為了確保在遵守國(guó)家規(guī)章制度的前提下,獲得可靠財(cái)務(wù)報(bào)告以及經(jīng)營(yíng)效果而建立的由領(lǐng)導(dǎo)層、管理層以及其他相關(guān)人員共同參與的制度與程序。它是企業(yè)為了自律,并通過(guò)制度管理、風(fēng)險(xiǎn)控制、內(nèi)部稽查以及相互制約等措施來(lái)達(dá)到降低投資風(fēng)險(xiǎn)以及完成經(jīng)營(yíng)目標(biāo)等目的而制定的。由于房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性,因而它的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)會(huì)受到政治與經(jīng)濟(jì)形式變化的影響。

        二、房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施內(nèi)部控制的重要性

        當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展到某一階段以后,企業(yè)的資金與人員均有了一定的規(guī)模,此時(shí)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理能力、機(jī)構(gòu)設(shè)置以及人員的配備都需要獲得一定的提升來(lái)滿足企業(yè)繼續(xù)壯大的需要。

        嚴(yán)密而完善的內(nèi)部控制可以推動(dòng)企業(yè)改進(jìn)管理過(guò)程中存在的問(wèn)題,提高企業(yè)的經(jīng)營(yíng)水平。它還可以起到監(jiān)督的作用,讓房地產(chǎn)企業(yè)遵照規(guī)章制度與原定計(jì)劃開(kāi)展經(jīng)濟(jì)活動(dòng),幫助企業(yè)均衡、協(xié)調(diào)的發(fā)展。同時(shí),它也可以核算資金投入,找出經(jīng)營(yíng)管理中存在的漏洞并進(jìn)行改進(jìn)。另外,內(nèi)部控制的存在可以通過(guò)對(duì)有效信息的收集來(lái)幫助房地產(chǎn)企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)做出最正確的決策,并防止會(huì)計(jì)、統(tǒng)計(jì)工作中出現(xiàn)的舞弊現(xiàn)象。

        三、當(dāng)前的房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制中存在的問(wèn)題1.內(nèi)控制度不夠健全、不透明大眾普遍認(rèn)為現(xiàn)在的房地產(chǎn)企業(yè)缺乏社會(huì)責(zé)任感與公信力,過(guò)于追求經(jīng)濟(jì)利益,這與房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制制度的不健全以及不夠透明有著很大的關(guān)系。我國(guó)有部分房地產(chǎn)企業(yè)還沒(méi)有建立自我約束與防范機(jī)制,違規(guī)情況發(fā)生后再采取補(bǔ)救措施,這種辦法只能在事后進(jìn)行控制,非常的被動(dòng),影響了內(nèi)部控制作用的發(fā)揮。

        2.房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)內(nèi)部控制的重視程度與執(zhí)行程度都不夠

        由于相當(dāng)一部分房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)內(nèi)部控制重視程度的不足或是制度內(nèi)容不合理等,使得我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)信息失真。而有些企業(yè)則是執(zhí)行得不到位,內(nèi)部控制制度的建立只用來(lái)應(yīng)付相關(guān)部門的檢查,在實(shí)際的經(jīng)營(yíng)過(guò)程中卻完全忽視了它的存在。

        3.缺乏監(jiān)督

        雖然由政府部門與社會(huì)監(jiān)督機(jī)構(gòu)共同構(gòu)成的監(jiān)督體系已經(jīng)形成,但其發(fā)揮的監(jiān)督作用卻沒(méi)有達(dá)到預(yù)期效果。各個(gè)企業(yè)之間缺乏橫向的信息溝通與比較,也讓企業(yè)之間失去了相互監(jiān)督的作用。房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目周期比較長(zhǎng)、項(xiàng)目地點(diǎn)不固定等特殊性給企業(yè)內(nèi)部控制制度的執(zhí)行造成了一定的難度,因而無(wú)法實(shí)現(xiàn)重要信息的及時(shí)溝通。

        四、加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制的對(duì)策

        1.完善房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制環(huán)境

        加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制的宣傳力度,讓企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)者們充分地意識(shí)到內(nèi)部控制的重要。在建立內(nèi)部控制制度時(shí),要以企業(yè)自身的實(shí)際情況為依據(jù),并將內(nèi)部控制制度的實(shí)行當(dāng)做一項(xiàng)長(zhǎng)期任務(wù)來(lái)抓。在實(shí)行的過(guò)程中,房地產(chǎn)企業(yè)的董事會(huì)應(yīng)該充分發(fā)揮他們的作用,帶頭創(chuàng)造出企業(yè)內(nèi)部控制的實(shí)行環(huán)境,并執(zhí)行他們的監(jiān)督、引導(dǎo)作用。

        2.完善企業(yè)內(nèi)部控制的信息溝通機(jī)制

        及時(shí)、有效的信息溝通是房地產(chǎn)管理者可以快速掌控企業(yè)最新經(jīng)營(yíng)情況以及確保員工以正確方式履行工作職責(zé)的保證,因此,房地產(chǎn)企業(yè)需要完善企業(yè)的內(nèi)部控制信息溝通機(jī)制,以免企業(yè)出現(xiàn)溝通不暢或不及時(shí)的情況。房地產(chǎn)企業(yè)建立信息溝通機(jī)制之后,還需要進(jìn)行定期的調(diào)試,讓信息的收集、存儲(chǔ)以及傳遞工作發(fā)揮更大的作用,滿足企業(yè)經(jīng)營(yíng)信息的需求。

        3.完善房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制制度的相關(guān)原則

        (1)合法性原則

        房地產(chǎn)企業(yè)的任何經(jīng)濟(jì)活動(dòng)都必須在遵守國(guó)家相關(guān)法律的前提下開(kāi)展。并且,房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)制度的制定不得與國(guó)家規(guī)章制度發(fā)生沖突,堅(jiān)持合法性原則。

        (2)全面性原則

        房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制是一個(gè)完整的系統(tǒng),它的實(shí)施會(huì)涉及到企業(yè)的各個(gè)部門以及經(jīng)營(yíng)過(guò)程的各個(gè)環(huán)節(jié)。內(nèi)部控制的全面性原則要求內(nèi)控制度在不違反企業(yè)內(nèi)部會(huì)計(jì)制度的前提下覆蓋企業(yè)的所有經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié),并在決策、監(jiān)督與執(zhí)行的過(guò)程中落實(shí)業(yè)務(wù)流程的控制點(diǎn)。內(nèi)部控制作用在企業(yè)所有經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié)中的滲透具體體現(xiàn)在對(duì)原料和設(shè)備采購(gòu)的控制、項(xiàng)目施工成本的控制、開(kāi)發(fā)費(fèi)用的核算上。

        (3)審慎性原則

        企業(yè)內(nèi)部控制的最重要作用就是防范經(jīng)營(yíng)過(guò)程中可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)。而房地產(chǎn)企業(yè)由于經(jīng)營(yíng)上的特點(diǎn),因此風(fēng)險(xiǎn)比較大。為了盡量降低出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)的可能性,內(nèi)部控制制度需要嚴(yán)格遵守審慎性原則,充分考慮經(jīng)營(yíng)過(guò)程中各環(huán)節(jié)的潛在風(fēng)險(xiǎn),并通過(guò)合理的措施來(lái)預(yù)防或減少風(fēng)險(xiǎn)。

        (4)靈活性原則

        前瞻性是房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制作用的一個(gè)特點(diǎn),它可以隨著市場(chǎng)行情的變化對(duì)企業(yè)的內(nèi)部管理作出相應(yīng)的調(diào)整來(lái)適應(yīng)環(huán)境的變化,企業(yè)經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略、運(yùn)營(yíng)策略以及內(nèi)部管理的及時(shí)變化與調(diào)整讓房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制作用的發(fā)揮得到了保障,同時(shí)也確保了企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利益。

        4.健全風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)部控制機(jī)制

        在房地產(chǎn)市場(chǎng)行情變化快、走向不明確的情況下,各種關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)政策與資金信息的消息鋪天蓋地而來(lái),僅憑房地產(chǎn)企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)來(lái)判斷這些信息的真實(shí)性是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。完善的內(nèi)部控制制度可以根據(jù)其風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估結(jié)果與預(yù)測(cè)幫助企業(yè)把握市場(chǎng)的走向,做出最準(zhǔn)確的決策。房地產(chǎn)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的各個(gè)環(huán)節(jié)都會(huì)受到很多因素的影響,因此,企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者需要具備一定的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí),通過(guò)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估等方法對(duì)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行防范和控制。

        五、關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制的案例分析

        某房地產(chǎn)公司經(jīng)歷十幾年的發(fā)展與壯大,在內(nèi)部控制方面已經(jīng)有一定成效。其企業(yè)文化為“提供愉悅空間,共享優(yōu)質(zhì)空間”并且本著“誠(chéng)信合作、共贏為本”的經(jīng)營(yíng)理念。在十幾年的發(fā)展過(guò)程中,該公司的經(jīng)營(yíng)理念以及企業(yè)文化為企業(yè)打下了堅(jiān)實(shí)的根基。但是也存在一些比較明顯的問(wèn)題,比如在內(nèi)部控制的監(jiān)督和執(zhí)行方面,該公司缺乏明確的獎(jiǎng)懲機(jī)制。在執(zhí)行過(guò)程中沒(méi)有全面進(jìn)行監(jiān)督和規(guī)范并定期進(jìn)行考核和獎(jiǎng)懲。從制度建設(shè)的角度來(lái)看,該公司在進(jìn)行股份制改造過(guò)程中,在相關(guān)法規(guī)的基礎(chǔ)上結(jié)合公司實(shí)際運(yùn)營(yíng)情況修改并制定了《總裁工作細(xì)則》《公司章程》等制度來(lái)確保公司運(yùn)作的規(guī)范。此外還發(fā)布了68份內(nèi)部受控文件,比如《報(bào)銷管理控制文件》、《預(yù)算管理控制文件》等。這些內(nèi)部受控文件作為相關(guān)部門日常工作的依據(jù),在提升該公司的經(jīng)濟(jì)效益方面起到了很大推動(dòng)作用。但同時(shí)也存在操作性不高、條款重復(fù)等問(wèn)題。

        由于以上問(wèn)題的存在,使得該公司在信息溝通方面出現(xiàn)了問(wèn)題,導(dǎo)致了重復(fù)售樓事件。2008年7月28日,該公司的售樓系統(tǒng)顯示A客戶的認(rèn)購(gòu)信息,并收取五萬(wàn)元定金,但是該客戶在同年6月又辦理了退訂手續(xù)。而此期間,該公司的售樓系統(tǒng)中該套房同時(shí)還有B客戶的認(rèn)購(gòu)信息,時(shí)間為同年4月。由此可見(jiàn),受到內(nèi)部控制制度不夠完善的影響,該公司的信息更新管理出現(xiàn)了問(wèn)題,導(dǎo)致了重復(fù)銷售的問(wèn)題。

        2010年,該公司進(jìn)行了內(nèi)部控制改革,主要從內(nèi)部控制環(huán)境的創(chuàng)建、內(nèi)部控制制度原則的修訂、風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)部控制機(jī)制的健以及信息溝通機(jī)制的完善等幾個(gè)方面著手。尤其在信息溝通這個(gè)方面,該公司明確規(guī)定售后服務(wù)以及收款人每天下班前需要首先核對(duì)錄入資料以及相關(guān)的交易信息進(jìn)行,在完成換房、信息變更、退訂等信息的變動(dòng)并取得組長(zhǎng)簽字。通過(guò)組長(zhǎng)的監(jiān)督作用來(lái)確保企業(yè)內(nèi)部信息溝通的順暢。而經(jīng)過(guò)此次改革,該公司再也沒(méi)有出現(xiàn)過(guò)重復(fù)售樓的情況,并且監(jiān)督與執(zhí)行力度都得到了明顯改善,獎(jiǎng)懲機(jī)制也更加健全,相關(guān)內(nèi)部控制文件操作性不高、條款重復(fù)等問(wèn)題也一并得到了解決,在完善的內(nèi)部控制制度下,公司實(shí)現(xiàn)了經(jīng)濟(jì)效益的大幅提升。

        六、結(jié)語(yǔ)

        針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的特殊性,內(nèi)部控制所能發(fā)揮的作用比一般的企業(yè)更大。因此,內(nèi)部控制作用是否有效會(huì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)造成非常大的影響。不僅會(huì)影響企業(yè)抵御風(fēng)險(xiǎn)和防錯(cuò)防弊的能力,還會(huì)影響企業(yè)的經(jīng)營(yíng)、管理水平以及競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力。由此可見(jiàn),重視房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制對(duì)于改進(jìn)企業(yè)管理與經(jīng)營(yíng)中存在的問(wèn)題有著重要的意義。各房地產(chǎn)企業(yè)如果可以仔細(xì)發(fā)覺(jué)內(nèi)部控制中存在的問(wèn)題并實(shí)行相應(yīng)的對(duì)策,企業(yè)一定可以獲得更大的發(fā)展與進(jìn)步空間。

        參考文獻(xiàn):

        [1]劉梅霞.論內(nèi)部控制制度在房地產(chǎn)企業(yè)成本控制方面的應(yīng)用[J].中國(guó)集體經(jīng)濟(jì),2013(6)

        [2]潘景宗.論完善房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制應(yīng)采取的措施[J].經(jīng)濟(jì)生活文摘(上半月),2013(3)

        [3]張海燕.房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制存在問(wèn)題及其解決策略[J].中國(guó)外資(上半月),2013(6)

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