本刊記者│馮京津

10月29日，“中國(guó)商務(wù)寫字樓指數(shù)”（以下簡(jiǎn)稱“寫字樓指數(shù)”）發(fā)布會(huì)在北京嘉里中心大酒店盛大召開。這是由中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)首次發(fā)布的我國(guó)商務(wù)寫字樓的專業(yè)指數(shù)。

該指數(shù)由國(guó)際著名房地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu)戴德梁行作為技術(shù)支持，與中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)商業(yè)和旅游地產(chǎn)專業(yè)委員會(huì)共同研究的市場(chǎng)指數(shù)，將會(huì)引導(dǎo)我國(guó)寫字樓市場(chǎng)發(fā)展，客觀反應(yīng)市場(chǎng)狀況，為全社會(huì)提供寫字樓專業(yè)指導(dǎo)數(shù)據(jù)，是最具廣泛性、專業(yè)性、權(quán)威性的行業(yè)指數(shù)。

“中國(guó)商務(wù)寫字樓指數(shù)”建立

大會(huì)開始，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副秘書長(zhǎng)兼金融專業(yè)委員會(huì)秘書長(zhǎng)肖曉儉和DTZ戴德梁行北亞區(qū)行政總裁張國(guó)正分別為本次發(fā)布會(huì)致辭。認(rèn)為“中國(guó)商務(wù)寫字樓指數(shù)”在全行業(yè)乃至全社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)往來中，具有晴雨表和指向作用。它源自真實(shí)的市場(chǎng)數(shù)據(jù)采集，先進(jìn)的數(shù)據(jù)歸納，科學(xué)的市場(chǎng)分析，具有非常重要的專業(yè)參考和指導(dǎo)價(jià)值。

中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)商業(yè)和旅游地產(chǎn)專業(yè)委員會(huì)秘書長(zhǎng)蔡云宣布2014年第3季度“中國(guó)商務(wù)寫字樓指數(shù)”。會(huì)上蔡云介紹了寫字樓指數(shù)的意義及作用是有利于引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)，特別是專門從事商務(wù)性寫字樓開發(fā)的企業(yè)，在建設(shè)、開發(fā)、運(yùn)營(yíng)的管理過程當(dāng)中，對(duì)經(jīng)營(yíng)行為進(jìn)行一個(gè)市場(chǎng)科學(xué)的判斷依據(jù)；有利于我們國(guó)家的機(jī)構(gòu)投資、個(gè)人投資，進(jìn)行理性消費(fèi)的判斷依據(jù)；為國(guó)家、政府提供一個(gè)市場(chǎng)依據(jù)。

中國(guó)商務(wù)寫字樓的指數(shù)，分別從供應(yīng)、需求、現(xiàn)在和未來，多個(gè)方面、多個(gè)角度的檢測(cè)市場(chǎng)變化。以客觀、公正、科學(xué)的態(tài)度，用量化的指標(biāo)進(jìn)行分值評(píng)測(cè)，得到客觀的評(píng)價(jià)指數(shù)?？梢匀娴姆从扯嘟嵌鹊氖袌?chǎng)狀況，指數(shù)的發(fā)布，將全面、客觀的反映，中國(guó)大中城市商務(wù)寫字樓的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。

從2014年3季度起，中國(guó)寫字樓指數(shù)作為首部發(fā)布時(shí)間，今后將以每個(gè)季度的形式向全國(guó)發(fā)布。

商務(wù)寫字樓指數(shù)的發(fā)布，結(jié)束了房地產(chǎn)行業(yè)長(zhǎng)期對(duì)于數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)的籠統(tǒng)性，細(xì)分不夠的局面。首先把商務(wù)寫字樓作為一個(gè)專業(yè)的、特殊的市場(chǎng)，從中剝離出來，對(duì)于商務(wù)寫字樓進(jìn)行客觀的、深入的完整表達(dá)，是我們國(guó)家唯一的一部行業(yè)層面的、最高層面的指數(shù)數(shù)據(jù)，對(duì)我們寫字樓市場(chǎng)也具有重要的指導(dǎo)意義。

特別是今年房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)接受了國(guó)家建設(shè)部的課題以后，歷經(jīng)了3年的時(shí)間，中國(guó)商務(wù)寫字樓等級(jí)評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，于8月1日正式向全社會(huì)實(shí)施。寫字樓指數(shù)的頒布，恰恰配合了我們標(biāo)準(zhǔn)的實(shí)施，是我們執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)的一個(gè)不可缺少的部分。

會(huì)上，DTZ戴德梁行北亞區(qū)研究部主管聶安達(dá)談及近年來寫字樓的走勢(shì)，自從2005年開始，由于國(guó)內(nèi)和國(guó)外經(jīng)濟(jì)的變動(dòng)，中國(guó)的高端寫字樓的供需關(guān)系有所變化。中國(guó)高端寫字樓的走勢(shì)經(jīng)歷了三個(gè)明顯的周期，根據(jù)觀察，每個(gè)周期大概有三年左右，從2005～2008年的第三季度，明顯中國(guó)高端寫字樓逐漸上升。從2010年年中，由于中國(guó)政府經(jīng)濟(jì)刺激的計(jì)劃，又開始上升，一直到2013年，第一季度到了最高的高點(diǎn)。從2013年到現(xiàn)在為止，全國(guó)的走勢(shì)進(jìn)入了一個(gè)比較平穩(wěn)的階段。吸納速度和空置率的情況，空置率能最清晰的體現(xiàn)寫字樓變化的特征。2005～2007年，中國(guó)寫字樓的空置率在12%左右，比較低。2008～2009年，又受到金融危機(jī)的影響，市場(chǎng)變得比較疲軟，空置率上升到17%左右，是一個(gè)比較大的幅度。從2010年，中國(guó)政府開始實(shí)施經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃之后，寫字樓空置率從17%下降到9%，是一個(gè)非常戲劇性的下降。從2011年之后，歐債危機(jī)的發(fā)生，使得空置率再上升。2013年一季度開始有一點(diǎn)下降，目前的空置率有一個(gè)平穩(wěn)下降的趨勢(shì)。

寫字樓指數(shù)客觀反映供需情況

寫字樓開發(fā)建設(shè)是房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展成熟達(dá)到細(xì)分的必然產(chǎn)物，其發(fā)展能夠反映該城市總體經(jīng)濟(jì)狀況和現(xiàn)代化程度。寫字樓市場(chǎng)指數(shù)則在一定程度上能夠反映這座城市第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r以及未來發(fā)展空間。寫字樓指數(shù)做為城市規(guī)劃者和投資者評(píng)估城市寫字樓吸納容量的參考工具，能夠?yàn)槌鞘械陌l(fā)展、城市區(qū)域功能轉(zhuǎn)型升級(jí)以及產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)需求提供客觀有效的數(shù)據(jù)支持。

中國(guó)商務(wù)寫字樓指數(shù)以客觀數(shù)據(jù)為依托，通過監(jiān)測(cè)國(guó)內(nèi)16個(gè)大中城市高端寫字樓市場(chǎng)的未來供應(yīng)、租金、空置、新入市的高端寫字樓項(xiàng)目出租速度等主要指標(biāo)得出。寫字樓指數(shù)客觀地反映了城市現(xiàn)有供給與需求的平衡狀況，同時(shí)也提供了公平、公正的市場(chǎng)分析，是作為市場(chǎng)發(fā)展判斷的有效工具之一。

基于對(duì)中國(guó)16個(gè)大中城市高端寫字樓市場(chǎng)的深入調(diào)查和研究，綜合考慮市場(chǎng)租金、需求以及預(yù)測(cè)的未來供應(yīng)量等因素，中國(guó)商務(wù)寫字樓指數(shù)依據(jù)對(duì)各城市的打分分值而將其分為六大類。一類城市的寫字樓市場(chǎng)，即從業(yè)主角度來講，租賃需求最為強(qiáng)勁的市場(chǎng)；二類城市的寫字樓市場(chǎng)走勢(shì)平穩(wěn)、三類至五類城市的寫字樓市場(chǎng)容易被各種因素影響而產(chǎn)生變化、六類城市的寫字樓市場(chǎng)因供需失衡而難以被快速吸納。

今年第3季度“中國(guó)商務(wù)寫字樓指數(shù)”研究結(jié)果

2014年第3季度，北京、深圳和南京三個(gè)城市打分分值最高，市場(chǎng)綜合表現(xiàn)最為強(qiáng)勁，被歸為一類城市。10個(gè)城市進(jìn)入了二類至五類，即上海、廣州、杭州、大連、武漢、廈門、青島、西安、沈陽(yáng)和長(zhǎng)沙，這些城市的高端寫字樓市場(chǎng)發(fā)展前景喜憂參半。成都、天津和重慶三個(gè)城市被置于六類城市，這些城市的高端寫字樓市場(chǎng)可能面臨著較大挑戰(zhàn)。

2014年第3季度主要大中城市商務(wù)寫字樓指數(shù)