葛豐

伴隨房地產(chǎn)市場形勢顯著變化，近期包括銅陵、南寧、無錫、天津、等地相繼出臺樓市新政策，內(nèi)容涉及調(diào)整限購范圍、放松戶籍限制、提供財稅支持、降低貸款門檻等多種手段。

這些局部的松綁政策，很容易讓人聯(lián)想到近些年的調(diào)控紀錄：2008年全國房價也曾一度出現(xiàn)回落跡象，房地產(chǎn)調(diào)控因之迅速趨向松弛，而后結(jié)果則是，2009年全國商品房銷售面積、銷售額和成交均價分別瘋狂大漲42.1%、75.5%，以及將近24%，三項增幅均大大突破歷史峰值，并在緊隨其后的2010年，迫使“史上最嚴”房地產(chǎn)調(diào)控不得不發(fā)。

人們不禁要擔(dān)心，時下部分地方放松調(diào)控，會否再次引出房地產(chǎn)市場報復(fù)性反彈？答案顯然是否定的。因為目前左右樓市基本走向的一系列因素，相比2008—2009年時已經(jīng)發(fā)生深刻變化，這些變化主要包括：

首先，盡管中國樓市是一個不完全的市場，但這個不完全的市場終究要接受市場供需關(guān)系支配性的影響。而這方面，目前全國樓市市場總體格局已經(jīng)從此前多年供小于求轉(zhuǎn)為供略大于求，部分地區(qū)甚至已出現(xiàn)供給明顯過?，F(xiàn)象。例證如2013年底，全國住房在建面積達到48.6億平方米，相當(dāng)于全年住房銷售面積的4.2倍，其中部分三四線城市，僅消化存量住房供應(yīng)預(yù)計就需7～10年。

其次，除了供需關(guān)系，貨幣環(huán)境是中國樓市另一個必須接受的市場基本約束條件，而這方面，2009年時的情況是，當(dāng)年人民幣新增貸款驟然從前一年的4.91萬億元激增95.7%，達到創(chuàng)紀錄的9.59萬億元。而這種極度寬松的貨幣環(huán)境，恰與目前總體偏緊且堅持不采取短期刺激措施的貨幣基調(diào)呈鮮明對比。

第三，與商品房并立的保障性住房體系建設(shè)一旦邁過拐點，就會對商品房市場形成顯著牽制作用，而這方面，迥異于2010年前裹足不前留白狀況，2011年起我國保障性住房建設(shè)基于重大戰(zhàn)略調(diào)整，連年實現(xiàn)跨越式發(fā)展，短短三年間全國城鎮(zhèn)保障性安居工程累計開工2490萬套，已經(jīng)完成“十二五”規(guī)劃目標任務(wù)近七成。

第四，即便不論市場基礎(chǔ)條件變化，單就行政手段來看，起自2010年的“史上最嚴”房地產(chǎn)調(diào)控最重要的抓手，無非在于堪稱決絕的限購政策，而這方面，起碼在目前可預(yù)見的時段內(nèi)，以一線城市為核心的房地產(chǎn)調(diào)控重點區(qū)域還看不出政策松動的可能性，而這種底線堅守，決定了即使在房價最堅挺的區(qū)域，也完全能壓制住房價上行的動力。

其實歸根到底，房地產(chǎn)調(diào)控不過是政府迫于事態(tài)不得已采取的手段，因此不應(yīng)“膠柱鼓瑟”，必須應(yīng)時而變。伴隨事態(tài)趨緩（這本就是調(diào)控的目的），房地產(chǎn)調(diào)控近期走向理當(dāng)分化為“針對不同城市情況分類調(diào)控”，而其最終走向，則終究還是要退守政府職能邊界，還市場自發(fā)、自生、自修復(fù)的本能。endprint