周萍

內(nèi)容摘要：全面服務于我國農(nóng)村土地管理體系的總目標是指，構(gòu)建土地信托銀行，有效促進土地資源優(yōu)化配置，充當土地資產(chǎn)的“看護人”，轉(zhuǎn)變土地為“可攜帶資產(chǎn)”，保障農(nóng)民合法權(quán)益，讓農(nóng)民共享改革開放成果。本文基于國內(nèi)外土地銀行的實踐，解析了國外土地銀行的特點與啟示，進一步分析了我國土地銀行存在的問題和未來發(fā)展的方向，并在此基礎上提出構(gòu)建土地信托銀行的可能，搭建土地信托銀行的運行模式，設計土地信托銀行的管理邏輯、資金來源和盈利模式，從而發(fā)揮信托和銀行的優(yōu)勢，為我國農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)探尋一條有效路徑。

關鍵詞：土地信托銀行 農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)

全面服務于我國農(nóng)村土地管理體系的總目標是指，構(gòu)建土地信托銀行，有效促進土地資源優(yōu)化配置，充當土地資產(chǎn)的“看護人”，轉(zhuǎn)變土地為“可攜帶資產(chǎn)”，保障農(nóng)民合法權(quán)益，讓農(nóng)民共享改革開放成果。在籌集資本方面，通過信托方式管理企業(yè)內(nèi)部股權(quán)，籌集和管理社會資本，可以促進產(chǎn)權(quán)社會化，運用聯(lián)合權(quán)力保護微小資本權(quán)益，維護勞動者利益，催生民主，制約腐敗，縮小貧富差距，克服資本代理人缺位和資本以大欺小等產(chǎn)權(quán)不公平問題，實現(xiàn)按勞分配和按資分配相結(jié)合，為共同富裕提供必要的權(quán)益保障，從而實現(xiàn)資本共享。在發(fā)行集合信托產(chǎn)品方面，可以直接吸收社會民眾資金，發(fā)揮盡職勤業(yè)的金融管理和風險控制優(yōu)勢，實現(xiàn)資本之外更大范圍的金融普惠，從而化解當前我國現(xiàn)有的金融制度性紅利和壟斷暴利與社會不均衡的矛盾。

土地信托銀行可行性分析

（一）土地銀行現(xiàn)狀

從1996年上海建立全國第一家城市土地儲備機構(gòu)起，國內(nèi)主要城市紛紛建立了自己的土地儲備機構(gòu)。由于我國在土地所有制、土地銀行的組織架構(gòu)、土地收購和管理模式、土地儲備的范圍、配套法律法規(guī)建設等方面與西方國家存在很大差異，再加上國內(nèi)土地儲備機制是建立在土地市場機制還沒有完全建立、隱性市場廣泛存在、地價受到抑制的背景下，因此，土地銀行制度不健全，功能定位不清晰、真正意義上的土地銀行機構(gòu)缺失，在發(fā)揮優(yōu)化土地資源配置、促進城市發(fā)展的功能方面與西方國家存在很大差距?？偟膩砜?，目前國內(nèi)土地銀行的運營模式主要有上海模式、杭州模式、南通模式三種，如表1所示。

當前我國土地銀行運營過程中存在的問題主要體現(xiàn)在以下幾個方面：

1.沒有明確統(tǒng)一的土地銀行組織機構(gòu)。我國法律規(guī)定土地一級市場中政府壟斷，而目前國內(nèi)沒有統(tǒng)一協(xié)調(diào)的土地銀行組織機構(gòu)和土地銀行運營模式，地方政府大多各行其政，土地銀行機構(gòu)身份不明確，導致政府對土地一級壟斷權(quán)利削弱，各個機構(gòu)的職責和工作程序不明確，協(xié)調(diào)困難，工作效率低下。部分城市的土地銀行機構(gòu)目標定位扭曲，片面追求市場利潤最大化，不但未能履行調(diào)控土地市場、促進經(jīng)濟社會發(fā)展的職能，反而在一定程度上加劇了土地市場供求關系的扭曲。

2.土地銀行制度實施缺少配套的法律。盡管我國實施城市土地銀行制度具有堅實的法律基礎，但是城市土地銀行制度本身卻缺少明確的法律。目前，我國涉及土地的相關法律主要由憲法、民法通則中有關土地的條款，以及《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國城市規(guī)劃法》現(xiàn)行相關法律框架、國土資源部關于《閑置土地處置辦法》等。根據(jù)這些法律條文，城市政府在特殊情況下可以行使土地所有者權(quán)利，對土地進行強制性收購，但是未能形成專門的土地征購法律。而且當土地銀行機構(gòu)運作過程牽涉到土地轉(zhuǎn)讓方、政府、開發(fā)商等利益時，沒有法律去指導土地銀行的運作，規(guī)范和保障各方的利益調(diào)整，使土地銀行制度無法高效地實現(xiàn)社會經(jīng)濟目標。

3.土地交易不透明。土地銀行實施過程中的一個核心問題是土地轉(zhuǎn)讓過程中權(quán)利和利益的重新分配。在土地銀行機構(gòu)收購、整合、招投標及出讓土地過程中，價格如何確定、所得收益如何分配將直接影響土地出讓者、政府、土地銀行機構(gòu)、開發(fā)商等各方的權(quán)利和利益分配。而目前國內(nèi)土地交易過程中存在操作不透明、價格不明確、行政化干預嚴重等問題，不僅不利于土地銀行機構(gòu)的正常運作，也為土地腐敗的滋生提供了基礎。

（二）構(gòu)建土地信托銀行的優(yōu)勢解析

1.信托和銀行的轉(zhuǎn)型理念具有一致性。國外銀行發(fā)展的實踐表明，隨著一國經(jīng)濟由投資拉動型向消費拉動型升級轉(zhuǎn)型，以及直接融資在社會融資機制中的作用的提高，銀行轉(zhuǎn)型的方向?qū)⑹怯缮鐣谫Y中介向財富管理中介轉(zhuǎn)變，為客戶提供個性化、綜合化的金融產(chǎn)品和服務。而在當前國內(nèi)資產(chǎn)管理市場快速發(fā)展的背景下，信托公司也必然要成長為具備資產(chǎn)管理、財富管理能力的機構(gòu)，才有存在的價值，兩者的轉(zhuǎn)型理念具有一致性。戰(zhàn)略決定結(jié)構(gòu)，戰(zhàn)略的趨同有利于信托和銀行組織架構(gòu)的整合。

2.信托和銀行的優(yōu)勢具有互補性。信托公司的優(yōu)勢在于多樣化的資金運用方式、通過傳統(tǒng)融資型業(yè)務所累積的對優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的判別和把握能力，以及對新的市場機會特別是產(chǎn)業(yè)投資領域的快速響應。銀行的優(yōu)勢在于龐大的客戶資源和資金資源，面向客戶的多元化、綜合化業(yè)務體系，以及強大的資產(chǎn)管理能力，兩者的優(yōu)勢具有很強的互補性。考慮到客戶資源和資金資源將是信托公司未來市場爭奪的重點，單一融資業(yè)務為主導的業(yè)務體系亟待改變，因此，并購銀行將有助于信托公司實現(xiàn)信托工具的廣泛和有效的運用，不斷開發(fā)信托創(chuàng)新品種，打造核心業(yè)務優(yōu)勢。同時，信托和銀行也可以實現(xiàn)強強聯(lián)合，將融資服務和資產(chǎn)管理有機結(jié)合。

3.并購銀行有利于信托公司提升經(jīng)營管理水平。信托公司可借鑒銀行的流程管理和風險管理，推進以客戶為中心、以風險控制為主線的業(yè)務和管理流程改造，實現(xiàn)由“部門信托”到“流程信托”的轉(zhuǎn)變；建立包括信用風險、市場風險和操作風險在內(nèi)的、全程、量化和立體的全面風險管理體系，提升自身的風險管理水平。

“土地信托銀行”的構(gòu)建原理

“土地信托銀行”以共有制理論為基礎，以“立足農(nóng)村土地，促進土地流轉(zhuǎn)，引導社會資金，實現(xiàn)金融普惠”為踐行原則，兼顧信托和銀行的制度契合點，促進投融資體制改革，引導社會資金，支持農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)等重點領域建設，實現(xiàn)土地資本化，發(fā)揮金融在國家農(nóng)村土地戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型中的積極作用。endprint

（一）發(fā)展目標

“土地信托銀行”將依照國家戰(zhàn)略目標和經(jīng)濟社會發(fā)展政策，遵循“不以實現(xiàn)商業(yè)最大化為目標，而以追求社會效益為路徑”的發(fā)展思路，引導民間資金投向，合理配置金融資源，為農(nóng)村土地提供多功能、全方位的金融服務，運用信托機制，讓人民共同分享農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)成果，實現(xiàn)金融普惠。

（二）市場定位

“土地信托銀行”確立在“市場環(huán)境下，以土地為標的，以信托為平臺，發(fā)揮銀行優(yōu)勢，為農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)服務”的運作思路，打造為國家中、長期農(nóng)村土地改革的產(chǎn)業(yè)性金融機構(gòu)。

（三）資本設計

“土地信托銀行”以吸收民營資本為主，國有資本為輔，同時吸納社會民眾微小資本，總規(guī)模300億股，每股面值人民幣一元，按照市場化原則發(fā)行。其中，國有資本不超過30%，民營資本和社會民眾資本不低于70%。

“土地信托銀行”的運行模式

“土地信托銀行”需要具備較強的金融功能，較寬的經(jīng)營范圍，較高的風險管理制度和水平，更好的市場化經(jīng)營機制，需要一支更加兢兢業(yè)業(yè)和職業(yè)道德優(yōu)良的管理團隊去控制、化解和緩釋各種經(jīng)濟風險?；诖?，依據(jù)銀行的存儲和信貸功能，依托信托的制度優(yōu)勢，本文構(gòu)想“土地信托銀行”的運行模式如圖1所示。

第一，農(nóng)戶將土地存入“土地信托銀行”，“土地信托銀行”為其提供土地憑證，實現(xiàn)了農(nóng)民擁有“可攜帶資產(chǎn)”、“可攜帶的社會保障”，使農(nóng)民自由遷徙成為可能。

第二，“土地信托銀行”的銀行部作為委托“土地信托銀行”的信托部設立土地信托，實現(xiàn)土地財產(chǎn)資本化，實現(xiàn)了土地所有權(quán)、經(jīng)營權(quán)和收益權(quán)的有效分離。同時依托信托專業(yè)化、產(chǎn)業(yè)資源和與政府溝通等方面優(yōu)勢，增加農(nóng)民談判地位，保障農(nóng)民利益實現(xiàn)。

第三，“土地信托銀行”的銀行部和信托部實行嚴格的資產(chǎn)隔離，土地信托實現(xiàn)農(nóng)村合作組織資產(chǎn)經(jīng)營和行政管理的分離，實現(xiàn)了受益人的固定收益和超額收益。

（一）管理邏輯

對于發(fā)展較為成熟的行業(yè)和需要規(guī)模發(fā)展的行業(yè)，如旅游、文化、休閑和健康等綠色經(jīng)濟，可以按照商業(yè)銀行融資功能，提供短期融資，收購兼并貸款、買方信貸和賣方信貸，支持其建立信用，加速發(fā)展。對于風險高、規(guī)模大、建設期長、很有前途或意義重大的項目，要客觀評估其商業(yè)模式和盈利模式，聯(lián)合財政資金、政策性金融建立多種保障和補償機制，運用聯(lián)合融資、銀團貸款和結(jié)構(gòu)性融資，控制風險，達到支持目的。對于農(nóng)村土地中高新技術問題，“土地信托銀行”應當建立科技專家顧問機構(gòu)，建立有關技術資料庫，組建有科技評估能力的項目管理團隊，逐漸摸索和探尋適應農(nóng)村土地的投融資管理模式。

（二）資金來源

長期資金來源：根據(jù)農(nóng)村土地發(fā)展中開發(fā)形式的信托項目，發(fā)行集合信托產(chǎn)品，募集中、長期資金、發(fā)行中、長期金融債券、建立和管理信托投機基金，發(fā)起產(chǎn)業(yè)投資基金。短期資金來源：吸收存款、發(fā)行大額存單、辦理機構(gòu)存款，辦理電子銀行和銀行卡的個人存款業(yè)務，開展金融市場短期融資業(yè)務。

（三）資金運用

通過信托投資、信托基金投資、產(chǎn)業(yè)基金投資、信托貸款、信托項目融資、收購兼并融資、中短期商業(yè)信貸、消費信貸和短期融資工具，運用投貸組合、結(jié)構(gòu)性融資、債股轉(zhuǎn)換組合等方式，提供各種投融資服務。支持農(nóng)村土地和綠色經(jīng)濟基礎建設、培育核心技術企業(yè)發(fā)展，支持關鍵企業(yè)規(guī)模發(fā)展，促進農(nóng)村土地健康發(fā)展。解決農(nóng)村土地以及相關產(chǎn)業(yè)短期資金需求，為其建立短期融資平臺，提供增信服務，為綠色經(jīng)濟發(fā)展提供周轉(zhuǎn)融資和各種金融服務。為農(nóng)村土地和綠色經(jīng)濟提供重組兼并融資服務，促進規(guī)模發(fā)展，促進產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展，建立行業(yè)發(fā)展平臺，支持農(nóng)村土地和綠色經(jīng)濟橫向貫通發(fā)展。建立電子銀行體系，創(chuàng)立云銀行服務，支持綠色消費、打造旅游、文化、休閑和健康消費金融體系，為擴大內(nèi)需和拉動消費服務。

（四）盈利模式

在市場化運行原則下，“土地信托銀行”保持穩(wěn)健長期可持續(xù)運行的盈利模式是手續(xù)費、利差和資本回報，以信托業(yè)務手續(xù)費收入為主，銀行存貸利差為輔，以投資業(yè)務資本回報和資金管理息差以及結(jié)算、顧問、代理等中介業(yè)務手續(xù)費為補充。

參考文獻：

1.陳偉.瑞典土地銀行經(jīng)驗對上海土地儲備管理的啟示.國際城市規(guī)劃，2005（6）

2.謝美芳.土地收購儲備運行機制分析—以漳州市為例.福建農(nóng)林大學碩士論文，2007

3.余萍.國外農(nóng)地抵押金融制度的比較法借鑒.管理學家，2010（10）

4.典福田.典型國家和地區(qū)土地整理的經(jīng)驗及啟示.資源與人居環(huán)境，2007（20）

5.徐雪林.德國巴伐利亞州土地整理與村莊革新對我國的啟示.資源產(chǎn)業(yè)，2002（5）

6.陳赤，張建華.信托創(chuàng)新、探索和展望.西南金融，2007（1）endprint

（一）發(fā)展目標

“土地信托銀行”將依照國家戰(zhàn)略目標和經(jīng)濟社會發(fā)展政策，遵循“不以實現(xiàn)商業(yè)最大化為目標，而以追求社會效益為路徑”的發(fā)展思路，引導民間資金投向，合理配置金融資源，為農(nóng)村土地提供多功能、全方位的金融服務，運用信托機制，讓人民共同分享農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)成果，實現(xiàn)金融普惠。

（二）市場定位

“土地信托銀行”確立在“市場環(huán)境下，以土地為標的，以信托為平臺，發(fā)揮銀行優(yōu)勢，為農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)服務”的運作思路，打造為國家中、長期農(nóng)村土地改革的產(chǎn)業(yè)性金融機構(gòu)。

（三）資本設計

“土地信托銀行”以吸收民營資本為主，國有資本為輔，同時吸納社會民眾微小資本，總規(guī)模300億股，每股面值人民幣一元，按照市場化原則發(fā)行。其中，國有資本不超過30%，民營資本和社會民眾資本不低于70%。

“土地信托銀行”的運行模式

“土地信托銀行”需要具備較強的金融功能，較寬的經(jīng)營范圍，較高的風險管理制度和水平，更好的市場化經(jīng)營機制，需要一支更加兢兢業(yè)業(yè)和職業(yè)道德優(yōu)良的管理團隊去控制、化解和緩釋各種經(jīng)濟風險?；诖?，依據(jù)銀行的存儲和信貸功能，依托信托的制度優(yōu)勢，本文構(gòu)想“土地信托銀行”的運行模式如圖1所示。

第一，農(nóng)戶將土地存入“土地信托銀行”，“土地信托銀行”為其提供土地憑證，實現(xiàn)了農(nóng)民擁有“可攜帶資產(chǎn)”、“可攜帶的社會保障”，使農(nóng)民自由遷徙成為可能。

第二，“土地信托銀行”的銀行部作為委托“土地信托銀行”的信托部設立土地信托，實現(xiàn)土地財產(chǎn)資本化，實現(xiàn)了土地所有權(quán)、經(jīng)營權(quán)和收益權(quán)的有效分離。同時依托信托專業(yè)化、產(chǎn)業(yè)資源和與政府溝通等方面優(yōu)勢，增加農(nóng)民談判地位，保障農(nóng)民利益實現(xiàn)。

第三，“土地信托銀行”的銀行部和信托部實行嚴格的資產(chǎn)隔離，土地信托實現(xiàn)農(nóng)村合作組織資產(chǎn)經(jīng)營和行政管理的分離，實現(xiàn)了受益人的固定收益和超額收益。

（一）管理邏輯

對于發(fā)展較為成熟的行業(yè)和需要規(guī)模發(fā)展的行業(yè)，如旅游、文化、休閑和健康等綠色經(jīng)濟，可以按照商業(yè)銀行融資功能，提供短期融資，收購兼并貸款、買方信貸和賣方信貸，支持其建立信用，加速發(fā)展。對于風險高、規(guī)模大、建設期長、很有前途或意義重大的項目，要客觀評估其商業(yè)模式和盈利模式，聯(lián)合財政資金、政策性金融建立多種保障和補償機制，運用聯(lián)合融資、銀團貸款和結(jié)構(gòu)性融資，控制風險，達到支持目的。對于農(nóng)村土地中高新技術問題，“土地信托銀行”應當建立科技專家顧問機構(gòu)，建立有關技術資料庫，組建有科技評估能力的項目管理團隊，逐漸摸索和探尋適應農(nóng)村土地的投融資管理模式。

（二）資金來源

長期資金來源：根據(jù)農(nóng)村土地發(fā)展中開發(fā)形式的信托項目，發(fā)行集合信托產(chǎn)品，募集中、長期資金、發(fā)行中、長期金融債券、建立和管理信托投機基金，發(fā)起產(chǎn)業(yè)投資基金。短期資金來源：吸收存款、發(fā)行大額存單、辦理機構(gòu)存款，辦理電子銀行和銀行卡的個人存款業(yè)務，開展金融市場短期融資業(yè)務。

（三）資金運用

通過信托投資、信托基金投資、產(chǎn)業(yè)基金投資、信托貸款、信托項目融資、收購兼并融資、中短期商業(yè)信貸、消費信貸和短期融資工具，運用投貸組合、結(jié)構(gòu)性融資、債股轉(zhuǎn)換組合等方式，提供各種投融資服務。支持農(nóng)村土地和綠色經(jīng)濟基礎建設、培育核心技術企業(yè)發(fā)展，支持關鍵企業(yè)規(guī)模發(fā)展，促進農(nóng)村土地健康發(fā)展。解決農(nóng)村土地以及相關產(chǎn)業(yè)短期資金需求，為其建立短期融資平臺，提供增信服務，為綠色經(jīng)濟發(fā)展提供周轉(zhuǎn)融資和各種金融服務。為農(nóng)村土地和綠色經(jīng)濟提供重組兼并融資服務，促進規(guī)模發(fā)展，促進產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展，建立行業(yè)發(fā)展平臺，支持農(nóng)村土地和綠色經(jīng)濟橫向貫通發(fā)展。建立電子銀行體系，創(chuàng)立云銀行服務，支持綠色消費、打造旅游、文化、休閑和健康消費金融體系，為擴大內(nèi)需和拉動消費服務。

（四）盈利模式

在市場化運行原則下，“土地信托銀行”保持穩(wěn)健長期可持續(xù)運行的盈利模式是手續(xù)費、利差和資本回報，以信托業(yè)務手續(xù)費收入為主，銀行存貸利差為輔，以投資業(yè)務資本回報和資金管理息差以及結(jié)算、顧問、代理等中介業(yè)務手續(xù)費為補充。

參考文獻：

1.陳偉.瑞典土地銀行經(jīng)驗對上海土地儲備管理的啟示.國際城市規(guī)劃，2005（6）

2.謝美芳.土地收購儲備運行機制分析—以漳州市為例.福建農(nóng)林大學碩士論文，2007

3.余萍.國外農(nóng)地抵押金融制度的比較法借鑒.管理學家，2010（10）

4.典福田.典型國家和地區(qū)土地整理的經(jīng)驗及啟示.資源與人居環(huán)境，2007（20）

5.徐雪林.德國巴伐利亞州土地整理與村莊革新對我國的啟示.資源產(chǎn)業(yè)，2002（5）

6.陳赤，張建華.信托創(chuàng)新、探索和展望.西南金融，2007（1）endprint

（一）發(fā)展目標

“土地信托銀行”將依照國家戰(zhàn)略目標和經(jīng)濟社會發(fā)展政策，遵循“不以實現(xiàn)商業(yè)最大化為目標，而以追求社會效益為路徑”的發(fā)展思路，引導民間資金投向，合理配置金融資源，為農(nóng)村土地提供多功能、全方位的金融服務，運用信托機制，讓人民共同分享農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)成果，實現(xiàn)金融普惠。

（二）市場定位

“土地信托銀行”確立在“市場環(huán)境下，以土地為標的，以信托為平臺，發(fā)揮銀行優(yōu)勢，為農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)服務”的運作思路，打造為國家中、長期農(nóng)村土地改革的產(chǎn)業(yè)性金融機構(gòu)。

（三）資本設計

“土地信托銀行”以吸收民營資本為主，國有資本為輔，同時吸納社會民眾微小資本，總規(guī)模300億股，每股面值人民幣一元，按照市場化原則發(fā)行。其中，國有資本不超過30%，民營資本和社會民眾資本不低于70%。

“土地信托銀行”的運行模式

“土地信托銀行”需要具備較強的金融功能，較寬的經(jīng)營范圍，較高的風險管理制度和水平，更好的市場化經(jīng)營機制，需要一支更加兢兢業(yè)業(yè)和職業(yè)道德優(yōu)良的管理團隊去控制、化解和緩釋各種經(jīng)濟風險?；诖?，依據(jù)銀行的存儲和信貸功能，依托信托的制度優(yōu)勢，本文構(gòu)想“土地信托銀行”的運行模式如圖1所示。

第一，農(nóng)戶將土地存入“土地信托銀行”，“土地信托銀行”為其提供土地憑證，實現(xiàn)了農(nóng)民擁有“可攜帶資產(chǎn)”、“可攜帶的社會保障”，使農(nóng)民自由遷徙成為可能。

第二，“土地信托銀行”的銀行部作為委托“土地信托銀行”的信托部設立土地信托，實現(xiàn)土地財產(chǎn)資本化，實現(xiàn)了土地所有權(quán)、經(jīng)營權(quán)和收益權(quán)的有效分離。同時依托信托專業(yè)化、產(chǎn)業(yè)資源和與政府溝通等方面優(yōu)勢，增加農(nóng)民談判地位，保障農(nóng)民利益實現(xiàn)。

第三，“土地信托銀行”的銀行部和信托部實行嚴格的資產(chǎn)隔離，土地信托實現(xiàn)農(nóng)村合作組織資產(chǎn)經(jīng)營和行政管理的分離，實現(xiàn)了受益人的固定收益和超額收益。

（一）管理邏輯

對于發(fā)展較為成熟的行業(yè)和需要規(guī)模發(fā)展的行業(yè)，如旅游、文化、休閑和健康等綠色經(jīng)濟，可以按照商業(yè)銀行融資功能，提供短期融資，收購兼并貸款、買方信貸和賣方信貸，支持其建立信用，加速發(fā)展。對于風險高、規(guī)模大、建設期長、很有前途或意義重大的項目，要客觀評估其商業(yè)模式和盈利模式，聯(lián)合財政資金、政策性金融建立多種保障和補償機制，運用聯(lián)合融資、銀團貸款和結(jié)構(gòu)性融資，控制風險，達到支持目的。對于農(nóng)村土地中高新技術問題，“土地信托銀行”應當建立科技專家顧問機構(gòu)，建立有關技術資料庫，組建有科技評估能力的項目管理團隊，逐漸摸索和探尋適應農(nóng)村土地的投融資管理模式。

（二）資金來源

長期資金來源：根據(jù)農(nóng)村土地發(fā)展中開發(fā)形式的信托項目，發(fā)行集合信托產(chǎn)品，募集中、長期資金、發(fā)行中、長期金融債券、建立和管理信托投機基金，發(fā)起產(chǎn)業(yè)投資基金。短期資金來源：吸收存款、發(fā)行大額存單、辦理機構(gòu)存款，辦理電子銀行和銀行卡的個人存款業(yè)務，開展金融市場短期融資業(yè)務。

（三）資金運用

通過信托投資、信托基金投資、產(chǎn)業(yè)基金投資、信托貸款、信托項目融資、收購兼并融資、中短期商業(yè)信貸、消費信貸和短期融資工具，運用投貸組合、結(jié)構(gòu)性融資、債股轉(zhuǎn)換組合等方式，提供各種投融資服務。支持農(nóng)村土地和綠色經(jīng)濟基礎建設、培育核心技術企業(yè)發(fā)展，支持關鍵企業(yè)規(guī)模發(fā)展，促進農(nóng)村土地健康發(fā)展。解決農(nóng)村土地以及相關產(chǎn)業(yè)短期資金需求，為其建立短期融資平臺，提供增信服務，為綠色經(jīng)濟發(fā)展提供周轉(zhuǎn)融資和各種金融服務。為農(nóng)村土地和綠色經(jīng)濟提供重組兼并融資服務，促進規(guī)模發(fā)展，促進產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展，建立行業(yè)發(fā)展平臺，支持農(nóng)村土地和綠色經(jīng)濟橫向貫通發(fā)展。建立電子銀行體系，創(chuàng)立云銀行服務，支持綠色消費、打造旅游、文化、休閑和健康消費金融體系，為擴大內(nèi)需和拉動消費服務。

（四）盈利模式

在市場化運行原則下，“土地信托銀行”保持穩(wěn)健長期可持續(xù)運行的盈利模式是手續(xù)費、利差和資本回報，以信托業(yè)務手續(xù)費收入為主，銀行存貸利差為輔，以投資業(yè)務資本回報和資金管理息差以及結(jié)算、顧問、代理等中介業(yè)務手續(xù)費為補充。

參考文獻：

1.陳偉.瑞典土地銀行經(jīng)驗對上海土地儲備管理的啟示.國際城市規(guī)劃，2005（6）

2.謝美芳.土地收購儲備運行機制分析—以漳州市為例.福建農(nóng)林大學碩士論文，2007

3.余萍.國外農(nóng)地抵押金融制度的比較法借鑒.管理學家，2010（10）

4.典福田.典型國家和地區(qū)土地整理的經(jīng)驗及啟示.資源與人居環(huán)境，2007（20）

5.徐雪林.德國巴伐利亞州土地整理與村莊革新對我國的啟示.資源產(chǎn)業(yè)，2002（5）

6.陳赤，張建華.信托創(chuàng)新、探索和展望.西南金融，2007（1）endprint