一周觀察

中國房地產(chǎn)能否軟著陸

海南省三亞市在10月7日正式放開限購令。至此，自2014年春節(jié)后開始的地方救市潮到10月初已經(jīng)席卷國內(nèi)大部分城市，目前僅剩下北上廣深四座“限購孤島”了。

而在國慶前夕的9月30日，央行發(fā)布 《央行、銀監(jiān)會進一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》。在《通知》中，央行放松了對“首套房”的認(rèn)定：擁有一套住房、但已還清貸款的家庭，再購房時可享受首套房貸款優(yōu)惠（貸款最低首付款比例為30%，貸款利率下限為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍）。在已取消或未實施“限購”措施的城市，對擁有2套及以上住房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的家庭，又申請貸款購買住房，銀行業(yè)金融機構(gòu)應(yīng)根據(jù)借款人償付能力、信用狀況等因素審慎把握并具體確定首付款比例和貸款利率水平。

不少人將此舉解讀為中國樓市調(diào)控政策轉(zhuǎn)向的信號。針對央行國慶節(jié)前的這一重磅政策，中信證券地產(chǎn)研究團隊表示，央行政策的力度僅次于2008年10月，將會對市場產(chǎn)生極為重大的影響，其程度遠遠超過前幾個月放開限貸，歷史上看，此種影響也僅見于2009年。

但在這個疲軟的金九銀十，最難受的難道僅僅是房地產(chǎn)商嗎？今年上半年以來，天津、杭州、南京、武漢、重慶、成都等二線城市，紛紛陸續(xù)“松限”，然而這些城市的成交萎縮也是最為明顯的。在房地產(chǎn)市場回調(diào)、經(jīng)濟增長乏力的背景下，地方財政收入壓力劇增，基層財政部門采取“空轉(zhuǎn)”的方式虛增財政收入的現(xiàn)象有所抬頭。

“財政‘空轉(zhuǎn)由來已久。‘空轉(zhuǎn)并不是真正的財政收入來源，而是由納稅的企業(yè)、地方政府共同配合玩一個游戲，在財政困難的時期地方政府更有‘空轉(zhuǎn)的動機和動力?！碧旖蜇斀?jīng)大學(xué)財政學(xué)科首席教授李煒光說。

標(biāo)準(zhǔn)普爾報告稱，2013年房地產(chǎn)相關(guān)收入占地方政府總收入比例約為20%，今年8月，70個大中城市中95%以上出現(xiàn)房價環(huán)比下跌，房地產(chǎn)下行給經(jīng)濟增長帶來嚴(yán)峻挑戰(zhàn)，令地方財政收入明顯縮水。

為此，地方政府采取的相應(yīng)措施包括，削減非核心支出、加強收入征收、動用手中大量的財政儲備或出售部分資產(chǎn)。

但這些措施所帶來的提振可能是短期性的，是不可持續(xù)的。標(biāo)準(zhǔn)普爾信用分析師鐘良認(rèn)為，地方政府不能長期減少資本支出，因為這可能導(dǎo)致經(jīng)濟增長放緩。對于像廣西一樣的財政性存款有限的地區(qū)，如果明年動用財政性存款，后年可能就沒太多儲備了。大規(guī)模出售資產(chǎn)在政治上可行度不高，也不符合大多數(shù)地方政府的最佳經(jīng)濟利益。

“這些舉措短期有效，但解決不了根本問題，不可持續(xù)的。我國城鎮(zhèn)化率才50%多，對房地產(chǎn)的需求遠沒有飽和。如果房地產(chǎn)掉下去就很難用其他舉措彌補，還是要讓房地產(chǎn)市場保持健康平穩(wěn)，不要讓其持續(xù)惡化?！惫獯笞C券首席宏觀經(jīng)濟學(xué)家徐高說。

繼新預(yù)算法賦予地方政府舉債融資權(quán)限后，國務(wù)院10月2日公布《關(guān)于加強地方政府性債務(wù)管理的意見》，將建立地方政府性債務(wù)風(fēng)險預(yù)警機制和風(fēng)險應(yīng)急處置機制，要硬化預(yù)算約束，防范道德風(fēng)險，地方政府對其舉借的債務(wù)負(fù)有償還責(zé)任，中央政府實行不救助原則。

這項措施對房地產(chǎn)市場的長遠影響還有待觀察，畢竟，在中國，房地產(chǎn)問題不是單純的經(jīng)濟問題，對房產(chǎn)地市場活躍度的需求，地方政府不見得比地產(chǎn)商更缺乏熱情。而中國經(jīng)濟能否抓住房地產(chǎn)拐點的恰當(dāng)時期完成轉(zhuǎn)型，又是一個難度更大的課題。

“因地而異”正是習(xí)李新政的樓市調(diào)控基調(diào)。李克強出任總理以來，極少發(fā)表有關(guān)房地產(chǎn)的言論，也沒有出臺過中央層面的房地產(chǎn)市場調(diào)控政策。但他在今年“兩會”結(jié)束前答記者問時，曾發(fā)表過對房地產(chǎn)市場調(diào)控的思路。他強調(diào)，讓人民群眾“住有所居”是政府奮斗的目標(biāo)，對房地產(chǎn)市場應(yīng)“因城因地”分類調(diào)控，抑制投機投資性需求，對于合理的自住需求，也要有相應(yīng)政策支持。

中央政府的思路沒錯，但地方政府如果不擺脫土地財政依賴癥，樓市調(diào)控只會在原地打轉(zhuǎn)。

調(diào)查

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