本刊記者│苗野

融創(chuàng)通過立足高端住宅，華夏幸福通過產(chǎn)城一體的概念，短短幾年間迅速崛起，成為一線房企。這個行業(yè)從來不乏將遠大理想變?yōu)楝F(xiàn)實的企業(yè)，新鷗鵬也是朝著“挑戰(zhàn)者”這一目標疾行的一個，裹挾著其悉心經(jīng)營多年的教育資源。

李戰(zhàn)洪新鷗鵬集團，出任副總裁

提起新鷗鵬董事長周永勇，在業(yè)內(nèi)恐怕是鮮為人知，說到新鷗鵬集團，在業(yè)內(nèi)同樣是默默無聞，但二者卻在2014年的這個夏天著實火了一把。

6月初，金科集團副總裁李戰(zhàn)洪高調(diào)宣布“轉(zhuǎn)會”新鷗鵬集團，出任副總裁。與其共同加盟的還有來自華宇、東原、光華集團、龍湖重慶公司、碧桂園等重慶知名房企的5位高管。這場高管們的集體跳槽事件，瞬間將新鷗鵬集團推到了聚光燈下，引發(fā)了市場關注。

在重慶地產(chǎn)界，龍湖與金科是難以撼動的雙雄，其在重慶本地年銷售額均超過100億元，而排名第三名之后的房企均在30億元左右。如今，名不見經(jīng)傳的新鷗鵬集團悍然向重慶地產(chǎn)的“舊秩序”發(fā)起挑戰(zhàn)，讓這個夏天充滿了刺激感。

先是幾位高端職業(yè)經(jīng)理人的空降，緊接著就耗資18.39億元斬獲成都主城區(qū)4宗地塊，而后又在重慶巴南奪得一塊兒占地2.7平方公里，預計項目總投資300億元的“中國教育產(chǎn)業(yè)園”項目用地。新鷗鵬集團在樓市下行壓力中的大手筆逆市拿地之舉，在地產(chǎn)圈內(nèi)可謂是“一石激起千層浪”，市場方面又如同“野蠻人入侵”一樣在一夜之間變得家喻戶曉。

目標：20強

據(jù)公開資料顯示，新鷗鵬集團原名重慶新鷗鵬集團，成立于1993年，其前身由重慶大學與香港迅暉發(fā)展有限公司共同發(fā)起創(chuàng)立，以房地產(chǎn)開發(fā)、文化教育為主業(yè)。2001年實行校企分離，重慶大學開始了對“鷗鵬系”企業(yè)進行改制，于2005年成功改制成為純民營性質(zhì)的中外合資股份制企業(yè)，旗下?lián)碛薪逃?、地產(chǎn)、金融、農(nóng)業(yè)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等五大產(chǎn)業(yè)板塊。

房地產(chǎn)業(yè)是新鷗鵬集團的主營業(yè)務，但董事長周永勇熱愛“辦學”，他創(chuàng)辦了4所中學、2所大學、在校學生達3萬余人?！八俏粚W者型的企業(yè)家，也是位企業(yè)型的教育家。”這個讓李戰(zhàn)洪如此嘖嘖稱贊的人便是他的新雇主。

新鷗鵬因其教育、醫(yī)療、金融、建設、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等多產(chǎn)業(yè)的布局而暗合了房地產(chǎn)行業(yè)未來多業(yè)態(tài)跨產(chǎn)業(yè)發(fā)展的趨勢，成為最大的潛力股，這讓新鷗鵬具備了挑戰(zhàn)全國房企20強和超越龍湖、金科在重慶兩強的基礎。李戰(zhàn)洪告訴記者，新鷗鵬下一步的戰(zhàn)略部署就是“立足西部、開拓華北、挺進中原”，目標就是3～5年內(nèi)進入全國房企20強之列，重慶兩強有其一，并實現(xiàn)香港主板上市。

“接下來我們要走規(guī)模化發(fā)展路線，開始全國化布局，進而會有一系列的大動作出來，逆市拿地是我們的策略，在重慶我們馬上又要將一塊地兒收入囊中，而且我們可能還要辦一所醫(yī)學院，讓‘教育+地產(chǎn)’的模式真正成為我們手中的一把利刃。”李戰(zhàn)洪說。

李戰(zhàn)洪說，他選擇新鷗鵬的最大因素在于他對未來中國房地產(chǎn)業(yè)的判斷。未來開發(fā)商要想生存的更好，就要多產(chǎn)業(yè)、多業(yè)態(tài)關聯(lián)發(fā)展，依靠單一業(yè)態(tài)發(fā)展將會使企業(yè)走入困境，甚至是退出房地產(chǎn)業(yè)。當很多企業(yè)還在思考如何轉(zhuǎn)型、往哪個方向轉(zhuǎn)的時候，新鷗鵬在過去的幾年里已經(jīng)主動完成了轉(zhuǎn)型，實現(xiàn)了多產(chǎn)業(yè)的構(gòu)建。

“從產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)上來說，新鷗鵬更符合行業(yè)轉(zhuǎn)型的方向。新鷗鵬集團下面有五個產(chǎn)業(yè)集團，除了地產(chǎn)之外，還有教育、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、建設、金融等幾大集團已經(jīng)發(fā)展很多年，已經(jīng)具備了未來房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的趨勢?！崩顟?zhàn)洪說，新鷗鵬最大的競爭力就在于產(chǎn)業(yè)復合下的多業(yè)態(tài)拓展和跨行業(yè)擴張。

教育綜合體

將教育與地產(chǎn)進行整合，怎么做？“教育因地產(chǎn)而興，地產(chǎn)因教育而熱”，在房地產(chǎn)市場競爭越發(fā)激烈的今天，各種產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的同質(zhì)化問題日漸顯現(xiàn)，復制還是創(chuàng)新？

7月8日，李戰(zhàn)洪和周永勇等一行五人開始了美國名校的考察，尋找答案的旅程。美國一個以斯坦福大學為中心打造的硅谷是其具象的目標，新鷗鵬也希望打造一個屬于自己的不一樣的“硅谷”。

李戰(zhàn)洪表示，目前很多城市在土地出讓時都將興建幼兒園或?qū)W校作為條件，因此，即使是品牌開發(fā)商一般也采取引進當?shù)刂麑W校的方式，新鷗鵬則可以利用自己的學校資源為業(yè)主提供教育服務。依托獨有教育資源、企業(yè)資源，整合五大產(chǎn)業(yè)，以“中國云教育產(chǎn)業(yè)園、全球智慧廣場、NEWOPEN微社會（NEWOPEN社區(qū)）”為三點突圍的新鷗鵬實踐將超越同質(zhì)、同構(gòu)競爭。

“NEWOPEN微社會是我們最先拋出的概念。這個微社會最重要的組成部分就是NEW OPEN社區(qū)以及我們設計的整個智慧城系列?！崩顟?zhàn)洪透露。NEWOPEN微社會的打造是新鷗鵬進入每個城市進行差異化競爭的法寶。

“第一步，我們要把先融智學院搬進去，像重慶巴南這么大體量的教育產(chǎn)業(yè)園是不可復制的，我們要做的就是教育綜合體，靠教育來帶動，像大型的商業(yè)中心一樣，打造主題店的模式?！崩顟?zhàn)洪說。在新鷗鵬的設想中，依托于現(xiàn)有的教育產(chǎn)業(yè)，再結(jié)合一些醫(yī)療配套優(yōu)勢，未來的NEW OPEN社區(qū)及教育產(chǎn)業(yè)園將具有很強的競爭優(yōu)勢。

李戰(zhàn)洪說：“新鷗鵬提出的是以教育為主體的智慧系列，我們會根據(jù)規(guī)模、體量的大小，從小到大打造我們自己的智慧鄰里、智慧天地、智慧廣場、智慧城和智慧產(chǎn)業(yè)園區(qū)。就是要把新鷗鵬的樓盤打造成實實在在的功能型樓盤?！?/p>

過去的十年，由于新鷗鵬做的是將其他產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)的同步投入，耽誤了房地產(chǎn)業(yè)務的發(fā)展。未來3～5年，新鷗鵬要把六件事情一起干，即上市、全國化布局、規(guī)模化發(fā)展、資產(chǎn)優(yōu)化、多產(chǎn)業(yè)多業(yè)態(tài)關聯(lián)發(fā)展以及房地產(chǎn)金融，通過這六條途徑做大自己的房地產(chǎn)業(yè)務。

7月，在市場正處于低谷時，新鷗鵬集團逆勢發(fā)力，再奪巴南一項目地塊。據(jù)悉，該地塊為新鷗鵬集團在重慶巴南的“中國教育產(chǎn)業(yè)園”項目用地。

知易行難

將集團教育板塊資源整合進地產(chǎn)業(yè)務形成互動，無疑是新鷗鵬希望實現(xiàn)跨越式發(fā)展的重要跳板。2013年，中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售額排名第20名的中國中鐵銷售額282億元，如果按照李戰(zhàn)洪提出的“20強”目標，新鷗鵬也要達到并超過300億元的銷售規(guī)模，這相當于新鷗鵬去年銷售金額的五倍。

新鷗鵬目前開發(fā)的項目主要在重慶、成都、西安、濟南等地，共16個項目。目前，該集團在全國百強房地產(chǎn)企業(yè)中排名第65位，去年地產(chǎn)板塊銷售額為45億元。克而瑞重慶機構(gòu)延展總監(jiān)周飛表示，新鷗鵬的市場影響力非常有限，整個企業(yè)的市場份額或?qū)⒉蛔闳趧?chuàng)、龍湖、金科的單盤項目，在重慶主城核心區(qū)只有大學城一個項目在售，周邊郊縣有三五個項目，也沒有品牌標簽。在3～5年內(nèi)達成目標恐怕不是件容易的事。嫁接教育資源轉(zhuǎn)型綜合運營商，實現(xiàn)20強目標，難度不小。

7月21日在重慶巴南拿下的一塊2.7平方公里教育產(chǎn)業(yè)園用地，應該是其將要打造的新戰(zhàn)略下的旗艦項目，總投資300億元。這畢竟只是一個開始。重慶當?shù)匾晃婚_發(fā)商告訴記者，在重慶提教育地產(chǎn)開發(fā)，人們首先想到的是南方集團，新鷗鵬是近期才拋出的“教育綜合體”的概念，具體如何落地并沒有看到計劃，而且進展也并不算順利，據(jù)其透露，此前一起跳槽的高管中已經(jīng)有一兩位離職。

面對外界對于新鷗鵬逆市擴張的質(zhì)疑，李戰(zhàn)洪解釋稱，每一次市場調(diào)整都是一次行業(yè)洗牌的過程，洗牌的結(jié)果就是市場集中度越來越高。

他進一步指出，在房地產(chǎn)周期性調(diào)整過程中，開發(fā)商就應該遵循上行通道做利潤，下行通道做現(xiàn)金流的規(guī)律。上行通道加強產(chǎn)品去化，下行通道錯峰拿地，為下一個周期做產(chǎn)品準備?，F(xiàn)在流行“彎道超車”，所以說新鷗鵬抓住房地產(chǎn)處于波谷的機會，大刀闊斧地進行土地儲備是一種正?，F(xiàn)象。