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        速讀

        2014-05-14 16:53:43
        中國新聞周刊 2014年37期
        關(guān)鍵詞:財政收入調(diào)控貸款

        一周觀察

        中國房地產(chǎn)能否軟著陸

        海南省三亞市在10月7日正式放開限購令。至此,自2014年春節(jié)后開始的地方救市潮到10月初已經(jīng)席卷國內(nèi)大部分城市,目前僅剩下北上廣深四座“限購孤島”了。

        而在國慶前夕的9月30日,央行發(fā)布 《央行、銀監(jiān)會進(jìn)一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》。在《通知》中,央行放松了對“首套房”的認(rèn)定:擁有一套住房、但已還清貸款的家庭,再購房時可享受首套房貸款優(yōu)惠(貸款最低首付款比例為30%,貸款利率下限為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍)。在已取消或未實施“限購”措施的城市,對擁有2套及以上住房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的家庭,又申請貸款購買住房,銀行業(yè)金融機構(gòu)應(yīng)根據(jù)借款人償付能力、信用狀況等因素審慎把握并具體確定首付款比例和貸款利率水平。

        不少人將此舉解讀為中國樓市調(diào)控政策轉(zhuǎn)向的信號。針對央行國慶節(jié)前的這一重磅政策,中信證券地產(chǎn)研究團(tuán)隊表示,央行政策的力度僅次于2008年10月,將會對市場產(chǎn)生極為重大的影響,其程度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過前幾個月放開限貸,歷史上看,此種影響也僅見于2009年。

        但在這個疲軟的金九銀十,最難受的難道僅僅是房地產(chǎn)商嗎?今年上半年以來,天津、杭州、南京、武漢、重慶、成都等二線城市,紛紛陸續(xù)“松限”,然而這些城市的成交萎縮也是最為明顯的。在房地產(chǎn)市場回調(diào)、經(jīng)濟(jì)增長乏力的背景下,地方財政收入壓力劇增,基層財政部門采取“空轉(zhuǎn)”的方式虛增財政收入的現(xiàn)象有所抬頭。

        “財政‘空轉(zhuǎn)由來已久。‘空轉(zhuǎn)并不是真正的財政收入來源,而是由納稅的企業(yè)、地方政府共同配合玩一個游戲,在財政困難的時期地方政府更有‘空轉(zhuǎn)的動機和動力。”天津財經(jīng)大學(xué)財政學(xué)科首席教授李煒光說。

        標(biāo)準(zhǔn)普爾報告稱,2013年房地產(chǎn)相關(guān)收入占地方政府總收入比例約為20%,今年8月,70個大中城市中95%以上出現(xiàn)房價環(huán)比下跌,房地產(chǎn)下行給經(jīng)濟(jì)增長帶來嚴(yán)峻挑戰(zhàn),令地方財政收入明顯縮水。

        為此,地方政府采取的相應(yīng)措施包括,削減非核心支出、加強收入征收、動用手中大量的財政儲備或出售部分資產(chǎn)。

        但這些措施所帶來的提振可能是短期性的,是不可持續(xù)的。標(biāo)準(zhǔn)普爾信用分析師鐘良認(rèn)為,地方政府不能長期減少資本支出,因為這可能導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)增長放緩。對于像廣西一樣的財政性存款有限的地區(qū),如果明年動用財政性存款,后年可能就沒太多儲備了。大規(guī)模出售資產(chǎn)在政治上可行度不高,也不符合大多數(shù)地方政府的最佳經(jīng)濟(jì)利益。

        “這些舉措短期有效,但解決不了根本問題,不可持續(xù)的。我國城鎮(zhèn)化率才50%多,對房地產(chǎn)的需求遠(yuǎn)沒有飽和。如果房地產(chǎn)掉下去就很難用其他舉措彌補,還是要讓房地產(chǎn)市場保持健康平穩(wěn),不要讓其持續(xù)惡化。”光大證券首席宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)家徐高說。

        繼新預(yù)算法賦予地方政府舉債融資權(quán)限后,國務(wù)院10月2日公布《關(guān)于加強地方政府性債務(wù)管理的意見》,將建立地方政府性債務(wù)風(fēng)險預(yù)警機制和風(fēng)險應(yīng)急處置機制,要硬化預(yù)算約束,防范道德風(fēng)險,地方政府對其舉借的債務(wù)負(fù)有償還責(zé)任,中央政府實行不救助原則。

        這項措施對房地產(chǎn)市場的長遠(yuǎn)影響還有待觀察,畢竟,在中國,房地產(chǎn)問題不是單純的經(jīng)濟(jì)問題,對房產(chǎn)地市場活躍度的需求,地方政府不見得比地產(chǎn)商更缺乏熱情。而中國經(jīng)濟(jì)能否抓住房地產(chǎn)拐點的恰當(dāng)時期完成轉(zhuǎn)型,又是一個難度更大的課題。

        “因地而異”正是習(xí)李新政的樓市調(diào)控基調(diào)。李克強出任總理以來,極少發(fā)表有關(guān)房地產(chǎn)的言論,也沒有出臺過中央層面的房地產(chǎn)市場調(diào)控政策。但他在今年“兩會”結(jié)束前答記者問時,曾發(fā)表過對房地產(chǎn)市場調(diào)控的思路。他強調(diào),讓人民群眾“住有所居”是政府奮斗的目標(biāo),對房地產(chǎn)市場應(yīng)“因城因地”分類調(diào)控,抑制投機投資性需求,對于合理的自住需求,也要有相應(yīng)政策支持。

        中央政府的思路沒錯,但地方政府如果不擺脫土地財政依賴癥,樓市調(diào)控只會在原地打轉(zhuǎn)。

        調(diào)查

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